Korterikompleksi ostmine on pikk, mõnikord keeruline protsess. Teie jaoks on oluline leida korterikompleks, millel on teie arvates potentsiaali raha teenida. Vajadusel tehke kinnisvara leidmiseks tihedat koostööd kinnisvaramaakleriga ning korterikompleksi finantspotentsiaali analüüsimiseks raamatupidajaga. Laenu taotlemiseks koguge vajalik teave ja pöörduge mitme laenuandja poole. Samuti on hea mõte konsulteerida kinnisvarajuristiga, kes aitab teid protsessis.
1
Valige, millist tüüpi kompleksi osta. Võib-olla soovite osta korterikompleksi, mis koosneb ainult korterelamutest. Siiski peaksite kaaluma ka “segakasutusega kompleksi” ostmist. Seda tüüpi kompleks sisaldab ka ärikinnisvara, mida saate välja üürida. Kompleksi, mis ei ole praegu segakasutuses, võib ümber ehitada. Tsoneerimine peab aga seda võimaldama .Mõelge ka sellele, milliseid mugavusi soovite oma korterikompleksile pakkuda. Näiteks võib seal olla spordisaal, bassein või üldkasutatavad ruumid eraürituste pidamiseks.
2
Kaaluge kinnisvaramaakleri palkamist. Soovite osta kompleksi piirkonnas, mis ei vähene, ja agent aitab teil neid piirkondi tuvastada. Rääkige teiste korterikompleksi omanikega, kas nad töötasid koos agendiga ja kas nad soovitaksid neid. Ideaalis peaksite minema kellegagi, kes töötab täiskohaga agendina. Osalise tööajaga töötaja ei pruugi turgu nii seest kui väljast tunda. Muidugi saate korterikomplekside kohta ise uurida. Kontrollige veebis, rääkige teiste investoritega ja sõitke linnaosades ringi. Korterikompleksides kogemustega agent võib aga teie aega säästa.
3
Külastage korterikomplekse. Enne ostuotsust külastage kompleksi alati isiklikult. Peaksite kõndima läbi kõik kompleksi hooned ja vaatama kõiki üldkasutatavaid alasid. Tehke märkmeid ja esitage küsimusi. Korterikompleksi ostmine on suur investeering ja te ei tohiks edasi minna, kui te ei tunne end hoonete seisukorras mugavalt. Ärge kõndige kompleksis ainult ühest hoonest läbi. Kui te seda teete, võite eeldada, et teised hooned on samaväärses seisukorras. Olge skeptiline, kui müüja agent ei soovi teile näidata kõiki kompleksi hooneid. Ärge unustage külastada õhtul, et saaksite kontrollida korterikompleksi turvaelemente. Jalutuskäigud peaksid olema hästi valgustatud, uksed korralikult lukustatud ja keegi ei tohiks ruumides ringi luusida.
4
Rääkige praeguse omanikuga. Praeguse korterikompleksi omanikuga kohtudes saate palju väärtuslikku teavet. Olge valmis esitama asjakohaseid küsimusi. Küsige näiteks järgmise kohta: Mitu ühikut renditakse? Üüritavat korterikompleksi on lihtsam rahastada. Kui kaua on üürnikud seal olnud? Pikaajaliste üürnikega kompleks võib olla stabiilsem. Miks omanik müüb? Pensionile jäämine või investeeringute vahetamine on õigustatud põhjus. Omanik, kes müüb raha kaotamise pärast, on aga punane lipp. Pidage meeles, et põhjus, miks omanik müüb, võib olla konfidentsiaalne.
5
Küsi infot praeguste üürnike kohta. Soovite teada nende rendilepingute üksikasju. Küsige “üürikaarti”, mis peaks sisaldama järgmist teavet: üürnike ja nende üksuste loend. Iga üksuse mõõtmed. Üüritingimused. Üüri ja tagatisraha suurus. Magamistubade ja vannitubade arv igas korteris.
6
Hinnake, kui palju saate üüri võtta. Te ei tohiks korterikompleksi osta, kui te ei saa seda endale lubada. Analüüsige, kas praegune üürileandja on üürinud kortereid liiga odavalt või on üürihind turuhinnaga kooskõlas. Otsige võrgust võrreldavaid korterikomplekse. Vaadake, kui palju nad oma üksusi reklaamivad. Suurepärase teabe saamiseks, mis aitab teil ümbruskonna üürihindu teada saada, külastage aadressi https://padmapper.com/. Samuti võite küsida erinevatelt kinnisvarahaldusettevõtetelt, milline on teie piirkonna turuhind. Kui kompleksis on äripinda, siis kinnisvaramaakler võib samuti aidata teil aru saada, kui palju tasu võtta.
7
Hinnake oma kulutusi. Korterikompleksid vajavad pidevat hooldust, seega tuleb analüüsida ülalpidamiskulusid. Hankige praeguselt omanikult kasumi- ja kahjumiaruanne. Kuid ärge usaldage seda 100%. Omanik võib korterikompleksi atraktiivsemaks muutmiseks mõned numbrid segi ajada. Kontrollige kuluteavet uuesti: hankige kompleksi maksuteavet maakonna hindajalt. Hinnake kinnisvara haldamise kulusid, võttes ühendust kinnisvarahaldusettevõttega. Küsige, kui palju nad maksavad. Tavaliselt põhineb nende tasu protsendil eeldatavast üürist. Arvutage välja vajalik hooldus. Kui te pole kunagi varem korterikompleksi juhtinud, rääkige praeguse omanikuga. Küsige, kui palju nad iga üksuse või territooriumi remondile aastas kulutavad. Ideaalis tahaksite kulutada umbes 40 protsenti rahast, mida te kasutate tegevuskuludeks.
8
Käivitage numbrid. Laenuandjad ei anna teile raha korterikompleksi ostmiseks, kui te ei suuda näidata, et see on kasumlik. Tehke tihedat koostööd raamatupidajaga, et teha kindlaks numbrid ja koostada laenuandjale näitamiseks vajalikud finantsdokumendid. Raamatupidaja leiate, kui võtate ühendust oma osariigi raamatupidajate ühinguga. Arvutage välja oma äritegevuse puhastulu, mis on teie brutotulu, millest on maha arvatud kulud. Koostage rahavoogude analüüs. Näidake, kuidas teie laekuv rahasumma võrdub teie kulutatava summaga. Kui alustate või perioodidel, mil üüriturg on halb, ei pruugi teil olla rahavoogusid. Pidage meeles, et laenuandjad juhivad ka oma numbreid, samuti hindaja, kes hindab kompleksi.
9
Kontrollige oma krediidiaruannet. Teil on õigus saada igal aastal üks tasuta krediidiaruanne. Teie laenuandja vaatab teie isiklikku krediidiajalugu, nii et peaksite selle välja tõmbama ja vigu kontrollima. Vaidlege kõigele valele vastu. Näiteks võidakse loendis olla kontod, mis ei kuulu teile, või konto võib olla valesti vaike- või kontoloendis. kollektsioonid. Samuti võib krediidilimiit olla vale. Alustage varakult. Kogu vaidlusprotsessi lõpuleviimine võib kesta kuni 60 päeva ja enne laenuandja poole pöördumist soovite saada puhast krediidiaruannet.
10
Lisateave kommertslaenude kohta. Ärikinnisvara laenud ei ole samad, mis laenud, mida võtate oma kodu ostmiseks. Üldjuhul võivad laenud olla 30 aastat või nii lühikesed kui viis või seitse. Intressimäärad võivad olla ka muutuvad või fikseeritud. Kui saad regressivaba laenu, siis laenu tagatiseks on hoone. Regressivälised laenud ei ole aga kõigile laenuvõtjatele kättesaadavad ja hoone peab tavaliselt olema väärt vähemalt 2,5 miljonit dollarit. Regressilaenu korral vastutate laenu eest isiklikult. Maksejõuetuse korral võidakse teid kohtusse kaevata ja võite kaotada isikliku vara. Regressilaenud on riskantsemad, kuid see võib olla ainuke laenutüüp, mille saate uue üürileandjana. Ärilaenud nõuavad ka sissemakset umbes 30% ostuhinnast. Kui teil on probleeme kommertslaenu saamisega, kaaluge selle võtmist. hoopis kinnisvaraleping. Kinnisvaralepingud nõuavad suurt sissemakset, kuid nende heakskiitu on lihtsam saada. Sissemakse võib olla väiksem, kui pank nõuaks, olenevalt sellest, kui palju müüja soovib.
11
Tehke omanikule pakkumine. Arutage oma kinnisvaramaakleriga, milline on mõistlik pakkumine, mis sõltub kohaliku turu olukorrast. Kui turg on kuum, peate võib-olla maksma küsitavale hinnale või veelgi rohkem. Olenemata sellest, kui kuum on turg, nõudke 90-päevast tingdeponeerimisperioodi. Ülevaatuse saamiseks kulub vähemalt 60 päeva. See jätab teile 30 päeva aega, et enne sulgemist dokumendid üle vaadata. Kui kasutate laenuandjat, küsige neilt, kui kaua nad teie laenu menetlema peavad. Sõltuvalt teie laenuandjast peate võib-olla küsima omanikult rohkem aega, et kõik kokku saada.
12
Lase hoone üle vaadata. Palgake esimesel võimalusel ärikinnisvaraga seotud kogemustega inspektor, kui hiljem peaks tekkima probleeme või viivitusi. Leidke inspektor, saades kinnisvaramaaklerilt saatekirja või rääkides mõne teise korterikompleksi omanikuga. Kontrollige varakult, mida kontrollitakse. Küsige, kas teil on vaja ujula või tenniseväljaku kontrollimiseks palgata eriinspektor. Kui inspektor leiab probleeme, küsige müüjalt krediiti, mis vähendab teie makstavat summat. Teise võimalusena võib müüja enne sulgemist remonti teha.
13
Koguge laenutaotluseks vajalik teave. Taotluse esitamisel peate andma laenuandjale teavet korterikompleksi kohta, seega koguge enne laenuandja poole pöördumist järgmised andmed: korterikompleksi pildid, ümbruskonna põrandaplaanid kinnisvara kirjeldus (nt korterite arv, ehitusaasta jne). )tehingusse kaasatud kinnisvaramaaklerite, advokaatide ja omandiõigusettevõtete eeldatavad uuendusteabe ostuhinnanimed
14
Taotlege oma laenu. Pöörduge mitme laenuandja poole, et saaksite nende pakkumisi võrrelda. Küsige taotlust ja esitage see koos tõendavate dokumentidega. Kui laenuhaldur vajab lisateavet, esitage see esimesel võimalusel.
15
Võrrelge laene. Pärast teie heakskiitmist saadab laenuandja teile tahteavalduse või tähtajalehe. Analüüsige seda hoolikalt. See täpsustab summa, mida saate laenata, ja muud tingimused. Valige laen, mille tingimused on teie jaoks parimad. Allkirjastage valitud laenuandja tähtajaleht või kavatsuste leping. Sel hetkel peate võib-olla maksma oma deposiidi. Laenuandja peaks võtma täieliku (ja lõpliku) laenukohustuse.
16
Palga advokaat. Enne korterikompleksi ostmist peate allkirjastama palju juriidilisi dokumente. Ärge proovige kõike ise teha. Selle asemel peaksite kõigi dokumentide koostamiseks ja läbivaatamiseks palkama kogenud advokaadi. Advokaat saab teha järgmist: ostulepingu koostamine, läbirääkimised ja ülevaatamine. Vajalike remonditööde tegemiseks otsige omanikult krediiti. Veenduge, et pealkiri oleks selge. Seadistage tingdeponeerimine.
17
Looge korterikompleksi omamiseks piiratud vastutusega äriühing. Kui keegi saab korterikompleksis vigastada, võivad nad teid kohtusse kaevata, kuna olite hoolduses hooletu. Kui kaotate kohtuasja, võib kahjustatud isik teie isikliku vara, näiteks teie kodu järele tulla. Omades kompleksi LLC kaudu, on teie isiklikud varad kaitstud. Hoone omamine LLC-na ei kaitse teid kõigi kohtuasjade eest. Näiteks võib teie laenuandja teid kohtusse kaevata, kui jätate regressilaenu maksmata. Sellegipoolest pakub korterikompleksi omamine LLC-na märkimisväärset kaitset kehavigastuste ja muude kohtuasjade eest. Alustage LLC-d, esitades oma riigisekretärile asjakohased dokumendid ja hankides vajalikud load või litsentsid. Teie advokaat võib teid samuti aidata, kuna see võib olla aeganõudev.
18
Vaadake üle lepingud ja avalikustamine. Kinnisvaralepingu sõlmimiseks peate koos advokaadiga läbi viima märkimisväärset hoolsuskohustust. Näiteks peate tegema järgmist. Laske täita sobiv tiitliküsitlus. Üldjuhul ei piisa hüpoteegi krundi plaanist. Selle asemel vajate ALTA tiitliküsitlust. Vaadake üle kõik kinnisvara kohta avaldatud andmed. Näiteks võib omanik avaldada, et varaga on midagi valesti, mida inspektor ei tabanud. Vaadake üle üürniku üürilepingud ja nende loovutamise dokumendid. Kaaluge tsoneerimispiirangute mõju korterikompleksile. Kui soovite muuta kompleksi segakasutuseks, siis see on oluline samm. Vaadake üle korterikompleksi teeninduslepingud. Hankige remondiks vajalikud load.
19
Osalege lõpetamisel. Teie advokaat peaks osalema sulgemisel koos teie LLC esindajaga (kui olete selle moodustanud). Lõpetamisel peaksite saama mitmesuguseid dokumente, sealhulgas lahkumisavalduse ning määratud üürilepingud ja lepingud.
20
Palkake korterikompleksi haldama keegi. Olenevalt kompleksi suurusest võib kinnisvara ise kohapeal elades haldamine olla võimatu. Selle asemel peaksite palkama kinnisvarahaldusettevõtte. Nad haldavad kinnisvara, kogudes üüri ja planeerides remonditöid. Kontrollige kulusid. Üldjuhul võtavad kinnisvarahaldusettevõtted kogutud üürist 5–10%. Rääkige teiste üürileandjatega, et saada soovitusi. Teise võimalusena võite pöörduda kohaliku korteriühistu poole. Võrrelge kinnisvarahaldusettevõtteid rohkem kui hinna alusel. Vaadake ka nende pakutavaid teenuseid.