Kuidas pidada läbirääkimisi kinnisvaratehingu üle

Olenemata sellest, kas ostate või müüte, on teie eesmärk leida kinnisvaratehingus parim võimalik tehing. Eduka kinnisvaratehingu võtmekomponendid on kodutöö tegemine, külmavärina säilitamine ja teadmine, millal järele anda või minema minna.

1
Saate aru, kuidas rahastamine mõjutab teie võimet kinnisvaratehingu üle läbi rääkida. Olenemata sellest, kas olete ostja või müüja, on kinnisvaratehingu finantsaspekti mõistmine läbirääkimistel kõige olulisem. Kui olete müüja, peaksite teadma, millist rahastamist olete nõus vastu võtma, ja teil peaksid olema oma nõude toetuseks tõendid. Näiteks võite olla nõus pidama läbirääkimisi ainult ostjatega, kellel on eelnevalt kinnitatud hüpoteek, mis kataks teie kodu hinna, millest on maha arvatud ostjate võimalik sissemakse. Teisisõnu võite soovida pidada läbirääkimisi ainult potentsiaalsete ostjatega, kellel on juurdepääs teie kodu ostmiseks vajalikele rahalistele vahenditele ja laenudele. Kui olete ostja, peate mõistma, et paljud müüjad aktsepteerivad tehinguid, mis põhinevad teie rahastamisel. korraldused. Seega, kui sul pole ostuks finantseeringut tagatud, ei pruugi sa isegi läbirääkimiste laua taha jõuda. Lisaks soovite müüjatele näidata, et teie rahastamine on kindel ja stabiilne. Näiteks hüpoteegi eelkinnituskirja näitamine müüjale aitab tagada koha läbirääkimiste laua taga. Teisest küljest, kui teie ainus rahastus on sõbra isiklik laen, võib müüjal olla probleeme teie maksevõime usaldamisega.

2
Sissemakse jaoks olgu sularaha kassas. Esimene samm kodu rahastamise tagamiseks on sissemakse tegemiseks piisavalt sularaha kogumine. Sissemaks on üldjuhul vähemalt 20% kinnisvara ostuhinnast. Kui olete ostja, siis mida rohkem raha saate maha panna, seda suurem on teil läbirääkimistel läbirääkimisjõud. Müüjatele meeldivad sularahatehingud ja üldiselt, mida rohkem teil on sularaha, seda madalamaks ostuhind läheb. Kui olete müüja, peaksite mõistma, kui palju sularaha nad on nõus lauale panema. Olge valmis ostjatega koostööd tegema, kui nad pakuvad rohkem sularaha. Kui aga nad ei suuda pakkuda suurt sissemakset, võite keelduda nende kinnisvara ostupakkumisest või taotleda rohkem raha.

3
Kontrollige oma krediidiajalugu. Enne kodulaenu saamist peate kontrollima oma krediidiskoori. Mida kõrgem on teie krediidiskoor, seda madalam on teie intressimäär. Selle põhjuseks on asjaolu, et pangad ja teised laenuandjad võtavad vähem riske, kui laenavad raha kellelegi, kes on laenu tagasi maksnud. Oma krediidiskoori kontrollimiseks helistage Equifaxile, Trans-Unionile või Experianile. Samuti saate kord aastas oma krediidiaruande tasuta hankida saidilt Annualcreditreport.com.

4
Hankige eelkvalifitseerimine. Kodulaenu ostes peate teadma, kui palju kodu saate endale lubada ja millist tüüpi laenu olete tõenäoliselt kvalifitseeritud. Laske laenuandjatel hinnata, kui palju hüpoteeklaenu saate endale lubada. Selleks annate potentsiaalsetele laenuandjatele teatud teavet oma krediidiajaloo, sissetulekute ja võlgade kohta ning nad annavad teile aimu, mida saate endale lubada. Ostjana võib eelkvalifitseerimise kiri aidata teil müüjatega läbi rääkida. . See on suurepärane tõend, mis annab müüjatele teada, et teil on võimalik rahastada.

5
Ostke laenu. Kui olete eelkvalifitseeritud, võite alustada oma vajadustele vastava hüpoteeklaenu otsimist. Hüpoteeklaenu otsides tuleks vaadata intressimäära, laenu tähtaega, sissemakse suurust ja iga laenuga kaasnevaid tasusid.

6
Hankige eelkinnitus. Eelkinnitus on laenuandja kindel pakkumine teile laenu andmiseks. Pärast eelkinnituse saamist saate teha oma unistuste kodu kohta pakkumise, kui see on teie rahaliste vahendite piires. Ostjana on eelkinnituskiri võimas läbirääkimistööriist ja see annab müüjale teada, et on valmis ja suudavad tehingu sõlmida.

7
Uurige kinnisvara. Olenemata sellest, kas tegemist on elamu- või äritehinguga, peate kinnisvara kohta võimalikult palju teadma. Uurige põhitõdesid vanuse, ruutmeetrite, paigutuse ja selle kohta, kas on toimunud olulisi uuendusi või ümberehitusi. See teave peaks olema kinnisvaraloendis. Kui ei, küsi müüjalt. Kui te ei saa vastuseid või ei usu neid, uurige linna või maakonna ehitusosakonnast kinnistule väljastatud ehituslubade ajalugu. Kui kaalute ajaloolist kinnisvara, uurige, kas see on kantud kohalikus, osariigi või föderaalses ajalooregistris. See võib olenevalt teie eesmärkidest olla pluss või miinus. Kui vara on registreeritud, võib taastamiseks ja renoveerimiseks olla rahaline abi ja maksusoodustus. Struktuuris tehtavate muudatuste osas võite siiski olla rangelt piiratud. Uurige välja, kas struktuuril on tsoneerimine või koodivarud. Kui tsoneerimine ja ehitusnormid muutuvad, lubatakse mõnikord vanematel struktuuridel nii kauaks alles jääda, kui muudatusi ei tehta. Kui aga väljastatakse uued ehitusload, võib seadustiku täitev asutus nõuda olemasolevate tööde ajakohastamist. Sellest vannitoa ümberehitusest võib saada kogu maja uus torustik. Seda tuleks teie pakkumises arvesse võtta.

8
Tutvuge naabruskonnaga. Nimekirja hind on vähem oluline kui võrdlev turuanalüüs (CMA). Kui töötate koos agendiga, saab ta koostada loendi viimastest kinnisvaramüügist ja naabruses asuvate võrreldavate kinnisvarade loendist. Esindamata ostja võib aruande eest maksta kinnisvaraadvokaadile või -agendile. Ärge toetuge ainult aruandele. Sõitke ringi ja tutvuge kinnisvaraga ning vaadake, millised on läbirääkimistel oleva kinnisvaraga kõige sarnasemad. Kasutades CMA aruande andmeid, saate hinnata, kas kinnisvara hind on turu hetkeseisuga kooskõlas.

9
Koostage eelarve ja pidage meeles rahastamist. Kui ostjal on käes sularaha või eelnevalt heakskiidetud rahastamine, võib ta olla võimeline tegema raskema tehingu kui see, kes peab ootama hüpoteegitaotlusi ja kinnitusi. Müüja eeliseks on kindel leping, millel on kiire lõpptähtaeg, selle asemel, et mängida nädalateks või kuudeks sisuliselt turult väljas oleva kinnisvaraga, samal ajal kui ostja püüab finantseerimist tagada.

10
Kaaluge kinnisvara ülevaatust. Potentsiaalse ostjana võib ülevaatus avastada võimalikke tehinguid rikkuvaid tegureid, nagu konstruktsioonikahjustused, ja annab teile nimekirja vajalikest remonditöödest, mida saate kasutada hinna alandamise või sulgemiskulude krediiti. Tõsine viga, näiteks vajadus. uus katus, ei pea olema muidu ihaldusväärse kinnisvara lõpp. Enne krediidi küsimist konsulteerige remondikuludest hea ülevaate saamiseks kohaliku töövõtjaga.

11
Määrake piirid ja toon. Müüjal on oma hind. CMA aruannet kasutades saate koostada pakkumise. See määrab läbirääkimiste kaks lõpp-punkti. Kui mõlemad pooled on oma hinnapunktide loomiseks kasutanud usaldusväärseid andmeid, jääb müügihind kuskile keskele.Ära solva müüjat. Ebamõistliku pakkumise pakkumist “lihtsalt selleks, et pall veerema saada”, tõlgendatakse tõenäoliselt nii, et te ei suhtu kinnisvara ostmisesse tõsiselt. Võite olla probleemides aus, kuid rääkida kinnisvarast lugupidamatute sõnadega, nagu “kole”, ” väärtusetu” ja “ära võtta” pakkumine põhjustab tõenäoliselt selle, et omanikud keelduvad teiega enam koostööd tegemast.

12
Valmistuge tegema vastupakkumisi. Tüüpilises nimekirjahinna-pakkumise vahetuses teeb müüja esimese vastupakkumise. Ostjad ei tohiks väikestest hinnaerinevustest liialt kinni jääda. Kui intressimäärad jäävad vahemikku 4–5 protsenti, on 5000-dollarine hüpoteeklaenu vahe väiksem kui 20 dollarit kuus. Kui müüja ütleb 195 000 dollarit ja teie pakkusite 190 000 dollarit, kaaluge kindlasti müüja vastupakkumise vastuvõtmist, kui see sobib teie eelnevalt kinnitatud rahastamisvahemikuga. See on äritehing, mitte võistlus.

13
Lõpetage tehing. Kõik pakkumised ja vastupakkumised peaksid olema kirjalikud. Kui saavutatakse vastastikku rahuldav pakkumine, peaksid mõlemad pooled sellele alla kirjutama. Täpsustage müügihind, remondikrediidid, sulgemiskulude jaotamine ja eeldatav sulgemiskuupäev. Sellest saab teie müügilepingu alus. Kui teil pole läbirääkimistesse kaasatud kinnisvaramaaklereid, peaksite kaaluma kinnisvaraadvokaadi palkamist, kes läbirääkimistega tegeleks. Tehinguid, nagu omandikindlustus, tühistamisklauslid, maksude arvutamine ja jaotamine ning muud äriandmed, saab käsitleda tagamaks, et tehing jääb mõlema poole suhtes õiglaseks.

14
Hinda oma kinnisvara. Teie valitud hind on võrdleva turuanalüüsi (CMA) kombinatsioon. teie piirkonna jaoks, omakapital versus väljamakse summa ja teie eesmärgid. Näiteks ihaldusväärses naabruskonnas asuva kinnisvarainvesteeringu saab noteerida kõrgema hinnaga, sest sa ei vaja ilmtingimata kiiret müüki. Ja vastupidi, kui olete kolinud või peate uue maja ostmiseks kiiresti müüma, peaksite hindama naabruskonna madalamat ossa. Kui teil on agent, saab ta koostada loendi viimastest kinnisvaramüügist ja naabruses asuvate võrreldavate kinnisvaraobjektide loendist. Müüja “Omaniku poolt müügiks” võib maksta kinnisvaraadvokaadile või -agendile aruande eest.

15
Kaaluge kinnisvara müügieelset ülevaatust. Kontrollimine ei ole ainult ostjate jaoks. Investeerimine ülevaatusele enne kinnisvara nimekirja kandmist võib paljastada väikseid probleeme, mida saab enne noteerimist parandada, ja tõsisemad remonditööd saab noteerimishinnas arvesse võtta.

16
Saage aru ostja mõtteviisist. Kui teil pole kuumas naabruskonnas väga ihaldusväärset kinnisvara, on ostjal palju valikuid. Ta soovib oma eelarvet nii palju venitada, kui võimalik. Lavastage oma kinnisvara, et tuua esile selle eelised, ja olge valmis kaasama läbirääkimistesse oma kinnisvara uuendamise. Näiteks kui plaanisite seadmed kaasa võtta, kuid ostja ilmutab huvi, kaaluge nende lisamist tehingusse.

17
Võtke vastu oma pakkumine. Kui pakkumine on suuline ja arvate, et pakkumine on tõsine, paluge ostjal see kirjalikult esitada. Saate valmis panna tühjad vormid. Kirjalik pakkumine näitab, et ostja on tõsine ja raskendab tal läbirääkimiste ajal taganemist.

18
Valmistuge tegema vastupakkumisi. Tüüpilises nimekirjahinna-pakkumise vahetuses teeb müüja esimese vastupakkumise. Peate mõtlema kinnisvara omamisega kaasnevatele igapäevastele kuludele ja arvestama selle oma vastupakkumisega. Hüpoteek, maksud, kindlustus, kommunaalkulud, muruhooldus ja HOA tasud on tegelikud kulud, mis tulevad teie taskust, kuni kinnisvara jääb müümata. Kui olete juba kolinud, on teil tegemist ka tormikahjustuste või vandalismi ohuga vabal kinnistul. Küsige endalt, kui palju kinnisvara on teile pärast selle turule laskmist maksma läinud ja kas olete valmis neid kulusid ka edaspidi maksma, oodates teist tõsist ostjat. Kaasake need kulud oma vastupakkumisse. Kui teil on kinnisvara vastu piiratud huvi, kaaluge ostja pakkumisele lähemale jõudmist. Hoia end rahulikult. Kui ostja pakkumine on solvavalt madal, ärge vastake viha või sarkasmiga. Tehke oma seisukoha näitamiseks mõistlik vastupakkumine. Ostja võib ikka olla tõsine ja lihtsalt kehv läbirääkija. Kui nimetate ostjat “odavaks” või “naeruväärseks”, võite kaotada tõsise ostja. Pakkuge osa sulgemiskuludest enda peale või jagamiseks. Kui ostja nõuab ülevaatust, on see tema valik, kuid saate jagada kulud, nagu omandikindlustus, kinnisvaraadvokaat ja mitmesugused tasud.

19
Kaaluge omaniku rahastamist. Kui teil on muidu kvalifitseeritud ostja, kes ei saa laenuprobleemide tõttu tavapärast hüpoteeki või pank ei anna kinnisvarale laenu vanuse, asukoha või seisundi tõttu, saate laenu ise kanda. Puuduseks on see, et teile ei maksta kohe ja võib-olla peate tegelema laenuhäirega. Eeliseks on see, et saate realiseerida kõrgema ostuhinna. Kui teil pole laenulepingute sõlmimise kogemust, konsulteerige kinnisvaraadvokaadiga, et koostada teile ja ostjale parim laenuleping.

20
Lõpetage tehing. Mõlemad pooled peaksid allkirjastama lõpliku pakkumise, isegi kui see on mitteametlik dokument, mille kallal teie ja ostja mõlemad töötasite. Sellest saab teie müügilepingu alus. Kinnisvaramaakleri või advokaadi palkamine lõpliku lepingu ja sulgemisdokumentide ettevalmistamiseks on tasuv investeering. Määrake lõppkuupäev, mis on piisavalt kaugel, et pealkiri oleks valmis ja teie advokaat saaks koostada lõplikud lepingud ja aktid. Tavaliselt peaks piisama 30–45 päevast.