Kui te lõpetate hüpoteegimaksete tegemise, võib pank algatada sundtäitmise menetluse. Aga mis siis, kui soovite vältida tüli ja kulutusi? Üks võimalus on aktile pangale alla kirjutada ja minema kõndida. Nõuetekohase läbirääkimise korral võib arestimise asemel sõlmitud akt vabastada teid kõigist teie koduga seotud rahalistest kohustustest. Veelgi parem, kui pank võib nõustuda mitte teatama sulgemisest krediidiaruandlusbüroodele, mis tähendab, et see ei kajastu teie aruandes.
1
Võtke ühendust oma laenuandja kahjude leevendamise osakonnaga. Leidke ettevõte, kellele teie hüpoteek kuulub, ja helistage neile. Selgitage oma olukorda ja küsige kahjude leevendamise paketti. Rääkige üldiselt. Näiteks võite öelda: “Tere. Mina olen Dianne Smith ja mul on teiega oma kodu jaoks hüpoteek. Olen kaotanud töö ja ei saa enam makseid teha. Tahaksin uurida akti arestimise asemel.â€
2
Koguge finantsteavet. Peate pangale näitama palju finantsdokumente, mis peaksite koguma võimalikult kiiresti. Näiteks leidke järgmised andmed: hiljutised maksudeklaratsioonid, mis tõendavad kõiki sissetulekuid, nagu kaks hiljutist makseteatist või kasumiaruanne, mis tõendab igakuiste võlamaksete autolaenu, õppelaenu ja krediitkaartide igakuiste kulude kohta, kaks hiljutist väljavõtet kõigi pangakontode hüpoteegi kohta. avaldus
3
Tuvastage oma raskused. Teil on õigus kahjude leevendamisele ainult siis, kui olete kannatanud raskustes, mis ei ole teie kontrolli all. Näiteks on järgmised tavalised raskused, mille tõttu inimesed jäävad oma hüpoteeklaenu tasumisest maha: töö kaotamine, sissetulek vähenenud, haigusravikulud abikaasa surm lahutatud loodusõnnetuse tõttu (nt maavärin, maalihe, tornaado jne) reguleeritava intressimääraga hüpoteek, mis tõuseb
4
Koostage raskuste tunnistus või kiri. Peate esitama ühe neist dokumentidest oma laenuandjale taotluse osana. Teie laenuandjal võib olla trükitud vandeavalduse vorm, mis palub teil teatud ruudud ära märkida. Teise võimalusena peate võib-olla koostama kirja, milles teete kokkuvõtte oma raskustest. Kui teil on rahalisi raskusi, selgitage, kuidas see tõenäoliselt on pikaajaline raskus. Tore on mainida, kui pikk ja kulukas võib sulgemisprotsess olla.
5
Kaaluge oma muid võimalusi. Kuigi soovite arestimise asemel teoga edasi minna, peaksite vähemalt kaaluma oma muid võimalusi. Rääkige kahjude leevendamise osakonnaga muudest võimalustest, nagu lühikeseks müük, tagasimaksed ja laenumuudatused. Samuti võite kohtuda HUD-nõustajaga, et arutada oma võimalusi. Leidke HUD-i heakskiidetud nõustaja siit: https://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Klõpsake oma osariigil. Kui teie hüpoteek kuulub Fannie Maele, võite olla abikõlblik liisingulepingu programmis. Selle programmi raames saate kodus viibida kuni 12 kuud ja rentida seda turuhinnaga.
6
Esitage oma taotlus. Vaadake üle oma paberimajandus ja veenduge, et teave on täielik ja täpne. Seejärel tehke oma dokumentide jaoks koopia. Saatke avaldus ja tõendavate dokumentide koopiad märgitud aadressile.
7
Lugege maakleri hinnaarvamust. Pärast avalduse esitamist tellib pank maakleri hinnaarvamuse, mis määrab teie kinnisvara õiglase turuväärtuse. Vaadake seda arvamust tähelepanelikult. See määrab, kas pank saab teid pärast akti vastuvõtmist kohtusse kaevata. Näiteks võite olla võlgu 200 000 dollarit maja eest. Kui õiglane turuväärtus on ainult 150 000 dollarit, võib pank soovida teid vahe – 50 000 dollari – kohtusse kaevata. Ta võib taotleda “puudujäägi kohtuotsust”. Kui aga maja väärtus on 220 000 dollarit, ei ole pangal põhjust teid kohtusse kaevata.
8
Tuvastage oma osariigi seadused. Enne pangaga läbirääkimiste pidamist soovite teada oma osariigi seadusi panga kohta, mis taotleb pärast sundraha sulgemise asemel toimingu vastuvõtmist puudujäägi kohta otsust. Näiteks Washington takistab pankadel puudujääkide kohta tehtud otsuseid tegemast. Oma osariigi seaduse leiate veebist või kohtudes HUD-i heakskiidetud nõustaja või eraadvokaadiga.
9
Nõudke võla täielikku rahuldamist. Ajalooliselt vabastasid pangad laenuvõtjad kõigist puudustest pärast seda, kui nad olid sundraha sulgemise asemel akti vastu võtnud. Üha enam panku aga kaebab täna puudujäägisumma pärast kohtusse. Peate pangaga kokku leppima kokkuleppe, et nad ei kaeba teid ühegi puuduse pärast kohtusse. Leidke kindlad põhjused, miks pank ei peaks teid kohtusse kaevama. Näiteks võib teil raha puududa. Kui pank kaebab teid kohtusse, ei saa nad midagi, sest teil pole väärtuslikku vara, mida nad saaksid välja nõuda.
10
Leppige läbi muude oluliste tingimuste üle. Kaaluge järgmist. Enne lepingu allkirjastamist sõlmige laenuandjaga leping: paluge laenuandjal mitte teatada negatiivsest teabest riiklikele krediidibüroodele. Kui nad teatavad sulgemisest, võib see jääda teie krediidiaruandesse aastateks. Valige kuupäev, millal peate kinnisvarast lahkuma. Võimalik, et peate pärast akti üleandmist kohe kodust lahkuma või võite jääda mitmeks kuuks.
11
Konsulteerige advokaadiga, kui pank ei nõustu. Mõista, et pangal on läbirääkimistel suurem mõjuvõim: nad ei pea sinult vara ära võtma. Sellest tulenevalt saate kasu advokaadi ekspertnõust, kui pank on teie ettepanekutele vastu. Advokaadi leiate, kui võtate ühendust kohaliku või osariigi advokatuuriga ja palute suunata kinnisvaraadvokaadile. Helistage advokaadile ja leppige kokku konsultatsioon. . Küsige, kui palju nad maksavad.
12
Proovige oma kodu maha müüa. Mõned laenuandjad nõuavad, et prooviksite oma kodu õiglase turuväärtuse eest müüa, enne kui nad sunniraha sulgemise asemel teevad tehingu. Kui see on nõue, peaksite tegema kõik endast oleneva, et müüa.Hoidke oma kodu sissekolimise seisukorras. See tähendab ilmsete ohtude, nagu katmata juhtmed, augud põrandas ja rabedad trepid, parandamist. Kuid see tähendab ka oma kodu põhjalikku puhastamist ja võib-olla värsket värvimist. Pühenduge potentsiaalsete ostjateni jõudmisele. Võite teha koostööd kinnisvaramaakleriga, kuid see maksab raha. Selle asemel mõelge veebis reklaamimisele sellistel veebisaitidel nagu Craigslist. Samuti saate flaiereid üles panna kohalikus toidupoes ja raamatukogus. Tõenäoliselt ei saa te ostjatega läbi rääkida, kui pank soovib, et müüksite maja turuhinnaga. Siiski dokumenteerige oma jõupingutused oma maja müümiseks. Tahad pangale näidata, et andsid endast parima ostja leidmiseks.
13
Maksa ära muud pandiõigused. Üldiselt aktsepteerib pank arestimise asemel akti ainult siis, kui kinnisvaral ei ole muid pandiõigusi, näiteks teist hüpoteeki, mehaaniku pandiõigust, maksude pandiõigust jne. Kui teil on muid pandiõigusi, võib teie pank anda teile võimaluse et need ära maksta ja eemaldada.Erand on siis, kui samale pangale kuulub vara teine pandiõigus.See võib olla keeruline protsess. Peate kinnipidamisõigusega isikule helistama ja makse üle kokku leppima. Seejärel peate kinnitama, et nad on pandiõiguse vabastanud, esitades asjakohased paberid.
14
Enne allkirjastamist vaadake üle estoppeli tunnistus. Selles dokumendis selgitatakse, kas pank jätab endale õiguse nõuda teie suhtes puudujäägi kohta otsust või mitte. Seetõttu peaksite selle hoolikalt läbi lugema ja mitte allkirjastama enne, kui olete lepingu tingimustega nõustunud. Soovite, et dokumendis oleks kirjas, et tehing on “võla täielikult rahuldatud” või et pank nõustub teid mitte kohtusse kaevama isikliku võla pärast. kohtuotsus.Näidake seda dokumenti oma advokaadile, kui te sellest aru ei saa. Allkirjastada soovite ainult siis, kui nõustute kõigega vandetunnistuses.
15
Kirjutage alla toetusakt. Selle dokumendiga antakse vara teilt panka. Pank peaks selle dokumendi koostama, kuid võite seda ka oma advokaadile näidata. Sulgemisprotsessi asemel toimiv akt võtab aega umbes 90 päeva.
16
Puhastage oma kodu. Te ei tohiks maja prügikasti visata ega jätta seda kohutavasse seisukorda. Kuigi te ei pea oma kodus täielikku taastusravi tegema, peaksite enne lahkumist tegema järgmist: eemaldage praht, eemaldage kogu prügi, seest ja tehke üle elementaarsed remonditööd, näiteks aukude parandamine põrandates ja seintes; eemaldage kõik isiklikud asjad.