Tulupõhine lähenemine on teatud tüüpi hindamisprotsess või lähenemisviis, mida hindajad kinnisvara või muu osaluse väärtuse hindamisel tavaliselt kasutavad. Kuigi lähenemisviisi osana kasutatav valem varieerub mõnevõrra olenevalt kaasatud osaluse tüübist, on üldine mõte kindlaks teha, millist tüüpi tulu või tulu võib varalt teatud aja jooksul mõistlikult oodata. Investorid kasutavad tavaliselt tulupõhist lähenemisviisi, kui kaaluvad elamu- või ärikinnisvara potentsiaali kinnisvara rentimisest või liisimisest saadava tulu taseme osas.
Enamasti kasutab sissetulekute lähenemisviis meetodeid, mis kuuluvad ühte kolmest erinevast klassikategooriast. Üks meetod on tuntud kui otsene suurtähtede kasutamine. See meetod hõlmab aastase äritegevuse puhastulu tuvastamist ja selle jagamist kinnisvaraga seotud kapitalisatsioonimääraga. Aastane puhaskasum hõlmab hoolduskulusid, kinnisvara parendusi, amortisatsiooni, kindlustust ja muid tegureid, mis vähendavad kinnisvara omamise ja kasutamisega seotud kasumit tulu teenimise ettevõtmises. Kui saadud arv ei näita, et kinnisvara teenib suuremat tulu kui ettevõtmise toimimiseks vajalik, otsivad investorid tõenäoliselt võimalusi mujalt.
Teist tulumeetodi meetodit tuntakse diskonteeritud rahavoogude meetodina. Siin on mõte seostada aastane rahavoog diskontomääraga, et määrata kapitalisatsioonimäär. See erineb otsese kapitaliseerimise meetodist selle poolest, et arvutamisel ei kasutata turust tuletatud intressimäära. Olenevalt sellest, kas eesmärk on kasutada kinnisvara pikemas perspektiivis investeeringuna, võib selle meetodi puhul põhiliseks teguriks olla või mitte.
Brutoüüri kordaja on tulupõhise meetodiga meetod, mis arvestab kinnisvara üüridest ja rendilepingutest saadavat tulu võrrelduna kinnisvara müügihinnaga. Olenevalt investori eesmärkidest võib abi olla aastaüüri ja müügihinna vahekorra määramisest või müügihinna ja igakuise üüri- või liisingusumma suhte arvutamisest. Kui mõte on osta üürikodusid või korterelamuid pikaajalise investeeringuna, annab see meetod kiire ülevaate sellest, millist baastulu kinnisvaralt oodata võib. Sageli kasutatakse seda meetodit koos mõne muu kahe meetodiga, et teha kindlaks, kas investeering on tõesti investori aega ja raha väärt.