Kinnisvara ostmine võimaldab teil omada kvaliteetse kodu murdosa selle turuväärtusest. Kuigi avalikud turu sulgemise oksjonid on kõige levinum turu sulgemise müügi tüüp, võivad need olla mõne ostja jaoks liiga kiire tempoga. Kui see valik teile ei sobi, võib valitsuse sulgemine (GOV) olla parem. GOV-i arestitud kodud on valitsusasutustele kuuluvad arestitud kodud, mis on saadud kahel viisil: kas eelmine omanik jättis maksmata kinnisvara rahastamiseks kasutatud valitsuse laenu või eelmine omanik jättis maksmata kinnisvara- või tulumaksu. See juhend tutvustab teile erinevaid agentuure, kellel võib teie piirkonnas olla müügil GOV-i sulgemisi, ja seda, kuidas neid sulgemisi osta.
1
Lisateave HUD Foreclosures kohta. HUD-i sulgemisloendites saadaval olevate kodude hulgas on IRS-i, FDIC-i ja tolliasutuste kodude sulgemised. Levinud HUD-i arestimise allikas on olukord, kus omanik jätab föderaalse eluasemeameti (FHA) laenu maksmata. Protsess algab siis, kui FHA tagatud laenuga majaomanik jätab oma hüpoteegi maksmata. Pärast kodu arestimist tasub HUD majaomaniku FHA laenu ülejäänud võla. Nüüd, kui laenuandjale on raha tagasi makstud, läheb vara omandiõigus üle HUD-ile.
2
Otsige välja HUD-i sulgemised. Teie lähedal asuvate HUD-kodude leidmiseks on mitu võimalust. Esiteks pääsete juurde HUD-i kodupoodi aadressil http://www.hudhomestore.com/Home/Index.aspx. See võimaldab teil sirvida HUD-kodusid asukoha järgi ja kasutades mitmeid muid kriteeriume, nagu hind, vannitubade arv ja magamistubade arv. Kui olete kodu leidnud, peate ostuprotsessiga edasi liikumiseks tegema koostööd kvalifitseeritud HUD-i kinnisvaramaakleriga. Kodude esindaja, mida soovite lähemalt vaadata, tuleks lisada kodu loendisse. HUD-kodude leidmiseks võite pöörduda ka oma piirkonna kinnisvaramaakleri poole, kes on spetsialiseerunud HUD-kodudele. Proovige oma piirkonnas seda tüüpi agentide veebiotsingut otsida. Lõpuks on HUD-i kodud üldiselt loetletud ajalehtede või kohalike ajakirjade loendis koos teiste kodudega. HUD-i kodupoe saidil on loetletud kinnisvaramaaklerid, kellel on lubatud HUD-kodusid müüa. Seal on nupp agendi otsimiseks, kui te kedagi ei tea. Iga kinnisvaramaakler peab igal aastal uuesti sertifitseerima, et kvalifitseeruda HUD-kodude müümiseks, ja ka nende vahendustegevus peab olema sertifitseeritud. Näiteks kui maakler ei ole sertifitseeritud HUD-kodude müümiseks, ei tohi ükski selle vahendaja esindaja ega maakler HUD-kodusid müüa. Kõigepealt peab kvalifitseeruma maakler, seejärel saavad sertifitseeritud esindajad või maaklerid.
3
Osalege HUD-oksjonil. Vaikne oksjon on kõige levinum viis, kuidas HUD müüb oma suletud kinnisvara. Selle aja jooksul võtavad HUD-i heakskiidetud esindajad kinnisvara kohta kinni pitseeritud pakkumisi. Esmakordsed turu sulgemise ostjad või ostjad, kes pole GOV sulgemises kogenud, soovivad palgata HUD-i heakskiidetud kinnisvaramaaklereid, et nad teeksid neile pakkumisi. Pakkumisprotsessi esimeses osas, mis kestab tavaliselt 30 päeva, võivad pakkumisi esitada ainult “omanikest elanikud”. kodu jaoks. Need on inimesed, kes elaksid kodus täiskohaga, mitte investorid või need, kes plaanivad kinnisvara kasumi saamiseks ümber pöörata. Maja kohta tehtud pakkumised võivad olenevalt turutingimustest olla kas noteerimisväärtusest kõrgemad või madalamad. . Tehke õiglase pakkumise leidmiseks koostööd oma kinnisvaramaakleriga. HUD on juba lasknud majale professionaalse hinnangu anda. Hindamist saab küsida HUD-st, et sageli ei peaks selle eest maksma, et seda maja rahastamisel kasutada. Mõned laenuandjad nõuavad siiski eraldi hindamisaruande hankimist.
4
Läbige ostuprotsess. Ostuprotsessi käigus peate tagama maja rahastamise. Te ei saa müüki sulgeda ilma tõendita, et saate maja endale lubada. Võimalik, et saate oma hüpoteegi kogusummasse lisada maja kavandatud remondi- või parendustööde kulud. Saate teada, milliseid remonditöid on vaja, kui kutsute koduinspektori kinnisvara vaatama. Koduinspektorid tavaliselt remondikulusid ei hinda. Tavaliselt teatavad nad ainult probleemidest. Remonditööde täpsema hinnakujunduse saamiseks peate palgama litsentseeritud töövõtja, et koostada pakkumine. Ärge heitke meelt, kui teie pakkumine lükatakse tagasi. Kui uurisite kodu kohta ja mäletasite, et te ei tohiks oma eelseadistatud maksimaalsest summast suuremat pakkumist teha, siis teate, et suurema pakkumise tegemine poleks olnud seda väärt. Kui ühtegi konkureerivat pakkumist vastu ei võeta, määrab HUD tavaliselt minimaalse netopakkumise. Saate luua uue pakkumise, kasutades seda minimaalset netosummat koos selliste kuludega nagu kinnisvaramaakleri vahendustasud ja HUD-i soodustused. Võimalik, et saate oma ostuagendiga kaubelda madalama vahendustasu üle, kuigi noteerimisagent teenib määratud 3%. Esitage see uus pakkumine, et saada uus võimalus kinnisvara ostmiseks. Võimalik, et saate oma ostu jaoks tagada FHA rahastamise. Need kindlustatud hüpoteeklaenud pakuvad teile teatud kaitset maksejõuetuse eest. Tavaliselt on teil pärast pakkumise vastuvõtmist aega 30–60 päeva, et tagada ja tõestada oma rahastamine ning lasta kodu üle vaadata. Enne pakkumise tegemist uurige, millist tüüpi laenu teil on vaja vara. Mõnel juhul võite vajada spetsiaalset taastusravi laenu. Tüüpilises lepingus tuleb määrata laenu liik ja sissemakse. Kui seda lepingu ajal ilma müüja loata muudetakse, võib leping jääda ostja maksejõuetuks, seega on kõige parem, kui õige laenuliik loetletakse algusest peale. FHA laenudel on rangemad kinnisvaratingimuste juhised kui muud tüüpi laenudel.
5
Tea, kust Veterans Affairs (VA) foreclosures pärinevad. Need on majad, mis satuvad Veteranide asjade osakonna (VA) valdusse, kuna omanik jättis VA tagatud laenu maksmata. VA sulgemise korral: majaomanik jätab oma VA laenu maksmata. Nagu enamiku muude kinnisvara arestimise puhul, algab sulgemisprotsess siis, kui omanik jääb oma VA-laenu maksetest maha ja makseid ei maksa. Kui omanik ei suuda maksehäireid tasuda, hankige laenu muudatus või lepige laenuandjaga kokku, et ta müüb oma kodu lühikeseks. Müügil selle aja jooksul omandab laenuandja kodu omandiõiguse. VA sulgemise ostmiseks ei pea te olema veteran.
6
Mõistke VA arestimise eeliseid. VA kodud müüakse üldsusele tavaliselt 30–50 protsenti oma turuväärtusest. Pidage meeles, et VA kodu võib olla paremas seisukorras kui teised suletud kinnisvarad. Selle põhjuseks on asjaolu, et VA osaleb aktiivselt oma suletud kinnisvara müügiks ettevalmistamises. VA-laenud võivad saada VA-laenud, näiteks VA Vendee rahastamisprogrammi. VA laenud pakuvad mitmeid eeliseid. Näiteks ei nõua need sissemakset, võimaldavad finantseerida sulgemiskulusid (sisalduvad hüpoteegi summas) ja neil puuduvad ettemaksutrahvid.
7
Otsige VA atribuute. Lihtsaim viis VA väljavõtete leidmiseks on kohaliku kinnisvarabüroo või mitme loendi süsteemi (MLS) loendite kaudu või veebis aadressil https://homesales.gov/. Kui olete leidnud kodu kohta, mida soovite jätkata, võtke ühendust kinnisvaramaakleriga. Teie kinnisvaramaakler saab MLS-is seadistada ka otsingukriteeriumid, et saata teile automaatselt uued kirjed, mis sisaldavad sõnu nagu HUD, VA, Fannie Mae, pank või hädas. See aitab teil leida valitsuse poolt ostetavaid tagatisi.
8
Esitage pakkumine VA sulgemiseks. Tehke nimekirjaga koostööd kinnisvaramaakleriga, et täita VA sulgemise pakkumise esitamiseks vajalik paberitöö. Teil on võimalik vaadata kodu hindamist ja koos agendiga kodus ringkäiku teha. Kui teie pakkumine aktsepteeritakse, saate enne müügi lõpetamist välja töötada üksikasjad, nagu sulgemiskulude rahastamine ja VA-laenu taotlemine.
9
Mõistke USDA kodu sulgemist. Kuigi Ameerika Ühendriikide Põllumajandusministeerium (USDA) vastutab peamiselt talude ja toiduohutuse reguleerimise eest, annavad nad peredele ka maaelu arengu laenu. Sarnaselt muudele GOV-i arestimistele, kui majaomanik jätab oma laenu või maksud maksmata, saab kodu USDA valdusse. Kui majaomanik ei maksa oma tagasivõlga ega lepi enne müügiteatise väljastamist mõnel muul viisil kokku, on kodu Koduomanikul on enne sulgemismüüki määratud aeg tasuda oma võ