Olenemata sellest, kas mõtlete oma romantilise partneriga maja ostmisele või soovite osta kinnisvara üürimiseks või arendamiseks koos mitme kolleegiga, on kinnisvara kaasomandis mitmel erineval viisil. Kuigi tegelik kinnisvara ostmise protsess on sarnane, olenemata sellest, kas teil on vara ühise üürnikuna, ühise üürilepingu või LLC kaudu, võivad iga üksiku omaniku õigused, kohustused ja huvid oluliselt erineda. Kui te pole kindel, milline kaasomand teie olukorrale kõige paremini sobib, võiksite enne lõpliku otsuse tegemist konsulteerida kogenud kinnisvaraadvokaadiga.
1
Otsustage omandihuvide üle. Ühisüürilepingut peetakse üheks kõige paindlikumaks viisiks kinnisvara kaasomandamiseks, sest omanikud saavad ise otsustada, kui suur osalus on igal omanikul selles kinnisvaras. Samuti on võimalik jaotada kulutusi kinnisvara hooldamiseks või arendamiseks. omandihuvide jagamisele või vastavalt omanike huvile ja asjatundlikkusele. Oletame näiteks, et ostate koos kolleegiga maatüki korterite ehitamiseks. Teid huvitab jätkusuutlikud ehitusmaterjalid ja energiatõhusus, samas kui teie sõbral on kogemusi luksuslike interjööride ja ühiskondlike mugavuste ehitamisel. Selle stsenaariumi korral võiksite ühiste üürnikena jagada nende asjade ehitamise kontrolli ja kulud ning anda vastavalt oma sõbrale suuremat huvi oleks tal vaja ehitada korterelamuid ümbritsevad basseinid ja järved, samal ajal kui teie võiksite keskenduda maale, kuhu korterid ehitataks.
2
Koostage kirjalik leping. Kõik otsused, mille teete seoses oma omandihuvidega ja sellega, kuidas jagate kinnisvara ülalpidamisega seotud kulusid ja vastutust, tuleks vormistada kirjalikult, et need muutuksid õiguslikult siduvaks. Teie kirjalikku lepingut saab kasutada hiljem tekkivate vaidluste lahendamiseks. Ehkki teie ja teie partneri vahel võivad olla suurepärased suhted – ostate ju kinnisvara koos –, võivad asjad hapuks minna. Lisaks teie kahe omandihuvidele on teie kirjalik kokkulepe arutletakse kinnisvarakulude üle, mis võib juhtuda, kui keegi teist otsustab oma osaluse maha müüa ja kuidas vaidlusi lahendatakse.
3
Kindel finantseerimine. Kui hüpoteek on vajalik, peavad tavaliselt kaasomanikud, kes kavatsevad omandada kinnisvara ühiste üürnikena, hankima omale kuuluva kinnisvaraosa rahastamise ise. Inimesed, kes kavatsevad ühisüürnikuna maad osta, saavad võtke kogu kinnistule ühishüpoteek, seejärel tasuge osa hüpoteegi maksest iga kuu vastavalt nende omandile. Samas on teil ühisüürnikena võimalus võtta ka eraldi hüpoteeke, mis katavad teie osalise intressi vara. Eraldi hüpoteegid võivad olla hea mõte, kui teil ja teie partneril on märkimisväärselt erinev krediit ja sissetulek. Pidage meeles, et kui ostate kaks eraldi hüpoteeklaenu, vastutab igaüks teist eraldi sissemaksete eest. Nende kahe eraldi sissemakse kogusumma võib olla suurem kui ühekordne sissemakse, mille peaksite ühishüpoteeklaenule panema.
4
Täitke ja registreerige oma omandiõiguse dokumendid. Kõik aktid ja omandilepingud peavad olema kõigi kaasomanike poolt allkirjastatud ja fikseeritud kinnistu asukohamaa maakonna registraatoriga. Ühisüürnikena ei pea kõik omanikud omandidokumentidele korraga alla kirjutama. . Saate vormistada akti ja hankida rahastuse iseseisvalt. Maa kaasomand ühisüürnikena võimaldab teil hiljem ka uusi partnereid lisada, kui arvate, et see on vajalik – peate lihtsalt oma kaasomanikku muutma või muutma. omandileping uue omaniku arvestamiseks. Oletame näiteks, et teie ja teie sõber otsustate kaasata teie korteriarendusprojekti uue partneri, kellel on turundus- ja müügiedendusoskused, mis aitavad teil uues arenduses üksusi müüa.Üürnikena tavaline, saate soovi korral eraldada oma uuele partnerile maa omandiprotsenti. Kuid pidage meeles, et teie saadud rahastamine ei võta seda täiendavat omanikku arvesse.
5
Kinnitage, et vastate juriidilistele nõuetele. Kinnisvara ühisüürnikena kaasomamiseks peavad kõigil omanikel üldjuhul olema kinnistule ühtsed õigused nii aja, omandiõiguse, intresside kui ka valduse osas. Lisaks peab omandidokumentide keel olema selle huvi edastamiseks väga konkreetne. Ühtsus õigeaegselt tähendab seda, et kõik kaasomanikud võtavad oma osad kinnisvarast korraga. Omandiühtsus tähendab, et kõik kaasomanikud omandavad vara omandiõiguse sama huvi. See tähendab, et peate kõik allkirjastama sama akti samal ajal. Huvide ühtsus tähendab, et kõigil kaasomanikel on kinnisvara suhtes võrdne või identne omandiline huvi. Erinevalt ühistest üürnikest ei saa te seda proportsionaalselt välja arvutada. Kui on kaks kaasomanikku, on neil mõlemal kinnisvara vastu pool huvi. See kolmas ühtsus on koht, kus keel tuleb mängu. Omandidokumendid peavad huvid igale kaasomanikule täpselt ühtemoodi edastama, vastasel juhul ühisüürimine ebaõnnestub ja kaasomanikke hakatakse hoopis ühisüürnikeks pidama. Neljas ühtsus ehk valduse ühtsus tähendab, et kõik omanikud on õigus kogu vara omada. Erinevalt ühisüürnikest ei saa seda maha parseldada – kõigil omanikel peab olema kogu aeg kogu vara valduses. Peamine erinevus ühisüüri ja ühisüüri vahel on aga õigus ellujäämisest. Kui üks kaasomanikest sureb, on ülejäänud kaasomanikel omandiõigus nende poolt maha jäetud varale, mis on parem kõigist teistest, isegi surnu võlausaldajatest. On ka teist tüüpi ühisüüri, mida nimetatakse ” kogu üürileandmine”, mis on saadaval ainult abielupaaridele. Lisaks neljale üksusele peate olema abielus ka kaasomanikuga. Seda kinnisvaraomandi vormi tunnustatakse mõnes osariigis endiselt, kuid paljud osariigid on selle kaotanud.
6
Taotlege hüpoteeklaenu. Kui teil on vaja rahastada oma ühist kinnisvaraostu, peavad tavaliselt ka ühised üürnikud ühiselt hüpoteeklaenu taotlema ja mõlemad täitma rahastamise heakskiidu, nii et nende mõlema nimed oleksid kõikides dokumentides. Kuigi tehniliselt on võimalik kasutada mitut murdosa. hüpoteeklaenud, peate hoolitsema selle eest, et need katavad kõik võrdsed osad kinnisvarast. Lisaks peate säilitama neli ühtsust. Siin on kõne all aja ja tiitli ühtsus. Kui teil on mitu hüpoteeki, võib see tähendada, et üks omanik omandab vara omandiõiguse muul ajal kui teised. Nendel põhjustel on ühishüpoteegi võtmine kinnisvarale tervikuna tavaliselt teie parim valik, kui soovite teha koostööd. -ühisüürina omada kinnisvara.
7
Salvestage ülekanne. Kui rahastamine on paigas, peavad mõlemad üürnikud allkirjastama kõik omandiõiguse dokumendid korraga, et säilitada oma ühtsed õigused ja tagada, et kinnistul luuakse ühine üürileping. Veenduge, et järgite oma osariigis kehtivaid allkirja- ja tunnistajanõudeid, et üleandmine oleks õige. omandiõigus eelmistelt omanikelt teile ja teie kaasomanikule. Pidage meeles, et ühisüüri korral peavad kõik kaasomanikud omandiõiguse kandma samale dokumendile. See tähendab, et te ei saa hiljem uut kaasomanikku lisada, kuna hävitate aja ühtsuse. Kui soovite hiljem uue kaasomaniku lisada, muudetakse teie omandiõigus ühisüüriks ja kaotaksite õiguse ellujäämisele.
8
Korraldage oma LLC. Kui ettevõtet veel ei ole, peate kokku saama teiste kinnisvara potentsiaalsete kaasomanikega ja looma OÜ, mille kaudu te kõik kinnisvara ostate ja haldate. Otsige selle osariigi ärinimede andmebaasist, kus kinnisvara asub. asub oma LLC-le nime leidmiseks. See ei saa olla identne ega sarnane riigi poolt juba registreeritud ettevõtte nimega. Need andmebaasid on tavaliselt Internetis saadaval teie osariigi riigisekretäri veebisaidil. Kui olete vaba nime leidnud, peaksite selle reserveerima, et tagada selle kättesaadavus korraldusprotsessi lõpuleviimise ajal. Peate oma nime reserveerimiseks maksma tasu. Peate oma LLC teiste liikmetega kokku saama, et koostada oma LLC põhikiri ja tegevusleping. Tavaliselt leiate nende dokumentide koostamiseks vorme Internetist või võite palgata äriadvokaadi, kes koostab need teie eest.
9
Registreerige oma LLC kinnisvara asukoha osariigis. Erinevates osariikides kehtivad erinevad registreerimisnõuded, mida peate järgima, kuid üldiselt peate esitama oma põhikirja riigisekretäri büroole ja täitma nõutavad vormid. LLC registreerimiseks peate maksma tasu ja täitma registreeritud esindaja identifitseerimise vorme. protsessi kättetoimetamiseks osariigis.Isegi kui teie või teised LLC liikmed ei ela osariigis, kus kinnisvara asub, peab teie registreeritud esindaja olema selle osariigi elanik. Tavaliselt ei pea te oma dokumenti esitama. Tegevusleping riigisekretäriga, kuid te peaksite selle ikkagi looma. See dokument määratleb LLC iga liikme rollid, omandiõigused ja kasumi jaotamise.
10
Osta kinnisvara. Kui on vaja rahastada, tuleb kõik hüpoteegitaotlused täita LLC, mitte üksikute liikmete nimedele, et LLC-st saaks kinnisvara rekordomanik. Tööandja identifitseerimisnumbri (EIN) peate hankima IRS-i, et saaksite oma LLC-lt makse esitada. EIN võimaldab teil osta kinnisvara, sõlmida lepinguid ja avada pangakontosid LLC nimel. Isegi kui teil ei ole töötajaid, nõuab riik tavaliselt EIN-i, mitte sotsiaalkindlustuse numbrit. liiget – kasutada kinnisvaramaksude ja muude riiklike maksude esitamiseks LLC nimel.
11
Võtke kinnisvara omandiõigus. Kui teie LLC on juriidiliselt moodustatud, saab sellest oma juriidiline isik ja ta saab sõlmida lepinguid, osta maad ning teha koostööd ehitajate või töövõtjatega, et arendada maad vastavalt ettevõtte plaanidele. Kinnistu kuulub LLC-le, mitte ettevõttele. kõik LLC liikmed.Selle eeliseks on see, et saate liikmeid igal ajal lisada, ilma et peaksite rikkuma omandiõiguse dokumente. LLC liikmed, kes ei soovi enam kinnisvara omada või projektis osaleda, saavad lihtsalt lahkuge LLC-st. Kuna nende nime pole ühelgi kinnisvaradokumendil, siis omandiõigust üle ei anta.