Kinnisvaralepingu saate üles öelda, kui avastate koduga probleeme, mida teile ei avaldatud. Enamik osariike nõuab, et müüjad avalikustaksid ostjatele teatud teabe ja kui müüja ei avalda nõutavat teavet, saate tühistada. Sellises olukorras peaksite probleemi dokumenteerima ja laskma oma agendil või advokaadil saata müüjale lepingu tühistamise kiri. Kui müük on juba läbi käinud, siis saab raha eest kohtusse kaevata.
1
Tuvastage kinnisvaraga seotud probleemid. Hoonetel on sageli palju probleeme, eriti vanematel hoonetel. Peaksite tuvastama probleemi, mida ei avalikustatud. Levinud probleemid on järgmised: lekkivad aknatööd, mis on tehtud ilma piisavate lubadeta, kinnisvaraprobleemid; kinnisvaraliinide vaidlused; suuremate seadmete defektid
2
Otsige üles oma avalikustamisavaldused. Paljudes osariikides, näiteks Californias, peab müüja andma teile kohustusliku kinnisvara avalikustamise vormi. See vorm sisaldab kinnisvaraga seotud võimalike probleemide kontrollnimekirja. Peaksite välja võtma oma kontrollnimekirja ja kontrollima, kas müüja tuvastas probleemi avalikustamisvormil. Samuti on müüjal kohustus avalikustada muud probleemid, mida kontrollnimekirjas ei pruugi olla. Tegelikult on müüjatel kohustus vältida pettusi või valeandmete esitamist. See tähendab, et nad peavad avalikustama mis tahes fakti, kui nad teavad, et see mõjutab kinnisvara soovitavust või väärtust.
3
Laske ülevaatus teha. Te peaksite laskma alati ülevaatust teha, et saaksite enne ostu sooritamist võimalikud probleemid tuvastada. Sageli palkab müüja inspektori ja esitab teile aruande koopia. Saate palgata oma inspektori. Teie kinnisvaramaakler peaks teadma kedagi, kes on hea mainega. Lepingu tühistamiseks ei pea te ülevaatust läbi viima. Piisab, kui avastate probleemi ja müüja seda ei avaldanud. Kuid ülevaatus aitab teid kaitsta, tuues päevavalgele kõik võimalikud probleemid.
4
Rääkige oma agendiga. Teie agent aitab teil probleemi analüüsida ja teie edasisi samme analüüsida. Samuti peaksite arutama, kas soovite tõesti lepingut üles öelda. Teise võimalusena võite juhtida probleemile müüja tähelepanu ja paluda tal see parandada.
5
Kontrollige, kas teil on müügileping. Võimalik, et te pole veel ostulepingut allkirjastanud. Sellises olukorras saate üldjuhul ostu oma äranägemise järgi tühistada. Laske oma advokaadil või kinnisvaramaakleril saata kiri müüja esindajale. Kirjas tuleks märkida, et võtate oma pakkumise tagasi. Kuna te pole lepingut allkirjastanud, poleks te pidanud müüjale tõsist raha maksma. Seetõttu ei pea te seda tagastama. Kui aga maksite mingil põhjusel tõsist raha, peate paluma müüjal see teile tagastada.
6
Analüüsige oma olukorda koos advokaadiga. Te ei pruugi probleemi avastada enne, kui olete lepingu juba allkirjastanud. Iga osariigi seadused on erinevad ja võiksite kohtuda kinnisvaraadvokaadiga, et rääkida lepingust loobumise kohta. Kui teavitate müüjat tühistamisest, võib ta vastata ühel mitmel viisil: müüja võib tühistamisega nõustuda ja teie teenitud raha tagasi maksta. See oleks ideaalne tulemus. Müüja võib tühistamisega nõustuda, kuid soovib osa tõsist raha endale jätta. Müüja ei pruugi tühistamisega nõustuda ja nõuda, et jätkaksite lepingut, saates teile täitmisteate. Sellises olukorras peate advokaadiga arutama, millised võiksid olla teie järgmised sammud.
7
Tühistamisest teavitage müüjat. Peaksite müüjale teatama, et loobute müügilepingust, ja tuvastama probleem, mida ei avalikustatud. Teie advokaat või kinnisvaramaakler saab seejärel koostada “ostulepingu ülesütlemise lepingu” ja saata selle müüjale. Müüja peab ka sellele kirjale alla kirjutama, mis peab sisaldama järgmist teavet: kinnisvara aadress, lepingute sõlmimise kuupäev ja müüja nimed. lepingupooled nõuavad tõsist raha tagasimaksmist, et kõik pooled nõustuvad ostulepingu ja kõigi teiste omavaheliste lepingute üles ütlemisega
8
Vajadusel esitage tühistamishagi. Müüja ei pruugi soovida teid maja ostmisest välja lasta. Sellises olukorras võite esitada hagi “ülesütlemiseks”, mis on lepingu ülesütlemine. Teie advokaat peab koostama kaebuse ja esitama tühistamistaotluse. Teie advokaat saadab seejärel kaebuse koopia ja muud dokumendid müüja kohta, kellel on võimalus teie hagile vastata.
9
Osalege kohtus. Kui müüja soovib tühistamise vastu võidelda, peaksite lugema tema vastust ja koguma tõendeid, mida kohtunikule esitada. Tavaliselt vajate ostulepingu koopiat, mis tahes müüjale saadetud teatist ja tõendeid probleemi kohta, mida müüja ei avaldanud. Kui võidate, kirjutab kohtunik alla tühistamismäärusele, millega leping tühistatakse. Kinnitatud otsuse saate kohtusekretärilt.
10
Tuvastage valeandmete esitamine või mitteavaldamine. Kui sooritate ostu ja avastate pärast müüki vea, saate oma kahju hüvitamise kohtusse kaevata. Sageli võite valeandmete esitamise või mitteavaldamise eest kohtusse kaevata. Peaksite tuvastama müüja või tema esindaja konkreetse valeandmete esitamise või mitteavaldamise. Mitteavaldamine tähendab kinnisvara kohta olulise teabe avaldamata jätmist. Näiteks ei avalikustata ostjale, et renoveerimine viidi läbi ilma loata. Valeandmete esitamine on väärkajastamine vara tähendusliku tunnuse kohta. Näiteks kui öeldakse: “Eelmisel aastal pandi uus katus peale”, on valeandmete esitamine, kui katust ei ole 25 aasta jooksul vahetatud. Valeandmete esitamine võib olla tahtlik, mis tähendab, et isik valetas tahtlikult, et panna teid lepingule alla kirjutama. Valeandmete esitamine võib tuleneda ka hoolimatusest, kui müüja ei uurinud vara korralikult. Need on hooletusest tingitud valeandmete esitamised. Valeandmete esitamine võib olla ka süütu, mis tähendab, et väide oli vale, kuigi selle esitajal oli alust arvata, et see on tõsi. osariikides, võite süütu valeandmete esitamise eest kohtusse kaevata.
11
Dokumenteerige probleem. Hagi esitamiseks peate kohtunikule näitama, et probleem on olemas. Peaksite hankima tõendid, näiteks fotod või inspektori aruande. Kohtusse kaevamiseks peate näitama ka järgmist: probleem oli olemas juba enne kodu ostmist. Kui probleem tekkis hiljem, ei saa müüjat vastutusele võtta. Üldiselt saate näidata, millal probleem tekkis, tuginedes kahjustuse ulatusele. Tõsine veekahjustus lekkivast katusest ei tekkinud tõenäoliselt üleöö. Te polnud probleemist teadlik. Üldiselt ei saa te kohtusse kaevata, kui olite probleemist teadlik, kuna see oli nii ilmne, näiteks laes tekkis hiiglaslik mõra. Te tuginesite valeandmete esitamisele või mitteavaldamisele.
12
Arvutage oma kahjud. Hagi raames võite saada rahalist hüvitist. Raha on ette nähtud teile kahju hüvitamiseks, mille olete saanud avalikustamata jätmise või valeandmete esitamise tõttu. Kahju arvutamiseks peaksite otsima järgmist: kui palju kulutasite vara parandamisele. Kui hoonel oli katus lekkiv, siis peaks teil olema kviitungid katuse parandamisele kulunud raha eest. Kinnistu tegelik väärtus. Võite saada hüvitist selle eest, kui palju olete kinnisvara eest selle tegelikku seisukorda arvestades enam maksnud. Näiteks võisite maja eest maksta 200 000 dollarit. Arvestades selle defekte, on see aga hinnatud 130 000 dollarile. See tähendab, et saate hüvitisena 70 000 dollarit. Advokaaditasud. Olenevalt lepingust ja teie osariigi seadustest võite saada advokaatidele kulutatud summa hüvitamist. Karistuslik kahjutasu. Samuti võite saada karistusliku kahjutasu. Nende eesmärk on karistada tahtliku õigusrikkumise eest.
13
Otsustage, kelle suhtes kohtusse kaevata. Maja müügiga seotud valeandmete või valede eest võite müüja kohtusse kaevata. Siiski võib teil olla võimalik ka müüja agendi/maakleri vastu kohtusse kaevata valeandmete esitamise või avalikustamata jätmise eest, eriti kui ta on probleemi märganud või kui teile sellest räägiti. Samuti võite kohtusse kaevata inspektori, kui ta seda ei teinud. Ärge avastage probleemi. Peaksite oma advokaadiga rääkima, kelle kohta kohtusse kaevata. Mitte iga osariik ei luba teil kinnisvaramaaklerit kohtusse kaevata.
14
Vältige viivitust. Teil on vaid piiratud ajavahemik, et esitada kellegi valeandmete esitamise või mitteavaldamise eest kohtusse. Seda ajavahemikku nimetatakse “aegumistähtajaks”. Saate oma advokaadilt kontrollida, kas olete seadusega ettenähtud tähtaja sees. Iga osariigi aegumistähtaeg on erinev. Need erinevad ka olenevalt hagi põhjusest, nagu mitteavaldamine või valeandmete esitamine.Üldiselt on need aga kaks kuni kümme aastat.
15
Kontrollige, kas nõustusite vaidluse lahendamisega väljaspool kohut. Enne kohtusse pöördumist peaksite oma lepingu läbi lugema ja kontrollima, kas nõustute vaidlusi vahendama. Vahendustegevuses kohtute teie ja müüjaga neutraalse kolmanda osapoole, vahendajaga, kes aitab teil kokkuleppele jõuda. Vahendusmenetluse eesmärk on vältida kulukaid kohtuasju. Võib-olla oleksite ka nõustunud vaidluse lahendamisega. Vahekohus on nagu kohtuprotsess. Vahekohtumenetlus toimub aga vahekohtunike, mitte kohtunike ees. Vahekohtunikud on tavaliselt advokaadid või endised kohtunikud, kellele maksate vaidluse lahendamise eest. Erinevalt kohtuprotsessidest on vahekohtumenetlus privaatne ja mõnikord kiirem.
16
Saada nõudekiri. Peaksite püüdma panna vastutav osapool teile kahju hüvitama. Võite saata nõudekirja, märkides kahju ulatuse ja selle, et tuginesite kinnisvara ostmisel valeandmete esitamisele või mitteavaldamisele. Andke müüjale kulude hüvitamiseks tähtaeg. Saatke nõudekiri kinnitatud postiga, taotlege tagastuskviitungit ja hoidke koopia oma dokumentide jaoks alles.
17
Esitage kaebus kohtusse. Alustate hagi valeandmete esitamise pärast, esitades kaebuse vastavasse kohtusse ja saates kostjale koopia. Teie advokaat võib selle dokumendi koostada. See tuvastab kohtuniku jaoks järgmise teabe: vaidluse osapooled (teie ja keda te kaebate kui “kostjaid”), miks on kohtul võim vaidluse üle; vaidlusega seotud faktid teie hagi õiguslikud põhjused (nt valeandmete esitamine või ebaõnnestumine) avalikustada), mida soovite, et kohtunik teile annaks (teie “leevenduspalve”)
18
Lugege kostja vastust. Kostja saab kaebusele vastata, esitades vastuse või tagasilükkamise avalduse. Nad saadavad selle dokumendi teie advokaadile. Teie ja teie advokaat peaksite vastust analüüsima. Vastuses vastab kostja igale teie esitatud väitele. Samuti võivad nad tõstatada teatud kaitsemeetmeid, näiteks oodasite kohtusse kaevamisega liiga kaua. Tagasilükkamisavalduses väidab kostja, et teie kaebus on mingil moel puudulik. Näiteks võite olla kaevanud valesse kohtusse või te ei esitanud piisavalt fakte, et välja selgitada hagi põhjendatud põhjus.
19
Valmistuge kohtuprotsessiks. Kohtuvaidlused on pikad ja keerulised. Teie advokaat peaks teile nõu andma, mis juhtub. Teel on ka võimalused kostjatega arveldada. Püsige oma advokaadiga ühenduses ja osalege võimalikult paljudel kohtuistungil. Lisateavet hagide mutrite ja poltide kohta leiate artiklist Tsiviilkohtuasja võitmine.