Oma hotelli omamine on populaarne viis uue ettevõtte alustamiseks. Igal aastal ostavad tuhanded inimesed, pensionäridest abielupaaridest elukestva külalislahkuse spetsialistideni, külalistemaju, hotelle või hommikusöögimaju, kusjuures ettevõtted on sama erinevad kui ostjad. Kuigi suure rahasumma investeerimine majutusettevõttesse võib tunduda hirmutav, on see õige planeerimise ja professionaalse abiga lihtne protsess.
1
Võtke kokku nii palju raha kui saate. Hotelli ostmiseks peate sissemakseks kokku panema nii palju raha kui võimalik. Lisaks on teil vaja raha müügi lõpetamiseks ja hotelli haldamiseks, kuni see hakkab teile kasumit tagastama. Kui palju vajate iga kulu jaoks, sõltub kinnisvara väärtusest ja teie ärimudelist. Alustage oma säästu- ja investeerimiskontodelt raha kogumisega. Ärge muretsege, kui teil pole nendel kontodel palju säästetud raha; on palju muid rahastamisallikaid, mida saate kasutada. Võite võtta ka kodukapitali krediidiliini (HELOC), võtta teise hüpoteeklaenu, kasutada isiklikku krediitkaarti või küsida laenu sõpradelt ja perelt, et saada rohkem. Kujutage ette näiteks, et olete erinevatele kontodele kogunud 47 500 dollarit. Lisaks saate võtta teise hüpoteegi 100 000 dollari eest. Lõpuks tagate sõbralt 20 000 dollari suuruse laenu. See annaks teile hotelli investeerimiseks kokku 167 500 dollarit.
2
Võtke raha välja pensionikontolt. Samuti võite oma pensionikontolt saada investeerimisraha. Sellega kaasnevad karistused olenevalt teie vanusest ja konto tüübist. Näiteks maksustatakse kogu raha, mille te IRA-st välja võtate, tuluna (teie tavapärase tulumaksumäära alusel) ja kui olete alla 59,5-aastane, saate ka 10-protsendilist trahvi. Samuti peaksite arvestama, et kui teie hotell ebaõnnestub, jääb teie pensionikontole vähe või üldse mitte raha, mida hilisemas elus kasutada. Kujutage ette, et olete 35-aastane ja otsustate võtta IRA-st raha välja, et oma hotellile lisada. investeeringu summa. Otsustate välja võtta 50 000 dollarit. Selle väljavõtmise eest karistatakse 10 protsenti selle väärtusest ehk 5000 dollarit ja maksustatakse teie tulumaksumääraga. Eeldades, et tulumaksumäär on 25 protsenti, jääks teile pärast trahvi ja makse 32 500 dollarit (50 000 dollarit*(1-(0,10 + 0,25))). See annaks teile investeeritava kogusumma 200 000 dollarit (167 500 dollarit varasemast pluss 32 500 dollarit IRA-lt).
3
Otsige teisi partnereid. Saate oma investeeringusummat suurendada, kui leiate teisi partnereid. Küsige sõpradelt ja pereliikmetelt, kas nad on nõus tegema teie ettevõttesse suurema investeeringu, et saada omakapitali (osa ettevõtte omandist ja kasumist). Samuti võite leida partnereid kohalikest investeerimisklubidest või veebist.
4
Pange raha kõrvale muudeks kuludeks. Hea rusikareegel on jätta 25 protsenti oma investeeringurahast kõrvale muude kulude katteks. Need kulud hõlmavad sulgemiskulusid müüjaga, kohtukulusid (ostulepinguga seotud kulud) ja käibekapitali, mida kasutatakse hotelli juhtimise alustamiseks. Lahutage see raha oma investeeringusummast ja kasutage ülejäänud osa sissemakse tegemiseks. Eelmise näite puhul tähendab see, et paneksite kõrvale 50 000 dollarit (0,25*200 000 dollarit). See jätab teile sissemakseks 150 000 dollarit.
5
Arvutage oma hinnavahemik. Teie hinnavahemik sõltub sellest, kui suurt sissemakset kinnisvara müüja nõuab. Sel hetkel pole te tõenäoliselt kindel, kui palju see on. Määrake mitu erinevat hinnavahemikku, mis sõltuvad müüjast, kes nõuab erinevaid sissemakse protsente, 5 protsendist 20 protsendini. Näiteks kasutades ülaltoodud näidet sissemaksena saadaolevast 150 000 dollarist, võite endale lubada: 5 protsenti sissemakset hotelli eest, mis maksab 3 miljonit dollarit. 10 protsenti sissemakset hotelli eest, mis maksab 1,5 miljonit dollarit. 20 protsenti sissemaksu Hotell, mille hind on 750 000,20 protsenti, on sissemaksed normiks, kui kasutate hotelli ostmiseks pangalaenu. Müüja finantseerimisega (laenamine kinnisvara müüjalt) võib aga olla võimalik saada sissemakse protsent 5 protsendini.
6
Projekteerige hotellist saadav tulevane tulu. Peate veenduma, et iga hotell, mida soovite osta, suudab pakkuda teile piisavalt tulu, et katta nii teie kulud kui ka laenukulud. Selleks prognoosige oma laenumaksete maksumus järgmise kolme kuni viie aasta jooksul. See võib vajada teie laenumaakleri abi. Seejärel prognoosige hotelli kulude maksumus, nagu tegevuskulud, kinnisvaramaksud, kindlustus ja kommunaalkulud. Võrrelge nende kulude ja laenukulude summat hotelli prognoositava tuluga sama kolme kuni viie aasta jooksul. Veenduge, et need tulud kataksid teie kulud või ületavad seda. Hotellide kulude ja kuluteabe saab hinnata teie hinnavahemikus olevate hotellidega sarnase hotelli uurimise põhjal.
7
Otsustage, kas ostate olemasoleva hotelli või asutate oma. Ostetavate hotellide otsimisel on teil võimalus osta olemasolevaid hotellivarasid või otsida teist kinnisvara, mida muuta hotelliks (või hommikusöögiga majutuseks). Viimasel juhul peate renoveerimiseks rohkem raha kõrvale panema, kuid võite vabalt valida suurema valiku kinnisvara. Tehke see otsus enne kinnisvaravaliku protsessiga jätkamist.
8
Valige üldine ala. Veedate oma hotellis palju aega, seega veenduge, et see oleks teie elukoha lähedal või sinna oleks lihtne jõuda. Võimalik, et peate isegi täiskohaga sinna kolima, et veenduda, et hotell töötab korralikult. Lisaks võib kohaliku piirkonna ja hotellituru tundmine olla tõsine eelis.
9
Analüüsige turgu. Kui olete piirkonna valinud, proovige saada aimu selle piirkonna hotelliturust. Küsige kohalikelt kinnisvaramaakleritelt piirkonna hotellimüügi kohta, eriti kui nad müüvad tavaliselt küsitavast hinnast madalama või kõrgema hinnaga. Madalamad hinnad võivad kajastada turgu depressiivset olukorda ja võimaldada teil tulla madalama hinnaga ja võimalusel koos müüjaga müüja rahastamist välja mõelda. Kui te aga ei oota majanduslikku pööret, tähendab see ka seda, et hotelli rahavood on samuti väikesed. Samuti saate vaadata hotellitööstuse riigi seisukorda, otsides veebist asjakohaseid uudisteartikleid.
10
Töötage spetsialiseerunud kinnisvaramaakleritega. Andke oma valitud piirkonna kinnisvaramaaklejatele teada, et soovite osta hotelli ja milline on teie hinnavahemik. Nad saavad teile näidata praegu turul olevaid kinnisvara või anda teile teada, kui müüki tulevad uued. Samuti võivad nad teile näidata kinnisvara, mida saab muuta hotelliks. Samuti võib olla kasulik kohalikus piirkonnas ringi sõita ja kinnisvara otsida, eriti kui plaanite oma hotelli oluliselt värskendada või taastada. Kui leiate selle, pääsete maakonnakeskuses kinnisvararegistrisse, et teada saada, kellele see vara kuulub, ja sealt edasi minna.
11
Uurige mitut võimalust. Pärast kinnisvara otsimist võite hakata saama müügipakkumisi oma kinnisvaramaakleri kaudu või kinnisvaraomanikult, kellega olete ühendust võtnud. Need pakkumised sisaldavad teavet hotelli mugavuste, finantstulemuste, turuteabe, konkurentsi ja müüja rahastamise kohta. Kui pakkumisest mõni neist esemetest puudub, võtke ühendust müüjaga ja taotlege neid. Kui teil on müügipakkumine, kontrollige, kas hotell vastab teie nõuetele nii hinna, asukoha, remondi- või renoveerimistööde kui ka stiili osas. Kui ei, helistage müüjale ja öelge talle, et te pole huvitatud. Kui teil on mitu pakkumist, koostage tabel, milles võrrelge igaühe eeliseid ja puudusi, näiteks maksumuse, vajalike renoveerimistööde ja mugavuste osas.
12
Palgake hindaja, kes hindab hotelli. Leidke ja hankige hindaja teenuseid, kellel on kogemusi hotellide või sarnaste kinnisvaraobjektidega. Parim on kasutada seda, kellel on kogemusi ka selles piirkonnas, kus teie hotell asub. Tehke koostööd hindajaga, et teha kindlaks, kas hotell on tegelikult küsitud hinda väärt või mitte. Kui see nii ei ole, laske neil tuvastada valdkonnad, kus saate juhtida tähelepanu probleemidele või kahjustustele, mille abil saate müüjat hinnast loobuda.
13
Tehke hotelli raamatute ülevaatamiseks koostööd raamatupidajaga. Kvalifitseeritud raamatupidaja aitab teil uurida hotelli finantsdokumente. See annab teile usaldusväärset teavet hotelli rahavoogude, varade ja muude finantsseisundite kohta. Veelgi olulisem on see, et raamatupidaja saab hinnata, kas seda teavet on valesti käsitletud või valesti esitatud, ning võib-olla suudab ta anda teile täpsema ülevaate hotelli praegusest finantsseisundist.
14
Kaaluge finantskonsultandi palkamist. Turu- või finantskonsultant võib olla kasulik, kui prognoosite hotellist saadavat tulevast tulu. Nad saavad kombineerida kohalike turgude, hotellituru üldise ja muude suundumuste analüüsi, et teha kindlaks teie hotelli kasvu- ja tulupotentsiaal mitme aasta jooksul. Samuti saavad nad aidata teil tuvastada turunduseesmärke, leida viise kasumi suurendamiseks ja aidata koostada äriplaani.
15
Laske inseneril ja arhitektil hotelli üle vaadata. Need kaks spetsialisti vaatavad hoone üle, et veenduda, et see vastab kohalikele ehitusnormidele ja on konstruktsiooniliselt usaldusväärne. Lisaks määrab insener hotellis kommunaalteenuste, masinate, torustiku ja elektritööde seisukorra. See aitab teil leida piirkonnad, mis vajavad kohest renoveerimist või remonti. Samuti võib see aidata teil välja selgitada, kuidas renoveerite olemasolevat struktuuri, et see vastaks teie hotelli vajadustele, ja saate hinnangu selle kohta, kui palju see renoveerimine maksma läheks.
16
Regulatiivsete juhiste järgimiseks tehke koostööd juristiga. Ainus kindel viis tagada, et teie hotelliäri vastab kõigile kohalikele, osariigi ja föderaalmäärustele, on palgata kogenud kinnisvara- või hotelliadvokaat. Advokaat uurib kõike alates keskkonna- ja tsoneeringumäärustest kuni maksude ja kaubamärkideni, tagades, et teie ettevõttel ei tekiks mingit juriidilist vastutust. Sama advokaat aitab teid ka hiljem, et veenduda, et teie kinnisvara ost läheb plaanipäraselt ja ostu-müügileping on seadusega kooskõlas.
17
Määrake kinnisvarale õiglane hind. Lahutage oma sissemakse kinnisvara küsitavast hinnast. Sissemakse protsent sõltub sellest, kas kindlustate kinnisvara müüjalt rahastamise või kasutate pangalaenu või mitte. Järgmisena peate kohandama oma pakkumist vastavalt hotelliturule. Kui turg ei ole väga aktiivne (ja teil pole kinnisvara pärast palju konkurentsi), võite oma esialgses pakkumises hinnast veel 10 või 20 protsenti maha arvata. Ent elavamal turul tulge sisse küsitud hinnaga (miinus sissemakse) või küsitud hinnast kõrgemal, kui soovite kinnisvara kättesaamises kindel olla.
18
Tehke oma pakkumine. Kui olete kinnisvarale õiglase hinna määranud, kirjutage müüjale või pöörduge oma kinnisvaramaakleri poole ja esitage oma pakkumine. Lisage kindlasti ettepanekud müüja rahastamiseks, kui müüja pakkus seda esialgses müügipakkumises. Teie pakkumises on märgitud ka teie sissemakse summa. Teie pakkumine peaks olema lühike kiri, milles on selgelt välja toodud teie tingimused. Lisage oma pakkumisse, et teil on vaja teatud aega vara ülevaatamiseks (kahjude või vajalike remonditööde osas), et peate läbi vaatama hotelli raamatud (finantsteabe kinnitamiseks) ja et teie pakkumine tugineb kahele ostu-müügilepingu sõlmimisel ja ostu-müügilepingu allkirjastamisel.
19
Pidage müüjaga läbirääkimisi. Võimalik, et müüja vastab teie pakkumisele vastupakkumisega. Pidage müüjaga läbirääkimisi ja proovige jääda võimalikult lähedale oma esialgsele pakkumisele. Samuti võib teil olla võimalik läbi rääkida eeliste üle, näiteks lasta müüjal maksta teatud parenduste, remondi või renoveerimise eest. Lisaks töötage kindlasti välja üksikasjad, nagu peamiste tarnijate ja töötajate hoidmine, samuti see, kui kaua (kui üldse) müüja teiega hotelli juhtkonna üleviimisel koostööd teeb. See läbirääkimisprotsess võib olla pikk, kuid lõppkokkuvõttes on see seda väärt, kui teie ja müüja suudate sõlmida vastastikku kasuliku tehingu. Veenduge, et saate müüjalt kirjalikud lubadused täiendavate maksete või abi kohta ja et need on hilisemad sisaldub ostu-müügilepingus.
20
Ostulepingu täitmiseks tehke koostööd juristiga. Müüja kirjutab tõenäoliselt ostulepingu, kuid peaksite palgama kinnisvaraadvokaadi, kes lepingu teie eest üle vaatab. Advokaat tagab, et leping on teie huvides ja vastab teie kokkulepitud tingimustele. Kasutage kindlasti kogenud kohalikku juristi, kes on spetsialiseerunud kinnisvaraõigusele. Lisaks dokumendi läbivaatamisele võib teie advokaat pikendada heakskiitmisprotsessi, andes teile rohkem aega oma rahastamise tagamiseks või vajaduse korral lisafinantseeringu otsimiseks. Veenduge, et lepingus on sätestatud, et saate ostust loobuda kuni ostu lõpuni. kuupäev ilma karistuseta.
21
Kasutage enne sulgemist aega. Pärast ostulepingu kokkuleppimist on teil aega, kuid enne teie ostu lõppkuupäeva. Kasutage seda aega müüjaga töötamiseks, et õppida tundma hotelli ärimudelit ja kohandada oma äristrateegiat. Kontrollige ja kontrollige veelkord oma eeldatavaid tulusid ja kulusid sellel perioodil, et teil ei tekiks üllatusi, kui võtate hotelli kontrolli alla.