Omaniku poolt müüdava kodu ostmisel (FSBO) on plusse ja miinuseid. Saate vältida agenditasude maksmist ja saate müüjaga otse rääkida. Teil ei ole nii palju kogemusi kui kinnisvaraeksperdil, mistõttu võib protsessis navigeerimine olla keerulisem. Paljud majaomanikud kasutavad FSBO-d eluasemeturu testimiseks ja müüvad tavaliselt ainult siis, kui nende eeldatav (ja sageli kõrge) hind saavutatakse. Olenemata teie eesmärgist muudab kinnisvaraadvokaadi, professionaalse koduinspektori ja ostjaagendi kaasamine protsessi palju lihtsamaks.
1
Hankige eelkinnitus. Müüja peab teadma, et olete tõsine ja saate endale lubada oma kodu ostmist. Laenu eelkinnituse saamiseks kohtuge laenuandjaga. Laenuandja võtab arvesse järgmisi tegureid: Teie sissetulek. Krediidiskoor. Olemasolev võlg. Eelnev laenuajalugu. Kogumiskonto.
2
Otsige kodusid. FSBO kodu leidmiseks on mitu võimalust. Enne kinnisvarabüroo külastamist tehke oma uuring. Siin on mõned allikad, mida saate vaadata: Regional Multiple Listing Service (MLS) süsteemide veebisaidid.FSBO veebisaidid.Salastatud kuulutused teie kohalikus ajalehes.Võrgukuulutused.Sõitke teid huvitavates linnaosades.
3
Kaaluge koostööd ostja agendiga. Kui ostate kodu esimest korda või pole kodu ostmise protsessis kindel, võiksite teha koostööd ostja agendiga. Ostja agent võib teid protsessis juhendada. Ostja agent töötab teie nimel, et juhendada teid sulgemisprotsessis ega esinda müüja huve. Esindajatasu on tõenäoliselt maja kokkulepitud hinna lisand või selle maksab ostja alates Enamiku FSBO omanike eesmärk on vältida kinnisvara vahendustasusid. Vahendustasu on tavaliselt 2,5-3% müügihinnast. Töötamine ostja agendiga ei ole vajalik. Saate osta ja teha pakkumisi kodule ilma selleta. Teie esindaja peaks olema ostja akrediteeritud esindaja. Külastage riiklikku kinnisvaramaaklerite liidu veebisaiti või riikliku eksklusiivsete ostjaagentide liidu veebisaiti. akrediteeritud agendi leidmiseks. Rääkige oma agendiga enne tema palkamist. On oluline, et saaksite nendega läbi ja arendaksite kodu otsimisel sidet. Küsige oma agendi kolme viimase kliendi kontaktteavet. Kui nad on rahul ja neil on häid asju öelda, olete tõenäoliselt leidnud hea agendi. See on halb märk, kui agent keeldub teile viiteid andmast.
4
Rääkige omanikuga. Helista või e-kiri omanikule, et avaldada oma huvi ja leppida kokku aeg kodu vaatamiseks. Küsige omanikult nii palju küsimusi kui vaja. Küsimused, mida peaksite esitama, on järgmised: Miks te müüte? Kui kaua on maja turul olnud? Kas on probleeme naabruskonna või naabritega? Mida müük sisaldab? Küsige näiteks kodumasinate (külmik, pesumasin, kuivati, mikrolaineahi jne), kaunistuste (katted, vaibad jne) ja mööbli kohta.Kas majal on probleeme?Kas on tehtud suuremaid renoveerimis- või remonditöid?Kui vanad kas maja, seadmed, katus, kütte- ja jahutussüsteem, torustikud ja elektrisüsteemid?Mis teile selles kodus elades meeldib?Maakodude puhul küsige, kuidas kommunaalteenuseid (elekter, vesi, gaas jne) varustatakse , kas maavaraõigused on kaasatud ja kas kinnistul on servituudid.
5
Hinda naabruskonda. Uurige ümbrust. Küsige oma agendilt või uurimiskoolide asukohtade, läheduses asuvate mugavuste (nt poed või toidukaubad) ja transpordivõimaluste kohta. Küsige majaomanike ühingu ja sellega seotud tasude või muude piirangute kohta. Uurige lammi/üleujutusohtu, kuritegevuse statistikat ja muid piirkonnaga seotud riske. Rääkige agendiga, et saada ülevaade naabruskonna demograafiast ja seal toimuvatest arengutest (gentrifikatsioon, üleminek vanadelt majaomanikelt noortele või vastupidi jne).
6
Hankige CLUE aruanne. C.L.U.E. tähistab Comprehensive Loss Underwriting Exchange. See aruanne annab teile 5-aastase ajaloo kõigist teid huvitava kodu kohta esitatud kindlustusnõuetest. Enne aruande esitamist peate müüjalt luba küsima. See maksab teile 20 dollarit või vähem. Aruanne selgitab välja kõik majaga seotud probleemid ja annab teile ülevaate kodu kindlustusmääradest. Kindlustusseltsid kasutavad kindlustusmäärade arvutamiseks tavaliselt varasemaid nõudeid. Ainult omanik, kui atribuut pääseb juurde CLUE aruandele. Paluge müüjal aruannet taotleda. Müüja võib veebipäringu tegemiseks helistada numbril 1-866-312-8076 või külastada LexisNexise veebisaiti.
7
Vaadake üle kinnisvaramaksud. Küsige oma agendilt või praeguselt majaomanikult teavet kinnisvaramaksude kohta. Maksud võivad olla määratud linna, maakonna ja/või kohalike koolipiirkondade poolt. Küsi infot maksumäärade kohta. Milline on tavapärane kodu maksukohustus? Kas see jääb aastate lõikes järjepidevaks või muutub ootamatult? Proovige saada aimu, kui palju kinnisvaramaksu maksaksite esimestel majapidamisaastatel.
8
Lase kodu üle vaadata. Majaomanik ei pruugi teile rääkida kõigist oma kodus esinevatest probleemidest või ei pruugi ta mõnda probleemist teada. Koduinspektor kontrollib kinnisvara põhjalikult ja annab teile kogu otsuse tegemiseks vajaliku teabe. Koduinspektor peaks kontrollima:Elektrijuhtmestikku NiiskusetasemeidSüsinikmonooksiidi tasetAsbestiPii elektromagnetväljadRadoon Kontrollimist ei toimu tavaliselt enne, kui teete pakkumise, kuid võite alati paluda müüjal, et see lubaks teile pakkumise teha varem. Olge ülevaatuse ajal kohal, et saaksite küsimusi esitada ja asju otsekohe näha.Akrediteeritud inspektori leidmiseks külastage Ameerika koduinspektorite ühingu veebisaiti või helistage numbril 1-800-743-2744. Enne inspektori palkamist küsige, kui palju see maksab. maksab ja kui saad kohal olla. Kui inspektor ei soovi, et te ülevaatusel viibiksite, valige mõni muu inspektor.
9
Hankige naabermajade hindamisakt. Müüja küsitud hinda tuleks kasutada ainult lähtepunktina. Vahendajad aitavad tavaliselt müüjatel hinda määrata, kuid teie müüja ei tööta kinnisvaramaakleriga. Otsige üles naabermajade kinnisvara väärtus, et anda teile aimu, kui palju kodu tegelikult väärt on. Kontrollige ka hiljutisi müügihindu kodudest, mis on sarnased teid huvitava koduga. Hinnanguid saate hankida veebisaitidelt, nagu Zillow, Kinnisvara ABC ja elektrooniline hindaja. Elektroonilise hindaja veebisait pakub kõige täpsemat aruannet ja maksab 29,95 dollarit.
10
Määrake oma pakkumise hind. Lähtuge oma pakkumishinnas küsitavast hinnast, kodu turuväärtusest, naabermajade väärtusest ja praegusest eluasemeturust. Kui teie piirkonnas on eluasemeturg tugev, peate võib-olla tegema küsitavast hinnast kõrgema pakkumise. Kui turg ei ole tugev, võite pakkuda pakkumist alla või õige hinnaga. Näiteks kui küsitav hind on 200 000 dollarit ja kodu hinnanguline väärtus oli 170 000 dollarit, võite alustada pakkumisega 153 000 dollarit (90% turuväärtusest). See pakkumine oleks vastuvõetav turul, mis ei ole väga tugev. Kui turg oli tugev, võite alustada kodu hinnatud väärtusest: 170 000 dollarit. Kui teete liiga madala pakkumise, võib müüja teie pakkumise kohe tagasi lükata. Pakkumise määramiseks tehke koostööd advokaadiga. Samuti peaksite määrama oma maksimaalse pakkumise hinna, mis põhineb sellel, kui palju saate endale lubada ja kui palju olete nõus kodu eest maksma. Maksimaalse pakkumishinna teadmine võimaldab teil juhatage läbirääkimisi oma piirist madalamale või teadke, millal edasi minna ja läbirääkimised katkestada.
11
Töötage koos kinnisvaraadvokaadiga. Müügileping ja sulgemisprotsess on keerulised. Kinnisvaraadvokaat aitab teil selles protsessis orienteeruda ja tagada, et teil on lepingust väljapääs, kui kodu ülevaatuse või müüjaga on probleeme. Teie advokaat võib samuti aidata teil läbi rääkida, kes maksab omandiõiguse ülemineku tasu ja maksud. Tooge oma kinnisvaraadvokaat varakult kohale. Valige kohalik advokaat, kes tunneb naabruskonda, kus te ostate. Advokaat võtab tavaliselt kindla tasu või nõuab teilt tunnitasu. Kui maksate tunde järgi, olge võimalikult valmis, et maksta vähem aega.
12
Kaaluge optsiooni ostmist. Müüjale maja ostuoptsiooni eest tasumine eemaldab maja turult, annab enne sulgemist rohkem aega ja annab võimaluse käsutada (müük või sissekolimine). Optsiooni hind peaks olema kaetud lõpliku müügihinnaga, kui see suletakse või tagastatakse, kui müüja ei täida optsiooni tingimusi. Kuid mõistke, et kui kodu ei osteta, võib optsiooni hind kaotsi minna.
13
Sõnastage ettenägematud pakkumised. Pakkumine sisaldab ettenägematuid kulusid, mille eesmärk on kaitsta teid kodu ettenägematute puuduste eest. Ettenägematud asjaolud võimaldavad teil sageli kodu täiendavalt üle vaadata ja/või lõpetada ning teatud probleemide ilmnemisel pakkumisest loobuda. Näiteks võivad ettenägematud asjaolud olla maja, mida hinnatakse kokkulepitud või kõrgema müügihinnaga, teie suutlikkus leida (teie arvates) vastuvõetav finantseerimine, omandiõiguse vaba ja selge üleminek, tagatisraha summa ja/või raha tagastamine. sissemaksed, kui müük ei lõppe.
14
Pakkumist tegema. Pakkumise esitamiseks võtke ühendust müüjaga või oma agendi kaudu. Esitage see kindlasti koos soovitud ettenägematute kulude ja konkreetse pakkumishinnaga. Võite lasta advokaadil pakkumise enne saatmist veel korra üle vaadata.
15
Pakkumise hinnas läbirääkimised. Müüja ei pruugi teie pakkumist vastu võtta ja seejärel vastu võtta. Müüja võib loota, et jagate vahe või vastupakkumine võib olla kindel ja läbirääkimatu. Müüja võib teie pakkumise ka täielikult tagasi lükata. Kui müüja loodab pakkumist jagada, leidke summa, mis jääb vastupakkumise ja algse pakkumise vahele. Näiteks kui pakkusite 153 000 dollarit ja müüja vastas 193 000 dollariga, võite pakkuda 173 000 dollarit. Kui müüja teeb vastupakkumise ja ütleb, et ei ole nõus edasisi läbirääkimisi pidama, võite pakkumise vastu võtta või paluda müüjal teile teada anda. muutke meelt.Kui saate endale lubada ootamist, võib müüja meelt muuta ja olla valmis läbirääkimisi pidama.
16
Pidage läbirääkimisi ettenägematute pakkumiste üle. Sulgemisprotsessi edenedes võib pakkumisele lisanduda täiendavaid ettenägematuid asjaolusid. Ettenägematud asjaolud võivad hõlmata müüja rahastamist (mis oleks kasulik vanematele inimestele, kellel ei ole koduhüpoteeki ja ostja jaoks madalama intressimääraga), teist hüpoteeki müüja poolt ostja sularaha vähendamiseks, kolimise hilinemist või ostja olemasoleva kodu lõpetatud müük muuhulgas.
17
Hankige ostjale pakkumine. Hankige ostjalt kinnitus oma pakkumise hinna ja ettenägematute asjaolude kohta, nagu teie pakkumises on täpsustatud. Laske neil pakkumine allkirjastada ja müügihind lõplikult kindlaks määrata, et saaksite alustada sulgemisprotsessi. Pärast seda lepingut sõlmivad ostja ja müüja tingdeponeerimisperioodi, mis kestab tavaliselt 2 nädalat kuni kuu ja mille jooksul täidetakse pakkumise tingimusi.
18
Lase maja hinnata. Teie laenuandja valib hindaja, et näha, kas maja on tegelikult seda väärt, mida pakkusite maksta. Kui hindamine on teie pakkumisest madalam, peab müüja hinda alandama. Küsige kindlasti hindajat, kes tunneb teie kodu naabruskonda. Kui peate leidma hindaja, külastage Ameerika Hindajate Seltsi veebisaidil või hindamisinstituudi veebisaidil, et leida oma piirkonnas akrediteeritud hindaja. Küsige, kui palju nad tasuvad. Kui te ei nõustu esimese hinnanguga, võite taotleda teist hindamist. Pakkumise tingimuseks peaks olema maja, mida hinnatakse pakkumishinnaga või sellest kõrgemal.
19
Lase kodu üle vaadata. Kui te ei saanud varem kodu ülevaatust teha, saate selle teha nüüd. Jällegi leidke akrediteeritud koduinspektor. Kui koduga on probleeme, võite paluda need müüjal parandada või võite oma pakkumise tagasi võtta. Avalikustatud ja avalikustamata probleemide puhul peaks teie pakkumine sisaldama ettenägematust, kes maksab remondi eest, mis tahes piirangud ja muud kontrollitulemustega seotud reeglid. Kui teie pakkumine oli madal, ei maksa müüja tõenäoliselt remondi eest. Kui tegite kõrgema pakkumise, võib müüja remondi eest maksta. Samuti võib teie laenuandja nõuda, et enne tingdeponeerimiskonto sulgemist tehtaks remont.
20
Mine leping üle. Istuge oma advokaadiga ja tutvuge uuesti müügilepinguga. Sel ajal peaksite tegema ka lõpliku kontrolli. Soovite veenduda, et kõik läbirääkimistel tehtud remonditööd on tehtud ja maja ei ole tingdeponeerimise ajal kahjustada saanud. Kui müüja jätab mõned seadmed, veenduge, et need on olemas. Ärge allkirjastage pabereid enne, kui olete tingimustega rahul. lepingust ja teil on kõigest selge arusaam.
21
Veenduge, et eriolukorra tingimused on täidetud. Vaadake oma kokkulepitud pakkumine läbi ja veenduge, et teie läbirääkimistel kokkulepitud eriolukorra tingimused on täidetud. Tegelege kõigi lahendamata ettenägematute probleemidega. Laske oma advokaadil teid selle läbivaatuse läbiviimisel aidata.
22
Töötage nimelise ettevõttega. Pealkirjafirma teeb pealkirjaotsingu ja abistab sulgemisprotsessi. Küsige oma advokaadilt soovitusi. Samuti võite leida omandiõiguse ettevõtte, võttes ühendust Ameerika maaomanike assotsiatsiooniga. Teie advokaat ja volitatud ettevõte teevad koostööd.
23
Viige tehing lõpule. Kui kõik vormid on täidetud ja nii teie kui ka müüja olete rahul, on aeg paberid allkirjastada ja võtmed kätte saada. Võite müüjaga lõpppäeval kohtuda, kuid ei pruugi. Kui töötate koos ostja agendiga, kirjutate allkirja tema kontoris. Kui tegelete sellega üksi, allkirjastate allkirja tingdeponeerimiskontoris või kindlustusfirmas.