“Spetsiifiline laen” on lihtsalt valdkonna termin laenuks spekulatiivsele kinnisvarale, mida arendaja pole veel müünud. Kuna müüki pole veel korraldatud, on laen “spekulatiivne”. Kui proovite spekulatiivse ehitusprojekti rahastamiseks, võib see segadust tekitada. Ehituslaenud moodustavad väikese osa kogu laenuturust ja spekulatiivsed laenud moodustavad vaid murdosa ehituslaenudest. Sellegipoolest, kui teie projekti potentsiaal on tugev ja olete nõus tegema natuke rohkem jalatööd kui tavalise hüpoteeklaenu jaoks, on teil suurepärane võimalus saada heakskiit.
1
Leidke täiustatud partii. Kuna “spetsiifiline laen” on laen ehitusprojekti jaoks ilma pühendunud ostjateta, on see oma olemuselt riskantsem kui paljud teised ehituslaenud. Seega suurendate oma võimalusi laenu saada, kui otsustate ehitada palju, mis on ei ole täielikult välja ehitamata. Teisisõnu, maad tuleb “parandada. Toormaal, erinevalt parandatud maast, ei ole teid, äärekivisid, vee- või kanalisatsioonitorustikke ega elektriühendusi. Heakorrastatud maa on väärtuslikum ja suurema tõenäosusega linnaruumi ja asustuskeskuste läheduses, seega on tõenäolisem, et leiate oma valminud ehitusprojektile ostja.
2
Valige projekt, mille saate kiiresti lõpule viia. Ehituslaenud on tavaliselt lühiajalised laenud, mis kestavad vaid kuni projekti kestuse ja raha makstakse välja pigem etappide kaupa, mitte korraga. Kui te pole spetsiifiliste projektide jaoks laenu saanud, on kõige parem alustada projektidega, mida saab laenuandja riski minimeerimiseks kiiresti lõpule viia. Kui ehituslaen on aktiivne, põhinevad maksed väljamakstud rahasumma intressidel, seega on maksed alguses tavaliselt madalad. Kui projekt lõppeb, tuleb raha korraga sisse. Laenuvõtja kas tasub laenujäägi eest kohe või saab ehituslaenu jäägi rahuldamiseks teise laenu (tavaliselt hüpoteeklaenu).
3
Kasutage maad omakapitalina. Teine võimalus ehituslaenu saamise võimaluste maksimeerimiseks on anda laenuandjale maa omakapital. Tegelikult nõuavad mõned laenuandjad teilt seda isegi. Võite kasutada seda kogu sissemaksena, osa sissemaksest või nende kahe kombinatsioonina. Kui paned osa sissemaksena üles, on laen tagatud, mis tähendab, et laenatud raha saab maksejõuetuse korral tagasi, arestides väärtpaberistatud vara. Laenuandjad ei krediteeri tavaliselt kogu teie omakapitali tagatisena. Nii et kui teil oli maal 100 000 dollarit omakapitali ja soovite kasutada oma aktsia väärtust sissemaksena ehituslaen, võivad nad teile selle omakapitali jaoks 80 000 dollari krediiti anda.
4
Tooge kaasa partnerid. Teine võimalus ehituslaenu saamise võimalusi parandada on kaasata projekti partnerid. Partnerid saavad teha mõningaid asju, et aidata teie võimalusi saada laenu heakskiit. Esiteks muudab teie omast parema krediidiajalooga partner ettevõtmise krediidivõimelisemaks. Partner saab aidata ka sissemaksega. Lõpuks saab partner parandada laenu taotlevate inimeste varapilti, kui nende võlgade ja varade suhe on tugevam kui esmasel taotlejal. Muidugi võib partner, kes on võlgu rohkem kui esmane taotleja, muuta finantsseisundi nõrgemaks. mitte tugevam. Partneri kaasamine vähendab ka teie kasumit.
5
Töötage välja köitev lugu. Spetsiaalseid laene nimetatakse sageli “jutulaenudeks” ja seda mõjuval põhjusel. Kuna ostjat pole, laenab laenuandja võimaluse korral raha. See on palju riskantsem. Loomulikult peate rohkem pingutama laenu idee laenuandjale maha müüa. Selleks, et meelitada laenuandjat riskima, tuleb koostada lugu projektist – kust see alguse sai, mida sellega peale hakata ja kus see lõpeb üles. Tehke kõik endast oleneva, et kujundada laen pigem võimaluse kui riskina.Maakler võib selles valdkonnas palju abi olla.Projekti asukoht on alati kinnisvarainvesteeringu tugevuse oluline tegur. Kuna te uskuge asukohta, pange laenuandja asukohta uskuma. Selgitage, miks piirkonna infrastruktuur, arengumustrid ja teie ehitusprojekti spetsiifilised omadused muudavad selle väärt ettevõtmise. Näiteks kui teil on piirkonnas üüripindade puudus ja kuuekümne miili kaugusel asuv kolledž ühendatakse kohalikuga Ülikoolis on need kaks tegurit – kasvav nõudlus ja kahanev pakkumine, mis võivad muuta teie uue kortermaja projekti väärt ettevõtmise.
6
Pöörduge maakleri poole. Maakler võib teie eest teie võimalused läbi rääkida, seega tasub temaga ühendust võtta. See võib aidata teie jaoks protsessi lihtsustada ja tagada, et kõik toimiks võimalikult sujuvalt.
7
Rääkige suure pangaga. Suurimad pangad pakuvad mastaabisäästu eeliseid. Kuna nad on suuremad kui teised turuosalised, saavad nad endale lubada väiksemat kasumimarginaali kui väiksemad laenuandjad. Seetõttu võivad nad pakkuda madalamaid intressimäärasid kui väiksemad laenuandjad. Kuna vähem raha on parim raha, peaksid need laenuandjad olema esimesed, kelle poole pöördute. Sellegipoolest on suuremad laenuandjad ehitus- ja arenduslaenude osas konservatiivsemad kui kogukonna pangad. Näiteks 1 miljoni dollari 2% marginaal on 20 000 dollarit. 5% marginaal 250 000 dollarilt on vaid 12 500 dollarit. Suuremad pangad on konservatiivsemad mitmel põhjusel. Esiteks ei tea nad kohalikust turust nii palju kui kogukonna pank. Alati on omapäraseid ja raskesti kvantifitseeritavaid tegureid, mis võivad muuta millegi heaks või halvaks riskiks ning neid on kaugelt raskem tuvastada. Teiseks, isegi kui suuremal pangal on väiksem finantsvõimendus kui väiksemal pangal, on dollari absoluutväärtus ikkagi tegur. 1 miljardi dollari puudujääk on peaaegu alati suurem tehing kui 100 000 dollari puudujääk.
8
Pöörduge ühenduse panga poole. Nagu eespool mainitud, on kogukonna pangal kohaliku turu kohta suuremad teadmised kui riiklikul pangal. Need on ehitusprojektide peamine rahastamisallikas kogu USA-s. Need teadmised võivad lihtsustada kogukonna panga müümist teie “laenuloo” alusel kui suurema panga müümist. Lisaks on kogukonna pangal keerulisem teenida raha suurtest summadest väiksemate kodu- ja autolaenudega. , peavad nad kasumiallikate leidmisel olema agressiivsemad.Kuigi vanem kogukonnapank võib teile pakkuda paremat intressimäära, otsivad uued kohalikud pangad tavaliselt kasumi teenimise võimalusi agressiivsemalt. Kuigi nad ei pruugi olla võimelised päris laenama sama palju, võivad nad olla rohkem valmis riskima, kui kindlam laenuandja ei näe vajadust.
9
Uurige reguleerimata laenuandjaid. Reguleerimata laenuandjad (mida tavaliselt nimetatakse “finantsgruppideks” või “investeerimispartneriteks”) võivad olla head rahastamisallikad, kui pangad keelduvad. Loomulikult otsivad need laenuandjad oma rahastatavatest projektidest tavaliselt omakapitali. Seetõttu rõhutavad need väiksema tõenäosusega teie finantsseisundit ja tõenäolisemalt teie võimet projekt lõpule viia ja lõpetatud projekti väärtust. Kuigi need laenud on tavaliselt kõrgema intressimääraga, on need tavaliselt ka “regressivabad laenud”. regressivaba laen on laen, mis võimaldab laenuandjal arestida tagatisvara, kuid mitte midagi muud. Enne seda tüüpi laenuandjalt laenu küsimist veenduge, et olete turu üksikasjadega kursis. Üks võimalustest nad hindavad ehitaja suutlikkust projekti ellu viia, küsides kohaliku turu kohta üksikasjalikumaid küsimusi kui tavalisemad laenuandjad. Pöörake erilist tähelepanu sarnast tüüpi käimasolevatele või kavandatavatele ehitusprojektidele, piirkonna sarnaste üksuste müügihindadele, ja potentsiaalset nõudluse taset teie projekti lõpuleviimise ajaks.
10
Vaadake, mida saate teha erainvestorite rühma kokkupanemiseks. Erainvestorid ei ole üldse institutsioonid, vaid rikkad eraisikud, kes otsivad investeerimisvõimalusi. Seetõttu on nende kohta raske teha palju üldistusi. Siiski võite eeldada, et mõned asjad on iseenesestmõistetavad: laenu lugu ja teie suutlikkus projekti ellu viia on seda tüüpi laenuandjatele tõenäoliselt olulisemad kui muud tüüpi laenuandjad. Erainvestorid nõuavad palju tõenäolisemalt tasu. kõrgemad intressimäärad ja/või aktsiad. Lisaks EI OLE erainvestorite laenud tavaliselt regressivabad laenud. Kui te ei suuda investoritele tagasi maksta, võivad nad püüda arestida nii palju teie varasid, kui neil on vaja võla tasumiseks.
11
Koguge dokumente oma finantsseisundi kohta. Olenemata sellest, millist rõhku laenuandja teie finantsseisundile paneb, tahavad nad kõik sellest teada. Kuigi teatud laenuandjad võivad küsida rohkem või vähem, peaksite esitama järgmised andmed: teie eelmise kahe aasta maksuaruanded; pangaväljavõtted; varade ja kohustuste loetelu; teie ettevõtte kasumiaruanded.
12
Koguge teavet kinnisvara kohta. Kuigi kogu see teave ei kehti ehitusprojekti kohta töötlemata või minimaalselt täiustatud maatükil, peaksite esitama võimalikult palju järgmist teavet: kaitselepingud, toimingupiirangud ja kui teil on vara, maa. Tulu- ja kuluaruanded, vanade rendilepingute koopiad, vara vanus, ehituse liik ja üksuse(te) ruutmeetrid. Need kehtivad juba olemasoleva kinnisvara põhjaliku renoveerimise korral.Arhitekti, ehitaja ja ehitusjuhi volitused ja rollid.Eelevõtted ja kindlustusväljavõtted.Eelarve ja materjalide loetelu.
13
Koostage töögraafik ja vastav loosimise graafik. Kavandatud loosimised peavad vastama projektiga tehtavale tööle. Näiteks peavad loosimised moodustama kuni 100% laenusummast ja loosimise summad peavad olema teostatava töö liigi suhtes mõistlikud. Tavaliselt on esimene ja viimane tõmme väiksemad kui keskmised. Esimesed loosimised hõlmaksid loa andmise, sulgemise kulusid ja ehituse esialgseid etappe, nagu lammutamine ja vundamendi rajamine. Konstruktsioon on ehitatud maast üles ja väljast sisse, nii et raamimine ja katus kataks järgmised jooned, samas kui sisemised elektriseadmed, torustik, kipsplaat ja viimistlus tulevad hiljem.