Sulgemine on juriidiline protsess, mis võimaldab hüpoteeklaenuandjal või kohalikul omavalitsusel, kus maksate kinnisvaramakse, arestida teie vara, et tasuda oma maksed või tagasimaksed. Kuid see, et laenuandja või maakond esitab teie vastu sulgemiskaebuse, ei tähenda, et nad võidavad automaatselt. Teadmine, kuidas sulgemismenetlusi peatada, võib aidata teil hoida katust pea kohal palju kauem ja isegi säästa oma vara.
1
Pöörduge laenuandja poole ja selgitage oma olukorda. Kui arvate, et teil on oht, et jääte maksmata kuumakse või võib-olla mitu, mis seab teid sundmüügi riski, võtke viivitamatult ühendust oma laenuandjaga. Ärge pühkige probleemi vaiba alla. Nii veidralt kui see ka ei kõla, on laenuandja huvides teid mitte sulgeda, kuna mõne hinnangu kohaselt maksab laenuandja sundraha sulgemine ligi 30 000 dollarit. See on aeg, vaev ja raha laenuandja jaoks; nad tahavad võimalusel vältida sundraha sulgemist. Laenuandjaga rääkimine alustab dialoogi, kus mõlemad pooled saavad rääkida võimalikest lahendustest, enne kui pankrott muutub ainsaks võimaluseks. Andke laenuandjale teada, kui teie probleemid on ajutised. Näiteks kui teil on tekkinud ootamatud raviarved või teid on koondatud, annab laenuandja teile tõenäolisemalt aega, kuni olete oma pea üleval. Nad võivad paluda teil teha makse ühekordse maksena või isegi külmutada igakuised maksed, kui teil veab.
2
Proovige oma dialoogis laenuandjaga laenu muuta. Mis puutub laenuandjasse, siis 50% millestki on parem kui 100% mitte millestki. See tähendab, et nad on sageli valmis teie laenu tingimusi muutma, et saaksite midagi maksta, isegi kui see pole algne igakuine summa. Proovige amortisatsiooniperioodi pikendada. Amortisatsiooniperiood on väljamõeldud sõna laenu eluea kohta. Kui pikendate laenu eluiga, väheneb teie kuumakse. Muutke intressimäära. Teie laenu intressimäära määrab teie krediidireiting, aga ka muud tegurid. Piisab, kui öelda, et seda saab alandada, et muuta igakuised maksed paremini hallatavaks. Lülituge reguleeritavalt intressimääralt fikseeritud intressimäärale. Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud (ARM-id) algavad tavaliselt üsna madala intressimääraga ja tõusevad seejärel laenu eluea jooksul üles. Nad näevad alguses kenad välja, kuid tegelikult on need üsna kallid. ARM-ilt üleminek fikseeritud intressimäärale, kus intressimäär jääb iga kuumakse puhul samaks, võib säästa palju raha ja muuta kuumakse palju paremini hallatavaks.
3
Palu kannatlikkust. Tolerantsuse küsimine on ajutine viis sulgemismenetluse peatamiseks, kuid see toimib paljudel juhtudel. Kannatlikkus võimaldab teil tasuda osamakseid või mitte ühtegi hüpoteegimakset tasuda teie ja laenuandja vahel kokkulepitud aja jooksul. Lõpuks peate siiski maksma kogu ettemakstud summa. Võite nõustuda ühe kindlasummalise maksega, et oma hüpoteegi tasuda või lisaks igakuistele hüpoteegimaksetele teha lisamakseid.
4
Kaaluge eluasemenõustaja palkamist. Eluasemenõustaja töötab teie nimel, et teie rahaasjad taas õigele teele saada ja teie ja laenuandja vahel kompromissi leida, et vältida sundraha sulgemist. Kvaliteetne nõustaja on tavaliselt hea investeering, eriti kui ta aitab teil oma majast kinni hoida. Olge tüdinud nendest eluasemenõustajatest, kes “garanteerivad” varikatuse või lõpetavad sulgemisprotsessi. Need nõustajad nõuavad sageli üüratuid summasid (mõelge tuhandetele dollaritele) ja mõnikord vaid peatavad menetluse, jättes teile parema olukorra kui alguses. Külastage elamumajanduse ja linnaarengu osakonna veebisaiti, et näha heakskiidetud eluasemenõustajate täielikku nimekirja.
5
Kui teil pole usalduslepingut, esitage kirjalik vastus. Kui otsustate sulgemise vastu võidelda, esitage sulgemiskaebusele kirjalik vastus. Vastuse esitamine ja ärakuulamisel osalemine takistab laenuandjal või maakonnal teie suhtes tagaseljaotsuse tegemist. Uurige sundraha väljavõtmist puudutavaid kaitsemeetmeid. Need on põhjused, miks hüpoteeklaenuandja või maakond ei peaks võitma, näiteks teie jaoks sobiva sunniraha valimine. asjaoludel, kirjutades vastuse, sealhulgas oma kaitse sundraha arendamise kohta, ja esitades kirjaliku vastuse maakohtule, kus laenuandja või omavalitsus sundtäitmise kaebuse esitas.
6
Makske vaikejääk, kui teil on usaldusakt. Pidage meeles, et te ei saa esitada kirjalikku vastust usalduslepingu olemasolul, mille saate kindlaks teha, kontrollides, kas allkirjastasite hüpoteegi laenu või usalduslepingu jaoks. Kui teil on usaldusakt, võib laenuandja vara sulgeda väljaspool kohtusaali ja ta on kohustatud ainult ette teatama.Igas osariigis kehtivad teatamise kohta erinevad reeglid, kuid üldjuhul on see kinnitatud kiri lisaks postitusele uks, mis teavitab teid sulgemisest. Kui maksate vaikimisi enne arestimist, saate selle peatada.
7
Pange laenuandja “märkus esitama”. Hüpoteegidokumendile alla kirjutades on veksel, mille kohaselt peavad laenuandjad alles jätma, mis sisaldab kõiki laenulepingu üksikasju. Eluasemebuumi ajal kirjutasid hoolimatud laenuandjad alla nii palju laenudokumente ja esitasid need ära või müüsid maha, olles rahul teadmisega, et nad on raha teeninud. Nüüd ei leita paljusid dokumente, osaliselt seetõttu, et need saadeti hüpoteegi väärtpaberistamise ajal minema. Lühilugu on järgmine: kui laenuandja ei leia sedelit, saab sundraha sulgemist tõhusalt edasi lükata, kui mitte täielikult peatada. Pidage meeles, et märkus peaks olema teie veebikontol allalaadimiseks saadaval. Pannes laenuandja märkuse esitama olla tõhus, eriti kui laenuandja kasutas laenuga nõustumiseks vähem maitsvaid vahendeid, kuid see ei ole pikaajaline edustrateegia. Saate osta palju aega, kui laenuandja ei saa võlakirja esitada, kuid enamikul juhtudel ei saa te pankrotivara sulgemist peatada, kui võlakiri on leitud.
8
Kaaluge maja müüki enne maja oksjonil müümist. Kui teil õnnestub maja müüa enne, kui teie kodu arestimine tegelikult laheneb, võite jätta endale kõik omakapitali, mis teil veel koju investeeritud on. Võib-olla on raske oma kodu müüa sellise kiire pöörde korral, kuid see on kindlasti võimalik, eriti kui turg kuumeneb. Siit leiate rohkem näpunäiteid, kuidas oma kodu kiiresti müüa.
9
Küsi pealkirjaahelas. Kinnisvara arestimisel üritab andmebaas veenduda, et hüpoteegi kuuluvus alates paberite allkirjastamisest kuni käesoleva hetkeni on selge ja üheselt mõistetav. Nii saavad kohtud tunnistada sundmüügi seaduslikkust. Kuna nii palju hüpoteeke koondati keerukateks väärtpaberiteks ja nendega kaubeldi turul, ei ole omandiahel sageli selge ja mitmetähenduslik. Kui suudate edukalt kahtluse alla seada omandiahelat jälgiva andmebaasi, võite oma kodu säilitada. Andmebaasi, mis hoiab omandiahela üle arvestust, nimetatakse hüpoteegi elektrooniliseks registreerimissüsteemiks või MERSiks. See asutati spetsiaalselt omandiahela jälgimiseks, mis on pikk ülesanne, arvestades paljude hüpoteeklaenude väärtpaberistamise ja seejärel kauplemise määra. Kuid mõned kohtud on MERSi legitiimsuse suhtes skeptilised. Üks populaarne sundmüügi kaitse seisneb selles, et laenuandja sunnitakse iseseisvalt omandiahelat kontrollima ilma MERS-i kasutamata. Selleks et säästa oma kodu omandiõiguse kaitsmise ahela abil sulgemise eest, vajate tõenäoliselt advokaati. See võib olla veidi kallim kui mõned muud võimalused, kuid see on kaitse, mis kogub kiiresti haaret.
10
Turgu sulgemise asemel pidage läbirääkimisi akti üle. Kui teil on vähe muid võimalusi, võite alati küsida laenuandja kahjude leevendamise osakonnalt, kas nad on sunnitud sundtõkestamise asemel akti vastu võtma. See on dokument, milles nõustute seaduslikult andma tehingu omandiõiguse üle laenuandjale vastutasuks selle eest, et saate laenuandjale mitte midagi võlgu. Kui arvate, et te ei suuda oma maja kinni pidada, võib see valik olla eriti atraktiivne, kui olete võlgu märkimisväärse summa igakuiste maksete eest. Võimalik, et teil on võimalik kokku leppida sularahatehing, et katta osa kolimiskuludest. kulud. Laenuandja annab selle eest tavaliselt mitu tuhat dollarit, seega küsige seda kindlasti, kui akti tagastate.
11
Saage aru isiklikust pankrotist. Pankrot on protsess, mille käigus kustutatakse mõned või kõik teie võlad regulaarsete maksete või teie vara arestimise eest. Kuigi see ei pruugi tunduda kadestamisväärne variant, on see paljude koduomanike jaoks kõige nutikam väljapääs veealusest hüpoteeklaenust. Pankrotiavalduse esitamisel saab sulgemismenetluse peatada automaatse peatamisega. Pankrotimenetluseks kvalifitseerumiseks peate läbima rahaliste vahendite kontrolli, pankrotieelse krediidinõustamise ning hankima õiged paberid, näiteks maksudokumendid.
12
Otsustage 7. ja 13. peatüki pankrotiavalduse esitamise vahel. Põhimõtteliselt on olemas 2 erinevat pankroti väljakuulutamist, millest igaühel on oma ainulaadsed reeglid ja spetsifikatsioonid. Kuna need on seotud arestimise peatamisega, kirjeldatakse neid lühidalt allpool: 7. peatükis pankrot palute, et enamik, kui mitte kõik, teie võlgadest vabastataks kohtus. Vastutasuks selle vabastamise eest võivad kohtud võtta mis tahes vara, mis ei ole sissenõudmisest vabastatud, müüa selle ja jagada tulu teie võlausaldajatele. Seitsmenda peatüki järgi ei saa te oma maja säilitada, kuid saate arestimise peatada vähemalt paariks kuuks. 7. peatüki pankroti korral saate oma kodu alles jätta, kui see on ainus kinnisvara, mis teile kuulub ja kui te praegu seal elate. Kuigi võlg kustutatakse, peate selle säilitamiseks jätkama kodu eest maksete tegemist. Kui te makseid ei tee, võib laenuandja vara arestida. Mõnes osariigis saate võla tasuda ja välja kolida ilma igasuguste abinõudeta, kuid teistes osariikides võib laenuandja teile võla eest järele tulla. Peatükis 13 pankrot nõustute plaaniga kõik tagasi maksta. või suurem osa teie võlgadest teatud aja jooksul. Võla tagasimaksmise aeg ja ka tagasimakseplaan sõltuvad teie teenitud summast ja võlaliikidest, mis teil praegu on. 13. peatükiga peaksite saama oma kodu säilitada, eriti kui arvate, et saate tulevikus makseid teha. Tagasimakseplaan kestab tavaliselt kolm kuni viis aastat.
13
Esitage oma pankrotiavaldus kohalikule USA pankrotikohtule. Kohtuge advokaadiga ja kuulutage välja oma pankrot. Alustage maksete tegemist. Mõne aja pärast osalege võlausaldajate koosolekul. See on kohtumine teie ja pankrotihalduri vahel. Siiski võivad osaleda ka teie võlausaldajad. See kohtumine annab teile parema ülevaate turu sulgemise menetluse asukohast. Pankrotiadvokaadid koguvad oma tasud tavaliselt enne pankroti algust, sest nad ei taha, et te nende tasude tõttu pankrotti läheksite. Tasud võivad maksta 1500–3000 dollarit või rohkem, sõltuvalt teie olukorra keerukusest. Leidke advokaat, kes nõuab kindlat tasu ja kellel on pankrottide kogemus.
14
Ärge allkirjastage kinnisvara omandiõigust teisele ettevõttele. Mõned ettevõtted meelitavad meeleheitel peresid lõksu, lubades saada hüpoteeklaenu ja seejärel hüpoteeklaenu teile uuesti allkirjastada. Seda juhtub aga harva. Enamasti tõmbab ettevõte omakapitali kodust välja, laseb arestimismenetlusega jätkata ja jätab kodu maha nagu koti märja maapähklitega. Mis kõige hullem, te ei saa midagi teha, sest kinnisvara pealkiri ei ole enam teie nimel.
15
Ärge otsige nõu HUD-i heakskiitmata organisatsioonilt. Nõustamise otsimine on oluline tööriist paljudele majaomanikele, kes võitlevad oma kodu üle kontrolli hoidmise eest. Ometi kasutavad paljud haid inimesi ära, nõudes pärast tolmu vaibumist suuri ettemakseid ja intressimäärade tõstmist. Kontrollige kindlasti kõiki HUD-i heakskiidetud eluasemenõustajate nimekirjas kasutatavaid nõustamisteenuseid.
16
Ärge vältige kohtudokumente ega taotlusi. Kuigi silmist väljas, meelest ära võib olla korralik toimetulekustrateegia mõne eluprobleemiga, ei ole see üldiselt hea viis maja küljes kinni hoida. Täitke viivitamatult kõik kohtu või laenuandja taotlused, kuna selle tegemata jätmine võib kaasa tuua suuri tasusid ja isegi juriidilisi probleeme.