Vähesed asjad on hirmutavamad kui võimalus kodust ilma jääda. Kui olete oma majamaksetega maha jäänud ja teid ähvardab sundraha sulgemine, on mõnikord vaja paar nädalat või kuud, et asjaga toime tulla või kolimisplaan teha. Sulgemisprotsessi aeglustamiseks ja isegi peatamiseks on seaduslikke viise.
1
Uurige sulgemisprotsessi. Kui ostate oma kodu, muutub hüpoteek kinnisvara pandiõiguseks. See pandiõigus annab pangale seadusliku õiguse vara tagasi võtta, kui te ei maksa hüpoteegi. Pandiomanikul on kaks erinevat võimalust sundraha sulgemiseks. Kohtuliku arestimise korral kasutab pank vara tagasivõtmiseks õigussüsteemi. Seadused ja menetlused kohtuliku sulgemise kohta on väga ranged ja keerulised ning erinevad osariigiti. Teatud jurisdiktsioonid võimaldavad kohtuvälist sulgemist. Kui ostsite oma kinnisvara usalduslepingu või muu ebatraditsioonilise hüpoteegi alusel, võib pank saada vara tagasi ilma õigussüsteemi läbimata.
2
Hinnake oma olukorda. Kui olete saanud oma laenuandjalt vaikimisteate, peate olema olukorra suhtes realistlik. Sel hetkel on sulgemine vältimatu. Peate otsustama, kas soovite vaikimisi ravida ja oma maja päästa või hakata plaanima kolimist. Vaadake üle oma hüpoteeklaenu dokumendid, et näha, kas teie ees on kohtulik või mittekohtulik sundtõkestamismenetlus. Kohtulik sulgemine on kõige levinum. Kui teid ähvardatakse kohtuvälise sundkorras sulgemisega, on teil vähem õigusi ja peaksite viivitamatult otsima õigusabi.
3
Küsige juriidilist nõu. Sulgemisprotsess on keeruline ja protsessi edasilükkamiseks on mitu võimalust. Kohtulikku arestimist saab pidurdada nii kohtusüsteemi kui ka muude seaduslike vahenditega. Konsultatsioon advokaadiga võib vastata teie küsimustele ning anda juhiseid teie õiguste ja võimaluste kohta. Mõned võimalused, näiteks pankrot, nõuavad advokaadi abi. Legal Services Corporation on riigi omanduses olev üksus, mis haldab õigusabibüroode võrgustikku kogu Ameerika Ühendriikides. Kui teil on väike sissetulek, võite saada nõu ja esindada oma sundraha sulgemise ja võimaliku pankroti haldamise kohta. Veebiportaal LawHelp on hea allikas teie osariigis saadaolevate seaduste ja juriidiliste ressursside jaoks. Iga osariigi advokatuuridel on suunamisteenus. kohalikele advokaatidele, kes on kogenud sunniraha sulgemise ja pankrotiõiguse valdkonnas. Enamik neist teenustest pakub teie olukorra arutamiseks konsultatsiooni vähendatud tasu eest, vahemikus 20–50 dollarit.
4
Mõistke kohtuliku väljatõrjumise protsessi. Enamik arestimist on kohtulikku tüüpi ja viiakse läbi selle maakonna tsiviilkohtusüsteemi kaudu, kus kinnisvara asub. Teil on oma osariigi seaduste kohaselt õigus nõuetekohasele menetlusele. Kuigi protsess võib veidi erineda, on mõningaid ühiseid jooni, mida võite oodata. Kui teil on jäänud piisavalt makseid tegemata, tavaliselt umbes kolm, saadab laenuandja teie hüpoteegi aadressile Lis Pendensi või maksehäire teate. Mõnes osariigis esitab laenuandja selle ka kohtusekretärile. Selle kirja eesmärk on öelda teile, kui kaugele olete maha jäänud ja et laenuandja kavatseb esitada arestimise. Pärast esialgset teatamist kehtib arestimise eelne periood, mis võib kesta kuni neli kuud. Selle aja jooksul saate arestimist edasi lükata, kui võtate laenuandjaga ühendust ja proovite makseplaani üle läbi rääkida, et maksehäireid parandada. Olenevalt pandiomaniku poliitikast võib teil olla heauskse jõupingutustega maksetele järele jõudmiseks võimalik arestimist täiendavate kuude võrra edasi lükata. Kui teil ei õnnestu makseid kinni pidada või hüpoteegi osas kokkuleppele jõuda, pank esitab arestimishagi selle maakonna kohtule, kus vara asub.
5
Saate teenust arestimise korral. Kui kaebus on kohtule esitatud, saadetakse teile kohtukutse ja dokumentide koopia. Mõned osariigid nõuavad paberite isiklikult kättetoimetamist hüpoteegiga isikule või isikutele, samas kui teised osariigid lubavad šerifil või protsessiserveril jätta need kodusele aadressile iga üle 13-aastase elaniku juurde. Ärge püüdke hoiduda kättetoimetamisest. viis viivitada sulgemisega. Ka teie kodu elanikud peavad mõistma, et nad paberid vastu võtaksid ja võimalikult kiiresti teie juurde suunaksid.
6
Vastake sulgemiskaebusele. Kutses on kirjas kuupäev, millal kohus peab vastama. Kui te etteantud kuupäevaks vastust ei esita, võib kohus teha panga kasuks tagaseljaotsuse ja te ei saa sunniraha viivitada. Kui te ei tunne end mugavalt enda nimel vastuse esitamisega, siis on hea aeg konsulteerida sundmüügiõiguse alal kogenud juristiga. Advokaadi mittekasutamisel võite kaotada väärtuslikud jaatavad kaitsed, esitades oma vastuse. Kui te aga ei saa advokaati palgata või õigusabist abi saada, ei pea vastus olema formaalne või keeruline dokument. See peab tuvastama kohtu, kohtuasja numbri ja pooled. Pärast seda võite minna lõikude kaupa ja iga väitega nõustuda või mitte nõustuda. Siinkohal ei pea te midagi selgitama. Vastuseks piisab lihtsast sõnast “Nõustun lõikega 1” või “Ma eitan lõiget 2” või “Mul pole lõikele 3 vastamiseks piisavalt teavet”. Teie vastus tuleb sisestada, kuid selle saab korralikult välja printida. must tint. Allkirjastage originaaleksemplar sinisega ja viige see esitamiseks kohtusekretäri büroosse. Selle toimingu eest ei tohiks maksta. Seejärel saatke koopia panga advokaadile. Aadress peaks olema kaebuse lõpus advokaadi allkirja all.
7
Võtke ühendust panga advokaadiga. Kui olete vastuse esitanud, võite võtta ühendust laenuandjat esindavate juristidega, et näha, kas saate kokkuleppele läbi rääkida. Näiteks võib teil olla võimalik teha osalisi makseid mitme kuu jooksul. Kui teate, et te ei suuda hüpoteeki maksta või kui maja on hüpoteekist vähem väärt, võite kokku leppida kolimiseks lisaaja üle.
8
Osalege kohtuistungil. Kui te ei saa kokkuleppele, peate osalema kohtuistungil. Kui teil ei ole advokaati, võite paluda kohtunikul istung ümber ajada. See on ajutine viivitus sulgemisel ja võib menetlust mõne nädala võrra pikendada. Olge õigel ajal. Kui kohtunik helistab teie juhtumile ja te ei vasta, võib ta leida laenuandja kasuks ja te kaotate arestimise.
9
Arutage võimalusi oma advokaadiga. Tulles välja kinnisvaraturu kokkuvarisemisest aastatel 2008–2012 alguse saanud arestimise tulvast, töötasid advokaadid välja uued strateegiad, et pöörata tähelepanu sageli röövellike laenuandjate vastu. Need kogemused võivad aidata teil sulgemistoiminguid ennetada. Võite isegi esitada muudetud vastuse, et säilitada kõik oma kaitsed. Advokaadid võivad paluda laenuandjatel esitada hüpoteegi originaaldokumendid. Elektrooniliste hüpoteekide tulekuga ning hüpoteeklaenu väärtpaberite kiire komplekteerimise ja loovutamisega läksid paljud originaaldokumendid kaduma. Esialgse lepingu olemasolu range tõendi nõudmine võib sunniraha sulgemist edasi lükata. 2012. aastal ilmnes, et arestimise taotlusi esitati hulgi ja sellele kirjutasid alla töötajad, kes ei teadnud dokumente. See “robo-allkirjastamise” skandaal tõi kaasa kaebuse kehtivuse rutiinse vaidlustamise.
10
Tegelege sulgemisega. Kui te ei suuda oma kodu säilitamiseks tehingut läbi rääkida ja teie kaitsemehhanismid ebaõnnestuvad, peate välja pakkuma plaani maja kolimiseks või lunastamiseks. Kui teie kodu on kavas müüa šerifi poolt, on teil aega mõnes osariigis kuni enampakkumise päeval, vara lunastada. Peate selle korraldama, et saaksite pangast kinnisvara ostmiseks sularahas maksta. Üldiselt ei saa te üritada müügiga manipuleerida, lastes kellelgi kinnisvara teie eest osta. Osariigi seadused on väga selged selle kohta, kellel on õigus kinnisvarale pakkumist teha. Kui kinnisvara ostab investor, võite jääda rentnikuks.
11
Leppige läbi lühikeseks müügiks. Kui te ei suuda oma hüpoteeki maksta või kui kodu väärtus on langenud alla hüpoteegi jäägi, võiksite kaaluda kinnisvara lühikeseks müüki. Lühikeseks müügi korral nõustub laenuandja laskma teil müüa kinnisvara turuväärtusele vastava hinnaga. Lühikeseks müük võib viivitada sundraha sulgemise ja mitme kuu jooksul kolimisega. Sageli võite kokku leppida, et laenuandja teatab hüpoteegi kohta. krediidiagentuuridele täies ulatuses makstud ja vähendage mõju teie krediidiskoorile.
12
Taotlege HAMP-i arvustust. Kodu taskukohase muutmise programmi raames saate taotleda kodulaenu muutmist nii, et teie maksed ei ületaks teatud protsenti teie sissetulekust. Tavaliselt tehakse selleks intressimäära või laenutähtaega kas ajutiselt või püsivalt kohandades. HAMP-laenu taotlemine külmutab sundtäitmise menetluse kuni teie abikõlblikkuse kindlakstegemiseni.
13
Pankrotiavaldus. Peate konsulteerima advokaadiga, kuid õigusabi võib teid aidata, kui olete väga madala sissetulekuga, eakas või puudega. Juhtum esitatakse föderaalsele pankrotikohtule ja seda ei ole üldse soovitatav ise proovida. Pankrotiavalduse esitamine peatab arestimise edenemise, kuni kohtunik ja haldur pankrotiplaani kinnitavad. Teie advokaat otsustab, millist tüüpi pankrot on teile parim. Seitsmendas peatükis teie varad likvideeritakse ja seda kasutatakse teie võlausaldajate tasumiseks vastutasuks kõigi teie võlgade kustutamise eest. Te võite oma kodu säilitada või mitte. See sõltub laenu tüübist ja teie omakapitali suurusest. Sellest hoolimata saate oma kodu alles jätta ainult siis, kui suudate pärast pankroti lõppu tasuda hüpoteegimakseid. 13. peatükis kirjeldatud pankroti korral teete makseid kindlaksmääratud aja jooksul, tavaliselt 5 aastat, ja pankrotihaldur teeb väljamaksed. seda oma võlausaldajatele. Makseplaani lõppedes kõrvaldatakse kõik teie tagatiseta võlad. Te ei saa oma maja 13. peatükis hoida, välja arvatud juhul, kui saate tasuda hüpoteegi makseid tagatud esimese hüpoteegi pealt. Kui teil on aga teine hüpoteek ja maja hinnang ei ole piisavalt kõrge, et tagada nii esimene kui ka teine hüpoteek, siis võib kohtunik teise hüpoteegi likvideerida või “tühistada” ja kustutada selle koos teie muude võlgadega.