Maja “pööramine” seisneb lagunenud kinnisvara ostmises alla turuhinna, selle väärtuse suurendamises ja kiire kasumi nimel kiires edasimüümises. See erineb arendusinvesteeringutest, mille puhul ostja ostab arenduses oleva kinnisvara, seejärel müüb või rendib üksuse, kui see on kasutusvalmis. Kui mängite oma kaarte õigesti, võite teenida 50 000 dollarit või rohkem ühe ümberpööramise kohta ja seda vähem kui 90 päevaga.
1
Viige end kurssi kodu või korteri ostmisega. Kui olete seda juba teinud, siis teate protsessi juba. Kui te pole kunagi kodu ostnud, konsulteerige kinnisvaramaakleri ja finantsnõustajaga. Kodu ostmisega kaasnevad mõned sammud, nii et peate sellest protsessist aru saama, näiteks: pakkumise tegemine, hüpoteegi võtmine, tingimuste eemaldamine ja valduse võtmine. Pakkumise tegemine: kuna suulised pakkumised ei kujuta endast juriidiliselt jõustatavat müüki. , peate koostama kirjaliku pakkumise ja andma selle omanikele ja/või kinnisvaramaaklerile. Pakkumises on sätestatud nii hind kui ka müügitingimused. Kui pakkumine võetakse vastu, muutub pakkumine õiguslikult siduvaks müügilepinguks. Hüpoteegi saamine: kui teil pole käepärast hunnikut sularaha, on teil vaja hüpoteeki. Seal on kümneid laene, seega uurige neid, mis võiksid teie jaoks sobida, ja rääkige küsimuste korral hüpoteeklaenu maakleriga. Mõnel hüpoteeklaenul (ARM) on spetsiaalsed “teaser” intressimäärad, mis jäävad alguses madalaks ja tõusevad teatud aja möödudes märkimisväärselt. Need võivad olla atraktiivsed, kui plaanite kodu kiiresti müüa. Tingimuste eemaldamine: tavaliselt teeb seda ostja, kui müüja on tema pakkumise vastu võtnud. See on seaduslik samm, mille ostja (tavaliselt) teeb, et teavitada, et mõlemad või kummagi poole võetud kohustused on täidetud.
2
Mõistke kodu ümberpööramisega kaasnevaid riske. Kodu ümberpööramine võib olla riskantne. Teil tekib suur summa võlga, et tulevikus potentsiaalselt tasuda. Välja arvatud mõnikord, see väljamakse ei realiseeru või ei realiseeru nii kiiresti, kui teile meeldis. Võite istuda kinnisvaral oodatust kauem, maksta hüpoteeklaenu, kinnisvaramakse ja pidevat ülalpidamist. Mõnikord peate müüma kodu odavamalt, kui selle ostsite. Sageli olete väriseva eluasemeturu meelevallas. Võimalik risk on ka nõutav füüsiline pingutus. Kui heas vormis te olete ja kui valmis olete palju maja ümberpööramisega seotud isetegemistööd tegema? Kui te pole kunagi varem renoveerimist või remonti teinud, on see järsk õppimiskõver ja mida vähem teate, seda kauem võtab maja ümberpööramine aega.
3
Õppige end kinnisvaraturu kohta, kuhu investeerite. Lugege ajakirju nagu Forbes, Entrepreneur ja Money; neis on sageli kinnisvarateemalisi artikleid. Hakka mõistma, kuidas kinnisvaraturg toimib, mis on hea ja halb tehing ning kuidas prognoosida tulevast kasvu või kahanemist tulevikus. Elamuturg on nagu aktsiaturg. Sellel on nii härjatsüklid (tähendab optimismi, kasvu ja suurt nõudlust) kui ka karutsüklit (tähendab pessimismi, kokkutõmbumist ja madalat nõudlust). Erinevus seisneb selles, et eluasemeturul võib kuluda palju rohkem aastaid kui aktsiaturul, et ühest tsüklist teise lülituda. Kui olete pärast vähemalt kolme kinnisvaramaakleriga rääkimist ja mõningast uurimist läbi viinud, leiate, et turul on vähe nõudlust ning kõik ja nende tundub, et koer üritab kodusid likvideerida, eluasemehinnad hakkavad langema ja kasumimarginaalid koos nendega langevad. Sellised turutingimused muudaksid kodu ümberpööramise keerulisemaks. Proovige oodata pulliturgu. Oodake ostmisega, kuni kinnisvaraturg on pöördunud ja rohkem inimesi üritab osta kui müüa. See loob paremad tingimused flippamise alustamiseks.
4
Otsige kodu, mida saab minimaalse aja ja ressurssidega oluliselt parandada. Sa ei püüa selles majas elada; proovite seda osta, täiustada ja müüa. Püüa mitte kiinduda kodu külge. Selle asemel pidage seda puhtalt kasumi teenimiseks. Parendusruumiga kodus võib olla lagunenud hoov, vana vaip, hea koht auto varjualuseks või muud asjad, mida saab parandada väikese ja mõne rahaga. raske töö. Seda tüüpi parandused pakuvad sageli suurepärast investeeringutasuvust (ROI) kodu ümberpööramisel. Mõned inimesed otsivad hädas olevaid kinnisvaraobjekte. Need on need, mida müüja “meeleheitlikult müüa” soovib näiteks: lahutus, pankrot, surm, vara halb seisukord, maksetega hilinemine või muul põhjusel. Need annavad ostjale loomupärase eelise müüja ees. Otsige kodusid, mis müüvad keskmisest kuni kõrgemasse vahemikku. See tähendab summat, mida keskmine pere saaks endale lubada. Üldiselt tähendab see sõltuvalt teie piirkonnast umbes 200 000 kuni 500 000 dollarit. Soovite seda hinnavahemikku, sest need kipuvad müüma kõige kiiremini, kui teil on suurim rahvastikutihedus, kes otsib neid keskklassi maju. See võib olla palju vähem või palju rohkem, kuid see on umbes keskmine. Nendes kodudes on tavaliselt 3 või enam magamistuba ja vähemalt 2 täisvannituba. Uurige, mida eelistavad elanikud piirkonnas, kuhu soovite osta. Lihtsad asjad, nagu hõlbus juurdepääs, tänavaväline parkimine, läbisõiduvabad teed ja vaikne naabruskond, võivad kinnisvara atraktiivsust muuta või selle rikkuda.
5
Hankige laenu vähemalt mitu tuhat dollarit rohkem kui kinnisvara hind, mida soovite ümber pöörata. Seda raha vajate remondiks ja parendusteks. Leppige läbi kinnisvara ostu ja ostke. Pakkumises veenduge, et teil oleks lepingust mitu väljapääsu. Kõige levinum meetod on lihtsalt panna “finantseerimisel [sel ja sellisel] kuupäeval”. Kui te ei saa selleks ajaks rahastust sooritada, küsige pikendust enne rahastamise ettenägematute perioodide lõppemist. Pidage meeles, et on 2 erinevat rahastamiskuupäeva: 1 laenu saamiseks taotluse esitamiseks ja 1 sulgemiseks raha saamiseks. diil. Ostja kaitsmiseks peaks tingimus kestma kuni lepingu lõppemiseni. Üldiselt on rahastamise ettenägematute juhtumite tähtaeg 30 päeva, seega pikendage tähtaega, välja arvatud juhul, kui teate, et saate selle aja jooksul rahastuse saada.
6
Looge endale ajakava, mis kirjeldab teie ideaalset müügistsenaariumi. Aeg on raha ja teie eesmärk on oma maja võimalikult kiiresti renoveerida ja ümber pöörata. Selleks looge ajaskaala, mis loetleb lepingute sõlmimise, näitamise ja müügi realistlikud ajad. Te ei pea kõiki eesmärke teel täitma, kuid soovite olla palliplatsil. Ajaskaala aitab teil seda saavutada. Pange tähele, millal eeldate, et suuremad renoveerimistööd on lõpetatud. Kaasake regulaarsed edenemise ülevaated, et aidata teil olla valvel probleemide tekkimisel. Märkige üles ajaplokid, millal olete majas töötamiseks valmis, näiteks pikad nädalavahetused, puhkuseaeg jne, mis teie arvates kiirendavad tehtavat tööd. .
7
Otsustage, millist tööd kodus kavatsete teha. Kas teete tööd ise odavalt või vajate töö tegemiseks peatöövõtjat või “GC-d”? Kui remont on väike, siis võib olla kõige parem minna üksi, et vara kiiresti ja odavalt parandada. Suuremate projektide jaoks, mis nõuavad ehitusluba, on kõige parem palgata GC. Nagu juba märgitud, on oluline teha parandusi, sageli ainult kosmeetilisi, mis muudavad maja palju paremaks, kuid ei maksa teile liiga palju.
8
Tehke esmalt olulised parandused. Kui teie plaan muutub (ja see väga hästi võiks), olete sel viisil teinud kõik olulised parandused ja teil on manööverdamiseks ainult väikesed parandused. Samuti, kui teie eelarve paisub, ei jää teil vajaka olulisi parandusi, nagu köögis kuuskede tõstmine või põhilised õuetööd, ning saate kiiresti müüa. Suuremad parandused on näiteks maja ümberpaigutamine nii, et see ei veaks ja põhjustada tulekahju või elektrilöögi; katkiste seadmete, nagu vannid, dušid ja valamud, parandamine; väsinud vaipade või konarliku linoleumi põranda uuesti katmine; seina/lae/ukseaukude lappimine; lahtiste või katkiste hingede/klambrite/kinnituste jms vahetamine; koorunud või halvasti tehtud värvitööde ülevärvimine; katkiste plaatide/sillutiste/astmete jms asendamine; millegi määrdunud ja katkise renoveerimine – väsinud asjad on vähem muret tekitavad kui määrdunud asjad, seega seadke esikohale see, mida on kõige rohkem vaja teha. Otsige odavaimat tööjõudu (kolledži lapsed või isegi ise) ja omandage vara. laitmatult puhastatud ja remonditud. Kui pärast seda raha üle jääb, pange see kõrge intressiga likviidsele hoiukontole; ära kasuta seda veel osa laenu tasumiseks. Köökide ja vannitubade ümberehitamine ei tõsta tavaliselt kodu väärtust piisavalt, kuna omanikud maksavad ümberehituse eest liiga palju.
9
Väiksemate paranduste kallal töötamine viimasena. Väiksemad parandused hõlmavad värvivärvide muutmist juba korralikul värvipinnal; töötarvikute vahetamine moodsamate vastu; paremad hoiuruumid kappidesse jne. Kõik on tore omada, kuid mitte hädavajalik, kui teil on palju aega ja raha. Lugege raamatuid selle kohta, mida ostjad kodust otsivad. Esitlusest sõltub palju – kui saate maja välimuse parandamiseks kasutada mõnda otseteetrikki, säästate aega ja raha. Loomulikult peate läbima ka ehitajapoolse ülevaatuse, nii et seda tuleb arvestada kõigi lahendamist vajavate konstruktsiooniprobleemidega. Tavaliselt on puhastamine, värvimine ja taimede lisamine odavaim viis kodu väärtuse tõstmiseks. Tekk tõstab väärtust ka rohkem kui teki hind. Elektri- ja sanitaartehniliste seadmete väljavahetamine ning katkiste asjade parandamine on samuti odav viis kodu väärtuse paremaks tõstmiseks. Asjad, mida saate tõenäoliselt ise teha: värvige üle. Rebige vana vaip välja, et leida kõva puitpõrand või vaip uuesti. Parandage vanu seadmeid. Värvige väiksemad alad. Vahetage liitmikud. Korrastage siseõu ja sissepääsualad. Muutke välisukse värvi. Lisage uued käepidemed.
10
Lavastage maja. Lavamajad võivad müüa oluliselt kiiremini kui lavastamata majad, mõnikord kuni 50% kiiremini. Muidugi veenduge, et teie maja oleks puhastatud, risustatud ja korrastatud. Proovige jätta esmamulje püsiv. Lavastatud kodud saavad sageli kasu väga neutraalsetest värvidest ja funktsioonidest – funktsioonidest, mis meeldivad paljudele inimestele, kuid ei solva paljusid inimesi. See tähendab palju neutraalseid värve (pruunid, kreemid jne) ja mitte liiga palju toretsevat mööblit. Soovi korral saate mööblit rentida lavastajafirmalt või saate ise maja lavastamise üle juhtida. Eemaldage kodust kõik isiklikud esemed. Pidage meeles, et soovite, et inimesed, kes lavastust vaatavad, usuksid, et sellest kodust võib lõpuks saada nende uus kodu. Isiklikud esemed, nagu trofeed, lastemaalid, pühade suveniirid ja perefotod, tuleks kõik eemaldada.Muutke kodu meeltele ahvatlevaks.Nägemine: puhastage, puhastage, korraldage, jätke ruumi avatud ruumi jaoks, avage kardinad jne. : pange vannituppa õhuvärskendajad, jätke lilled fuajeesse, pange välja värske kohvikann jne. Puudutage: kutsuge külalisi istuma kõige pehmemal diivanil; veenduge, et ümber ei jääks tolmu. Heli: lülitage välja kõik müra tekitavad generaatorid, telerid ja arvuti ning pange selle asemel sisse mõni hõlpsasti kuulatav muusika, näiteks jazz.
11
Näidake kinnisvara potentsiaalsetele ostjatele. Arutage seda nendega. Kui mõnda konkreetset probleemi mainitakse korduvalt, vaadake, kas saate säästetud raha kasutada selle parandamiseks/parandamiseks. Vastasel juhul muutke oma müügistrateegiat, et tähelepanu sellelt kõrvale juhtida. See toiming peaks kestma kõige rohkem vähem kui kuu. Kui teil on probleeme kodu müümisega, kasutage veebi ja isikliku võrgu võimsust. Ärge lootke müügi tegemisel ainult maakleri peale. Pange veebisaitidele reklaame (Craigslistissa, Zillow või Trulia on hea lähtepunkt) ja puudutage oma suhtlusvõrgustikke, et näha, kas keegi võib olla huvitatud hammustusest.
12
Müüge kodu oluliselt kõrgema hinnaga kui see, millega kinnisvara ostsite. Kõik kinnisvaraga seotud tüütused või kulud on nüüd ostja, mitte teie probleem. Makske laen ära, pange kasum sisse ja võtke puhkust. Olge valmis hinda alandama, kui keegi ei näksi. Piirkonna koduhindade uurimine on kohustuslik, eriti kui teie kodu hind on ülespuhutud ja te seda isegi ei tea. Hinna kohandamine paremini juhitavale summale võib tähendada müüki kiiresti. Hüpoteeklaenu ja maksude maksmine ülehinnatud kodult, kuna teie ego takistab hinda langetada, ei ole hea viis raha teenimiseks.
13
Ärge unustage teatada oma kasumist IRS-ile. Teavitamata 100 000 dollarit võib kaasa tuua valusa auditi. See on tülikas, kuid see on vajalik vaev.