Pangale kuuluva kodu ostmine võib olla riskantne investeering, sest majaomanikud ei ole neid kodusid sageli korralikult hooldanud. Need on sageli “suletud kodud” (olukorrad, kus majaomanik ei saanud enam hüpoteeklaenu makseid teha, mistõttu pank võttis maja omandisse) ja võivad olla peaaegu igas seisukorras. Pangale kuuluvaid kodusid leiate oksjonitelt, kinnisvaramaaklerite kaudu ja kinnisvara veebisaitidelt ning teadmine, kuidas seda osta, võib aidata teil maja saada suurepärase hinnaga.
1
Tehke kindlaks, mida otsite. Kui otsite pangale kuuluvat kodu, ei ole teid tõenäoliselt kodu seisukorrast kinni, kuid kindlasti otsite muid asju. Koostage nimekiri nõuetest, mis teil on turule sisenemiseks, näiteks asukoht, hinnavahemik, seisukord, kodu tüüp jne. Enne kinnisvaramaakleri leidmist on oluline see nimekiri koostada. saate neile oma nõuded kohe üle anda. See aitab neil leida kinnisvara, mis vastavad teie vajadustele.
2
Küsi kinnisvaramaakleri spetsialistilt. Pangale kuuluva kinnisvara leidmine ei ole nii lihtne kui traditsioonilise kodu leidmine. Mõned kirjed võtavad juurdepääsu eest tasu ja kuigi on mõned tasuta loendisaidid, on need tasulistel saitidel palju paremad. Asjatundliku kinnisvaramaakleri leidmine, kes tunneb sulgemismängu, võib aidata teil leida maju, mida te kunagi üksinda ei saaks.
3
Osalege avalikul oksjonil. Paljud pangale kuuluvad kodud müüakse oksjonite käigus. Saadaval on kahte tüüpi oksjoneid: avalikud sulgemisoksjonid ja avalikud oksjonid. Avaliku enampakkumise staadiumisse pääsemiseks läbib maja kohe pärast likvideerimist esmalt sundoksjoni. Kui see seal ei müü, antakse see agendile. Kui agent ei saa seda müüa, antakse see oksjonifirmale. Oksjonid toimuvad tavaliselt kiiresti ja enne, kui olete jõudnud kodu üle vaadata. Mõned nõuavad ka sularahas tasumist.
4
Vaadake pankade ja valitsuse veebisaite. Turult leiate sunnitud kodusid, tehes lihtsa Interneti-otsingu terminitega “REO kinnisvara” või “foreclosures”. Tulemused näitavad nimekirjad nii valitsuse kui ka pankade veebisaitidel.
5
Kasutage kinnisvara veebisaite. Traditsioonilistelt kinnisvaraveebisaitidelt leiate ka suletud kodusid, kuid need kodud on kinnisvaramaaklerite käes. Kui otsite mõnda neist kodudest, peate suhtlema agentuuriga, mitte otse pangaga. Populaarsed saidid, millel on kinnisvarakataloog, hõlmavad Zillow ja Redfin.
6
Hankige hüpoteegi eelkinnitus. kui kavatsete tõsiselt osta pangale kuuluva kodu, kaaluge pangalt hüpoteeklaenu eelkinnituse saamist. Te ei saa tõesti kodu ostmiseks mõelda, kui te ei tea, kui palju teil kulutada on. Enne taotlemist tehke veidi plaani, et veenduda, et teie krediidiskoor on kõrge. Hüpoteeklaenu taotlemisel peavad teil olema käepärast dokumendid, nagu sissetulekut ja varasid tõendav dokument, töökohatõend ja isikut tõendavad dokumendid.
7
Palgake kinnisvaramaakler. Kinnisvaramaaklerid, kellel on kogemusi suletud kodude müügiga, on parimad, kes võiksid oma majajahi jaoks rentida. Teie kinnisvaramaakler saab pangaga läbirääkimisi pidada, et teid sellest vaevast säästataks, aga ka leida kodusid, millele teil tarbijana juurdepääsu ei ole. Kinnisvaramaakler esitab teie pakkumise ka pangale. Sulgemisturul ei pea teie kinnisvaramaakler kodu vaatamiseks sõlmima lepingut teiste ostjate maakleritega. See tähendab, et teie agent saab teile korraga näidata mitut kodu.
8
Tehke kodu ülevaatus. Enne majale pakkumise tegemist lase kinnisvara üle vaadata ja hinnata, et teaksid, et saad oma hinna eest parima hinna ja mis riskid selle maja hankimisega võtad. Majajahtimise eeliseks arestimise hulgas on see, et enne ülevaatuse tegemist ei pea te majale pakkumist tegema. Kodu ülevaatus võib samuti aidata teil määrata remonditööde hinnangulise maksumuse ja maja seisukorra.
9
Tee oma kodutöid. Vaadake ringi naabruses, kus teil on silm peal, et teha kindlaks, millises hinnavahemikus maja oleks, kui seda ei oleks suletud. Veenduge, et teie pakkumine oleks nende muude väärtustega võrreldav. Otsige kinnisvara veebisaitidelt hiljutisi müüke naabruses (või küsige oma agendilt), et need hinnad kindlaks määrata.
10
Kaitske end pakkumist tehes. Küsige oma agendilt nõu, kuidas oma pakkumist kaitsta. Nad võivad soovitada ettenägematuid tingimusi sisaldavat lepingut juhuks, kui soovite pakkumisprotsessi mis tahes hetkel taganeda.
11
Tehke pakkumine. Lõpuks, pärast seda, kui olete selleks valmistunud, tehke tegelik pakkumine. Hind, millega maja oli noteeritud, on suure tõenäosusega seatud turuväärtusele, nii et küsitava hinna juures ei jää te palju kõigutamisruumi. Tehke oma agendiga koostööd, et määrata kindlaks parim hind piirkonnas hiljuti müüdud kodude hindade ja ka teie enda finantseerimisvõimaluste põhjal. Öelge oma agendile, millist hinda soovite, ja ta teeb pangale pakkumise.
12
Oodake vastupakkumist. Isegi kui olete uurinud ja leidnud, mis teie arvates on õiglane hind, tehakse teile tõenäoliselt vastupakkumine, kuna pank otsib parimat hinda, mida ta saab. Ärge üllatuge vastupakkumise üle, mis ei ole rahuldav. Tehke vastutasuks uus pakkumine, kui see teile ei meeldi. Pank ei pruugi soovida hinna üle läbirääkimisi pidada, kuna see määratakse tavaliselt turuväärtuse alusel, kuid võite küsida madalamat intressimäära või madalamaid sulgemiskulusid. Pangad võtavad tavaliselt vastu kõik pakkumised. hinnakirjahinna all, kuid läbirääkimistel saate siiski saada turuväärtusest madalama pakkumise.
13
Otsige pealkirja. Kuigi pangale kuuluval kodul on üldiselt selge pealkiri, ei tohiks te kunagi eeldada, et see nii on. Otsige avalikest registritest või paluge oma agendil aidata teil leida pandiõigusi või võlgu olevaid makse teid huvitava kinnisvara kohta. Palgake omandiõigusega tegelev ettevõte, kes otsiks omandiõigust, veendudes, et see on täielik ja kindlustatud otsing, et olla kindel Ärge tehke tehingut tehes rahaliselt segadusse. Veenduge, et pank maksaks lõplikud kommunaalkulud ja kõik koodi täitmise trahvid, mida ei registreerita kinnipidamisõigusena.
14
Ole valmis ootama. Olge valmis ootama nädalaid või isegi kuid, kuni läbirääkimiste tolm settib. Pangad ostavad tavaliselt arestitud kinnisvara parima hinna eest, nii et kui teie pakkumine on liiga madal, võivad nad mõne teise ostja järele jääda.
15
Valmistage oma rahastamine ette. Kui pank on teie hinnas kokku leppinud ja maja teile müünud, võtke ühendust oma kinnisvaramaakleri ja laenuandjaga, et saada raha, mida peate maja eest maksma. Sularahataotluses peaksite lisama renoveerimise, tingdeponeerimise, sulgemiskulude, aktsiisimaksu ja muude ettenähtavate kulude prognoosid. Sulgemiskulud sõltuvad iga kodu ostmisest, kuid võivad sisaldada krediidiaruande tasu või laenu töötlemise tasu. , advokaaditasud, kontrollitasud, omandikindlustus ja palju muud. Kui saate rahastamist, koostab laenuandja hinnangu sulgemiskulude kohta. Kui tasute sularahas, saab kinnisvaramaakler koostada kalkulatsiooni.
16
Hankige võtmed, kui tehing lõpeb. Pärast teie pakkumise vastuvõtmist saab tehingu ametlikult lõpetada. Üldjuhul hangib teie kinnisvaramaakler võtmed ja annab need teile, kui allkirjastate maja lõplikud paberid. Kui ostate kodu, nagu ka autot ostes, on omandiõigus teile tegelikult üle kirjutatud. See on osa protsessist, kui teie pakkumine on vastu võetud. See on ka aeg, mil nõustute tasuma sulgemiskulud.