Mitte kõik kinnisvarahaldurid ei hoolitse teie huvide eest. Kui teie olukord nõuab kellegagi lepingu sõlmimist, peaksite olema oma valikute läbivaatamisel ettevaatlik. Parimate valikute leidmiseks heitke lai võrk. Kinnisvarahalduriga lepingu sõlmimisel peaksite kuludele hoolikalt tähelepanu pöörama, kuid paljud neist on suhteliselt standardsed. Olge eriti ettevaatlik veendumaks, et olete leidnud hea mainega ja usaldusväärse halduri, kes teie vara eest hoolitseb.
1
Tea, millal vaadata. Kinnisvarahaldurid ei pruugi alati teie parimaid huve silmas pidada. Te peaksite palkama ainult ühe, kui see on vajalik. Head põhjused ühe palgamiseks on järgmised: teil on rohkem kinnisvara, kui saate hakkama.Elate kaugel.Teil pole aega.Te pole kindel, kuidas kinnisvara haldada.Te ei taha tegeleda juriidiliste ja maksudega. tööandjaks olemisega seotud vastutus. Teie vara on osa taskukohase eluaseme programmist. Neil on sageli keerulised eeskirjad, mis muudavad juhtimise aeganõudvamaks.
2
Küsige teistelt spetsialistidelt. Kui teil on ettevõttes sõpru, küsige neilt nende kogemusi kinnisvarahalduritega. Kaaluge kohalike kinnisvaragruppide koosolekutel osalemist, et teistelt spetsialistidelt nende kogemuste kohta küsida. Kinnisvarainvesteeringute ühingu koosolekud võivad olla kasulikud vahendid. Mõnel asukohal on isegi kindlad üürileandjate rühmad, mida nimetatakse kinnisvaraomanike ühinguteks. Teie prioriteet peaks olema usaldusväärse kinnisvarahalduri leidmine. Küsige teistelt spetsialistidelt, kas kinnisvarahaldurid, kellega nad töötasid, hoidsid kinnisvara heas korras, reageerisid kiiresti nende muredele ja säilitasid järjepideva tuluvoo.
3
Otsige Internetist. Otsingu laiendamiseks otsige veebist ettevõtteid. Kinnisvarahalduse instituut ja riiklik elamukinnisvara assotsiatsioon pakuvad veebipõhiseid andmebaase, mis võimaldavad teil otsida kohalikke haldusettevõtteid. Teiste veebiressursside hulka kuuluvad: AllPropertyManagement.com ja ManagemyProperty.com
4
Kaaluge oma juhi koolitamist. Kui olete mures selle pärast, kuidas kolmas osapool teie kinnisvara eest hoolitseb, looge juhtimisstruktuur ja koolitage uus, kuid usaldusväärne haldur teie loodud süsteemis.
5
Küsige üksikasjalikku selgitust haldustasude ja -tasude kohta. Enamik kinnisvarahaldureid arvestab tasusid protsendina üürist (tüüpiline on 6-12%). Kuigi need määrad on üsna standardsed, peaksite olema detailide suhtes tähelepanelik. Mõned ettevõtted võtavad üüri kogutud üüri alusel, teised aga potentsiaalse üüri alusel. Peaksite kokku leppima, et tasud põhineksid tegelikul üüril, vastasel juhul on halduril vähem stiimulit ruume täita ja üüri koguda. Kas teilt võetakse tasu “lisade” eest, nagu reklaam, rentimine või kvartaalne kontroll? Kui jah, siis kaaluge hoolikalt nende teenuste väärtust.
6
Küsige teavet juhi hoolduspoliitika kohta. Kui teie kinnisvarainvesteeringuga läheb midagi valesti, soovite olla kindel, et halduril on plaan erinevate probleemide lahendamiseks ja teate, kui palju see maksma läheb. Kas müüja poolt osutatavatele hooldusteenustele kehtib juurdehindlus? Mõned kinnisvarahaldurid lisavad müüja arvet 10% või rohkem juurde. Proovige selle määra üle läbi rääkida. Enamik juhte soovib teha remondikulusid kuni fikseeritud dollari suuruse summani (tavaliselt vahemikus 250–500 dollarit) ilma teie eelneva nõusolekuta. Pidage läbirääkimisi kindlaksmääratud summa üle, olenevalt teie hinnapunktist. Kuidas ta käitub hoolduse hädaolukordades? Enamikul headel kinnisvarahalduritel on 24-tunnine hoolduse hädaabiliin, et hädaabitaotlusi kohe käsitleda. Veenduge, et halduril oleks hooldusliin ja töötajad oleksid ööpäevaringselt 365. Kas juhil on kontrollitud ja heakskiidetud müüjate nimekiri? Veenduge, et loendis oleks torumees, meistrimees, elektrik, seadmetehnik ja maalrid.
7
Küsi vastutuskindlustuse kohta. Vara katmiseks peaks teil olema oma kindlustus, kuid kohtuvaidluste korral peaksite kinnitama, et kinnisvarahalduril on oma kindlustus. Mõnes osariigis on teie kinnisvarahaldur seadusega kohustatud sellist kindlustust omama. Ta peaks olema valmis jagama oma vastutuskindlustuse üksikasju. Peaksite pidama kinnisvarahalduriga läbirääkimisi selle üle, kas nad lisatakse teie kindlustusse kui “täiendavat kindlustust” üürnike vaidluste ja teie kallal töötamise ajal tekkinud varakahjude korral. Paljudes osariikides on teie kinnisvarahalduril seaduslik kohustus omada E- ja O-kindlustust. Samuti peaksite küsima, kas tal on vastutuskindlustus, mis katab teda juhtudel, kui töötaja kaebab ta kohtusse.
8
Hankige vara ülevaatuse kohta kirjalik leping. Küsige, kui sageli ametlikke kontrollimisi läbi viiakse, ja hankige kirjalik lubadus. Kui ta ei nõustu teatud ajakavaga või küsib kompensatsiooniks kõrgemat tasu, ei paku ta tõenäoliselt kõrgel tasemel teenust. Haldur peaks vähemalt kord aastas kinnisvara sisemuse põhjalikult kontrollima. Välist tuleks kontrollida vähemalt kord kvartalis. Lisaks tuleks korter üle vaadata iga kord, kui üürnik oma üürilepingu lõpetab.
9
Veenduge, et kandidaadil on vastav litsents. Enamik riike nõuab kinnisvarahalduritelt kinnisvaralitsentsi ja mõned osariigid nõuavad kinnisvaramaakleri litsentsi. Küsige oma osariigi litsentsimisnõuete kohta lisateavet Ameerika Ühendriikide elamumajandusametilt (HUD). Samamoodi peaksite uurima, kas ta kuulub akrediteeritud riiklikusse organisatsiooni. Külastage veebilehte Better Business Bureau (BBB.org). BBB akrediteerib kinnisvarahaldureid. Kui teie kinnisvarahaldur on akrediteeritud, on see piisavalt hea märk, et nad on usaldusväärsed.
10
Leidke kinnisvarahaldur, kes on kursis teie kohaliku turu suundumustega. On oluline, et teie juht teaks, millised üürihinnad teie kinnisvara jaoks sobivad. Kontrollige kandidaadi teadmisi, küsides rendivõrdlust (mida sageli nimetatakse “üürikompensatsiooniks”) ja üürihinna soovitust. Kinnisvarahaldur peaks suutma anda teile naabruskonna üüri alusel soovitusliku üürihinna. komp.
11
Vaadake üle kandidaadi kogemus. Otsige kinnisvarahaldurit, kes on hoolitsenud teie omaga sarnaste elamispindade eest. Mõned juhid keskenduvad ühepereelamutele, teised aga eelistavad suuri kortermaju, duplekse või ridamaju. Igal kinnisvaratüübil on oma väljakutsed ja soovite olla kindel, et palkate juhi, kes teab, kuidas nende väljakutsetega toime tulla. Samuti peaksite küsima, kui kaua ta on tegutsenud ja kas tal on märkimisväärseid edulugusid.Külastage mõned omadused ise. Peaksite nägema, kui hästi neid hooldatakse. Kui need pole hästi hoitud, ei tee kinnisvarahaldur oma tööd.
12
Küsige kandidaadilt, mitut üksust ta praegu juhib ja kui palju töötajaid tal on. Üks töötaja saab üldjuhul tõhusalt hakkama 35-40 ühikuga. Üldreeglina jagage hallatavate üksuste koguarv juhtimist abistavate töötajate arvuga (st 200 kinnisvara / 5 töötajat = 40 kinnisvara üksikisiku kohta). Kui üksikisiku kohta on rohkem kui 40 ühikut, on ettevõtte ressursid tõenäoliselt kitsad. Samuti peaksite teadma, kas ta haldab mõnda oma kinnisvara. Kui see nii on, on ta ka teie konkurent ja võib pühendada ebaproportsionaalselt palju oma energiat oma asjadele.
13
Küsige kandidaadilt varasemate ja praeguste klientide soovitusi. Kinnisvarahaldur peaks suutma teile anda vähemalt 3 viidet. Helistage referentidele ja rääkige juhi tööst. Kõige ausama tagasiside saamiseks tagage konfidentsiaalsus. Lisage oma hinnangusse järgmised küsimused: kas üür koguti õigeaegselt? Kas juhataja täitis vabad kohad kiiresti? Kas hooldusprobleemid lahendati õigeaegselt? Kas juht lahendas enamiku probleemidest vähese sekkumiseta või üldse mitte? Kas teilt võeti teenuste eest kunagi tasu. mis oleks pidanud olema haldustasu sees?
14
Valige suurepärase klienditeenindusega kinnisvarahaldur. Otsige juht, kes teiega hästi suhtleb. Vastutulelikkus on hea kinnisvarahalduri üks parimaid omadusi. Kui teie juht ei vasta teie kõnedele kiiresti, kuidas ta kohtleb teie üürnikke ja potentsiaalseid üürnikke? Vastutulelik kinnisvarahaldur rõõmustab teie üürnikke ja potentsiaalseid kliente, mis vähendab teie käibemäära. Samuti peaksite kaaluma, kuidas haldur teiega suhtleb teie koosolekutel. Ta peaks pakkuma teenust teile ja teie üürnikele. Kui ta näib ebaviisakas, äkiline või üldiselt ei soovi teid teenindada, siis tõenäoliselt ei tee ta oma tööd hästi.
15
Arutage raamatupidamist ja omanikuaruandeid. Määrake, millal üüri kogutakse ja kui kiiresti see teie pangakontole kantakse. Veenduge, et teie kinnisvarahaldur mõistab raamatupidamist. Peaksite saama üksikasjalikud väljavõtted, sealhulgas igakuine üürileht, tagatisraha jaotus, haldustasude kokkuvõte ja hooldustasude jaotus.
16
Vaadake üle haldustarkvara süsteem. Enamik haldusettevõtteid kasutab nüüd tarkvara, mis jälgib teie kinnisvara rendi lõppemise andmeid, sisse- ja väljakolimise kokkuvõtteid, vormistatud üüridokumente, hõivatuse loendeid, avatud töökorraldusi ja maksuteavet. Paluge kandidaadil esitada väljundaruannete näidised.
17
Küsi üürniku suhete kohta. Kuidas ettevõte renti kogub? Kuidas nad põhimõtteid reklaamivad ja sõeluvad? Proovige kohtuda kinnisvara üürnikega, et teha kindlaks, kui rahul nad oma teenusega on.
18
Küsige poliitikateavet probleemsete üürnikega tegelemiseks. Igal heal kinnisvarahalduril on eeskirjad keeruliste üürnike käsitlemiseks. Need eeskirjad on olulised, kuna kaitsevad teie finants- ja juriidilisi huve. Millised on hilinenud üüripoliitikad? Veenduge, et halduril oleks süsteem hilinenud üürimaksete nõuetekohaseks dokumenteerimiseks. See tuleb kasuks, kui teil on vaja üürnik maksmata üüri eest välja tõsta. Kuidas suhtub juhataja üürilepingu rikkumiste ja kaebustega? Halduril peaks olema igale üürilepingule lisatud ametlik lisa, milles on kirjas varareeglid ja piirangud. Kui üürnik reeglit rikub, veenduge, et haldur teaks, kuidas rikkumisi õigesti dokumenteerida, juhuks kui tulevikus on vaja tõendeid kohtuvaidluseks. Küsige, kui sageli esitab kinnisvarahaldur väljatõstmise avalduse. Kui nad teevad seda sageli, siis pole nad üürnikke enne kinnisvara rentimist korralikult läbi vaadanud.
19
Paluge, et leping sisaldaks sätteid kokkuleppe lõpetamiseks. Kui teil on kinnisvarahalduriga raskusi, on oluline, et teil oleks väljumisstrateegia. Säte, mis lõpetab kokkuleppe 30 päeva pärast kirjaliku teate saamist, peaks olema mõistlik taotlus.
20
Konsulteerige juristiga. Kui teil on sõlmitud leping, mis näib olevat mõlemale poolele kasulik, peaksite konsulteerima juristiga. Teete olulise tehingu. Peaksite kinnitama, et puuduvad varjatud sätted, mis teie rahalist olukorda või vara kahjustavad.