Võib tekkida kiusatus müüa vara, mille arestimine või tagasivõtmine on tehtud, selle asemel, et lasta see pangal enda kätte võtta. Kuid teie auto ja kodu on tavaliselt tagatud vara, mis tähendab, et need on laenuandjale panditud, et teie võlg katta. Tagatiseta vara ehk vara, mis ei ole laenuandjale laenu tagatiseks panditud, saab müüa igal ajal, isegi enne pankrotimenetlust. Pankrotis olevad võlgnikud, kes müüvad või võõrandavad vara enne, kui võlausaldaja saab need enda valdusesse, tegutsevad pahauskselt, mis võib seada ohtu kogu pankrotimenetluse.
1
Hankige hüpoteegiomaniku luba. Kunagi ei tea täpselt, mida hüpoteegiomanik on nõus vastu võtma. Neil on oma kaalutlused ja nad võivad leppida millegi palju madalama või kõrgemaga, kui oleksite oodanud. Pangale müügi hõlbustamine on kasulik neile ja müüjale.Kui hüpoteegiomanik pakkumisega nõustub, hankige temalt kirjalik nõusolek, oodake, kuni ostja rahastab, ja sulgege tehing.Kui hüpoteegiomanik ei saa midagi rahuldavate pakkumiste korral on teil oht, et nad alustavad uuesti turult sulgemist. Kui see peaks juhtuma, vaadake, kas pank võtab majale tehtud akti lihtsalt vastu – tehingu arestimise asemel. See mõjutab teie krediiti negatiivselt, kuid mitte samal määral, kui sunniraha sulgemine.
2
Uurige, kui palju teie kodu väärt on. Ükskõik, kas peate oma maja lühikeseks müüma või müüa tavapäraselt, peate enne midagi muud välja selgitama kodu väärtuse. Selleks on rohkem kui üks võimalus, kuid mõned meetodid on täpsemad või odavamad kui teised. Lihtsaim viis on võrrelda oma kodu teiste hiljuti müüdud kodudega teie piirkonnas, mis on sarnase suurusega ja sarnased. tingimus. Tänapäeval on selle teabe jaoks palju allikaid, sealhulgas Realtor.com, Zillow ja Trulia. Samuti võite palgata sertifitseeritud hindaja, kes vaatab teie maja üksikasjalikult üle ja annab täpsema väärtuse. Võtke ühendust oma pangaga, et saada nimekiri oma piirkonna mainekatest hindajatest. Kui kasutate kinnisvaramaakleri, kasutab kinnisvaramaakler väärtuse määramiseks nende kogemusi ja võrdlusi teiste teie naabruskonna majadega. Müügi käigus on kinnisvaramaakleri kasutamine kallim kui oma väärtuse määramine või hindaja palkamine. Siiski saate sageli selle, mille eest maksate, ja kodu müümine koos kinnisvaramaakleriga võib olla kõige tõhusam viis seda teha.
3
Arvutage välja, mis vahe on teie võlgnevuse ja selle väärtuse vahel. Koguge kokku oma viimased laenuväljavõtted, võtke hüpoteegi võlgnevuse väärtus ja lahutage see summa oma kodu väärtusest. Kui see arv on positiivne, mis tähendab, et teie kodu on väärtuslikum kui teie laen, Peate peaaegu kindlasti oma maja tavapäraselt müüma. Kui see on negatiivne, võib teil olla võimalik oma kodu lühikeseks müüa, kui pank selle heaks kiidab. Lühikeseks müük on müük võlgnevast summast madalama hinnaga.
4
Otsustage, kas lühikeseks müük on vajalik. Kui võlgnete rohkem, kui maja väärt on ja te ei saa seda müüa rohkem, kui see väärt on, võite kaaluda lühikeseks müüki. Lühikeseks müük on lihtsalt selline, kus kodu müügihind ei kata tasumata hüpoteeklaenu võlga. Teie pank võib aga aktsepteerida seda laenu täieliku maksena, kui neil pole muud võimalust oma raha tagasi saada. Negatiivne külg on see, et nad ei pruugi ka võlga andeks anda ja nõuavad, et maksaksite allesjäänud saldo. Lühikeseks müügiks, isegi kui pank on selle heaks kiitnud, märgitakse krediidi eesmärgil ikkagi “ei makstud vastavalt kokkuleppele”. See tähendab, et lühikeseks müük võib teie krediidiskoorile olla sama halb kui vara sulgemine. Samuti võite olla võlgu makse laenu väärtuse ja lühikeseks müügihinna vahelise puudujäägi eest.
5
Küsige hüpoteegiomanikult, kas ta lubab teil oma maja lühikeseks müüa. Kuna te ei soovi jääda maksma maja eest, mida te ei oma või mida te ei kasuta, peate esmalt saama oma pangalt loa, et nad saaksid ülejäänud võla andeks anda. Kui palute oma pangal oma maja lühikeseks müüa, veenduge, et teil on olemas järgmised andmed: maja praegune väärtus ning väärtuse ja võlgnevuse vahe. Maksuteatised, mis kinnitavad teie vähemalt eelmise aasta sissetulekut. jooksev sissetulek, nagu palgaleht. Kõik muud asjakohased finantsdokumendid, näiteks arstiarve, mis muudab teie majamakse vastuvõetamatuks. Kiri, milles kirjeldatakse, millised on teie raskused, olenemata nendest, ja miks peate lühikeseks müügiks lõpule viima.
6
Müü oma maja tavapäraste vahenditega. Pole tähtis, milline on hinnatud väärtus, tavapärane müük määrab kodu ostuhinna kõrgemaks kui hüpoteegi võlgnevus. Kui teie piirkonna eluasemeturg on tugev ja hind ei ole ostja peletamiseks liiga kõrge, võite seda teha isegi siis, kui olete võlgu rohkem, kui see väärt on. Teoreetiliselt saate kodu müümisega raha teenida. isegi kui see on eelsulus. Muidugi võivad majad turul olla pikka aega, mistõttu on raske ennustada, kas suudate maja maha müüa enne, kui pank selle arestib. Tõenäolisem, kuna teil on oht, et pank teie kodu arestib, olete juba proovinud seda tavapäraselt müüa. Kui kodu on väärt rohkem, kui võlgnete, ja teil pole õnnestunud seda müüa, peate lihtsalt hinda agressiivsemalt langetama.
7
Otsige kinnisvaramaakleri. Kui teie pank nõustub lühikeseks müügiga, nõuavad nad, et kasutaksite kinnisvara turustamiseks kinnisvaramaakleri. Valige kindlasti kinnisvaramaakler, kes suudab teie kodu agressiivselt turustada ja kellel on tõestatud edusammud. Kuigi teie pank peatab sulgemisprotsessi, kuni proovite lühikeseks müüki lõpule viia, ei peata ta lõputult. Seetõttu on oluline määrata konkurentsivõimeline hind ja turundada agressiivselt.
8
Pidage ostjaga läbirääkimisi. Kui teil on luba maja lühikeseks müümiseks, on selle müügiprotsess väga sarnane tavapärase müügiga. Lühikeseks müügiläbirääkimised nõuavad aga peenemat tasakaalustustoimingut. Peate olema teadlik vajadusest saada võimalikult kõrget hinda, tasakaalustades seda pangas tiksuva kellaga (tavaliselt 120 päeva), mis viivitab sulgemismenetlust. Mida kõrgem on hind, seda tõenäolisemalt võtab pank selle vastu. Lühiajalise müügi sulgemine võib kesta kuid, seega veenduge, et teil oleks enne sulgemist piisavalt aega müügi lõpuleviimiseks.
9
Veenduge, et saate laenuandjalt arveldusavalduse. Arveldusavaldus on lihtsalt kirjalik kinnitus panga poolt laenumuudatusega nõustumise kohta. Selles öeldakse, et olete hüpoteegi tingimused täitnud ja olete vabastatud kõigist sellega seotud kohustustest.
10
Kinnitage võlasumma, mille olete autole võlgu. Kindlasti on võimalik müüa autot, mille pealt veel makseid tasute, see on lihtsalt veidi keerulisem kui müüa autot, mille omandiõigus on. Enne auto loendisse panemist veenduge, et teate, kui palju olete selle eest võlgu, sest see määrab, millist hinda te küsite. Selle teabe leiate oma igakuiselt laenu väljavõttelt või helistades oma laenuandjale.
11
Hinnake auto väärtust. Järgmiseks leidke oma auto väärtus usaldusväärsest ja usaldusväärsest allikast. Kelley sinine raamat on kullastandard, kuid Edmunds ja NADA on samuti suurepärased. Koguge oma sõiduki mark, mudel ja aasta (või lihtsalt VIN) ning sisestage need ühte hindamisprogrammi. Kui võlgnete vähem, kui auto väärt on, annab see teile veidi rohkem paindlikkust hinna määramisel ja vastuvõtmisel. . See muudab kindlasti müügi lihtsamaks. Kõik alates auto märgitud väärtusest (või rohkem) kuni teie laenusummani on vastuvõetav müügihind. Kui võlgnete rohkem, kui see väärt on, on auto müümine keerulisem. Sa ei saa võtta midagi oluliselt vähem kui oma laenusumma. Veelgi enam, sellega kauplemine ei ole mõistlik valik. Kui olete maksetega juba maha jäänud, on veealuse vahetuslepingu tingimused tõenäoliselt karmid.
12
Katse tõsta auto turuväärtust. Peaksite tegema kõik endast oleneva, et muuta teie auto atraktiivsemaks. Tutvuge autoga üksikasjalikult, pange maha uued põrandamatid, parandage kõik kriimud ja eemaldage mõlgid. Kui jääte maksetega maha, peate auto kiiresti maha müüma. Ärge laske ühelgi juhitaval muutujal takistada kiiret müüki vajaliku hinnaga. Kui võlgnete rohkem, kui auto väärt on, olge loominguline. Lisage auto ostuhinnaga ka muud vara, nagu relvad, tööriistad või isegi vabaajasõidukid. Parem loobuda mõnest teisest kinnisvarast, kui võtta oma krediidiajalugu tagasi.
13
Nõua ostjalt sertifitseeritud raha või sularaha. Kohtuge tehingu tegemiseks laenuandja kontoris (nagu pangakontoris). Selle asemel, et teha teile ainult üks tšekk, peaks ostja kirjutama laenuandjale tšeki ülejäänud laenu kohta ja teise tšeki otse teile ülemäärase summa kohta. Ärge võtke isiklikku tšekki. Tõenäoliselt nõuab teie pank seda, kuid aktsepteerib ainult sularaha või kassatšekki. Kui teie laenuandja on riigist väljas, on teie auto müümine veidi keerulisem. Te võtate laenuandjaga ühendust ja teavitate teda müügist nagu kohaliku laenuandja puhul. Ostja maksab laenuandjale samamoodi nagu kohaliku laenuandja puhul.
14
Rahuldage pandiomanik. Kui ostja esitab laenuandjale makse, loobub laenuandja omandiõigusest. Võtke nendega ühendust ja veenduge, et makse on laekunud ja rahuldav.
15
Andke omandiõigus ostjale üle. Tehniliselt ei saa omandiõigust ilma pandiomaniku nõusolekuta üle anda. Praktikas toimuvad need aga enamasti üheaegselt. Isikliku tehingu puhul, mille puhul maksate osariigi laenuandjale, annate omandiõiguse lihtsalt ostjale. Väljaspool osariigi laenuandja pöörduge selle asemel kohaliku DMV poole. Laenuandja teavitab DMV-d peatsest omandiõiguse muutumisest ja DMV väljastab ostjale ajutise sildi või ajutise loa kuni uue pealkirja saabumiseni.