Maaleping on võimalus osta maja ilma pangast hüpoteeki võtmata. Selle asemel saab müüjast tegelikult laenuandja ja peab ostjaga eraviisiliselt läbirääkimisi maksegraafiku üle. See võib olla riskantne ettepanek, kuid see võib olla ka väga tulus, eriti müüja jaoks. Ostjale, kelle krediidiajalugu on osutunud traditsioonilise hüpoteegi saamise takistuseks, võib maaleping olla parim viis kodu hankimiseks. Ostja peaks aga enne maalepingu sõlmimist olema kindel oma maksevõimes.
1
Lisateavet kontseptsiooni kohta. Maaleping on see, kui majaomanik nõustub müüma kodu otse ostjale, kusjuures tehingu tingimused määravad ostja ja müüja eraviisiliselt. See võimaldab paindlikkust sobiva maksegraafiku koostamisel ja võimaldab müüa kodusid halva krediidivõimega isikutele. Tavaliselt oodatakse täismakset kiiremini kui tavapärase hüpoteeklaenu puhul, kuid tagasimakseperiood on tavaliselt vähemalt viis aastat. Ostja elab majas, kuni ta teostab kinnisvara eest tasumist. Maksed võivad siiski põhineda 15-aastasel või pikemal maksegraafikul, mille lõpus on õhupallimakse. Sageli nõuab see ostjalt müüjaga uuesti läbirääkimisi või muu rahastamise leidmist. Maalepinguid võib nimetada mitme teise nime all, mis on piirkonniti osaliselt erinev. Sünonüümid on järgmised: usaldusaktid, toiminguleping, usaldusaktid, kodumärkmed, omaniku rahastamine või eraviisilised hüpoteegid.
2
Mõistke müüja riske. Võimalik, et te ei saa algselt ette nähtud tingimustel maja eest tasuda. Pangaga tehtud müügi korral saab müüja vara kogu väärtuse enam-vähem kohe pärast müüki. Maaleping annab seega palju vähem kindlustunnet tagasimakse kindluse suhtes. Kui ostja aga graafikujärgselt ei maksa, võib müüja tehingu lõpetada, jättes endale kodu ja kõik maksed. On võimalus, et varale kantakse kahju ajal, mil müüja seda hõivab, kuid maalepingud sunnivad sageli ostjat. vastutab kodu korrashoiu eest.
3
Mõistke ostja riske. Need on palju tõsisemad kui müüja riskid. Kui maaleping on allkirjastatud, loetakse, et ostjal on majale ainult “õiglane omandiõigus”, mitte täielik “juriidiline omandiõigus”. Kui keegi jätab maksed tegemata, võib ta kaotada omandiõiguse majale ja kogu selle eest makstud raha. Kuigi teil on maksegraafiku üle läbirääkimistel paindlikkus, võib teil siiski olla raskem järgida tingimusi kui traditsioonilise hüpoteeklaenu makse puhul. Tagasimakse määr on palju kiirem ja intressimäär kõrgem. Enamik maalepinguid on sõlmitud ka nii, et lõpuks tuleb tasuda suur ühekordne makse, mille jaoks võib-olla tuleb ikkagi laenu võtta.
4
Otsige kinnisvaramaakleri. Kinnisvaramaakler leiab teile nii maja kui ka aitab teil müüjaga tingimuste üle läbi rääkida. Seetõttu on oluline, et kinnisvaramaakler mõistaks teie olukorda ja mõistaks, et soovite kodu soetada maalepinguga. Peaksite selle fakti avaldama otsingu alguses.
5
Leia endale kodu. Oluline on leida endale meelepärane maja, sest kui oled maalepingu sõlminud, on sul tõenäoliselt raske tehingust välja pääseda ilma oma investeeringut kaotamata. Kirjel ei ole vaja näidata, et omanik soovib tehingut eraviisiliselt rahastada. Siiski võib abi olla läbirääkimiste pidamisest kellegagi, kellel on olnud raskusi maja müümisega, võib-olla sihtida kinnisvara, mis on olnud turul paar kuud. Maalepingust huvitatud müüjate leidmiseks ei ole lihtsalt kättesaadavat ressurssi. Tavaliselt vastutate ostja veenmise eest tehinguga nõustuma. Kuid teie kinnisvaramaakler tunneb mõnda müüjat ja võib-olla mõistab, kes oleks maalepingust huvitatud.
6
Tehke hea pakkumine. Selleks, et müüja saaks maalepingu vastu huvi tunda, peate pakkuma häid tingimusi. Tavaliselt müüakse maalepingu alusel müüdavaid maju tavapärasest mõnevõrra kõrgema hinnaga. See tähendab, et soovite teha kõrgema pakkumise kui muidu. Sõltuvalt kohalikust eluasemeturust võiksite pakkuda kogu noteerimishinda, võib-olla rohkemgi.
7
Rõhutage müüja eeliseid. Paljud müüjad eelistaksid saada suurt ühekordset makset, mille nad saaksid panga rahastatud müügist. Teised võivad maalepingut pidada riskantseks. Oma maja müümine maalepinguga võib aga olla märkimisväärne finantsinvesteering. Rõhuta neid fakte müüjale ja nii saad suurema tõenäosusega oma ostuga koostööpartneri. Samuti andke müüjale kindlustunne oma isikliku usaldusväärsuse suhtes, et ta oleks valmis sinusse investeerima. Maalepingu alusel müüdavad majad maksavad tavaliselt kõrgemat hinda kui muidu. Maja müük maalepinguga on hea viis maja koguväärtuse tagasi saamiseks. Müüjast saab tegelikult intressiteeniv laenuandja. Tavaliselt on maalepingu intressimäär väga kõrge. Kuna müüja ei saa kogu oma raha korraga kätte, võib ta jagada ka müügist tulenevate maksude tasumist aastate peale. Müüja saab regulaarne rahavoog, ilma üürimiseta. Tavaliselt ei pea nad kodu ülal pidama samal viisil, nagu seda teeksid üürnik, vaid nad saavad kasu püsivast sissetulekust.
8
Laske oma agendil pakkumine kirjutada. See peaks hõlmama minimaalset sissemakset, igakuisi makseid ja intressimäära. Soovite läbi rääkida tingimuste üle, mille puhul olete kindel, et suudate maksta, aga ka müüja nõudmist saada oma raha õigeaegselt kätte. Nende tehingute paindlikkus on maalepinguga ostmise üks peamisi eeliseid. Peaksite sõlmima lepingu, mis võimaldab teil tasuda oma võlg enne tähtaega ilma trahvideta. Peaksite püüdma veeta lepingu alusel võimalikult vähe aega, sest seni, kuni olete lepingu alusel, on võimalus, et tehing läheb viltu ja jääte ilma majast ja oma investeeringust. Püüdke vältida õhupallimaksete lisamist. Maalepingute ühine tunnusjoon on see, et need nõuavad laenuperioodi lõpetamist, tavaliselt viie kuni kümne aasta möödudes, suure ühekordse maksega, mis on laenule jäänud. Need tagavad, et müüja saab oma makse õigeaegselt kätte, ideaaljuhul siis, kui ostjal on nii suure makse tegemiseks parem rahaline positsioon. Sageli peate õhupallimakse katmiseks võtma laenu. Parim on pidada läbirääkimisi tehingu üle, mis ei nõua õhupallimakset, kuna see võib teile maksta teie maja, kui te ei suuda oma kohustust täita.
9
Konsulteerige kinnisvarajuristiga. Kuna maalepingud võivad olla riskantsed ettevõtmised, peaksite veenduma, et kõik pakkumise komponendid on rahuldavad. Peate arvestama mitte ainult tehinguga seotud erisätetega, vaid ka osariigi seadustega. Õigusekspert saab teie eest kontrollida, kas tehingus pole varjatud lõkse. Kontrollige osariigi seadusi, et kinnitada maksete tegemata jätmise kordi. Mõnes osariigis muudab ühegi tegemata makse tehingu kehtetuks, nii et müüjal jääb vara ja teie maksed, mis muutuvad sisuliselt üürimakseteks. Teised osariigid annavad ostjale õiguse kodule, kui ta on enamiku maksetega kursis ja tasus kogu võlgnetava summa kindlaksmääratud ajaks. Küsige advokaadilt omandiõigust. See on põhjalik uuring kõigi kinnisvara kinnipidamis- ja hüpoteeklaenude kohta, sealhulgas tasumata maksud, ehitustasud või võlad majaomanike ühingu ees. Kui majal on pandiõigus või hüpoteek, võib teie nõue sellele saada ohtu isegi siis, kui teete regulaarseid makseid.
10
Lepingule alla kirjutama. Lepingu läbivaatamiseks tuleks võtta paar päeva, soovitavalt juristi abiga. Seejärel allkirjastage leping. Kui mõni selle üksikasjadest tundub ebasoodne, proovige parema tehingu üle uuesti läbi rääkida. Arvestage mitte ainult lepingu rahalisi tingimusi, vaid ka üksikasju maja hooldamise kohta. Lisaks põhisätetele, nagu makseaeg, ajapikendus, maksesumma, peaksid lepingus olema ka kinnisvara korrashoiuga seotud tingimused, sealhulgas kes vastutab kinnisvaramaksude ja kodukindlustuse eest. Samuti peaks lepingus olema märgitud, kes parandab varakahju, kuigi see on peaaegu alati ostja kohustus.
11
Hoida maja. Kuigi olete tegelikult üürnik, kuni olete oma maksed lõpetanud, panevad maalepingud tavaliselt ostja vastutama kinnisvara korrashoiu eest. See tähendab, et kui on rikkis seadmeid, hallitusprobleeme, termiite või vundamendiprobleeme, vastutate nende eest teie. Maalepingute puhul tellitakse kodu ülevaatusi harva ja tavaliselt ei ole teil läbirääkimisjõudu, et nõuda omanikult võimalike majapidamisprobleemide lahendamist enne lepingu allkirjastamist. Seetõttu peaksite maja parandamiseks eelarvesse määrama. Mõnel juhul võib lepingus ette näha, et maja hoitakse teatud tüüpi seisukorras, et säilitada omaniku investeering majja.
12
Tee regulaarseid makseid. Kui jätkate õigeaegselt maksmist teatud perioodi – tavaliselt viis või kümme aastat – eest, saate lõpuks majale täieliku seadusliku omandiõiguse. Proovige võlg tasuda kiiremini, kui leping nõuab, et saaksite intressimaksetest vabaneda ja asuda võimalikult kiiresti kodu täisomandisse.