Olenemata sellest, kas investeerite kinnisvarasse või ostate endale kodu, võib oksjonil maja ostmine aidata teil saada hea tehingu. Enampakkumisel müüdavad kodud on tavaliselt arestitud, kuid maksupandiomanikud ja kinnisvara müük ka kodud oksjonil. Oksjonile mõeldud kodud leiate kohalikust ajalehest, veebist või kinnisvaramaakleri kaudu. Seejärel peate leidma kodu, mis teid huvitab, ja osalema oksjonil. Kui olete oksjonil võitnud pakkuja, peate müügi lühikese aja jooksul lõpule viima.
1
Kontrollige oma kohalikku ajalehte, et saada teateid kohalike sulgemiste kohta. Pangad on kohustatud avaldama info arestimise kohta kohalikus ajalehes. See sisaldab üksikasju vara kohta, millal ja kus kinnisvara oksjonile müüakse ning kui palju raha võitnud pakkuja peab oksjonipäeval maksma. Need kirjed ei anna teile aga teavet ruutmeetrite või muu interjööri kohta. kodu üksikasjad. Lisateabe saamiseks võite otsida kodu aadressi, kuid see pole alati saadaval.
2
Otsige veebisaitidelt, mis koostavad oksjonite loendeid arestimise või maksude kinnipidamise kohta. Oksjoni veebisaidil sirvimine võib olla kõige mugavam viis tulevaste oksjonite kohta teabe saamiseks. Lisaks kohalikele veebisaitidele saate vaadata riiklikke veebisaite, millel on oksjoniteave kogu riigist, sealhulgas teie elukohast. Siin on kõige populaarsemad koduoksjonite saidid:Fannie Mae hostib seda saiti: https://www.homepath.com/Seda saiti haldab USA elamumajanduse ja linnaarengu osakond: https://www.hudhomestore.com/Home/ Index.aspxFDIC haldab seda saiti: https://www.fdic.gov/buying/owned/
3
Võtke ühendust kinnisvaramaakleriga, kes tegeleb kinnisvara omamisega (REO). Enampakkumisel müüdavaid kodusid nimetatakse REO kinnisvaraks ja mõned kinnisvaramaaklerid on spetsialiseerunud ostjatele nende kinnisvara ostmisel. Nad võivad teile pakkuda teie piirkonnas saadaolevate kinnisvaraobjektide loendit ja võivad teid kinnisvaraga tutvuda. Samuti juhendavad nad teid läbi oksjoniprotsessi ja oksjonilt kodu ostmisega seotud paberimajanduse. Kui ostate kodu, lisab teie kinnisvaramaakler tasu teie kinnisvara ostmise kuludele. Kinnisvaramaakler võib samuti aidata teil leida eelseisvad kinnisvaraoksjonid.
4
Vaadake teile huvipakkuvat oksjoninimekirja. Kontrollige kuulutusi sageli, kuna oksjonile tulevad uued objektid. Lugege iga kirjet, et leida kinnisvara, mis võiks teie jaoks sobida. Seejärel võiksite enne pakkumise tegemist seda vara uurida. Võtke kinnisvara otsimisel aega. Oksjonil müüdavad kodud jäävad selliseks, nagu nad on, seega vastutate varale tekitatud kahjude parandamise eest.
5
Vara seisukorra määramiseks analüüsige kinnisvaraloendit. Mõned oksjonil olevad kodud on heas seisukorras, kuid teised on lagunenud. Kinnisvaraloend võib pakkuda üksikasju kinnisvara praeguse kuju kohta. See võib teile öelda, kas kinnisvara on hästi hooldatud või on see hiljuti ehitatud. Samuti võib see hoiatada probleemide eest, teatades, et kinnisvara vajab hooldust, kannatas üleujutuse all või on vaba. Kui töötate kinnisvaramaakleri või advokaadiga, paluge neil aidata teil kirje üle vaadata, et otsida sõnastust, mis võiks viidata probleem koduga.
6
Otsige kodu Interneti-loenditest, näiteks eelnevast MLS-i postitusest. Otsige veebist aadressi, et otsida praeguseid või vanu mitme kirjeteenuse (MLS) postitusi, mis võivad sisaldada fotosid ja kodu üksikasju. On tavaline, et kodud jäävad kinnisvaraobjektidele ka pärast müüki. Lisaks otsige veebis avalikest maaregistritest teavet viimase müügihinna, hinnangulise väärtuse ja maksuvõla kohta. Kui te ei saa veebis avalikest kinnistutest otsida, võite rääkida oma maakonna sekretäriga, et teada saada, kes saab teid aidata. teie piirkond. Mõnes asukohas kehtivad seadused, mis piiravad sellele teabele juurdepääsu.
7
Uurige kinnisvara oma võimaluste piires. Kuna laenuandjale kodu ei kuulu, ei näe te tõenäoliselt selle sisse, kui te just ei tee koostööd kinnisvaramaakleriga, kellel on juurdepääs. Kodu ülevaatamiseks sõitke sellest mööda ja tehke välisilme pilte. Ärge minge kinnistusse, välja arvatud juhul, kui praegune omanik teid sisse kutsub, mis tõenäoliselt ei juhtu. Kui proovite siseneda kinnisvarasse ilma loata, vahistatakse teid tõenäoliselt.
8
Külastage avatud uste päeva, kui oksjonimaja seda pakub. Mõned oksjonimajad korraldavad avatud uste päeva, et potentsiaalsed ostjad saaksid kinnisvaraga tutvuda. Seda ei juhtu aga kuigi sageli. Kui on avatud uste päev, siis osalege sellel, et saaksite kinnisvaraga tutvuda ja küsimusi esitada. Avatud uste päev toimub tõenäolisemalt, kui enampakkumisel olev kodu on osa suuremast kinnistust. Enamasti ei jõua te sinna minna. oksjonil oleva kinnisvara sees.
9
Tehke täisotsing kinnisvara kohta, mida soovite osta. Pealkirjaotsinguga leitakse kõik koduga seotud tasumata võlad, näiteks tasumata maksud või kinnipidamisõigused. Lisaks võib kodul olla teine hüpoteek. Uus omanik vastutab nende võlgade kustutamise eest, seega on oluline neid kõrgeima pakkumise määramisel arvesse võtta. Mõned lugupeetud oksjonipidajad edastavad selle teabe enne oksjonit. Kinnisvaraadvokaat võib aga teie eest tiitliotsingu lõpule viia, et veenduda kogu teabe täpsuses. See võib pikas perspektiivis säästa raha, kuna aitab vältida kinnisvara ostmist, millel on võlg.
10
Kontrollige, kas oksjon lubab rahastatud pakkujaid või ainult sularaha. Olenevalt oksjoni reeglitest võib tekkida vajadus tasuda kodu eest sularahas ostupäeval või varsti pärast seda. Siiski ei ole see alati nii. Võimalik, et saate oma ostu rahastada eelnevalt kinnitatud hüpoteegiga. Oksjoniloendis selgitatakse selle kodu reegleid, millest olete huvitatud. Kui teil pole piisavalt raha, et osta kodu, mis ei võimalda rahastada, võite saada isikliku laenu, mis aitab vahe katta. . Enne kodu pakkumise tegemist peate siiski laenu saama.
11
Kontrollige oma piirkonna hüpoteeklaenuandjate intressimäärasid. Saate hindu kontrollida veebis või külastada kohalikke panku ja krediidiühistuid, et arutada tariife isiklikult. Võite saada parema intressi, kui külastate panka või krediidiühistut, kus teil on konto. Valige määr, mis on madalaim või pakub parimaid tingimusi. Vaadake nõuded ja tingimused üle, et veenduda, et need on teile soodsad. Mõnel juhul võivad madalamate intressimäärade puhul kehtida rangemad tingimused või kaasneda kõrgemad algatamistasud. Laenu väljastamisel võetakse algtasu. Arvestage see summa oma laenu maksumuses.
12
Hankige hüpoteeklaenu eelkvalifitseerimine, kui te ei saa sularahas maksta. Kui teie oksjon võimaldab rahastatud pakkujatel kinnisvara osta, taotlege enne oksjonil osalemist oma hüpoteeki. See võimaldab teil tõestada, et saate ostu sooritada, kui olete võitnud pakkuja. Võtke oksjonile kaasa eelkvalifitseerimise kiri, et tõendada, et teil on rahalisi vahendeid. Mõned oksjonimajad on eelistanud laenuandjaid, kellega nad julgustavad ostjaid koostööd tegema. Saate selle teabe saamiseks vaadata kirjet või helistada lisateabe saamiseks loendis olevale oksjonimajale.
13
Määrake oma maksimaalse pakkumise jaoks turupõhiselt eelarve. Oluline on minna oksjonile teades, kui palju saate maksta, eriti kui tasumist oodatakse ostupäeval. Küsige oma kinnisvaramaaklerilt hiljutisi müügikuulutusi piirkonna võrreldavate kinnisvaraobjektide kohta. Teise võimalusena tehke Interneti-otsing, et teada saada, kui palju võrreldavaid kodusid teie piirkonnas müüakse. Seejärel tehke kindlaks, kui palju raha saate tegelikult maksta. Tehke kindlaks maksimaalne summa, mida saate endale lubada, liites kokku teie käsutuses oleva sularaha ja eelnevalt kinnitatud hüpoteegi summa. Teie eelarve ei tohi olla sellest summast suurem.
14
Vajadusel lahutage oma eelarvest võimalikud remondikulud. Kui kinnisvara võib vajada remonti, lisage oma eelarvesse võimalikud remondikulud. Rääkige töövõtjaga või otsige veebist, et leida remondihinnangud tööde jaoks, mida kavatsete sellel kinnisvaral teha. Lahutage need võimalikud kulud oma maksimaalsest pakkumisest, et te ei maksaks kogemata rohkem, kui saate endale lubada. Näiteks võite kinnisvara piltidelt näha, et kõik kapid tuleb välja vahetada. Võite otsida köögikappide väljavahetamise hinnangulisi kulusid ja lahutada see oma eelarvest.
15
Tooge oma ettemakse kassatšekis, maksekorralduses või sularahas. Ettemakse on alati märgitud oksjoni nimekirjas. Tavaliselt on see 5–10% kodu eeldatavast ostuhinnast. Enne oksjonil osalemist peate oksjonimajale esitama ettemakse. Näiteks kodu, mida võidakse müüa 200 000 dollari eest, on ettemakstud sissemakse 10 000–20 000 dollarit.
16
Saabuge oksjonile tund aega varem, et te ei jääks müügist ilma. Enamik oksjoneid peetakse kohalikus kohtumajas, kuid oksjonifirma võib otsustada korraldada oksjoni mõnes muus kohas, näiteks hotelli konverentsiruumis. See asukoht lisatakse loendisse. Enamik kinnisvaraoksjoneid kestavad vaid mõne minuti, seega on oluline varakult kohale jõuda. Kinnisvaraoksjonite tühistamine on normaalne, kuna omanik võib oma võla tasuda.
17
Registreeruge ja hankige oma pakkumismõla. Võtke ühendust oksjonipidajaga ja täitke kõik vajalikud paberitööd. Kui olete paberitööd täitnud, saate aeru, mida saate oma pakkumise tegemiseks tõsta. Mõned kodud võidakse Internetis oksjonile müüa. Kui see nii on, vaadake selle kodu loendit, mida soovite osta, et teada saada, millal pakkumine avaneb ja sulgub. Sisestage selles aknas kindlasti oma pakkumine. Sulgemisoksjoneid korraldavad tavaliselt panga usaldusisikud, samas kui maksude kinnipidamise oksjoneid korraldab tavaliselt šerif. Kui teete kinnisvara oksjonil pakkumist, on oksjonipidaja tõenäoliselt keegi, kes tegeleb kinnisvara müügiga.
18
Tõstke oma mõla, et teha pakkumine kinnisvarale, mida soovite osta. Oksjoni korraldaja teeb pakkumise. Kui see on hind, mida olete nõus maksma, hoidke aeru üleval, et näidata, et teete pakkumise. Oksjoni korraldaja jätkab kasvavate pakkumiste väljakuulutamist, kuni mõlad enam ei tõsteta. Oksjoni võidab kõrgeima pakkumise teinud isik. Algpakkumiseks võib olla kinnisvara võlgnevuse summa, kuid see võib olenevalt olukorrast olla väiksem. Algpakkumine võib olla väiksem kui vara võlgnevus, kui laenuandja soovib soodustada pakkumist või kui kodu on võlgnevast vähem väärt. Pidage meeles, et mõnel oksjonil on reservpakkumine, mistõttu ei pruugi vara võitnud pakkujale minna. kui reservi ei saavutata. Neid nimetatakse laenuandja kinnitusoksjoniteks. Absoluutsel enampakkumisel saab vara alati võitnud pakkuja.
19
Enne oksjonilt lahkumist makske oma oksjonitasud ja teenitud raha. Võitnud pakkuja tasub kõik koduga seotud pakkumis- või oksjonitasud. Lisaks peate tasuma sissemakse. Peate selle tasuma enne oksjonilt lahkumist, vastasel juhul kaotate tõenäoliselt vara ja seni maha pandud raha. Enamikul juhtudel maksate kassatšeki, maksekorraldusega või sularahas. Kontrollige oksjoniloendit, et teada saada, kuidas teie oksjonimaja makseid võtab.
20
Esitage maakontorisse müügikviitungi tõend. Mõnes piirkonnas nimetatakse seda dokumenti müügikviitungi vormistamiseks. Müügikviitung näitab, et omandate kinnisvara laenuandjalt või omanikult. See alustab vara ülekandmist teie nimele. Kui maksate vara eest sularahas üle 10 000 dollari, peate esitama ka Internal Revenue Service (IRS) vormi 8300. Selles dokumendis selgitatakse, kui palju te laenuandjale või omanikule maksite. ja teie antud raha tüüp. Kui ostsite arestimise, võib laenuandja selle dokumendi teie nimel täita.
21
Ostke omandikindlustus, et kaitsta teid olemasolevate võlgade eest. Isegi kui tegite omandiotsingu, on endiselt võimalik pärida võlgu eelmiselt omanikult. Parim viis end nende võlgade eest kaitsta on osta oma omandiõiguse kindlustus enne kodu valdusesse saamist. Nii katab omandikindlustus kõik tasumata võlad, millest saate teada tulevikus. Te ei pea ostma omandikindlustust, kuid see kaitseb teid ootamatute kinnipidamisõiguste, hüpoteekide ja kinnisvaramaksude eest, mis on teie uue vara pealt juba sisse nõutud. Teie kinnisvaramaakler aitab teil leida kindlustusfirmat või saate seda otsida oma piirkonnast veebis.
22
Kohus kinnitab müügilepingu järgmise 30 päeva jooksul. Kohalikud kohtud vaatavad enampakkumise läbi ja kinnitavad müügi. Mõnel juhul võib selleks kuluda vaid paar päeva, kuid peate võib-olla ootama terve kuu. Te saate vara oma valdusse alles pärast selle perioodi möödumist.Kohud vaatavad paberid läbi, et veenduda, kas laenuandjal või muul isikul oli õigus kodu müüa.See annab teile aega paberimajanduse vormistamiseks ja ülejäänud rahastamise tagamiseks. .
23
Lõpetage oma kodulaen, kui teil see on. Nüüd, kui teate oma uue kodu ostuhinda, saate laenu vormistada. Külastage oma laenuandjat isiklikult või minge nende veebisaidile, et täita vajalikud vormid. Seejärel allkirjastage nõutud paberid. Kui teie laenuandja nõuab ülevaatust, saate selle selle aja jooksul täita. Täitke oma paberid niipea kui võimalik, et saaksite maja eest kiiresti maksta.
24
Tasuge oma saldo ja saage oma halduri akt arvelduspäeval. Oksjonimaja või kohalikud kohtud määravad teile arvelduspäeva. See on päev, mil lõpetate tehingu ja võtate oma kodu omandisse. Peate maksma kõik tasumata tasud, seejärel esitab oksjonimaja teile halduri akti, mis näitab, et olete kinnisvara omanik. Pärast arvelduspäeva olete kodu ametlik omanik ja võite omandada kinnisvara.