Kodu refinantseerimisel on palju eeliseid, kui mõistate laenutingimusi ja teate natuke oma tulevaste finantsväljavaadete kohta. Lihtsamalt öeldes tähendab refinantseerimine teie praeguse hüpoteegi tasumist ja uue soodsamate tingimustega hüpoteegi loomist. Saate kohandada oma hüpoteeki, et maksta rohkem kuus, nii et teie laenu eluiga lüheneb. Või saate kohandada oma hüpoteeki, et maksta vähem kuus, nii et teie laenu eluiga pikeneb. Mõlemad võivad olla kasulikud, kui neid kasutatakse õigesti, ja mõlemad võivad olla ohtlikud, kui neid kasutatakse hoolimatult. Selle artikli eesmärk on anda teile teavet, mida vajate, et teha otsus selle kohta, mis on teie finantstuleviku jaoks parim.
1
Tea, mis mõjutab teile saadavat intressimäära. Siin on elemendid, mis määravad saadava intressimäära: laenu suurus; teie krediidiskoor, makstud punktid; laenu ja väärtuse suhe; teie hüpoteegitoode; teie laenu tähtaeg
2
Mõistke, et reklaamitud hinnad ei ole usaldusväärsed. Eksperdid ütlevad, et kui hüpoteeklaenude refinantseerimisettevõtted avaldavad oma intressimäärad, saavad neid kasutada kõige tõenäolisemalt vaid umbes 10% taotlejatest. Kuvatud madalaid hindu kasutatakse inimeste meelitamiseks. Nendesse ei ole alati mõistlik langeda.
3
Tea refinantseerimisega seotud kulusid. Ilmselt pole mõtet refinantseerida, kui refinantseerimisega kaasnevad kulud ja tasud on suuremad kui rahasumma, mille oleksite pärast refinantseerimist säästnud. Arvutage ette, kui palju teilt refinantseerimise eest tõenäoliselt tasu võetakse. Pole harvad juhud, kui tasute oma põhisummast 3–6%. Otsige ringi, et leida parimad intressimäärad, kuna paljud laenuandjad ei pruugi nõuda taotlustasu, algatamistasu ega punkte. Mõned võimalikud tasud, millega võite kokku puutuda, on järgmised: Taotlustasu: $ 100 – $ 300 Hindamistasu: $ 300 – $ 700 Laenu algatamise tasu: kuni 1,5% laenu põhiosast Punktid: kuni 3% laenu põhiosast. Üks punkt võrdub 1% kogu hüpoteegi summast. Inspekteerimistasu, advokaadiülevaatuse tasu, uuringu tasu ning tiitli otsimise ja kindlustuse tasu: 1500–2500 dollarit
4
Uurige, kas teie laenuandjal on teie praeguse hüpoteegiga seotud ettemaksu tasu. Mõned laenuandjad nõuavad teilt ühekordset tasu, kui otsustate olemasoleva hüpoteegi ennetähtaegselt tasuda. Miks nii? Kuna laenuandja kaotab teatud summa raha, kui ta ei saa intressimaksetelt lisaraha teenida. Teate siiski, et mõned osariigid on ettemaksu tasud keelanud. Föderaalvalitsuse kindlustatud või tagatud hüpoteeklaenude ja föderaalsete krediidiühistute kindlustatud laenude puhul ei ole samuti lubatud ettemaksu tasuda. Kui palju võite ettemaksu tasumisel maksta? Ettemaksu tasud moodustavad üldjuhul ühe kuni kuue kuu intressimakseid.
5
Igakuiste maksete vähendamiseks pikendage oma hüpoteegi tähtaega. Kui soovite oma hüpoteegilt väiksemaid kuumakseid, kaaluge oma hüpoteegi tähtaja pikendamist. Oodake, et maksate oma hüpoteegi ajal rohkem raha (peamiselt intressimaksetena). Tea ka, et maksate pikema aja jooksul. See ei ole alati kõige mõistlikum samm, kuid paljude inimeste jaoks on see erinevus oma kodust kinni hoidmise ja sellest loobumise vahel. Oletame, et teie olemasolev hüpoteek on 200 000 dollarit 30-aastaselt 6%. Kolme aasta pärast saate võimaluse refinantseerida 32 aasta ja 6%. Maksate kuus 134 dollarit vähem, kuid hüpoteegi kogumaksumus tõuseb laenu kehtivusaja jooksul 111 791 dollarini.
6
Lühendage oma hüpoteegi tähtaega, et vähendada kogu makstud intressi. Inimesed, kes lühendavad laenu tähtaegu, kulutavad vähem aega oma hüpoteegi tasumisele. Kompromiss seisneb selles, et nende igakuised maksed suurenevad. Samal ajal, kuna nad kauplevad pikema hüpoteegi vastu lühema laenu vastu, kulutavad nad pikemas perspektiivis vähem intressimaksetele. Oletame, et teie olemasolev hüpoteek on 200 000 dollarit 30-aastase tähtajaga 6%. Kolme aasta pärast saate võimaluse refinantseerida 15 aasta ja 5%. Maksate kuus 319 dollarit rohkem, kuid lõpuks säästate laenuperioodi jooksul ilmatu 109 211 dollarit. Kui saate kuus täiendava 319 dollariga hakkama, tasub see kindlasti refinantseerida.
7
Kui otsustate, kas pikendada või lühendada hüpoteeklaenu tähtaega, tasakaalustage oma lühiajalised vajadused pikaajaliste vajadustega. Hüpoteegi refinantseerimine on tõsine finantsettevõte. Olenemata sellest, kas soovite oma hüpoteegi tähtaega pikendada või lühendada, on hea mõte uurida, miks, võttes arvesse nii oma lühi- kui ka pikaajalisi vajadusi: näiteks kui pikendate tähtaega, et maksta 100 dollarit vähem. igakuiselt, kuid maksate laenu kehtivusaja jooksul 100 000 dollarit rohkem, paned sõna otseses mõttes oma tulevikule hüpoteegi, et olevikku rahastada. Vaadake, kas te ei saa 100 dollarit kuus kokku koperdada, et säästa teile pikas perspektiivis varandus. Samamoodi, mis siis, kui liigute 30-aastaselt fikseeritud lepingult 15-aastasele, kuna soovite säästa raha pikemas perspektiivis? Kui te ei saa endale lubada 300 dollarit kuus ja see tõus paneb teid võlgadesse, võiksite refinantseerimise peatada, kuni saate vahetust endale lubada.
8
Tea, et ARMide igakuised maksed võivad muutuda vastavalt intressimääradele. ARMide igakuised maksed on seotud intressimääradega. Mõnel kuul võite saada väga korraliku kuumakse, kuna intressimäärad on langenud. Teistel kuudel võite saada oodatust suurema kuumakse, kuna intressimäärad on tõusnud.
9
Hoiduge ARM-ide tiiserisagedusest. Paljudel ARM-idel on spetsiaalne “teiserimäär”, mis reklaamib laenu keskmisest madalamat esialgset intressimakset. Tihti kestab see intressimäär vaid aasta või isegi mitu kuud, pärast mida tõusevad intressimaksed taevasse. Need laenud tunduvad sageli liiga head, et ära jätta. Pidage meeles, et kui miski tundub liiga hea, et tõsi olla, siis see tõenäoliselt nii ongi. Lugege alati laenuga seotud peenkirjas kirja, kuid eriti neid laene, mis näivad andvat teile sajandi tehingu.
10
Kui refinantseerite ühest ARM-ist teise ARM-i, vaadake nii algmäära kui ka maksepiiranguid. Kui tegelete refinantseerimisega, otsige teist madalama algmääraga ARM-i, et teie intressimaksed algaksid vähem. Otsige pakkumisi ka maksepiirangute osas. Maksepiirid on kogusumma, mille saate kuust kuusse maksta. Kui teie ARM-i maksepiirang on 6%, on kogukasv, mida saate ühest kuust maksta, 6%, isegi kui intressimäärad tõusevad sellest rohkem.
11
Kaaluge refinantseerimisest loobumist, kui olete oma praegusesse hüpoteeklaenu pikaks ajaks investeerinud. Mida kauem maksate hüpoteeklaenu, seda rohkem omakapitali teie kodus kogute. Aktsiakapital on lihtsalt väljamõeldud nimi selle kohta, kui suure osa kodust te tegelikult omate või kui suure osa oma kodu põhisummast olete ära tasunud. Põhiosa eest makstav rahasumma arvestatakse teie kodu omakapitali, samas kui intresside eest makstav rahasumma mitte. Kui hakkate tegema hüpoteeklaenu makseid, läheb suurem osa teie rahast intressimakseteks, mitte põhisummaks. Alguses ei ole te palju omakapitali kogunud. Pärast umbes 20-aastast piiri traditsioonilise 30-aastase fikseeritud tähtajaga hakkate maksma üha rohkem oma hüpoteegi põhiosa ja vähem intresse. See tähendab, et teie osalus teie kodu omakapitalis kasvab. Refinantseerimine pärast seda, kui olete pikka aega sama hüpoteegi hoidnud, käivitab selle amortisatsiooniprotsessi uuesti. Varasemad aastad kulutate intresside tasumisele, selle asemel, et oma kodus omakapitali luua, tasudes põhiosa. Pange tähele, et refinantseerimine ei tähenda alati, et teil on pikem tähtaeg. Kui olete maksnud 20 aastat 30-aastase hüpoteeklaenu ja teil on võimalus refinantseerida 10-aastaseks laenuks oluliselt madalama intressimääraga, võib see olla teie jaoks hea strateegia.
12
Kui plaanite peagi kolida, kaaluge mitte refinantseerimist. Kui plaanite kolida pigem varem kui hiljem, ei pruugi refinantseerimiskulud majanduslikult mõttekad. Mõelge sellele: kulutate oma olemasolevale majale uue hüpoteegi võtmiseks rohkem kui 5000 dollarit, kui tõenäoliselt peate kulutama sama summa uuele majale hüpoteeklaenule. Kui kavatsete oma kodu üürida. , võib siiski olla mõtet refinantseerida. Konsulteerige veebis tasuvuskalkulaatoritega, et uurida, kas on mõtet refinantseerida, kui hakkate varsti kolima.
13
Kaaluge refinantseerimisest loobumist, kui peate tasuma märkimisväärse ettemaksu tasu. Kui katkestate olemasoleva hüpoteegi ennetähtaegselt, võidakse teilt nõuda ettemaksu tasu. Kui aga plaanite refinantseerida sama laenuandja juures, küsige neilt, kas nad saavad tasust loobuda. Harvadel juhtudel loobuvad laenuandjad tasust. Kui ettemaksu tasud muutuvad ülemäära kulukaks – mõnikord kuni 6 kuu intressimaksed –, kaaluge refinantseerimiseks parema aja ootamist.
14
Tegur teatud kõlblikkusnõuetes. Laenuandjad uurivad paljusid asju, et otsustada, kas nad on nõus teile laenu andma teie tingimustel. Laenuandjad võtavad arvesse teie sissetulekuid ja muid varasid, teie krediidiskoori, kodu praegust väärtust ja summat, mida soovite laenata. Eelkõige vaatavad laenuandjad laenu ja väärtuse suhet (LTV) – see tähendab, kui palju küsite võrreldes kodu väärtusega. Kui see ei jää nende vastuvõetavasse vahemikku, ei pruugi nad teile soovitud hüpoteeki pakkuda. Krediidiskoor mõjutab teie refi tingimusi tohutult. Kui teie krediidiskoor tõusis pärast seda, kui olete oma praeguses hüpoteegi osas kokku leppinud, pakuvad laenuandjad tõenäoliselt paremaid tingimusi. Kui teie krediidiskoor langes pärast seda, kui olete oma praeguses hüpoteegi osas kokku leppinud, võivad laenuandjad pakkuda ainult kõrgemaid intressimäärasid.
15
Tea, millist laenu soovid. Laenuhaldurile üksikasjade avaldamine peaks aitama teil saada parima võimaliku intressimäära. Märkige, kui kaua soovite, et teie hüpoteek kestaks, ja kui palju te tegelikult maja jaoks vajate. Avaldage ka seda, kas olete nõus intressimäära alandamiseks punkte maksma. Märkus: kui soovite tõsiselt võlgadeta püsimist, ärge liialdage raha vajamineva summaga ja pange laenu ja laenu vahe taskusse. maja väärtus. Kuigi mõned hüpoteeklaenud võivad olla kasulikud, teised mitte. Teise hüpoteegi kasutamine sularahaallikana on kindel viis pikas perspektiivis raha kaotamiseks. 9 korda kümnest pangast ja krediidiühistust on hüpoteeklaenu kõige kallim allikas ja need võivad osutada aeglast teenust. Parima pakkumise saamiseks otsige ringi maaklerite ja otselaenuandjate juures.
16
Küsige “tasuta” refinantseerimise kohta. Tasuta refinantseerimine on põhimõtteliselt see, kui laenuandja kannab ettemaksude kulud (algatamistasud, taotlemistasud, hindamistasud, uuringutasud jne) vastutasuks kõrgema intressimäära eest. Kuigi need võivad olla elujõulised võimalused inimestele, kes soovivad refinantseerida, kuid ei saa endale lubada ettemakseid, peaksid need võimaluse korral vältima neid, kes saavad endale lubada omapoolseid tasusid. Miks? Kuna laenu elueale arvestatud intressid on sageli suuremad, kui majaomanik oleks algselt maksnud.
17
Kaubavaliku ja hindadega tutvuma. See on üks parimaid viise mis tahes tehingu tegemiseks. Teadke oma valitud laenuandjate usaldusväärsust. Ärge kartke proovida saada erinevatelt laenuandjatelt paremaid tingimusi. Tõenäoliselt sõlmite teiega 30-aastase lepingu; peaksite usaldama laenuandjaid ja tundma, et saate oma raha eest parimat paugu.
18
Kui olete selles valdkonnas algaja, andke teile piisavalt aega kõigi hüpoteeklaenutingimustega tutvumiseks. Kodutööde tegemine ei säästa mitte ainult raha, vaid ka tulevasi peavalusid.