Kui ostate kodu või kinnisvara, on väga oluline, et viiksite enne tehingu lõpuleviimist läbi omandiotsingu. Pealkirjaotsing on protsess, mille käigus vaadatakse läbi varasemad aktid, maksudokumendid ja muud konkreetse kinnisvaraga seotud finantstehingud. Tiitliotsingu eesmärk on veenduda, et Sulle kinnisvara müüv isik on ka tegelikult omanik, et vara saaks seaduslikult Sulle probleemideta üle minna. Veelgi olulisem on see, et varale ei kohaldata pandiõigust ega koormisi, mis muudaks omandiõiguse või keelaksid selge omandiõiguse üleandmise. Pealkirjaotsingu saate ise läbi viia; aga kui see on teie esimene pealkirjaotsing, võiksite kaaluda kogenud tiitliotsingufirma palkamist.
1
Kontrollige maksuhalduri dokumente. Peate koguma nii palju teavet kui võimalik praeguse kinnisvaraomaniku ja kinnisvara enda kohta. Teete seda selleks, et saaksite hõlpsamini leida teid huvitava kinnisvara praegused ja varasemad toimingud. Enamik kinnisvaramaksu kirjeid võib asuda maksuhalduri büroos maakonnas või linnas, kus kinnisvara asub. Need kirjed on üldsusele avatud ja paljudes kohtades on andmed veebis.Teil peab olema teid huvitava kinnisvara aadress. Oma piirkonna maksuhalduri büroo leiate aadressilt http://publicrecords.onlinesearches. com/Assessor-and-Property-Tax-Records.htm.Kui olete tuvastanud kohaliku maksuhalduri büroo, vaadake nende veebisaiti, et näha, kas saate veebist kinnisvara kohta maksuteavet otsida.Kui neil pole veebiotsingu valikut , helistage kontorisse ja paluge neil selgitada, milliseid samme peate selle kinnisvara kohta maksuteabe saamiseks tegema. Kinnisvaramaksuregistrid annavad teile järgmise teabe: paki number, partii number, üldine kirjeldus ja maksuajalugu. , nii kinnisasja eest tasutud kui ka tasumata. See teave aitab teie aktide otsimisel.
2
Otsige kinnisvaralepingut Internetist. Paljud osariigid pakuvad nüüd juurdepääsu aktidele veebis kas väikese tasu eest või tasuta. See on kiireim viis vara kohta aktide leidmiseks ja omandiotsingu läbiviimiseks. Kõigepealt soovite leida uusima akti. See akt sisaldab vara omaniku nime, mis peaks ühtima selle isiku nimega, kellelt te kinnisvara ostate.Igas aktis on viidatud muudele varasematele dokumentidele ja vara asukoha kaartidele ja võimalikele kinnipidamisõigustele. Soovite koguda eelneva 50–70 aasta aktid, mis tagavad kinnistu omandiõiguse õige läbimise. Seda nimetatakse pealkirja ahelaks ja seda käsitletakse üksikasjalikumalt allpool. Peaksite koguma kõik veebis saadaolevad dokumendid. Kui võrgusüsteem ei säilita dokumente nii palju aastaid, peate tegema isikliku otsingu (seda käsitletakse allpool). Võite otsida Internetist sõnu “maaregistrid” ja oma osariigi nime ning see peaks olema suunab teid mis tahes veebipõhisesse süsteemi või kohalikku tiitlitehasesse. Et näha, kuidas veebipõhine maaregistrisüsteem välja näeb, külastage: http://www.masslandrecords.com või https://www.myfloridacounty.com/official_records/index.html? thisPage=MyFloridaCounty.ORI.Order.state.Start.
3
Külastage toiminguid registreerivat kontorit. Kui maakonnas, kus kinnisvara asub, ei ole veebipõhist aktide otsingusüsteemi või see ei ulatu piisavalt kaugele minevikku, peate leidma asukoha ja külastama kontorit, mis vastutab kinnisvara asukoha piirkonna aktide registreerimise eest. Edukaks otsinguks peate kaasa võtma koopiad kõigist leitud aktidest ja/või maksuhalduri büroost saadud andmetest. Aktiregistri bürood saate otsida aadressilt: http://publicrecords. onlinesearches.com/Assessor-and-Property-Tax-Records.htm.Kui olete õige kontori leidnud, võtke kontoriga ühendust ja küsige parimat viisi otsingu jätkamiseks. Kohtumaja või kontoritöötajad saavad teile öelda, kas olete otsingu läbiviimiseks kogunud piisavalt teavet. Kõigepealt leiate uusima akti. Enamik kontoreid säilitab seda teavet aktiraamatus. Tasub kontrollida, kas maksuhalduri büroos kogutud teave suunab teid konkreetse aktiraamatu juurde. Kui jah, siis sealt leiate uusima akti. Iga dokument sisaldab teavet eelmise toimingu kohta, mis võimaldab teil selle dokumendi asukoha leida. See teave sisaldab üriraamatu numbrit ja raamatu leheküljenumbrit, kus eelmine akt asub. Jätkake kõigi dokumentide tõmbamist ja kopeerimist, kuni olete kogunud 50–70 aastat käsitlevad aktid. See võib olla väga aeganõudev protsessi, kuid saate leida kogu vajaliku teabe.
4
Looge tiitliahel. Kui olete kõik dokumendid kokku kogunud, soovite alustada kõige uuemast ja liikuda ajas tagasi, et kontrollida, kas omandiõigus on õigesti üle antud. See tähendab, et kinnisvara ostnud isik loetletakse müüjana, kui kinnisvara omanik vahetab. Peaksite looma diagrammi, mis sisaldab järgmisi veerge: Akt, Müüja ja Ostja. Alustades viimasest aktist, soovite veenduda, et et müüja oli eelmisel aktil ostja. Soovite, et see müüja/ostja muster jätkuks katkematult praegusest 50 kuni 70 aastat tagasi. Täites selle teabe diagrammile, saate hõlpsamini näha, kas omandiõiguses on lünki, mis võivad mõjutada praeguse kinnisvaraomaniku võimalusi müüa teile vara seaduslikult. Näiteks kui puutute kokku müüjaga, kelle nime ei olnud eelmise ostjana loetletud, tekib omandiahela katkemine. Võib juhtuda, et omandiõigus oli valesti salvestatud või et isik andis end pettuse teel omanikuna välja tahtmatule müüjale. Enne omandiahela katkemisega kinnisvara ostmist peaksite rääkima kinnisvaraadvokaadiga, ostuga seotud riskide kindlaksmääramine.
5
Viige läbi maksuotsing. Nagu ülalpool kirjeldatud, saate otsida maksuhalduri kirjeid, et leida teavet kinnisvara praeguse omaniku ja registreeritud akti asukoha kohta. Need samad kirjed näitavad ka seda, kas kinnisvaral on tasumata makse või maa erihinnanguid. Osana omandiotsingust soovite enne kinnisvara ostmist veenduda, et varale ei kohaldata pandiõigust. Tasumata maksud on kinnisvara pandiõigused ja võivad üle minna uuele omanikule. Kui tasumata maksud on olulised, maakond või osariik võib kinnisvara müüki panna, kuigi uus omanik ei vastutanud võla tekkimise eest.
6
Tehke kindlaks, kas vara suhtes kohaldatakse kohtuotsusega kinnipidamist. Teine oluline osa tiitliotsingust on kindlaks teha, kas kinnisvara müüja või varasemate omanike suhtes on rahuldamata otsuseid. Kohtuotsus on pandiõigus isiku varale ja vara on kuni kohtuotsuse täitmiseni võlgnetava raha tagatiseks. Kui kohtuotsus avastatakse, peetakse seda omandiõiguse puuduseks ja müüja peaks puuduse kõrvaldama enne, kui see saab läks tasuta ja selgeks uuele ostjale. Üldjuhul ei saa ostja, kes otsib rahastamist, tagada kinnisvara rahastamist kohtuotsusega kinnipidamisega. Kui avastate enne kinnisvara ostmist kohtuotsusega kinnipidamisõiguse, paluge müüjal võtta ühendust pandiõiguse võlausaldajaga ja otsustada, kuidas seda parandada. kohtuotsus, kas selle ära tasudes või kui pandiõigus on juba tasutud, nõuda pandiõiguse rahuldamist. See dokument näitab, et võlg on tasutud ja seda saab kasutada pandiõiguse tühistamiseks. Enamikus osariikides kehtivad seadused, mis keelavad omanikul kinnisvara müüa kohtuotsusega kinnipidamisõiguse alusel. Peaksite saama kindlaks teha, kas pandiõigus on kohtuotsuse alusel. kinnisvara samas kohas, kus asusite aktid, näiteks aktide registripidaja või kohtusekretär. Võtke ühendust aktide registripidaja või mõne muu bürooga, mis registreerib akte selles maakonnas, kus vara asub, ja küsige parimat viisi otsimiseks. mis tahes kohtuotsuse eest panditakse kinni vara.
7
Arutage kõiki finantspiiranguid kinnisvaraadvokaadiga. Kinnisvara suhtes võib kehtestada palju rahalisi piiranguid, näiteks tasumata hüpoteegid, pandiõigused, kohtuotsus või tasumata maksud. Kõik need piirangud võivad kinnisvara väärtust oluliselt vähendada. Samuti on teil oht kaotada oma vara kellelegi, kellel on vara vastu mõni muu seaduslik huvi. Kuna mitte kõik osariigid ei piira vara müüki rahaliste piirangutega, ei pea te läbi viima ainult põhjalikku omandiotsingut, vaid peaksite enne kinnisvara ostmist arutama kinnisvara advokaadiga ka kõiki varale leitud finantspiiranguid. Kui müüja teeb kindlaks, et kinnisasja pandiõigus on kehtetu, peaks ta võtma ühendust advokaadiga, et kohtunik pandiõiguse vabastaks. Ostja ei ole kohustatud kinnisasja pandiõigust parandama. Ostja ei tohiks siiski osta kinnisvara, millel on kohtuotsusega kinnipidamisõigus. Kui müüja ei suuda kohtuotsust kinni pidada ja ostja tõesti soovib kinnisvara, peaks ostja arutama advokaadiga, kas ostjal oleks võimalik kinni maksta. pandiõigus ja vastutasuks vähendaks müüja kinnisvara maksumust pandiõiguse summa võrra.Kui müüja ostab sundraha kohtuotsusega pandiõigusega kodu, siis üldiselt, kui maja ostetakse šerifi müügi või oksjoni teel. , läheb omandiõigus müüjale üle ilma igasuguste pandiõigusteta.Isik, kes ostab kinnipidamisõigusega kodu, peaks konsulteerima advokaadiga, et teha kindlaks, kas kodu läheb ostmisel üle selge omandiõigusega.Kui ostja ostis kinnisvara sularahas ja ei avastanud kohtuotsusega kinnipidamisõigust enne omandiõiguse üleandmist, peaks ostja võtma ühendust advokaadiga, et teha kindlaks, kas ta saab võtta meetmeid, et sundida müüjat pandiõigust tasuma.
8
Küsi soovitust. Kuigi saate tiitliotsingut ise läbi viia, peaksite siiski kaaluma tiitliotsingufirma palkamist, et teie nimel otsing läbi viia, eriti kui teete märkimisväärset finantsinvesteeringut. Peaksite küsima oma kinnisvaramaaklerilt, perekonnalt, sõpradelt või kelleltki tuttavalt, kes on hiljuti kinnisvara ostnud, et saada soovitust tiitliotsingufirma kohta. Pealkirjaotsingu ettevõtte hindamisel võtke arvesse järgmist: mitu aastat on ettevõttel kogemusi? Soovite ettevõtet, mis on lõpule viinud arvukalt tiitliotsinguid ja tunneb kinnisvara asukoha kirjeid. Kontrollige Better Business Bureau’st, kas potentsiaalse ettevõtte vastu on esitatud kaebusi. Kaebusi saate otsida aadressilt: https://www.bbb.org. Võrrelge oma piirkonnas mitme kogenud tiitliotsingufirma hindu, et olla kindel, et saate parima pakkumise.
9
Valige tiitliotsingufirma, millega olete rahul. Võimalik, et peate kogu kinnisvara ostmise ajal oma tiitliotsinguettevõttega kohtuma või temaga rääkima. Enne nende palkamise otsustamist peaksite kohtuma tiitliotsingufirma agendiga või rääkima temaga. See võimaldab teil otsustada, kas tunnete end ettevõttes mugavalt, kas nad tunduvad teie küsimustele vastavat ja kui juurdepääsetavad nad teile on. Mõnes osariigis esindab inimesi nende kinnisvara sulgemisel selle ettevõtte esindaja. Teil on õigus kogu protsessi jooksul oma tiitliotsinguettevõttega ühendust võtta.Peate esitama küsimusi selle kohta, kuidas nad otsivad pealkirju, sealhulgas seda, kas nad tuginevad ainult veebiandmebaasidele.Paluge neil selgitada oma aruannet ja kokkuvõtteid.Kui tiitliga tegelev ettevõte tegeleb oma kinnisvara sulgedes paluge neil protsessi selgitada, vaadata üle kogu paberimajandus ja selgitada, kuidas teie kodu ostmiseks eraldatud raha hoitakse tingdeponeerimisel.
10
Kaaluge omandikindlustuse ostmist. Kuigi esmapilgul võib 1000 dollari kulutamine omandikindlustusele tunduda tarbetu kuluna, peaksite tõsiselt kaaluma kindlustuse eest tasumist. Omandikindlustus kaitseb teid paljude ülalpool käsitletud probleemide eest. Näiteks kui inimene müüb teile kodu, mida ta ei oma või on kinnisvara kaasomanik, kaitseb kindlustus teid rahalise investeeringu kaotamise eest. Üldjuhul aitab sulgemisagent või advokaat teil tiitlit valida ja omandada. kindlustus. Mõnes osariigis maksab müüja kindlustuskulud. Tavaliselt maksate kindlustuse eest ühekordse tasuga, mis on umbes 1000 dollarit.