Müük viiakse lõpule alles siis, kui ostja on makse kohale toimetanud ja teie müüdava kinnisvara tarnite. Mõnikord võib ostja müügist loobuda. Sellises olukorras võiksite otsida “konkreetset toimivust”, mis on kohtu poolt müügiga antud käsk. Konkreetne jõudlus pole alati saadaval ja mõnes osariigis ei saa müüjad konkreetset toimivust saada. Pärast kohtumist advokaadiga saate konkreetse soorituse olemasolul esitada kohtusse kaebuse.
1
Kontrollige oma lepingust saadaolevaid õiguskaitsevahendeid. Konkreetne täitmine on õiguskaitsevahend, mida saate lepingu rikkumise korral kohtult taotleda. Mõne lepingu puhul võisite siiski nõustuda piiratud ja eksklusiivse õiguskaitsevahendiga. Näiteks müüjana oleksite võinud nõustuda ainult tõelise raha hoidmisega, kui ostja rikub ostu-müügilepingut. Kui jah, siis ei saa te konkreetse soorituse eest kohtusse kaevata. Lepingus võib aga vaikida, milliseid õiguskaitsevahendeid saate kasutada, või ostu-müügilepingus loetletud õiguskaitsevahendid ei pruugi olla ainuõiguslikud. Sellistes olukordades võib teil olla võimalik konkreetse toimivuse eest kohtusse kaevata.
2
Otsige siduvaid vahekohtuklausleid. Paljud lepingud nõuavad poolte kohtusse pöördumise asemel vahekohtus osalemist. Kui teie lepingus on see klausel, võite kohtusse pöördudes piirata teie võimalusi nõuda konkreetset täitmist. Vahekohtu ajal esitate oma juhtumi vahekohtunikule, kes teeb seejärel siduva otsuse selle kohta, mida kumbki pool peab tegema. Isegi kui teil võidakse nõuda vahekohtu läbimist, võite siiski saada konkreetseid tulemusi. Vahekohtunikel on laialdased võimalused võitnud poolele leevendust pakkuda. See hõlmab sageli võimalust nõuda konkreetset jõudlust.
3
Analüüsige, kas leping on kehtiv. Te ei saa lepingu rikkumise eest kohtusse kaevata, kui teie leping ei olnud kehtiv. Konkreetse soorituse taotlemiseks peavad lepingutingimused olema piisavalt kindlad: müüja ja ostja nimed, ostuhind, üleandmise kuupäev ja kellaaeg ning vara kirjeldus. Samuti peavad olema täidetud kõik ettenägematud asjaolud. Kinnisvaralepingul on palju ettenägematuid asjaolusid. Näiteks võis leping sõltuda sellest, kas ostja saab rahastuse. Kui nad ei saanud rahastamist, siis leping ei kehti. Kui kasvõi üks tingimus jääb täitmata, siis leping ei kehti ja kohtusse kaevata ei saa.
4
Tuvastage kasulikud dokumendid. Ostjalt konkreetse soorituse taotlemiseks peate tõestama, et olite valmis ja valmis müüki lõpetama. Lugege läbi oma ostu-müügileping ja kontrollige, mida pidite tegema enne lõppkuupäeva. Näiteks peate võib-olla näitama ostjale, et teil on omandiõigus (ilma defektideta), ostes omandiõiguse aruande. Peaksite need dokumendid kokku koguma. Ostu-müügileping võis nõuda ka teatud remonditööde lõpetamist enne sulgemist. Dokumenteerige, et need remonditööd on tehtud, tehke pilte või videoid või paluge töövõtjal vanduda selle kohta.
5
Arutage oma võimalusi advokaadiga. Müüjana konkreetse jõudluse otsimine on haruldane. Tegelikult keelavad mõned osariigid müüjatel konkreetseid tulemusi otsida. Sel põhjusel peaksite pöörduma advokaadi poole ja küsima, kas see abinõu on saadaval. Kui te ei saa konkreetse soorituse eest kohtusse kaevata, pole kõik kadunud. Selle asemel võite kaevata rahalise hüvitise saamiseks kohtusse, kui müüsite maja kolmandale osapoolele lepinguhinnast odavamalt. Näiteks kui teie leping oli 250 000 dollari eest, kuid saite maja müüa ainult kolmandale isikule 200 000 dollari eest, siis võib 50 000 dollari vahe eest kohtusse kaevata.
6
Loo kaebus. Alustate kohtuasja, koostades ja esitades kohtule “kaebuse”. Selles dokumendis peate end identifitseerima “hagejaks”, ostjaks kui “kostjaks” ja seejärel selgitama, kuidas Ostja rikkus lepingut. Samuti esitate oma nõudmise konkreetse soorituse kohta. Teie kohus võis trükkida: “täitke tühjad vormid, mida saate kaebuse koostamiseks kasutada. Võite otsida vormi kohtu veebisaidilt. Kui vorm pole saadaval, otsige juriidiliste vormide raamatut, et leida kaebuse näidis, mida saaksite kasutada oma koostamise juhisena.
7
Leidke õige kohus. Te ei saa kostjat üheski kohtus kaevata. Selle asemel peate esitama ostja kohtusse, millel on tema üle võim. Üldjuhul võite kohtusse kaevata selles maakonnas, kus ostja elab või maakonnas, kus müük toimuma pidi. Samuti peaksite kontrollima, kas peate oma hagi esitama “kapitalikohtusse”. Enamik osariike on oma kapitalikohtud ühendanud. Mõned osariigid, nagu Illinois ja Delaware, säilitavad siiski eraldi aktsiakohtud (nn “kantslerikohtud). Kui taotlete konkreetset tulemuslikkust, peaksite esitama oma kaebuse kantselei kohtusse. Külastage oma osariigi kohtusüsteemi veebisaiti, et näha, kas kohtud on jaotatud seaduse (või “tsiviil-“) ja omakapitali (“kantselei”) kohtute vahel. .Kontrollige ka oma lepingus toimumiskoha sätteid. Paljud lepingud, eriti suurte ettevõtetega sõlmitud lepingud, sisaldavad sätteid, mis nõuavad, et peate esitama oma juhtumi konkreetse osariigi kohtusse.
8
Esitage oma kaebus. Tehke oma kaebusest mitu koopiat ja viige originaal (ja koopiad) kohtusekretärile. Paluge faili esitada. Peaksite säilitama vähemalt ühe koopia oma dokumentide jaoks. Tõenäoliselt peate maksma esitamistasu, mis erineb kohtuti. Kontrollimiseks peaksite võtma ühendust kohtusekretäriga.
9
Teatage ostjale oma hagist. Ostja vajab teie hagist teavitamist, et ta saaks vastata. Peate esitama kohtukutse, mis annab ostjale teada, kui palju aega on tal vastuse esitamiseks. Kohtukutse saate kohtusekretärilt. Leppige kokku, et kohtukutse koos teie kaebuse koopiaga edastatakse. Üldjuhul saab teenust osutada ainult 18-aastane või vanem, kes ei osale kohtuasjas. Te ei saa ise teenust osutada. Selle asemel võib teil olla võimalik maksta šerifile käsitsi kohaletoimetamise eest või palgata eramenetlus server. Protsessiserverid maksavad tavaliselt 45–75 dollarit teenuse kohta. Teie server peab täitma teenusetõendi või teenusetõendi vormi, mille saate kohtusekretärilt. Server tagastab teile vormi Pärast kättetoimetamist säilitage koopia ja esitage originaal kohtule.
10
Lugege ostja vastust. Pärast teatise edastamist on ostjal vastamiseks piiratud aeg. Tavaliselt on neil aega 30 päeva. Peaksite saama kõigi esitatud vastuste koopiad. Tõenäoliselt esitab ostja vastuse. Selles dokumendis vastab ta igale teie kaebuses esitatud väitele, tunnistades, eitades või väites, et tal pole piisavalt teadmisi iga väite tunnistamiseks või ümberlükkamiseks. Kostja võib samuti vastata, esitades teie vastu oma õiguslikud süüdistused. Selle protsessi, mida nimetatakse vastuhagi esitamiseks, tulemuseks on see, et teie saab kostjaks, kui ja kui neid nõudeid hagitakse. Vastus võib sisaldada muid kaitsemeetmeid, kuna kaebate kohtusse konkreetse tegevuse eest. Näiteks , võib ostja väita, et panite toime pettuse ja seetõttu ei peaks ta saama õiglast õiguskaitset.
11
Küsige ostjalt kasulikku teavet. Pärast seda, kui ostja on hagile vastanud, saate nõuda ostjalt teavet avastamise kaudu. Saadaval on palju erinevaid avastamistehnikaid. Te ei pruugi neid kõiki kasutada, kuna lepinguvaidlused võivad olla üsna lihtsad. Siiski võite taotlege järgmist.Võite esitada ostjale sissepääsutaotluse ja paluda tal kinnitada, et ostu-müügileping on autentne. See säästab aega kohtuprotsessil.Kui ostja väidab, et olete toime pannud pettuse, peaksite taotlege mis tahes dokumenti, mis sisaldab väidetavalt petturlikku teavet. Samuti peaksite küsima “ülekuulamises” kõigi inimeste nimesid, kellel on asjakohaseid tõendeid. Üks võimsamaid avastamistööriistu on ladestamine. Üleskuulamise ajal küsitlete tunnistajate ja osapooltega isiklikult. Nendel intervjuudel antakse vastused vande all ja neid saab kasutada kohtus.
12
Vaieldakse vastu lühiotsuse ettepanekule. Niipea kui avastus on lõppenud, esitab kostja tõenäoliselt lühiotsuse ettepaneku, milles palutakse kohtul kohtuvaidlus viivitamatult lõpetada ja otsustada nende kasuks. Edu saavutamiseks peab kostja kohtunikule näitama, et oluliste faktide tegelik küsimus puudub ja et tal on seadusest tulenevalt õigus otsusele. Teisisõnu peab kostja näitama, et isegi kui kõik faktilised eeldused tehakse teie kasuks, kaotaksite ikkagi kohtuistungil. Selle hagi vastu kaitsmiseks esitate ühe oma. Teie ettepanek näitab kohtule, et on veel faktiküsimusi, mis tuleb kohtuprotsessil lahendada. Näidake seda, esitades oma nõuete toetuseks tõendid ja tunnistused. Kui teie vastu esitati vastuhagi, võiksite esitada omal algatusel kokkuvõtliku kohtuotsuse, et proovida lõpetada nendes asjades kohtuvaidlus.
13
Püüdke leppida. Kui teie juhtum jääb lühiotsusele üle, võiksite kaaluda enne kohtuprotsessi lõppu. Katsed võivad olla uskumatult kulukad ja aeganõudvad. Sageli on kostjad valmis nende kulude vältimiseks kokkuleppele jõudma. Alustage kokkuleppekõnelusi teise poolega mitteametlike konverentside kaudu. Kui mitteametlikud läbirääkimised ei toimi, proovige vahendamist. Vahenduse ajal istub neutraalne kolmas osapool mõlema poolega, et leida ühist keelt. Vahendaja ei sisesta oma arvamusi ega asu poolele. Kui vahendusmenetlus ebaõnnestub, proovige mittesiduvat vahekohtumenetlust. Vahekohtu ajal kuulab kohtunikulaadne kolmas isik ära mõlema poole tõendid. Seejärel koostab vahekohtunik arvamuse, milles märgib, kes tema arvates peaks kohtuasja võitma ja miks. Kuna tegemist on mittesiduva vahekohtumenetlusega, ei pea ükski pool järgima vahekohtuniku arvamust, välja arvatud juhul, kui nad nõustuvad end siduma.
14
Korraldage oma tõendid. Peaksite oma paberid läbi vaatama ja koostama tunnistajate ja dokumentide nimekirja, mis aitavad tõestada, et ostja rikkus lepingut. Sinust saab üks tunnistaja. Saate tunnistada lepingu sõlmimise ja selle kohta, kuidas saite teada, et ostja müüki ei tee. Samuti peate tõenditena tutvustama oma ostu-müügilepingut. Sellele peaksite panema eksponaadi kleebise, et saaksite selle tõendiks sisestada. Näitusekleebised leiate kontoritarvete kauplusest või küsige kohtusekretärilt.
15
Osalege kõigil viimastel kohtueelsetel istungitel. Enne kohtuprotsessi algust kutsub teie kohtunik mõlemad pooled kokku, et arutada kohtuprotsessi ja ajakava. Kohtumise ajal koostab kohtunik teie ja kostja panuse põhjal kohtuprotsessi tegevuskava ja ajakava. Selle koosoleku ajal on oluline tõstatada kõik küsimused, mida soovite kohtuprotsessil arutada. Kui probleem ei jõua ajakavasse, ei pruugi kohtunik lubada teil selle kohta kohtuprotsessi ajal argumente esitada.
16
Jälgige kohtuprotsessi. Kui teil on advokaat, peaks ta tegelema kõigi kohtuprotsessi aspektidega. Kui aga esindate iseennast, oleks teile kasulik kohtuprotsessil osalemine. Kohtusaalid on üldiselt avalikud, nii et peaksite sisse astuma ja vaatama, kas mõni kohtuprotsess on käimas. Istuge taha ja pöörake tähelepanu järgmisele: kuidas pooled käituvad. Kus nad istuvad? Kuidas nad kohtuniku poole pöörduvad? Kus nad seisavad, kui nad tunnistajat küsitlevad? Kuidas tunnistajad tunnistavad. Milliseid küsimusi esitatakse? Kuidas on tunnistajad riietatud?
17
Küsige oma tunnistajatelt. Teil võib olla tunnistajaid, kellel on kasulikku teavet. Näiteks võis teie kinnisvaramaakler teada saada, et ostja tühistas müügi. Teil võib tekkida vajadus, et agent tunnistaks öeldu kohta. Ärge unustage, et te ei küsi oma tunnistajatelt juhtivaid küsimusi. Juhtküsimus pakub oma vastust ja sellele saab üldiselt vastata “jah” või “ei”. Vaadake lisateavet tunnistajate küsitlemise kohta.
18
Tunnistage enda nimel. Peate ka tunnistama. Ilma advokaadita saate tõenäoliselt oma tunnistuse kohtunikule kõne vormis edastada. Ostja advokaat saab teid siiski ristküsitlusele esitada. Pidage meeles järgmisi näpunäiteid edukaks ristküsitluseks: Rääkige alati tõtt. Annate vande rääkida tõtt, seega ärge unustage seda järgida.Kuulake küsimust tähelepanelikult. Kui te ei saa küsimusest aru, paluge see ümber sõnastada või korrata. Ärge arvake ega andke hinnanguid. Võite öelda: “Ma ei tea” või “Ma ei mäleta.” Jää rahulikuks. Kui teid raputatakse, ei tundu te nii usutav kui rahulikuks jäädes. Kuigi kaitsja võib üritada teid kõristada, mõistke, et see pole isiklik. Hingake sügavalt sisse ja ärge kiirustage. Vältige huumorit. Suhtuge sündmusesse tõsiselt.
19
Küsitlege ostja tunnistajaid. Pärast juhtumi esitamist jääb ostja teiseks. Ostja võib olenevalt oma kaitsest kutsuda tunnistajaid. Näiteks kui kostja väidab, et kasutasite valeandmete esitamist, et panna ta lepingule alla kirjutama, võib keegi teie väidetavat tunnistada.
20
Esitage oma lõpukõne. Kuna otsite õiglast õiguskaitsevahendit, arutab teie juhtumit kohtunik (mitte žürii). Esitate oma lõpukõne kohtunikule. Ärge unustage tabada kõiki oma punkte:Teil oli kehtiv leping, sest kõik ettenägematud asjaolud olid täidetud ja leping oli piisavalt kindel.Olite valmis ja nõus müügi lõpetama.Ostja rikkus lepingut ilma igasuguse põhjenduseta.Kõik ostja kaitsemeetmed on vale või tõestamata. Teil on õigus konkreetsele sooritusvõimele.
21
Võtke vastu kohtuotsus. Kohtunik võib teha otsuse kohe või kohtunik võib võtta küsimuse nõu ja teha otsuse hiljem. Kui võidate, võib kohtunik määrata kuupäeva, millal müük tuleb sulgeda. Kui kaotate, peaksite kaaluma apellatsiooni esitamist. Kaebusega palute kõrgemalseisval kohtul otsus tühistada, kuna kohtunik tegi vea. Teil on apellatsiooniteate esitamiseks piiratud aeg (tavaliselt 30 päeva või vähem), seega rääkige kiiresti advokaadiga ja arutage, kas peaksite apellatsiooni esitama.