Kinnisvaraarenduse ärisse võib olla raske sisse murda, kuid see pole teie käeulatusest väljaspool, eeldusel, et olete kannatlik, ambitsioonikas ja ennekõike leidlik. Kui alustate esimest korda, on teie kõige olulisem ülesanne kaaluda, millistel kinnisvaraobjektidel teie piirkonnas on kõige suurem äripotentsiaal. Seejärel peate tagama rahastamise ja ära võtma kinnisvara, samal ajal kui see on piisavalt taskukohane, et teie finantsriski minimeerida. Pärast kinnisvara oma visioonile vastavaks muutmist saate otsustada, kas see on parem üürida või müüa, ja lisada see oma tulusate asukohtade nimekirja.
1
Koostage üksikasjalik äriplaan. Kui olete otsustanud kinnisvaraarenduses kätt proovida, on teie esimene samm visandada, kuidas oma tegevust ellu viia. Istuge maha ja kirjutage oma ettevõtte lühikirjeldus nii, nagu te seda ette kujutate, ja seda, kuidas see võib teie elukohale kasu tuua. Seejärel koostage nimekiri teile saadaolevatest ressurssidest, nagu stardiraha ja ühendused kohalike kinnisvaraomanikega. Mõned olulised punktid, mida tasub kaaluda, hõlmavad teie käsutuses olevat kapitali, kas suudate mitut kinnisvara ise hallata, ja kuidas teil kinnisvaraturu praegust olukorda arvestades tõenäoliselt läheb. Kas teie kinnisvaraarendusest saab teie täiskohaga töökoht või on see osalise tööajaga ettevõte, mille eesmärk on mitmekesistada teie sissetulekuid?
2
Olge oma eesmärkide osas konkreetne. Kinnisvaraarendajana elatise teenimiseks peab teil olema selgem eesmärk kui “kinnisvara ümber pööramine ja palju raha teenimine”. Parem lähenemisviis on alustada näiteks tagasihoidlikust, kuid keskendunud plaanist. , “Soovin osta vana Graystoke’i hoone ja muuta see taskukohaseks üliõpilaselamuks.” Kui põhistrateegia on paigas, on teil konkreetsem ettekujutus, mida selle elluviimiseks vaja läheb. Hoidke oma eesmärgid realistlikud. kui alustate esimest korda ja koostate oma portfelli (ja oma mainet) üks kinnisvara korraga. Liiga kõrgele sihikule seadmine võib osutuda kulukaks veaks. Lihtsaim viis ettevõttesse sissemurdmiseks on osta maja, see korda teha ja maha müüa. Sealt saate liikuda suurematele ja kallimatele kinnistutele.
3
Kaaluge oma piirkonna kinnisvaravajadusi. Võib juhtuda, et väljaspool tärkavat tööstuskeskust äärelinnas asuvaid eluasemeid praktiliselt ei eksisteeri või linnas napib trendikaid söögikohti. Kõikjal, kus on konkreetne nõudlus, on võimalus kasumlikuks arendamiseks. Reeglina on kõige edukamad projektid need, mis annavad inimestele seda, mida nad tahavad. Võtke alati arvesse selle piirkonna elanike arvu, mida arendate. Oluline on planeerida oma kinnisvara, pidades silmas oma tõenäolist ostjat või üürnikku. Näiteks kui elate piirkonnas, kus elab palju vanemaid elanikke, on mõttekam ehitada hõlpsasti ligipääsetavaid ühekorruselisi maju või korterelamuid kui luksuslikke mitmekorruselisi kortereid. tasapinnalised hooned, isegi kui need on hetkel moes.
4
Taotlege arenduslaenu. Kui olete oma esimese arendustegevuse jaoks teostatava plaani välja mõelnud, minge panka ja vaadake oma plaan koos mõne kinnisvaraarenduse eksperdiga üle. Nad saavad teile anda täpse hinnangu kõigi seotud ostukulude kohta ja ka selle kohta, kui palju rahalist abi võite saada. Enamikul juhtudel kannab pank 70–80% esmastest ostukuludest, kuid ei pruugi katta “pehme” kulusid, nagu ehitus- ja loatasud. Nagu iga muud tüüpi laenu puhul, peate võib-olla esitama krediiditõendi või pakkuda tagatist, et seda pidada turvaliseks investeeringuks. Mõned pangad võivad isegi paluda teil teha tagatisraha, mis moodustab umbes 15–20% kogu kavandatud arendusmaksumusest. Äri- ja elamukinnisvara ostmiseks ja renoveerimiseks kulub palju raha . Kui teil ei ole märkimisväärset säästusummat, peate tõenäoliselt mingil määral lootma välisele rahastamisele. Mõelge oma ettepanekule veidi ja tehke kindlaks, kas see on õige. Pank võib teie taotlust mitte heaks kiita. rahastamiseks, kui nad tunnevad, et võtavad liiga palju riske.
5
Seadke turvalised rahalised piirangud. Leidke tippsumma, mida teie arvates antud kinnisvara väärt on, ja pidage sellest kinni. Nii saate vältida seda, et teid kutsutakse nõustuma tehingutega, mis lõpuks lihtsalt teie taskust raha välja võtavad. Vastutustundlik eelarve koostamine ja investeerimine on üks võtmeid selle pikaajaliseks kärpimiseks. Kui palju olete nõus maksma, sõltub sellistest asjadest nagu majandus, asukoht ja valmis kinnisvara prognoositav väärtus, seega erineb see projektist Kinnisvaraarenduse äri sarnaneb hasartmängudega. Parem on võita väikselt, kuid sageli kui panustada kogu pangale ja kaotada kõik.
6
Otsustage, kas soovite osta liisimiseks või müümiseks. Liisinguks ostmine on suhteliselt madala riskiga viis kasumi teenimiseks, kui asute end sisse seadma, kuna see annab teile võimaluse kinnisvara eest tasutud üüritasu tagasi saada. Vastupidi, müügiks ostmine võimaldab teil teha parandusi ja liikuda järgmise projekti juurde, muretsemata selle pärast, kuidas turumuutused võivad kinnisvara brutosummat mõjutada. Vaadake tagasi oma esialgset äriplaani ja saadaolevaid ressursse, et teha kindlaks, milline variant pakub suurimat tulu. Enamik uusi arendajaid eelistab osta liisimiseks. Nii saavad nad stabiilset sissetulekut, millele nad saavad loota ja mida saab omakorda kasutada tulevaste projektide jaoks. Liisinguks ostes püüdke moodustada 10% oma esialgsest investeeringust iga-aastastesse üüritasudesse. Müügiks ostes on kõige parem küsida vähemalt 30% kinnisvara eest makstud kogusummast, et oma kulutusi õigustada. Näiteks 150 000 dollari suurusest aastasest sissetulekust piisab 1,5 miljoni dollari suuruse üürikinnisvara pinnal hoidmiseks. Ühekordse arenduse puhul, millesse olete uputanud 4 miljonit dollarit, saavutate parima, kui te ei müü alla 1,2 miljoni dollari eest.
7
Olge teadlik kinnisvara ostmisega kaasnevatest riskidest. Ei ole mingit garantiid, et teie ostetud kinnisvara teenib raha, isegi kui see on majandusbuumis piirkonna keskel. Nagu iga muu ärilise ettevõtmisega, on sellega alati seotud pime juhus. Kui te pole kindel, kas saate reaalselt hakkama ilma uue kinnisvara tuluta, võib olla targem valida turvalisem valik. On lugematu hulk muid mittemateriaalseid tegureid, mis võivad takistada kinnisvara tootmist ootuspäraselt kaasa arvatud muutused majanduskliimas ja ettenägematud struktuuriprobleemid. Neid tegureid on sageli raske või võimatu planeerida.
8
Otsige kinnisvara tulevastes kohtades. Hea rusikareegel on tuvastada valdkonnad, mis alles hakkavad näitama kasvumärke või on hiljuti populaarsust kogunud. Nii saate vara soodsalt ära võtta ja selle kõrge hinnaga maha müüa, maksimeerides oma kasumit. Hoidke silma peal taskukohastel asukohtadel, mis asuvad koolide, silmapaistvate ettevõtete, kaubanduskeskuste ja muude kohtade läheduses, mis tõenäoliselt meelitavad ligi. ostjatele. Levinud viga, mida algajad arendajad teevad, on vaadata kohti, mis juba õitsevad, ja üritada sinna sisse pressida. Pidage meeles, et mida suurem on buum, seda vähem on laienemisvõimalusi.
9
Otsige motiveeritud müüjaid. Saate parimaid pakkumisi inimestelt, kes peavad võimalikult kiiresti müüma. See võib olla lahutatud paar, pankrotistunud ettevõtte omanik või majaomanik, kes kolib ära ega ole näinud oma vara vastu erilist huvi. Need inimesed teavad, et kui nad kohe raha ei tee, kaotavad nad suure osa oma investeeringust. Kaaluge kinnisvaramaakleri palkamist, kes aitaks teil ostude leidmisel ja vahendamisel. Sageli teavad nad müüja oma varast lahkumise põhjust, mis võib anda teile pakkumise tegemise ajal eelise.
10
Võtke ostu tegemiseks aega. Ärge olge liiga innukas tehingut sõlmima. Soovite veenduda, et olete oma kodutöö teinud ja hinnanud iga vaadeldava kinnisvara riske ja teenimisvõimalusi, enne kui võtate kohustuse osta. Vastasel juhul võite takerduda, jättes sellesse rohkem ressursse, kui olete kunagi ette kujutanud, ja lõpuks kaotada oma tagastamine. Küsige praeguselt omanikult küsimusi, mis teil võivad tekkida selliste kaalutluste kohta nagu tsoneerimine, hooldus ja maksud. Vajadusel võtke paar päeva aega, et oma otsus maha magada. Kui olete leidnud ideaalse kinnisvara, kirjutage oma nimi punktiirjoonele alla.
11
Tehke oma kinnisvara renoveerimiseks koostööd arendusmeeskonnaga. Kui vara on teie oma, jääb üle vaid see edasimüügiks valmis seada. Sõltuvalt kinnisvara tüübist peate võib-olla palkama töövõtja või ehitusmeeskonna, arhitektid, insenerid ning sisekujundajad ja disainerid, et oma visioon ellu viia. Peamine eesmärk on muuta see paremaks, kui see oli selle ostmise ajal, suurendades seeläbi selle väärtust. Üksikmajade ja väiksemate projektide puhul, kus välisabi värbamine oleks rahaliselt ebaotstarbekas, saate säästa remondikulusid, tehes tööd. elementaarsed remondi- ja renoveerimistööd ise. Kui on aeg müüa, hinnake kinnisvara õiglane vastavalt tehtud parendustele. Olge valmis mõistlikkuse piires läbirääkimisi pidama, et jõuda summani, mis on teie küsitud hinnale piisavalt lähedane, et saaksite elada.