Kui Ameerika Ühendriikides ostetakse laenurahaga kinnisvara – see tähendab hüpoteegi –, lepib hüpoteeklaenuandja laenuvõtjaga kokku mitte ainult hüpoteeklaenu põhiosa ja intresside perioodilise tagasimaksmise, vaid ka sageli. nõuda tingdeponeerimiskonto loomist, et hoida laenuvõtja igakuiseid sissemakseid ohukindlustusmaksete ja kinnisvaramaksude tasumiseks tulevikus. Paljudel juhtudel võivad need summad olla märkimisväärsed – mõnel juhul kuni 10,000 XNUMX USA dollarit (USD) aastas. Laenuvõtjad tahavad sageli teada, kas nad saavad tingdeponeerimiskontodelt intressi teenida. Sellele küsimusele pole aga selget vastust.
USA-s nõuavad 14 osariiki, et hüpoteeklaenuandjad maksaksid teatud tingimustel tingdeponeerimiskontodelt intressi ja laenuvõtjad, kes vastavad nendele tingimustele, ei pea selle probleemiga tegelema. Mõnes neist osariikidest sätestab seadus sellistele kontodele makstavad miinimumintressimäärad ja ajal, mil valitsevad intressimäärad on madalad, võivad tingdeponeerimiskontode intressimäärad tegelikult olla kõrgemad kui säästu- ja rahaturukontode intressimäärad.
Ülejäänud 36 osariiki ei nõua aga laenuandjatelt tingdeponeerimiskontodelt intressi maksmist. Laenuvõtjad saavad tingdeponeerimisfondidelt intressi teenida, kuid ainus viis seda teha on sulgeda oma tingdeponeerimiskontod ning tasuda õigel ajal kinnisvaramaksud ja kindlustusmaksed. Enamik hüpoteeklaenuandjaid lubab laenuvõtjatel sulgeda tingdeponeerimiskontod ja tasuda oma kindlustus- ja maksuarveid, kui nende omakapital (st vahe kinnisvara väärtuse ja tasumata hüpoteeklaenu jäägi vahel) on vähemalt 20% kinnisvara väärtusest ja laenudest. on vähemalt ühe aasta vanad ilma hilinenud makseteta viimase 12 kuu jooksul. Mõnel laenuandjal on lisanõuded ja nad võivad nõuda ka laenuvõtjatelt tingdeponeerimiskonto sulgemise tasu.
Seega, kuna tingdeponeerimiskontode sulgemisega kaasnevad laenuvõtjatele tavaliselt lisakulud, peaksid laenuvõtjad määrama, kui kaua kulub tingdeponeerimiskontode tasumiseks, st mitu kuud või aastat kulub tingdeponeerimise tüüpi teenitud intressi teenimiseks. raha, et ületada laenuandja tasude tõttu kaotatud summa. Näiteks ei pruugi olla rahaliselt mõistlik võtta enda kontol deponeerimisvahendite hoidmise kohustus üle, kui laenuvõtja plaanib kinnisvara enne seda tasuvuspunkti maha müüa.
Laenuvõtja, kes vastab nõuetele ja otsustab tingdeponeerimiskonto sulgeda, peaks looma pangas või krediidiliidus tegeliku konto – tavaliselt hoiukonto või rahaturukonto või lühiajalised hoiusesertifikaadid (CD-d). hoiustada raha enne väljamaksmist maksuhaldurile või kindlustusseltsile. Siinkohal on mõistlik uurida ka allahindluste või krediitide võimalusi, mis võivad olla saadaval kummalgi juhul, ja neid ära kasutada. Kulutatud summade eest tasu maksvate krediitkaartidega laenuvõtjate eeliseks on see, et nad saavad nendelt kaartidelt tasuda oma kindlustus- ja maksuarveid. Eeldades, et nad maksavad krediitkaardiettevõttele kohe, on neil krediitkaardi kasutamisest saadav kasu.
Selle asemel, et eeldada, et hüpoteeklaenuandja tasub need arved korralikult, on eeliseid, kui võtate endale vastutuse oma kindlustusmaksete ja kinnisvaramaksude tasumise eest. Esimene neist on absoluutne teadmine, et arveid makstakse ja et rahaliste vahendite üle peetakse nõuetekohast arvestust; probleemid tingdeponeerimiskontodega on üks peamisi kaebusi, mida Ameerika majaomanikud oma hüpoteeklaenuandjatele esitavad. Lisaks on oma kindlustusmaksete ja kinnisvaramaksude tasumise varjatud eelis see, et kui hüpoteek on tasutud, ei teki raskusi selliste maksete kohustuse üleandmisega laenuandjalt. Mõnel juhul ei olnud majaomanikel, kelle hüpoteegid olid pensionil, kombeks maksta majaomaniku kindlustusmakseid ega teinud neid ning kindlustusseltsid tühistasid kindlustusmaksete tasumata jätmise poliisid.