Paljud inimesed soovivad osta kinnisvara sulgemise või pangamüügi kaudu, et saada soodsat tehingut. Sellise müügiga ostes võib olla võimalik maksta hinda, mis katab panga võla, kuid võib olla oluliselt madalam kinnisvara õiglasest turuväärtusest. Müügi erikategooria on pankrotivara müük. Pankrotivarade müügil on oma erilised probleemid, mida tuleb jälgida, ja eriprotseduurid, mida tuleb järgida. Lõppkokkuvõttes kaasneb teie ostuga aga lisakaitse pankrotikohtu otsuse näol.
1
Palgake kinnisvaramaakler. Pankrotimenetluse kaudu kinnisvara ostmisega seotud esimesed sammud ei erine mis tahes muu kinnisvara ostmisest. Kuigi võite seda teha üksi, võib teil olla paremaid tulemusi koos kinnisvaramaakleriga. Agendil on juurdepääs kinnisvaraloenditele, mida teil ei pruugi olla, ja agent saab teid kogu protsessi jooksul paberitöö koostamisel ja ülevaatamisel aidata.
2
Kontrollige ajalehekuulutusi pankrotimüügi teadete kohta. Föderaalne pankrotiseadus nõuab, et kinnisvara, mida kavatsetakse müüa pankrotijuhtumi raames, tuleb hinna maksimeerimiseks reklaamida kohapeal. Kui vaatate oma kohalikku ajalehte või lähimat suurt linnalehte, leiate tõenäoliselt kinnisvara- või kuulutustest eraldi jaotise, kus on loetletud pankrotimüügiteated.
3
Kasutage võrguotsingu funktsioone. Mõned kommertskinnisvarafirmad Internetis pakuvad otsingufunktsioone, mis võimaldavad teil otsida spetsiaalselt kinnisvara, mis on suletud, pankrotis või panga omanduses. Saate määrata igapäevaseid e-posti märguandeid, mis näitavad selliseid omadusi sellistel saitidel nagu realtytrac.com. Samuti võite kasutada selliseid funktsioone teie lähedal asuvate kinnisvaraobjektide tuvastamiseks. Mõned näidissaidid, mille võite valida, on:zillow.comrealtytrac.commls.comloopnet.com
4
Konsulteerige advokaadiga. Kinnisvara ostmine pankrotipesast toob kaasa teistsuguseid muresid kui kinnisvara ostmine otse omanikult. Hea mõte on konsulteerida advokaadiga. Advokaat aitab teil mõista müügiprotseduure, eriti osi, mis pankroti korral erinevad. Mõned pankroti ostmisega kaasnevad juriidilised probleemid on järgmised: kas kinnisvara müüakse tasuta ja võlgadeta, kas vastutate kinnisvaraga seotud täitmata kohustuste eest, kas olete vastutav kinnisvara keskkonnaprobleemide eest, kuidas saate oma ostu nõuda. teised huvitatud isikud, kas endisel omanikul on õigusi vara lunastada või tagasi osta
5
Kinnitage rahastamise eelkinnitus. Kui leiate, et kinnisvara on pankrotimenetluses müügikuulutatud, kipub menetlus kulgema üsna kiiresti ja tõenäoliselt ei saa te seda rahastamise saamiseks aeglustada. Pankrotimüügiga on seotud paljud huvitatud isikud, sealhulgas võlgnik, pankrotihaldur, kohus ise, hüpoteegi omanik ja tagatiseta võlausaldajad. Kõik need inimesed ootavad sageli vara müügi tulemust, et teada saada, kas pankrotiasjas on sularaha jaotamiseks. Tõenäoliselt ei lükka kohus teie vastuvõtmiseks müüki edasi.
6
Määrake kinnisvara seaduslik omanik. Kui vara on pankrotimenetluses vara, ei pruugi seaduslik omanik – isik, kellel on õigus seda müüa – olla üksikvõlgnik. Teie, teie advokaat või kinnisvaramaakler peate seadusliku omaniku kindlakstegemiseks uurima kohtudokumente. Kui võlgnik on esitanud 7. peatüki kohaselt pankrotiavalduse, antakse kogu vara seaduslikult üle pankrotihaldurile. Pankrotihaldur on isik, kellel on õigus pidada läbirääkimisi vara müügi üle. Halduri isiku saate teada, kui pöördute pankrotikohtu poole ja vaadake võlgniku pankrotiasja ametlikku dokumenti. Kui võlgnik on esitanud 11. või 13. peatüki alusel pankrotiasja, jääb võlgnikule vara seaduslik omandiõigus ja tema pankrotiasja volitus pidada läbirääkimisi müügi üle.
7
Proovige kinnisvara vaadata või üle vaadata. Väga sageli müüakse kinnisvara, mida müüakse pankrotijuhtumite kaudu, “nagu on.” Tavaliselt on teil väga piiratud võimalus kinnisvaraga tutvuda, välja arvatud väljastpoolt mööda sõites. Sellegipoolest peaksite proovima teie või teie agent või advokaat võtta ühendust võlgniku või pankrotihalduriga ja saada luba põhjalikumaks ülevaatuseks.Nagu iga kodu ostmisel, vastutate oma ülevaatuse kulude eest ise, kui otsustate palgata professionaalse koduinspektori.Mõnikord avaldavad ajalehes reklaamid mis loetleb müüdava pankrotivara, reklaamib ka avatud uste päeva. Kui näete seda, peaksite kasutama võimalust, et kinnisvaraga lähemalt tutvuda. Neid peetakse raskustes kinnisvaraks. Olge ettevaatlik riskide suhtes, mida võite võtta, kui osta kinnisvara sellisel kujul.
8
Uurige kinnisvara õiglast turuväärtust. Kinnisvaramaakler peaks teid selles aitama, kuigi Interneti-allikad võivad aidata teil osa tööst ise teha. Soovite võrrelda kinnisvara teiste sarnase suuruse, funktsiooni ja asukohaga kinnisvaraga. Uurige, kas piirkonnas on hiljuti müüdud sarnaseid kinnisvaraobjekte, ja koostage need müügihinnad. Kaalutava kinnisvara õiglane turuväärtus peaks olema mõnevõrra sarnane. Mõned veebisaidid muudavad selle protsessi väga lihtsaks. Võite lihtsalt sisestada mis tahes kinnisvara aadressi ja sait määrab selle kaardil, tuvastab läheduses olevad müügid ja esitab teile kinnisvara väärtuse vahemiku. Mõned saidid, mis seda funktsiooni pakuvad, on zillow.com, redfin.com või homes.com. Töötage spetsialiseeritud arestimisagendiga ja tehke professionaalne kontroll, et välja selgitada arestitud vara täiendavad pandiõigused.
9
Uurige kinnisvara tasumata võlgu. Kui vara müüakse pankrotimenetluse raames, võite pöörduda pankrotikohtusse ja uurida kohustusi, millest võlgnik teatas. Täpsemalt pakub teile kõige rohkem huvi võlgniku loend C, mis on tagatud võlgade loend. Vaadake see hoolikalt üle, et näha kinnisvara hüpoteegi kogusummat. Võimalik, et peate pankrotidokumendist otsima ka muid dokumente. Võimalik, et võlgnik on jätnud võlausaldaja oma C-loendi aruandest välja ja võlausaldaja võib esitada tagatud nõude kohta hilisema teatise. Töötage spetsialiseerunud arestimisagendiga ja laske läbi viia professionaalne kontroll, et välja selgitada arestitud isiku täiendavad pandiõigused. vara.
10
Arvutage oma pakkumise summa. Kinnisvara võlgade suuruse teadmine aitab teil ette näha, mida teil võib ostuhinnana pakkuda. Loomulikult ei taha te ületada seda, mis teie arvates on kinnisvara õiglane turuväärtus, kuid tõenäoliselt peab teie pakkumine ületama tasumata laenusummat. Pankrotiseaduse kohaselt on võlausaldajatel õigus esitada vastuväiteid müügihinnale, mida nad peavad liiga madalaks. Mõelge näiteks pankrotis olevale kodule, mille esimene hüpoteek on 150 000 dollarit ja teine hüpoteek summas 70 000 dollarit. 220 000 dollarist. Kui esitate 100 000 dollari suuruse pakkumise, makstakse esimene hüpoteek ainult osaliselt ja teine hüpoteek ei maksaks midagi. Sellise pakkumise vastuvõtmine on ebatõenäoline. Oletagem, et samade andmete põhjal hindate kinnisvara väärtuseks umbes 300 000 dollarit. Võite teha 220 000 dollari suuruse pakkumise. Siis makstakse mõlemad hüpoteegid täies mahus ja teil on maja umbes 70% väärtusest. Mõned kinnisvarad on lihtsalt “vee all”. See tähendab, et hüpoteegid ületavad väärtust. Teilt ei eeldata ega nõuta pakkumine on suurem kui kinnisvara õiglane turuväärtus. Sellisel juhul kaotavad hüpoteegiomanikud tõenäoliselt raha. Enamik esimese ja teise pandiõigusega laenuandjaid teeb kinnisvarale pakkumise, mis on vähemalt võrdne laenusummaga, et tagada nende laekumine. vara ja saab seda käsutada eraldi tehinguna.
11
Lepi läbi ostuhind. Kui olete otsustanud, milline on teie arvates kinnisvara õiglane hind, saate teha oma pakkumise omanikule või usaldusisikule. Nagu kõigi läbirääkimiste puhul, peaksite kokkuleppele jõudmisel olema valmis edasi-tagasi suhtlemiseks. Lõpuks kas jõuate ühisele hinnale või otsustate ostust loobuda.
12
Vaadake läbi ostu-müügileping. Pankrotis oleva ostjana esitatakse teile tõenäoliselt võlgniku/omaniku või halduri ostu-müügileping. See on etapp, kus advokaat või kinnisvaramaakler peaks teid abistama. Pankrotimüügi puhul ei pruugi paljud tavapärase ostu-müügilepingu tingimused kehtida. Näiteks võib standardmüügi sõltuda rahastamise hankimisest, kuid pankrotimüügi puhul on tavaliselt vaja, et see oleks eelnevalt kokku lepitud. Kontrollige lepingu kohta järgmisi üksikasju: vara täpne kirjeldus; ostuhinna täpne esitus, mille sulgemiskulud võite olla vastutavad eritingimuste sulgemiskuupäeva eest
13
Osalege pankrotikohtu istungil. See on võib-olla suurim erinevus eraomandi müügi või isegi panga omanduses oleva sundmüügi ja pankrotijuhtumi müügi läbirääkimiste vahel. Pankrotivaras oleva vara müügina peab müügi heaks kiitma pankrotikohtunik. Kohtunik vaatab üle kinnisvara hinnangulise õiglase turuväärtuse (võlgniku või usaldusisiku esitatud) ja tasumata laenud. Kohtuniku peamine eesmärk on veenduda, et pankrotikohtu menetlust järgitakse ja müük oleks üldiselt võlausaldajate huvides.
14
Olge valmis oksjonil pakkumisi tegema. Peamine asi, mida peate mõistma kinnisvara ostmisel pankrotimenetluse teel, on see, et teie ost ei ole lõplik enne kohtuotsust. Isegi kui teil võib olla allkirjastatud ostu-müügileping, peab selle lepingu lõplikult heaks kiitma kohus. Kohtul on volitused muuta eramüük avatud oksjoniks, olenevalt vara väärtusest. Näiteks vaadake varasemat näidet kinnisvarast, mille hüpoteegid on kokku 220 000 dollarit ja mille hinnanguline õiglane turuväärtus on 300 000 dollarit. Kui räägite läbi 220 000 dollari suuruse müügihinna, on kaks hüpoteegiomanikku rahul. Ülejäänud võlgniku võlausaldajad ei saaks aga midagi. Pankrotikohtunik võib määrata enampakkumise, et müüa vara kõrgema hinnaga. Iga hind vahemikus 220 000 kuni 300 000 dollarit oleks ostja jaoks endiselt soodne ja teeniks raha võlgniku muude võlgade tasumiseks.
15
Hankige kohtuotsus “tasuta ja selgeks” müügiks. Lõpuks, olenemata sellest, kas ostate kinnisvara läbirääkimistel sõlmitud lepingu või pankrotioksjoni kaudu, peab kohtunik müügi heaks kiitma. Pankrotimüük on üldjuhul lõpule viidud. korraldusega, mis kinnitab, et teie ost on “vaba ja puhas” kõigist kinnipidamisõigusest, koormatistest või muudest vara nõuetest. “Tasuta ja selge” korraldus tähendab, et te ei pea muretsema teiste hüpoteegiomanike pärast, kes nõuavad makset Nende ainsaks tegevuseks on pankrotikohtu kui võlausaldaja kaudu.