See, et te ei ole ekspert, ei tähenda, et peaksite olema liiga hirmul, et teha pakkumist sulgemise kohta. Te ei pea pakkuma rohkem, kui ideaalis maksta tahate, sest arvate, et teie pakkumine on liiga madal. Uurige sarnaste suletud majade kohta ja kohandage oma pakkumist pandiõigusi või vajalikke remonditöid. Kui olete kodutöö ära teinud, peaks teie pakkumine olema õiglane.
1
Kontrollige kohalikke allikaid. Sulgemisloendeid võib leida erinevatest kohtadest. Alustuseks otsige oma kohaliku ajalehe tagaküljelt sulgemisoksjoneid. Seejärel saate lisateabe saamiseks külastada oksjonipidaja veebisaiti. Teise võimalusena võimaldavad mõned kinnisvaraveebisaidid, nagu Zillow.com ja RealtyTrac.com, hõlpsasti filtreerida kinnisvaraotsingut suletud kinnisvara kohta. Samuti võite võtta ühendust kinnisvaramaakleriga, kes on spetsialiseerunud sundmüügile.
2
Võtke ühendust finantsasutustega. Mõnikord on pangal nende veebisaitidel loetletud kinnisvarad, mis neile kuuluvad. Nende leidmiseks otsige Internetist panga nime ja “REO”, mis tähistab omatavat kinnisvara. Seejärel saate sirvida neile kuuluvaid atribuute.
3
Valige maja. Turgude sulgemine võib tunduda suurepäraste tehingutena, kuid see ei tähenda, et need kõik nii on. Paljudel juhtudel väheneb kehvades kohtades kinnipidamise väärtus pärast nende ostmist veelgi. Kontrollige halbu asukohti, hinnates läheduses asuvaid sarnaseid kodusid ja piirkonda ennast. Kui paljud lähedalasuvad kodud on samuti arestitud, tähendab see tõenäoliselt, et kinnisvara ei ole hea ost. Samamoodi, kui majutusasutus pole mugavuste läheduses või heas koolipiirkonnas, võiksite eemale hoida. Otsige kinnisvara, mis on heas seisukorras ja asuvad paremates linnaosades.
4
Leppige läbi omapoolsete kulude rahastamisallika üle. Paljudel juhtudel on sularahas arestimise ostmine lihtsam. Müüjad on rohkem motiveeritud müüma sularaha ostjale ja see võib sulgemisprotsessi palju kiiremini edeneda. Paljud sunnitud kodude ostjad teevad seda aga hüpoteeklaenuga. Kinnitatud kodudele saab hüpoteeke võtta samamoodi nagu tavaliste koduostude puhul. Kui otsustate, kui palju kõrvale panna või laenu võtta, lisage kindlasti remondi-, renoveerimis- ja sulgemiskulud.
5
Arvutage tõenäoline tulevane müügihind. Vaadake võrreldavate kodude hiljutisi müüke naabruses. Arvutage saadud keskmise ruutjala hinna vahemik ja korrutage kodupinna sihthinnaga. Näiteks 1500 ruutjalga kodu ruutjala hind 150–185 dollarit oleks vahemikus 225 000–277 500 dollarit. Keskmine müügihind oleks 251 250 dollarit.
6
Arvutage hinnangulised kulud. Hinnangulised kulud võivad hõlmata remonti, müügivahendustasu, sulgemiskulusid ja intressi. Täiendavad remondikulud moodustavad 10–20 protsenti ostuhinnast. Oodake 6 protsenti müügivahendustasu ja 2–5 protsenti sulgemiskulude eest. Näiteks 150 000 dollari eest ostetud sunnitud kodu ostja kulud on tõenäoliselt 18–31 protsenti müügihinnast või 27 000–46 500 dollarit. See on ka summa, mille ostja tavaliselt oma taskust maksab. Kui näete eemalt ilmseid vigu, nagu halb haljastus, kahjustatud sissesõidutee ja/või remonti vajav katus, siis võite eeldada, et remont läheb rohkem. nõutav piirkondades, mida te ei näe. Lisage need kulud oma hinnangule. Hinnake konkreetsete kahjustuste parandamise kulusid ja lisage lisakulud eelnevalt loodud 10–20-protsendilisele padjale. Näiteks kui katuse remont maksab 5000 dollarit, lisage oma varasemale hinnangule 5000 dollarit.
7
Arvutage sihtkasum. Võite kasutada kas määratud dollarite arvu või protsenti. Protsendi arvutamiseks korrutage oma keskmine kulu. soovitud tuluprotsendi võrra. Maksueelse kasumi sihipärane hinnang 30 protsendile teie keskmistest taskukohastest kuludest (36 750 dollarit) oleks 11 025 dollarit.
8
Arvutage välja tõenäolised kulud ja sihtkasum. Lisage sihitud kasumile hinnangulised kulud, et arvutada vahemik 38 025–57 525 dollarit.
9
Määrake esialgne pakkumisvahemik. Tõenäolisest keskmisest müügihinnast lahutage eeldatavad kulud ja sihtkasum. Näiteks kui tõenäoline müügihind on 251 250 dollarit ja kulude vahemik on 38 025–57 525 dollarit, peaks teie esialgne pakkumine olema vahemikus 193 725–213 225 dollarit.
10
Võtke ühendust usaldusisiku või advokaadiga. Majaomanikul võib olla kuid pärast maksejõuetuse teatise (NOD) või Lis Pendensi (LIS) väljastamist oma maksejõuetuse tagasimaksmiseks või kodu lühikeseks müügiks müümiseks. Haldur või advokaat saab teile öelda, kas vara on endiselt sunnitud. Pole mõtet raisata aega, et teha pakkumist kodu kohta, mis pole enam saadaval. Advokaadi nimi ja kontaktandmed peaksid olema NOD-s või LIS-is.
11
Võtke ühendust majaomanikuga. Kui majaomanik ei ole kodu veel lühikeseks müügiks loetlenud, võiksite saata postkaardi, milles väljendate oma huvi kinnisvara vastu. Ärge unustage olla tundlik majaomaniku olukorra suhtes; püüdke vältida postkaardil sulgemise mainimist. Samuti võite palgata kinnisvaramaakleri, kui eelistate omanikuga otsesemalt ühendust võtta. Lühikeseks müük on siis, kui majaomanik müüb kinnisvara hüpoteeklaenust võlgnetavast summast. Müügi peab aga heaks kiitma paberit hoidev pank ja see protsess võib kesta kuid. Hea näide mittevaenulikust postkaardist, mis asja selgeks saab, on umbes selline: “Olen huvitatud teie kinnisvara ostmisest. Tahaksin seda lähemalt uurida ja teha teile konkurentsivõimelise pakkumise. Võtke minuga sobival ajal ühendust. (XXX) XXX-XXXX.”Kui majaomanik lubab teil kinnistul viibida, võite saada parem ettekujutus vajalikust remondist. See annab teile ka ülevaate sellest, mida peaksite maja jaoks pakkuma.
12
Tehke pakkumine. Kui majaomanik on huvitatud kodu teile lühikeseks müügiks müümisest, on aeg makse osas läbi rääkida. Tehke pakkumine oma valiku madalaimas otsas koos kohapealse ülevaatusega. Tehke kindlasti pealkirjaotsing ja palgake töövõtja ja/või hindaja, et maja üle vaadata, kui saate. Tõenäoliselt on põhjustanud mõningaid raskusi ja raskusi. majaomanikule, kes jätab laenu maksmata. Majaomanik võib olla vastuvõtlikum, kui lubate tal esimese paari kuu jooksul pärast müüki üürnikuna elada. Samuti võite pakkuda eluasemekulude tasumist esimese paari kuu jooksul pärast omaniku uue kodu leidmist. Pidage meeles, et te ei taha tunduda meeleheitel, kui kellegagi millegi üle läbi räägite. Vastasel juhul tunneb teine pool teie nõrkust ja kasutab seda hoovana. Jääge rahulikuks ja näige olevat huvitu. Rääkige oma pakkumisest nii, et jääte mulje kui keegi, kes aitab vabatahtlikult majaomanikku. Kui läbirääkimised on keerulised, palkage teie eest läbirääkimisi pidama kolmas osapool (advokaat või kinnisvaramaakler). Olge valmis tegema heas usus deposiidi tingdeponeerimisagendi juures, et kinnitada pakkumise tõsidust. Võimalusel seadke tagatisraha üleandmine majaomanikule sõltuvaks sulgemisest. Tahad olla kindel, et maja eemaldatakse turult seni, kuni ostad või lähed.
13
Olge oksjoniprotsessi tunnistajaks. Võib-olla soovite pealtvaatajana osaleda mõnel sulgemisoksjonil, et saada aimu, millised need võivad olla. Pöörake kindlasti tähelepanu sarnastele sulgemistele ja inimestele nendele pakkumistele. See võib aidata teil kujundada ettekujutuse sellest, kui palju peaksite pakkuma. Oksjoniplokile kuuluvate sulgemiste otsimiseks võite veebis otsida.
14
Võtke ühendust nimekirjas nimetatud müüjaga. Majaomanikul võib maksejõuetuse tasumiseks olla kuni viis tööpäeva enne sundmüüki. Sulgemisoksjoneid saab ka lühikese etteteatamisega edasi lükata või lõpetada. Peate rääkima advokaadi või usaldusisikuga, et teada saada, kas kirje on endiselt kehtiv. Küsige selle aja jooksul vara kohta nii palju kui võimalik. Küsige kinnisvara vajatava hoolduse ulatuse kohta. Küsige, kui kaua see on tühjaks jäänud. Mõnda aega asustamata kinnistud võivad vajada rohkem hooldust. Kui kinnisvara on juba mõnda aega turul olnud, siis küsige, miks ei tundu selle järele nõudlust.
15
Uurige kinnisvara. Ideaalis võiksite käivitada omandiotsingu, et leida kinnisvara pandiõigusi või võlgu, ja palgata professionaalid, kes annavad teile hinnangu. Kuna aga sulgemisoksjonid võivad olla väga kiire tempoga, ei pruugi teil enne müüki olla aega seda kõike teha. Uurige kinnisvara kohta nii palju kui võimalik ja pidage seda pakkumist tehes meeles.
16
Laske oma maksimaalne pakkumine eelnevalt seadistada. Kiire tempoga oksjonitesse sattumine ja kodu arestimise puhul on lihtne pakkumisi teha, kui soovite. Kasutage oma võrdlusandmeid sarnaste sulgemisobjektide, muude sulgemisoksjonite ning remondi- ja võlahinnangute kohta. Kui keegi teeb teie maksimaalse pakkumise üle, ärge pettunult kõrgemat pakkumist tehke. Sa õpid raskel teel, et see pole seda väärt.
17
Võtke laenuandjaga ühendust. Kinnisvara (REO) või pangale kuuluv vara on kinnisvara, mis kuulub hüpoteeki hoidnud pangale. Kui teil pole juurdepääsu REO kirjele, saate kohaliku kinnisvara hindaja kaudu teada kinnisvara omava panga nime ja aadressi. Võimalik, et peate esitama pangale otse taotluse, et näha tema REO-loendeid. Näiteks Wells Fargo võimaldab teil otsida ettevõttele kuuluvaid REO-objekte.
18
Palgake kinnisvaramaakler. Kuigi see pole absoluutselt vajalik, on pangad ja laenuandjad vähem valmis kogenematute ostjatega koostööd tegema. Isegi kui see pole esimene kord, kui ostate suletud kodu, võib kinnisvaramaakleri esindamine suurendada oma võimalusi.
19
Vaata kodu üle. Sarnaselt sulgemisprotsessi eelmüügi ja avaliku enampakkumise etapiga soovite teada omanditingimust ja lasta kinnisvara professionaalselt hinnata. Pakkumise tegemisel peaksite võtma arvesse remondikulusid ja lahutama need kogusummast.
20
Tehke oma pakkumine: REO pakkumise tegemine sarnaneb lühikeseks müügiks pakkumise tegemisega. Erinevus seisneb selles, et majaomanik ei ole sellega seotud. Lihtne on arvata, et hea tehingu saamine on võimatu ilma stressis ja meeleheitel majaomanikuta, kes loodab, et teda katkestatakse.
21
Vältige läbirääkimisi nagu töötaksite majaomanikuga. Pangad ei ole huvitatud traditsioonilistest stiimulitest, nagu madalamad sulgemiskulud ja kiired sulgemised. REO kinnisvara ostes peate läbirääkimisi peaaegu eranditult hinna üle.
22
Harjuta kannatlikkust. Teie pakkumist ei pruugita esialgu vastu võtta. Pangad aga langetavad sageli vabatahtlikult hinda aja jooksul, kuna kinnisvara jääb müümata. Võtke ühendust oma panga kontaktisikuga ja kontrollige kindlasti iga kuu kinnisvara seisu kohta. Võimalik, et saate selle mõne kuu pärast soovitud hinnaga osta.
23
Pakkuge konkurentsivõimelist pakkumist. Sa pole ainuke, kes REO kinnisvara otsib. Teised pakkujad vaatavad tõenäoliselt sama kinnisvara. Seega peaks teie pakkumine olema madal, kuid konkurentsivõimeline. Vastasel juhul jääte rohkem raha pakkunud inimesest mööda.