Jagatud omandiõigusega maja müümine võib olla nii lihtne või raske, kui üks omanik seda teha soovib. Ühist (või samaaegset) omandit on kolme erinevat tüüpi ja igaühel neist on müügi läbiviimiseks erinevad reeglid. Neil on ka müügi lõppemisel erinevad tagajärjed. Õnneks, kui olete huvitatud oma osa müümisest teile ühises kinnisvaras, saab teine kaasomanik teie peatamiseks väga vähe teha. Võite isegi sundida kogu kinnisvara müüma. Olenemata sellest, kas sunnite müüma või töötate koos teiste omanikega, et maja sõbralikult müüa, on teatud lõkse ja protseduure, mida peate teadma, kui soovite eduka müügi sooritada.
1
Leidke ostja ja kõndige minema. Kui teie ja maja kaasomanikud olete “ühised üürnikud”, ei pea te oma koduosa müümiseks midagi erilist tegema. Niikaua kui leiate kellegi, kes on valmis teie osaluse ostma, saate ülekande sooritada ja sellega hakkama saada. Ühine üürimine on kõige populaarsem samaaegse omandi tüüp. Ühise üürilepingu alusel kuulub kõigile osapooltele võrdne ja jagamata osa kinnistust. Nii et ühele inimesele ei kuulu maja vasak pool ja teisele parem. Selle asemel jagavad nad kogu vara võrdselt. Iga omanik võib oma osa (või osa sellest) teisele osapoolele müüa, testada või võõrandada. Kinnistu osa müük ei mõjuta teiste omanike õigusi.
2
Kaaluge tagajärgi teistele omanikele. Kui kaasomanik müüb oma osa varast, siis kaasomandi teise liigi, “ühisüüri” korral hävitab müük ühisüüri, luues ühise üürilepingu. Ühisüüri korral antakse üürniku surma korral tema osa omandist automaatselt üle elanutele, sõltumata testamendist. Ühisüürilepingu lõhkumisel võivad sellel olla kaugeleulatuvad tagajärjed. Kujutage ette, et abielus Paaril, Otisel ja Adal, on ühise üürilepingu alusel teine kodu. Otis on suurtes võlgades ja kardab, et võlausaldajad arestivad tema teise kodu, mistõttu müüb ta selle nimihinna eest oma poeg Elmerile. Kui Otise rahaasjad paranevad, ostab ta Elmerilt oma osa majast tagasi. Varsti pärast edasimüügi lõpetamist võõrdub Elmer perest. Otis sureb Elmeriga leppimata. Kuigi Otis arvas, et tal on ühisüür, hävis see, kui ta oma osa Elmerile müüs, kuigi ta ostis oma osa tagasi. Selle asemel, et Ada saaks maja täielikult omada, võib Elmer viia ta testamendikohtusse, et nõuda tema pärandit – Otise osa majast –, sest Otis ei käsitlenud seda oma testamendis, arvates, et tal on Adaga ühine üürileping. .
3
Lahustage oma abielu. Kui soovite müüa oma osa majas, mis teile oma võõra naisega kuulub, ei pruugi see õnnestuda, kui teile kahele kuulub see “kogu üürnikena”. Üüri tervikuna kasutatakse harvemini kui ühis- või ühisüürilepingut ja seda kasutatakse ainult abielupaaridel. Mõlemale poolele kuulub kogu vara, mitte ainult osa. Nad ei tohi kinnisvara müüa ega võõrandada kellelegi teisele ilma teise nõusolekuta, misjärel lõpeb üürileping tervikuna. Kui abielu peaks lõppema lahutuse või surmaga, siis üürileping lõpeb ja maja läheb üleelanud abikaasa jagamatuks omandiks.
4
Määrake müügihind. Samaaegsed omanikud peaksid enne midagi muud otsustama küsitava hinna üle. Suutmatus kokku leppida, kas ostja pakkumine vastu võtta, on kõige levinum põhjus, miks ühisvara müük ebaõnnestub. On suurepärane, kui teie ja teie kaasomanikud jõuate küsitavas hinnas kiiresti kokkuleppele, kuid kui leiate, et see on probleem, küsige hindamist. See annab objektiivse lähtepunkti läbirääkimisteks, mis peaks lihtsustama ostjaga kokkuleppele jõudmist. Lepi kokku hinnavahemikuga, mis sisaldaks ideaalset müügihinda ja madalaimat vastuvõetavat hinda. Seejärel koostage hinna alandamise ajakava. Kui kodu ei müüda etteantud aja jooksul, võite valmistuda oma küsitud hinda pisut langetama.
5
Kulude jaotamine omanike vahel. Enne kodu turule laskmist uurige koos teiste omanikega, kuidas kulusid jagatakse. Arvestada tuleks ülevaatuste, tingdeponeerimise, agendi vahendustasu ja eriti remondikuludega. Ärge unustage enne maja turule laskmist arvestada remonditöödega, mida ostja võib nõuda, samuti remondiga, mida te ette võtate.
6
Kaaluge ühele omanikule volikirja andmist. Kui kinnisvaraomanikud on geograafiliselt väga eraldatud, kaaluge kinnisvara lähedal asuvale omanikule volikirja andmist, et nad saaksid kiiresti müügiotsuseid teha, näiteks pakkumise vastu võtta. Olge selles osas väga ettevaatlik. Kui te ei usalda teisi omanikke õiget otsust langetada, ärge andke oma õigusi neile üle.
7
Olge valmis selleks, et ühel omanikul ei jää raha oma osa kuludest tasumiseks. Kuigi see pole ideaalne, peaksite seda ettenägematut olukorda planeerima. Remondi ulatus, mida ostja võib küsida, võib olla ühe omaniku jaoks liiga suur. Parim on plaan eelnevalt paika panna, et saaksite teada, kuidas üks omanik peaks puudujäägi korral teistele hüvitama.
8
Valige agent. Palka kogenud ja võimekas kinnisvaramaakler, kellega koos tunnevad end kõik grupis hästi. Kuna sõlmite agendiga lepingu, veenduge, et lähtute oma otsuses teguritest, mis võivad teile kasu tuua, mitte ainult agendile. Näiteks ärge valige agenti sõpruse või perekondlike suhete põhjal. Valige agent, kellel on teie piirkonnas edu saavutanud. Lisateavet leiate veebisaidilt Valige kinnisvaramaakler.
9
Veenduge, et kõik omanikud oleksid sulgemise juures. Kuna kinnistu on ühisomandis, siis müük ei kehti enne, kui kõik omanikud on müügilepingu allkirjastanud. Kui kõikidel omanikel ei ole võimalik kohal olla, tuleb puudujatel anda volikiri teisele omanikule.
10
Proovige vahendust. Mõnikord tabavad kaasomanikud oma kinnisvara müümisel ületamatut takistust ja soovivad üksteise vastu kohtusse astuda. Enne seda veenduge, et oleksite kõik muud võimalused ammendanud. Enamikul juhtudel on teie kaasomanikud pereliikmed või sõbrad. Õiguslik võitlus “partitsiooni” (vara jagamise) sundimiseks võib suhteid aastateks mürgitada, seega uurige esmalt alternatiive.
11
Proovige oma osa müüa. Kuigi peaksite tegema kõik endast oleneva, et teiste omanikega läbi rääkida, on ka teisi viise, kuidas vältida nende kohtusse pöördumist. Näiteks isegi kui vahendus ei õnnestu, võite proovida müüa oma huvi kodu vastu teistele omanikele või kolmandale osapoolele. Pidage meeles, et ka kolmas osapool võib partitsiooni sundida. Kuigi te ei oleks sellega seotud, võivad teile siiski olla suunatud rasked tunded.
12
Otsige õigusnõustajat. Selles etapis võivad asjad pöörduda kohtusaali poole. Nagu iga kohtumenetluse puhul, peaksite pöörduma advokaadi poole võimalikult varakult. Kuna te pole veel kohtuasja algatanud, kuid olete otsustanud kasutada õiguskaitsevahendit, peaksite sel hetkel rääkima kinnisvaraõiguse alal kogenud advokaadiga.
13
Taotlege kohtus jagamist. Kui te ei saa oma osa teisele omanikule või kolmandale osapoolele müüa ja vahendustegevused on luhta läinud, saate vara sunniviisiliselt eraldada. Kuni teil on ühine või ühine üürileping, on vahesein absoluutne seaduslik õigus. Niikaua kui suudate omandiõigust tõendada, rahuldab kohus teie taotluse peaaegu kindlasti. Jagamisavaldus (või jagamise kaebus) on juriidiline dokument. Esitage see sama maakonna kohtu kantseleisse, kus kinnisvara asub. Dokument peaks sisaldama kodu aadressi ja kirjeldust, teiste omanike ja nende osade nimekirja ning faktiaruannet, mis selgitab, miks teil on õigus vaheseinale. Viimane ei pea olema midagi muud kui teie nõue aktile ja teiste omanike soovimatus kodu müüa.
14
Esitage teade “lis pendens”. Lis pendens on ladinakeelne termin, mis tähendab “kohtuasja pooleli”. See on märguanne, et kinnisvaraga seotud kohtumenetlus on peatselt tulemas. Kuigi enamik eraisikuid ei jälgi lis pendens’e, teevad pangad ja võlausaldajad seda ning see teenib avalduse kohta teade kõigile võlausaldajatele, kes võivad kinnisvara vastu huvi tunda. Enamikus jurisdiktsioonides esitate lis pendens teatise maakonna kinnistusametile. Enamikus osariikides on vormide näidised veebis, seega kasutage asukoha leidmiseks otsingumootorit üks.
15
Teenindage teisi omanikke. Järgmine samm on edastada teistele omanikele (selle hagi kostjatele) oma petitsiooni koopia. Protsessi teenust peab juhtima neutraalne kolmas osapool. Tavaliselt on teenuse osutamiseks kõige parem palgata protsessiserver või kohalik šerifi büroo. Kui soovite kohtudokumentide kättetoimetamise kohta lisateavet, lugege jaotist Kohtupaberite kättetoimetamine. Kostjatel on teie petitsioonile vastusega vastamiseks aega (tavaliselt kuu). Kui vastus on kohtule esitatud, määrab kohtunik kohtumenetluse kuupäeva. Seni tegelevad mõlemad pooled avastamisega nagu igas tsiviilasjas. Avastamine on kohtuasja etapp, mil vastaspooled saavad teada, millised tõendid teisel poolel on. Avastamine on keeruline protsess, millel on palju reegleid. Kui te pole veel advokaati palganud, tehke seda kohe. Kui kõnealune maja on üürikinnisvara, võib kohus määrata kohtuniku, kes võtab vaidluse ajal üüri sisse ja haldab vara.
16
Minge kohtuprotsessile. Lõpuks kohtute teie ja teised kaasomanikud kohtuprotsessil. Niikaua kui suudate tõestada, et teil on vara seaduslik omandiõigus, määrab kohus vaheseina ja maja müüakse. Kuid see, et maja müüb, ei tähenda, et saate kõike, mida soovite. Kui kostjad suudavad tõendada teiepoolset rahalist vastutust, nagu üüri omastamine, võlgnevused teistele omanikele või vara tahtlik kahjustamine, vähendatakse teie osa vastavalt.