Paljude eraisikute ja perede jaoks, kes soovivad osta kodu või mõnda muud kinnisvara, võib erahüpoteegikindlustus (PMI) olla suur kulutegur. ERK on nõue, mis tuleb mängu siis, kui ostja esialgne sissemakse on alla 20% ostuhinnast. PMI eesmärk on tagada panga huvi kinnisvara vastu juhuks, kui ostja ei suuda hüpoteegi maksetega sammu pidada. Paljud pangad reklaamivad laene, mis nõuavad vaid madalaid sissemakseid, kuid PMI maksumus võib olla liiga suur. Oluline on mõista, et PMI vältimiseks on mitu võimalust.
1
Arvutage välja oma laenu ja väärtuse suhe. Laenu ja väärtuse suhe, mõnikord lühendatud LTV, on suhe, mis mõõdab laenusummat maja väärtusega võrreldes. PMI vältimiseks peab enamiku laenude puhul LTV olla 80% või vähem. LTV arvutamisel tuleb laenusumma (summa, mida peate laenama) jagama maja hinnaga. Oletame, et paar soovib osta kodu hinnaga 200 000 dollarit ja neil on 20 000 dollarit säästu. Ülejäänud 180 000 dollarit peavad nad laenama, nii et LTV on 180 000/200 000 = 0,90 või 90%. Oletame, et keegi teine soovib osta kodu hinnaga 100 000 dollarit, kuid sellel inimesel on sama 20 000 dollari suurune sääst. aeg on 80 000 dollarit, seega on LTV 80 000/110 000 = 0,80 või 80%.
2
Tehke suurim sissemakse, mida saate endale lubada. ERK maksmist on kirjeldatud kui “raha ära andmist, seega peaksite võimalusel püüdma seda vältida. Seda saate teha piisavalt suure sissemakse tegemisega. Üldiselt peab PMI vältimiseks olema sissemakse 20% maja ostuhinnast. Pangad võivad pakkuda pakkumisi, mis näivad esmakordse kodu ostja jaoks atraktiivsed, kuna võimaldavad teha madalaid sissemakseid. Täiendavad ERK maksed võivad aga muutuda ülemääraseks. Tavaliselt peaksite püüdma teha nii suurt sissemakse kui võimalik Kui tead, et kodu ostmine on sinu tulevik, siis on oluline varakult säästmisega alustada Kaaluge võimalusel laenamist pereliikmetelt või muudelt allikatelt.
3
Määrake oma laen. Mõelge oma säästude põhjal välja, mida saate endale lubada laenata. Lihtne arvutus, mis põhineb teie säästul, aitab määrata teie maksimaalse laenu, mille LTV on alla 80%. Alustage sissemakse summast, mida saate endale lubada. Korrutage 4-ga. See näitab teile, kui palju saate laenu võtta. Selle summa ja sissemakse summa kokku liitmine annab teile teada ostuhinna, mida saate endale lubada. Mõelge näiteks paarile, kes on säästnud 30 000 dollarit ja soovib osta maja ilma PMI-d maksmata. 30 000 dollarit x 4 = 120 000 dollarit, mis on laenusumma, mida nad saavad endale lubada. Kui liidetakse kokku 30 000 dollarit + 120 000 dollarit = 150 000 dollarit, mis on kõrgeim hind maja eest, mida nad saavad endale lubada ilma PMI-d maksmata. Oletame, et teisel paaril on sissemakseks saadaval 50 000 dollarit ja ta soovib vältida PMI-d. 50 000 $ x 4 = 200 000 $, mis on laenusumma, mida nad saavad endale lubada. Kui liita kokku 50 000 $ + 200 000 $ = 250 000 $, mis on maja kõrgeim hind, mida see paar saab endale lubada ilma PMI-d maksmata.
4
Kasutage veebipõhist laenukalkulaatorit. Ülaltoodud näited annavad väga lihtsaid hinnanguid teie laenuvõime kohta. Täpsemate arvutuste tegemiseks, mis võtavad arvesse laenu intressimäära ja kestust, on Internetis hõlpsasti saadaval mitu laenukalkulaatori programmi.
5
Uurige valikut “põrsas”. “Harjalaen” võimaldab madala sissemaksega või isegi ilma sissemakseta inimesel osta kodu ilma ERK-ta. See on tegelikult kahe erineva laenu saamise nimi. Esimene laen on 80% laenusummast. kinnisvara väärtust, mistõttu ERK nõuet ei teki. Siis saab laenuvõtja teise laenu, mis esimesele “patsutab”, et katta ülejäänud vajaminev raha. Pärast eluasemeturu langust on paljud pangad piiras tagasiostuvõimalust 10% väärtusest, nõudes laenuvõtjalt vähemalt 10% sissemakset. Seda nimetatakse sageli “80/10/10” laenuks, mis viitab 80% esimesele laenule, 10% tagasimaksele. laen ja 10% sissemakse. Oletame, et ostja soovib osta kinnisvara 200 000 dollari eest. 80/10/10 tagalaenuga laenaks ta 160 000 $ esimese hüpoteegi (80%), 20 000 $ teise hüpoteeklaenu (10%) ja teeks sissemakse 20 000 $ (10%). Kujutage ette teist ostjat. soovib osta kinnisvara 450 000 dollari eest, kasutades 80/10/10 tagasilaenu. Tema esimene hüpoteek oleks 360 000 dollarit (80%); teine hüpoteek oleks 45 000 dollarit (10%); ja sissemakse oleks 45 000 dollarit (10%).
6
Arvutage väärtus. Tagasihoidlaen ei ole automaatselt odavam kui traditsiooniline laen, mis sisaldab PMI makseid. Võite kasutada veebipõhist laenukalkulaatorit, mis aitab teil välja selgitada, milline on eelistatavam. Üks näide sellisest kalkulaatorist on http://www.goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html.
7
Saage aru puudustest. Teine laen on tavaliselt palju lühema tähtajaga kui esimene, mis nõuab sageli täielikku tasumist umbes kümne aasta pärast. Kuigi tagalaen võimaldab teil ERK makseid katkestada, peate mõistma, et maksate igakuiseid makseid kahe laenu pealt korraga. Seda võimalust kasutav ostja peab olema kindel, et saab endale lubada mõlema laenu kuumakse koos.
8
Uurige valikut. Mõned laenuandjad võimaldavad teil laenu saada vähem kui 20% sissemaksega. Tavaliselt nõuab see igakuiste ERK maksete tegemist, vähemalt seni, kuni maksate suure osa laenust. Kui aga laenuandja pakub laenuandja poolt tasutud hüpoteegikindlustuse (LPMI) võimalust, lisab laenuandja kindlustussumma laenu enda sisse. See nõuab tavaliselt veidi kõrgemat intressimäära, kuid aja jooksul on kogukulu väiksem kui PMI ise tasumine.
9
Ostke hindu. Nii nagu laenuandjatel on “tavaliste” laenude puhul erinevad hüpoteegi intressimäärad, on neil ka LPMI laenude intressimäärad erinevad. Soovite teha sisseoste Internetis või helistades oma piirkonna kohalikele laenuandjatele, et teada saada, kellel on selle valiku jaoks parimad laenuintressid. Tehke kindlasti selgeks, et küsite LPMI valiku kohta.
10
Arvutage kulud. Peate võrdlema tavalaenu igakuiseid makseid madalama intressimääraga, millele on lisatud ERK maksed, LPMI laenu kuumakse, ilma PMI-ta kõrgema intressimääraga. Nende arvude saamiseks peate kasutama veebis laenukalkulaatorit ja uurima laenuandjatelt nende LPMI intressimäärasid. Oletame, et keegi soovib osta kinnisvara väärtusega 100 000 dollarit, mille LTV on 90% (see tähendab 10 000 dollari suurust sissemakset). See nõuaks selles näites 52 dollari suurust igakuist ERK makset. See ostja võib leida 30-aastase hüpoteegi 3,75%, mille tulemuseks on igakuised maksed 463,12 dollarit (laenumakse) + 52 dollarit (PMI) = 515,12 dollarit (kuumakse). Teise võimalusena leiab sama ostja, et laenuandja annab 30-aastase hüpoteegi 4,00% kindlustusega. Selle tulemuseks on igakuised maksed 477,42 $ (laen) + 0 $ (ilma ERK) = 477,42 $. LPMI kuumakse on sel juhul väiksem (kuid see ei ole alati nii).
11
Tehke kindlaks, kas olete kvalifitseerunud. Veteranide hüvitiste administratsioon (VA) tagab kodulaenud kvalifitseeritud veteranidele ja nende abikõlblikele ülalpeetavatele mitmete eelistega. Need laenud võivad olla eriti suured, kuna need ei nõua PMI-d, olenemata sellest, milline on teie sissemakse. Kvalifitseerumiseks peate: ostma kodu isiklikuks elamiseks, olema auväärselt vabastatud, täitma sõjaväe või rahvuskaardi teenistuse nõudeid 90 päeva või kauem, olenevalt teenistuse tegelikest aastatest. Abikaasad võivad teatud tingimustel olla abikõlblikud.
12
Leidke laenuandja. Peate leidma laenuandja, kes osaleb VA programmis. Võite küsida osalemise kohta oma kohalikku panka või pankadest või lihtsalt otsida veebist “VA laenuandjad”. USA veteranide asjade osakond avaldab iga-aastase nimekirja 300 parimast VA laenuandjast, mis on loetletud nende VA laenude mahu järgi.
13
Hankige sobivussertifikaat (COE). Sobivussertifikaat kinnitab laenuandjale, et teil on õigus VA laenu saamiseks. USA veteranide ministeeriumi veebisait http://www.knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303 juhendab teid selle hankimiseks. COE.
14
Otsige kodu ja sõlmige ostu-müügileping. See lukustab teie ja omaniku vahel kokkulepitud müügitingimused. Lisage kindlasti klausel, mis võimaldab teil müügist loobuda, kui te ei saa VA laenu tagada.
15
Taotlege oma VA laenu. Laenuandja, kes osaleb VA programmis, teab ülejäänud nõudeid ja vorme, mis on vajalikud laenu sulgemiseks.
16
Saage aru oma õigustest. PMI on kindlustuspoliis laenuandja kaitsmiseks, kui teie LTV on 80% või rohkem. Kui algatate laenu alla 20% sissemaksega, olete selles olukorras. Kuid kui maksate oma laenu aja jooksul tagasi, teie LTV väheneb ja teil võib olla võimalik ERK maksed lõpetada. Oletame, et ostja ostab 200 000 dollari suuruse kinnisvara 20 000 dollari (10%) sissemaksega. Tema LTV on sel hetkel 180 000/200 000 = 0,90 või 90%. Kuid aja jooksul, kui ta teeb oma igakuiseid hüpoteeklaenu makseid, jõuab ta punkti, kus järelejäänud laenusumma on vaid 160 000 dollarit. LTV on nüüd 160 000/200 000 = 0,8 ehk 80%. Sel hetkel saab ta ühendust võtta oma pangaga, et PMI lõpetada. Mõelge teisele ostjale, kes ostab 300 000 dollari suuruse kinnisvara 25 000 dollari (8,3%) sissemaksega. Tema LTV alguses on seega 275 000/300 000 = 0,917 ehk 91,7%. Kuid oletame, et kui ta maksab oma hüpoteeki, tõuseb ka tema piirkonna kinnisvara väärtus, nii et tema vara väärtus tõuseb 320 000 dollarini. Kui ta vähendab oma laenusummat 256 000 dollarini, on tema LTV 80%. 256 000/320 000 = 0,8 ehk 80% ja ta saab nüüd paluda pangal ERK lõpetada.
17
Esitage kirjalik tühistamisavaldus. Kui arvate, et teie LTV on langenud alla 80%, võite saata oma laenuandjale kirjaliku taotluse oma ERK lõpetamiseks. Teie laenuandja on kohustatud teie taotlust täitma, kui: teil on hea maksete ajalugu; teie maksed on jooksvad ja te täidate kõik laenuandja nõuded seoses kinnisvara väärtuse tõendamisega.
18
Kontrollige oma tavalisi hüpoteegi väljavõtteid automaatse PMI teabe saamiseks. Laenuandja on seadusega kohustatud teie PMI lõpetama, kui teie LTV jõuab 78%ni või alla selle. Et see juhtuks, peavad teie laenumaksed olema jooksvad, et PMI lõppeks.