Maja lühikeseks müük on maja müük hüpoteegi väärtusest madalama hinnaga. Mõnel juhul lubab laenuandja teil teha lühikeseks müüki, kuid see pole tüüpiline. Laenuandja peab olema veendunud, et teil on tarbetuid rahalisi raskusi ja võite kodu lühikeseks müüa rohkem, kui nad saaksid sulgemisoksjonil saada. Kuigi mõned üksikud laenuandjad võivad lühikeseks müüki soodsamalt vaadata kui sundraha sulgemist, kahjustab tehing teie krediiti ja seab teid kõrgemale tulumaksule. Lühikeseks müüki ei võeta kergelt.
1
Dokumenteerige oma suutmatus hüpoteeklaenu tagasi maksta. Selleks, et nõustuda lühikeseks müügist kahju kandmisega, peab pandiomanik olema veendunud, et majaomanikul pole muid elujõulisi alternatiive. Koguge dokumente, mis näitavad teie viimaste kuude või aastate sissetulekuid, varasid ja tööstaatust. Seda teavet kasutatakse seejärel teie raskuste kirjas esitatud väidete toetuseks. Näiteks võite koguda selliseid dokumente nagu:Hiljutised palgalehed.Maksudeklaratsioonid.Tööleht, mis näitab igakuist sissetulekut ja kulusid.Pangakonto väljavõtted.
2
Määrake oma kodu turuväärtus. Kodu lühikeseks müümine võib olla teie ja teie laenuandja jaoks riskantne ettepanek. Seetõttu uuri kodu väärtust enne, kui panga poole pöördud. Kui leiate, et väärtus on väiksem kui hüpoteek, võib täpse summa teadmine teie läbirääkimispositsiooni hiljem parandada. Kasutage oma kodu väärtuse väljaselgitamiseks järgmisi tööriistu: võrrelge oma hüpoteegi väärtust oma piirkonnas asuvate sarnaste kodude müügihindadega, mis hiljuti müüdi. Otsige seda teavet sellistest kohtadest nagu Realtor.com, Zillow ja Trulia. Sertifitseeritud hindaja kontrollib teie maja üksikasjalikult ja annab täpsema hinnangu. Võtke ühendust oma pangaga, et saada nimekiri oma piirkonna mainekatest hindajatest. Vahendajad kasutavad väärtuse määramiseks oma kogemusi ja võrdlusi teiste teie naabruskonna majadega. Seda nimetatakse Broker Price Opinioniks (BPO). Mõelge sellele kui keskteele hindaja ja Zillowi vahel.
3
Hinnake pandiomaniku kahju. Koguge kokku uusimad laenuväljavõtted, võtke hüpoteegi võlgnevuse väärtus ja lahutage see summa oma kodu väärtusest. Kui olete saanud oma kodu hinnangu mitmest allikast, kasutage erinevaid turuväärtusi , kuna pank teeb ise hinnangu. Pandiomanikud nõustuvad lühikeseks müügiga, kuna nad usuvad, et koduomanik võib saada parema hinna ja kaotab pangal vajaduse kasutada oma töötajaid.
4
Kirjutage raskuste kiri. Kuigi soovite, et raskuste kiri tekitaks kaastunnet ja oleks veenev, on see ennekõike finantsdokument. Seda ei tohiks lugeda nagu memuaari. Veenduge, et see sisaldaks järgmist: teie nimi, kinnisvara aadress ja hüpoteeklaenu number. Rahalised raskused ise. Enamik laenuandjaid soovib näha teie staatuses mingit muutust. Sellised tegurid nagu meditsiinilised hädaolukorrad, pikaajalised haigused, töökaotus, lahutus või partneri surm või tõusev intressimäär. Lõpuks tuleks raskuste kirjas paluda hüpoteeklaenu täielikku vabastamist. Kui nad ei aktsepteeri müügist saadavat tulu võla rahuldamiseks, võite jääda ülejäänud osa eest vastutavaks. Pidage meeles, et lühikeseks müügi või laenu muutmise korral on alati võimalik isiklik pankrot. Laenuandjad eelistavad võimalusel pankrotiprotsessi vältida.
5
Võtke ühendust oma laenuandjaga. Kui olete oma raskuste kirja kirjutanud, võtke ühendust oma panga kahjude leevendamise osakonnaga. Kuigi lühikeseks müügi põhijooned on kõigis laenuasutustes sarnased, on igal pangal lühikeseks müügitaotluste läbivaatamiseks kehtestatud oma protseduurid. Mõned laenuandjad ei kaalu lühikeseks müüki enne, kui teil on võimalik ostja, kuid need on vähemuses. Tavaliselt palutakse teil täita lühikeseks müügipakett, mis on nagu lühikeseks müügiks kandideerimise protsess.
6
Lühimüügipaketi lõpuleviimiseks koguge teavet. Lühikeseks müügipakett maalib üksikasjaliku portree teie isiklikust rahalisest olukorrast. Laenuandja soovib teabe põhjal kindlaks teha, kas teie olukord tõenäoliselt tulevikus paraneb ja kas lühikeseks müük võib neid aidata. Koguge kokku järgmised andmed: maja praegune väärtus (koos teie kirjaliku hinnanguga) ning erinevus väärtuse ja võlgnevuse vahel; kahe aasta tagused maksudeklaratsioonid ja W-2; kahe või kolme kuu maksebilansid koos pangaga. väljavõtted sama perioodi kohta. Kinnisvaramaksuarved. Kogu teave, mis teil võib olla täiendavate varade või kohustuste kohta. Kui teil on paadid, pensionikontod, autolaenud jne, peate need avalikustama. Raskuste kiri. Kuna lühikeseks müük tehakse laenuandja äranägemisel, soovivad nad selle lubamiseks kaalukaid põhjusi.
7
Oodake laenuandja vastust. Laenuandja töötab selle nimel, et kontrollida kogu lühikeseks müügipaketis sisalduvat teavet, uurides eelkõige raskuste kirja. Kui see on kinnitatud, määravad nad väikseima summa, mida nad saavad kinnisvara eest vastu võtta, kuigi nad hoiavad seda numbrit konfidentsiaalsena. Kui nad arvavad, et saate maja müüa üle nõutava minimaalse müügihinna, lubavad nad tõenäoliselt lühikeseks müügiks.
8
Võtke tööle advokaat. Kui laenuandja on lühikeseks müügiga nõustunud, vajate oma õiguste kaitsmiseks ja kõigi protseduuride nõuetekohase järgimise tagamiseks advokaati. See annab laenuandjale ka teada, et pankrot jääb teatud tingimuste, näiteks puudujäägi ilmnemisel võimalikuks. Otsige veebist, et leida oma piirkonnas hästi hinnatud ja kogenud kinnisvaraadvokaat.
9
Otsige kinnisvaramaakleri. Kui teie pank nõustub lühikeseks müügiga, nõuavad nad, et kasutaksite kinnisvaramaaklerit, et müüa kinnisvara, mille omanik lubab. Valige kinnisvaramaakler, kes suudab teie kodu agressiivselt turundada, tunneb lühikeseks müügiprotsessi ja on tõestanud edu. Teie laenuandja soovib koopiat ostja ja kinnisvaramaakleri vahelisest allkirjastatud ja täidetud noteerimislepingust. teie pank peatab sulgemisprotsessi, kuni proovite lühikeseks müüki lõpule viia, see ei peata lõputult (tähtaeg on tavaliselt 120 päeva). Seetõttu on oluline määrata konkurentsivõimeline hind ja turundada agressiivselt.
10
Pidage ostjaga läbirääkimisi. Kui teil on luba maja lühikeseks müümiseks, on selle müügi protsess sarnane tavapärase müügiga. Lühikeseks müügiläbirääkimised nõuavad aga peenemat tasakaalustustoimingut. Peate olema teadlik vajadusest saada võimalikult kõrget hinda, tasakaalustades seda panka tiksuva kellaga, mis viivitab sulgemismenetlust. Mida kõrgem on hind, seda tõenäolisemalt võtab pank selle vastu. Tõsised pakkumised saate kirjalikult. See aitab teil hoida võimalikke ostjaid sobivas tempos, see aitab teil kindlaks teha, mida pank võib olla valmis vastu võtma, ja annab pangale märku, et teete kõik endast oleneva, et maja müüa.
11
Hoidke panka kursis kõigi pakkumistega. Kunagi ei tea täpselt, mida pank on nõus vastu võtma, sest nad hoiavad oma miinimumhinda konfidentsiaalsena. Neil on omad kaalutlused ja nad võivad nõustuda millegi palju madalama või kõrgemaga, kui oleksite oodanud. Kui pank võtab pakkumise vastu, hankige neile kirjalik nõusolek, oodake, kuni ostja rahastab, ja sõlmige tehing.
12
Veenduge, et saate laenuandjalt arveldusavalduse. Arveldusavaldus on lihtsalt kirjalik kinnitus panga poolt laenumuudatusega nõustumise kohta. Selles öeldakse, et olete täitnud hüpoteegi tingimused ja olete vabastatud kõigist sellega seotud kohustustest. Müük ei tohiks hõlmata isiklikku vastutust müügitasude ja täieliku vastutuse vabastamise eest. Laske oma advokaadil kokkulepe enne allkirjastamist üle vaadata.
13
Turgu sulgemise asemel tegutsemine. Kui pank ei saa ühtegi rahuldavat pakkumist, on teil oht, et pank alustab sundmüügi uuesti. Kui see peaks juhtuma, vaadake, kas pank võtab majale tehtud akti lihtsalt vastu – tehingu arestimise asemel. See mõjutab teie krediiti negatiivselt, kuid mitte samal määral, kui sunniraha sulgemine.
14
Ärge müüge oma kodu “puudujäägiga”. Puudujääk on müügihinna ja hüpoteeklaenu väärtuse vahe. Põhjus, miks on nii oluline selgesõnaliselt välja tuua, et lühikeseks müük kustutab kogu hüpoteeklaenu võla. on see, et pank võib teid puuduse eest vastutada ka muul viisil. Kui puuduse summa on suur ja pank peab teid vastutavaks, oleks võinud olla parem neile akti pakkumine või pankroti väljakuulutamine.
15
Arvutage välja kõik tulumaksud, mis tuleb tasuda andeks antud võla pealt. Mõnel juhul loeb IRS puudujäägi tõttu andeks antud summat tuluks, mis lisab kahju solvangule. Kui teil oleks hea finantsseisund, ei peaks te maja lühikeseks müüma, et alustada täiendavate maksude tasumisega, nagu oleks kaks sammu edasi, üks samm tagasi. IRS loeb puudujääki tuluks, samas kui kapitalikahjum maja on kapitalikahjum, mistõttu võivad tekkida maksud.
16
Oodake, et lühikeseks müük mõjutab teie krediidiskoori. Kuigi paljud üksikud laenuandjad võivad pidada lühikeseks müüki turu sulgemisest paremaks, mõjutavad need teie FICO skoori võrdväärselt ja see on FICO hinded välja töötanud ettevõtte Fair Isaac sõnul. Lubatud võlad langevad teie krediidiaruandest välja 7 aasta pärast ja pankrotid 10 aasta pärast.