Uute kodude ümberpööramisega saab teenida uskumatult palju raha, kui saate selle õigesti teha. Tegelikult saate hõlpsalt teenida 25 000 dollarit või rohkem ühe ümberpööramise kohta ja seda vähem kui 90 päevaga. Kuid pidage meeles, et võite ka nii palju või rohkem kaotada, kui võimaluse valesti arvutate. Uute majade ümberpööramine võib olla viis ebatavalisel viisil suurte summade teenimiseks, kuid see nõuab ka uurimistööd, rasket tööd ja tervislikku riskiisu.
1
Veenduge, et teil oleks piisavalt lisaraha. Uute majade ümberpööramine hõlmab tegelikult kodu või kinnisvara ostmist. Nii et lisaks igakuistele väljaminekutele veel ühe hüpoteegi lisamisele peate suure tõenäosusega välja mõtlema ka sissemakse. Loodetavasti katab teie müügihind need kulud. Sellest hoolimata vajate majade ümberpööramise alustamiseks palju sularaha ja paindlikku kuueelarvet. Need on ka muud kulud, nagu kommunaalkulud ja maksud, mis tulevad mängu. Kui müüte maja, peate oma kasumilt maksma ka kapitalikasumi maksu.
2
Hallake oma ootusi. Edukad lestad ei osta ega müü maju lihtsalt ilma vahepealset tööd või turundustegevust tegemata. Mõistke, et paljudel juhtudel peate maja muutmiseks tegema tööd ja kulusid. Teistes riikides soovite vältida kinnisvaramaakleri tasusid ja proovida maja ise müüa, mis nõuab turundust ja jalatööd. Veenduge, et olete valmis selle õigesti tegemiseks tööd tegema.
3
Veenduge, et teil oleks piisavalt vaba aega. See ei ole nädalavahetuse hobi, vaid täiskohaga töö. Enamikul juhtudel peate planeerima hooldust, jälgima ehitust täienduste või muudatuste korral ja tegelema muude majaga seotud probleemidega. Kui te ei kavatse kinnisvaramaakleri kasutada, peate maja potentsiaalsetele ostjatele ka ise näitama. Seda kõike oleks raske ajastada mõne teise täiskohaga töökohaga.
4
Suuda tulla toime riskide ja ebaõnnestumistega. Tõenäoliselt teete majade ümberpööramist alustades vähemalt mõned vead. Need vead võivad teile maksta tuhandeid või kümneid tuhandeid dollareid. Lisaks võib juhtuda õnnetusi, mis maksavad teile tuhandeid või lükkavad teie praeguse projekti nädalaid või kuid tagasi. Kui olete seda tüüpi inimene, kes ei suuda praegusel stressirohkel ajal ratsionaalselt mõelda ega tegutseda, ei pruugi maja ümber pööramine teie jaoks sobida.
5
Viige end kurssi kodu või korteri ostmisega. Kui olete seda juba teinud, siis teate juba protsessi ja see on loomulik. Kui te pole kunagi kodu ostnud, konsulteerige kinnisvaramaakleriga. Kodu ostmisel on vaja läbida mõned sammud, mida peate teadma. Üldiselt hõlmab see protsess pakkumise esitamist, hüpoteegi võtmist, tingimuste eemaldamist ja valduse võtmist. Võite ka esialgse müügi vahele jätta, ostes täielikult oma krundid ja ehitades neile oma kodud müümiseks. Selle protsessi käigus saate maja ise ehitada või palgata ehitaja, kes selle teie eest teeb. Need kaks protsessi on vastavalt tuntud spetsifikatsiooni ja kohandatud ehitusega.
6
Uurige oma piirkonna turutingimusi. Rääkige kinnisvaramaakleritega, kui suur maht ja nõudlus kodu järele on. Samuti võite otsida oma kohalikust ajalehest eluasemearuandeid. Eluasemeturg on nagu aktsiaturg selle poolest, et sellel on nii “pulli” kui ka “karu” tsüklid. Eluasemeturg võib võtta aastaid ja aastaid, enne kui ühelt tsüklilt teisele lülitub. See tähendab, et kinnisvara võib igal ajahetkel olla kas “suure nõudlusega” või “madala nõudlusega”. Kui teie piirkonnas on praegu “madal nõudlus” kodude järele, on palju keerulisem või vähemalt vähem tulusam. ümberpööratavad majad. Kui soovite tõesti flippimisega alustada, kuid leiate, et teie kohalik eluasemeturg pole selleks küps, kaaluge aktiivsema turuga piirkonda kolimist. Uurige Internetis kuumimaid turge. Mõned piirkonnad kogevad praegu dramaatilist hinnatõusu ja on valmis investeeringuteks.
7
Otsige kinnisvara. Kui olete otsustanud, et on õige aeg uue projekti alustamiseks, otsige oma eelarve piires õige partii. Selleks on mitu võimalust. Mõned inimesed otsivad hädas olevaid omadusi. Need on need, mida müüja soovib “meeleheitlikult müüa” sellistel põhjustel nagu lahutus, pankrot, surm, vara halb seisukord või hilinenud maksed. Müüja soov müüa võimaldab teil kaubelda maale parema hinna osas. Teine võimalus on lihtsalt leida oma linna või alevi piirkonnad, mis on “uued linnaosad”, kus kogu uusehitus käib. Mine sinna ja sõida ringi. Otsige silte, mille on pannud ehitajad, kes soovivad müüa oma uut kodu või vabad krundid.
8
Mõelge, millist tüüpi kodu võiksite kinnistule ehitada. Uurige ja selgitage välja, milline maja stiil, suurus ja eripärad on teie piirkonnas moes või tavaliselt müüdavad. Vaadake müüdavaid uusi maju ja proovige nende õnnestumisi jäljendada. Võimalik, et peate kokku panema disainerist ja arhitektist koosneva meeskonna, et saada realistlik ettekujutus sellest, mida saate antud krundi ja eelarvega teha. Proovige kavandada kodusid, mis müüvad keskmisest kuni kõrgemasse kategooriasse. See tähendab summat, mida keskmine pere saaks endale lubada. Üldiselt tähendab see sõltuvalt teie piirkonnast umbes 200 000 kuni 500 000 dollarit. Soovite seda hinnavahemikku, sest need müüvad kõige kiiremini, kuna seal on suurim rahvastikutihedus, kes otsib neid keskklassi maju. See võib olla palju vähem või palju rohkem, kuid see on umbes keskmine. Paljudel juhtudel peab kodus olema kolm või enam magamistuba ja vähemalt kaks täisvannituba.
9
Spetsiaalsete kodude osas võtke ühendust ehitajatega. Teine võimalus maja leidmiseks on lihtsalt otsida oma piirkonna ehitajate nimekirja. Helistage neile kõigile ja küsige neilt, kas neil on müügis “spetsiifilised kodud”. Nii nimetatakse uut kodu, millel pole tegelikku omanikku (va ehitaja). Põhjus, miks soovite uhiuue kodu leidmist kaaluda, on lihtne. See on täiesti uus, remonti pole vaja. See paistab palju paremini välja ja seda tuleb vaatama rohkem inimesi kui vanemas kodus. Ja marginaalid on suuremad. See tähendab, et uued kodud on “lisatasu”. Kui inimene tahab elada uhiuues kodus, peab ta maksma kõrgemat hinnasilti. Peaaegu nagu uue auto ostmine krundilt, ainult et see ei lange amortisatsiooni. Lisaks pakuvad uued linnaosad üldiselt rohkem funktsioone ja mugavusi, nagu pargid, ojad, jalutusrajad jne. Suurema versiooniuuenduse korral on need kenamad. Teie kodu ümbritsevad toredad uued kodud. Kõik need funktsioonid annavad kokku ja muudavad kodu ümberpööramise lihtsamaks.
10
Uurige oma lemmikvõimalusi lähemalt. Aja jooksul kitsendate otsingut mõnele kinnisvarale. Siinkohal uurige iga ehitaja kohta, mida kaalute, veendumaks, et nad on hea mainega ja viimistlevad kodu vastavalt nende väidetavatele standarditele, nagu graniidist tööpinnad, 50 untsi vaip ja muud andmed. Veenduge, et nad teeksid kvaliteetset tööd ja kontrolliksid isegi mõnda muud nende ehitatud kodu. Kui neil pole teile näitamiseks teisi maju ehitatud, olge väga ettevaatlik. Kasutage kindlasti mitme kirje teenuse (MLS) andmeid, et näha naabruskonna trende ja sarnaste majade keskmisi väärtusi. See peaks andma teile ettekujutuse maja turuväärtusest. Teenuse kasutamiseks minge aadressile http://www.mls.com.
11
Kaaluge kulusid. Vaadake krundi maksumust, ehitajatasusid ja ehituskulusid. Samuti peate arvesse võtma komisjonitasusid, kinnisvaramakse ja kindlustust ning oma investeeringu rahastamise kulusid. Võtke need arvud kokku, kasutades oma ehitaja ja võrreldavate projektide arve. Seejärel saate seda kogusummat kasutada hinnangulise müügihinnaga võrdlemiseks, et teha kindlaks, kas saate maja müügist mõistlikku kasumit teenida või mitte.
12
Kui leiate kinnisvara, mis on hea pakkumine, hüpake sellele. Kui teate selle piirkonna tegelike MLS-i võrdluste põhjal, et saate selle vähemalt 25 000 dollari eest rohkem maksta, liikuge kiiresti! Tehke kohe pakkumine. Kui see vastu võetakse, annate teile siiski aega, et uurida ehitajat ja kodu seisukorda. Pakkumises tuleb kindlasti märkida mitu lepingust väljumise võimalust, näiteks “finantseerimisel”. Kui teil on probleem ja teil on vaja välja pääseda, kuid te ei lisa seda tüüpi klauslit, siis ei saa te probleemi korral välja. Kõige tavalisem on lihtsalt “finantseerimisel x kuupäevaks”. Kui te ei saa rahastust teha, küsige tähtaja pikendamist.
13
Hankige finantseering. Kinnisvara ostmiseks ja ehituse alustamiseks või jätkamiseks peate võtma laenu. Maja ümberpööramiseks peate tõenäoliselt võtma kõrge intressimääraga laenu, kuna maja ümberpööramisega kaasneb risk. Paljudel juhtudel võib see ulatuda 10–12 protsendini. Hea krediidiajalugu ja skoor võib aidata teil saada paremat intressi, kuid paljud laenuandjad peavad laenu siiski riskantseks.
14
Eemaldage kodus olevad tingimused. See tähendab, et peate oma valdusse võtma lepingu kuupäeva. See juhtub teie kodu ehitamise ajal. Nii et nüüd saate rääkida ehitajaga ja valida oma omadused ja värvid maja sise- ja välisilme jaoks. Kui teil pole sellega kogemusi, siis uurige, kas ehitajal on professionaal, kes teiega nõu saab.
15
Viige oma maja valmis. Jälgige kindlasti ehitaja tööd, kui nad viimistlevad kodu vastavalt teie spetsifikatsioonidele. Võib-olla soovite kodu viimistlemisel konsulteerida teiste raamatute või ekspertidega, eriti oma esimeste toodete osas. Soovite lisada nähtavaid luksuslikke viimistlusi, ilma et peaksite oma eelarvest liiga palju ohverdama. Valige “kõik neutraalsed värvid” tekstuurid, värvid ja materjalid ning viimistlused, mis sobivad peaaegu igale maitsele. Ärge valige millegi jaoks erksaid värve. Pidage meeles, et muudate seda kodu ümber. Teete interjööri “kellelegi teisele”. See ei ole see, mis teile meeldib, vaid see, mis meeldib kogu elanikkonnale, mis on “neutraalsed toonid” seest ja väljast. Kui te midagi muud ei tee, veenduge, et köök oleks täiuslik. See on paljude ostjate jaoks maja kõige olulisem ruum. Kui see on juba hea, vaadake järgmisena vannituba.
16
Nüüd on teie kodu valmis, tehke see näitamiseks valmis. Vabanege kogu oma rämpsust ja ehitusmaterjalidest või -seadmetest, mis on teie ümber. See kodu tuleb müüki. See tähendab, et see peab olema “100% segadusevaba”. Lihtne viis selle mõistmiseks on minna oma piirkonna mis tahes “esitlusele” ja vaadata, kuidas nad on interjööri teinud. Teie mööbel, kui teil seda üldse on, ei pea olema nii hea või nii uhke, kui see võib olla näitusekodus. Ärge jätke midagi nähtavale. Pange kõik ära kappidesse, kappidesse, sahtlitesse, keldrisse ja garaaži. Jättes peamise elutoa välimuse segamatuks. Ärge kasutage ka liiga palju mööblit. Te ei taha, et toad paistaksid liiga hõivatud. Samuti ärge paigaldage seintele liiga palju fotosid või pilti. Tahad, et kõik oleks puhas. Kuna teie ostja soovib “uut kodu”, ärge muutke seda tema jaoks “kasutatud koduks”. Muutke see nende jaoks “show koduks”.
17
Loetlege kodu. Saate selle raha säästmiseks ise müüa või koos kinnisvaramaakleriga MLS-i kanda. Põhjus, miks soovite MLS-i kaudu müüa, on see, et teie piirkonnas on tuhandeid kinnisvaramaaklereid, kes näevad seda MLS-i (multiple listing service) loendit ja hakkavad teie kodu näitama võib-olla isegi iga päev. Teil on palju kinnisvaramaaklereid, kes võistlevad teie kodu müümise nimel. Võrrelge seda sellega, et “ainult sina” proovite seda müüa. Jah, te loobute komisjonitasust, kuid seda saab müügihinnas arvesse võtta. Pange oma kodu piirkonnas konkurentsivõimelisemaks. Kodu ostes oleksite aga pidanud sõlmima tehingu ja juba eeldanud, et saate selle tegelike turutingimuste ja tehtud uuringute põhjal vähemalt 50 000 dollari eest edasi müüa. Ärge hinnake seda üle, muidu see ei lähe müüki, ja ära alahinda ja jäta raha lauale. Kuid parem on seda alahinnata ja mitte olla läbirääkimiste ajal küsitava hinna osas paindlik, kui seda üle hinnata ja mitte lasta seda vaatama tulla.
18
Kui saate pakkumise, kaaluge olukorda hoolikalt. Ärge kunagi ja mitte mingil juhul alustage läbirääkimisi, kus kauplete pakkumistega edasi-tagasi. Kui nad teile pakkumise teevad, peate neile alati ütlema: “Ma mõtlen selle üle ja võtan teiega tunni pärast tagasi”. Võtke natuke aega, et sellele mõelda. Ärge alustage ostjaga pakkumistega edasi-tagasi kauplemist, võtmata selleks vähemalt tund aega. Üks asi, mida saate teha, kui olete ostjaga koos ja nad ütlevad “kuidas nii palju…”, öelge neile: “okei, ma võtan selle pakkumise vastu ja ma lähen ja joon kohvi ja tulen tagasi ühe tunni jooksul, et teile sellest teada anda. Mida saate teha, on kulutada see tund oma letipakkumise struktureerimiseks. Näiteks kui nende pakkumine on peaaegu see, mida soovite, kuid mitte päris, tulge tagasi ja öelge midagi stiilis “okei, ma võtan teie pakkumise vastu, kuid ma ei jäta seadmeid maha”. Neile võib see sobida ja see moodustab teie 5000 dollarit, mida oleksite pidanud kaotama, kui oleksite sattunud kiirustavatesse läbirääkimistesse.
19
Minge müügiga edasi. Teie kodu ostja soovib, et talle antaks aega “tingimuste eemaldamiseks”. Üldiselt, kui teil on pakkumine, on ostja teie kodu suhtes “tõsine”. Kui nad vajavad ajapikendust, andke see ainult siis, kui muud tegevust on vähe või üldse mitte. Kuid kui saate oma kodu kohta endiselt palju muid pakkumisi või kui tunnete, et te ei saa nii head pakkumist, kui algselt arvasite, siis ärge pikendage tingimuse kuupäeva, muutes pakkumise kehtetuks. See võimaldab teil teha oma varupakkumise, mis võib olla parem ja tugevam. Üldjuhul tahate siiski olla praegu leplik, et tehing edukalt läbi läheks. Seega, kui nad tahavad oma pere kolmandat korda kaasa tuua, laske neil lihtsalt seda vaatama tulla.
20
Otsige oma järgmist projekti. Nüüd, kui ostja on tingimused eemaldanud, võite hakata otsima uut kinnisvara, mida osta, või proovida leida teist kinnisvara, mida samamoodi ümber pöörata. Päeval, mil nad valduse saavad, peate olema “väljas”. Seejärel saate varsti pärast nende valdusse saamist müügist teenitud kasumi pealt suure rasvaraha. See tähendab, kui te seda uude koju ei vii, mille lõpuks ostate. Üldiselt on parem jätta teenitud tulu oma koju. Ärge võtke raha välja ja minge raha kulutama. Parem on tõhustada efekti ja lasta oma rahal järgmise ostu puhul tööle minna, kui raisata seda ostlemisele ja ekstravagantsusele. Muidugi ostke endale mõne dollari eest lepingust puhkust, kuid laske ülejäänud kasumil kasutada järgmises kodus või muus investeeringus, kus see teenib teile veelgi rohkem raha.