Omandiõigusega võib kaasneda palju võimalikke probleeme, kuid kaks kõige levinumat on kinnisasjale seatud pandiõigus ja võimalikud piirivaidlused. Nende probleemide leidmiseks peaks teil olema omandiõiguse kindlustusseltsi loodud omandiõigusaruanne. Pandiõiguse vabastamiseks tuleb tasuda selle aluseks olev võlg ning piirivaidluse lahendamiseks arutada naabriga võimalikke valikuid.
1
Võtke ühendust kindlustusseltsiga. Omandikindlustusseltsid võivad pakkuda “omandiõiguse aruandeid”, mis luuakse dokumentide skaneerimisel dokumentide registreerija kontoris, et leida teavet vara kohta. Omandiaruande osana loob ettevõte omandiõiguse ahela, mis jälgib tagastada maa omandiõigus nii kaugele kui võimalik. Omandikindlustusseltsid leiate järgmistel viisidel: Kontrollige oma telefoniraamatust jaotist “Omandikindlustus”. Seal peaks olema ettevõtete nimekiri. Otsige Internetist. Võite teha üldotsingu sõnadega “omandi kindlustusselts” ja “teie osariik” või “teie linn”. Küsige oma kinnisvaramaaklerilt soovitusi. Vahendajad teavad mainekaid kindlustusfirmasid.
2
Ostke pealkirjaaruanne. Pealkirjaaruanne maksab tavaliselt 75–100 dollarit ja see sisaldub sulgemiskuludes. Kontrollige oma ostu-müügilepingut, et näha, kas müüja või ostja vastutab kulude tasumise eest. Võib-olla soovite enne ostu-müügilepingu sõlmimist omandiõigust selgeks teha. Sellises olukorras vastutate pealkirja aruande kulude eest.
3
Tuvastage pealkirjas olevad probleemid. Pealkirjaaruanne võib paljastada tundmatuid probleeme maa omandiõigusega. Näiteks võis keegi kinnisvarale pandiõiguse seada. Pandiõigus on avalik teade, et kinnisvaraomanik on kellelegi võlgu, ja see võib takistada vara võõrandamist. Levinud pealkirjaprobleemid on järgmised: Tasumata maksud. Teie varale saab panna pandiõiguse tasumata föderaalmaksude või tasumata kinnisvaramaksude eest. Kohtuotsused. Mõnikord võib kinnisasjale panna pandiõiguse, kui kinnisvaraomanik kaotab kohtuvaidluse, kuid ei tasu kohtuotsust. Mehaaniku pandiõigus. Inimesed, kes teevad kinnisvaraga seotud töid, võivad esitada pandiõiguse, kui nad ei saa palka. Sissetungid. Kinnisasjaga võivad tekkida piirivaidlused.Teadmatud servituudid. Servitut on õigus kasutada kellegi vara teatud otstarbel. Näiteks mõnikord on naabril servituut, et kasutada oma naabri sissesõiduteed maatükile jõudmiseks. Omandiaruanne võib paljastada servituudid, mis on kantud kinnisvara aktile.
4
Osta omandikindlustus. Omandikindlustus võib kaitsta ostjaid pealkirjaga seotud probleemide eest. Sageli sisaldub see sulgemiskuludes. Kui teid kaevatakse kohtusse pandiõiguse tõttu või seetõttu, et keegi teine nõuab vara omandiõigust, siis kaitseb kindlustusandja teid hagis ja maksab teile raha poliisilimiidi ulatuses.
5
Võtke ühendust pandiomanikuga. Te ei saa oma vara võõrandada enne, kui olete kinnipidamisõigused vabastatud. Alustuseks peaksite võtma ühendust sellega, kellel on teie kinnisvara pandiõigus. Helistage neile ja selgitage, et soovite võla tasuda. Küsige omanikult ettevõttelt, mida peaksite tegema, kui te ei saa pandiomanikuga ühendust võtta. Mõned pandiomanikud võivad olla kadunud või piiratud aja jooksul kadunud.
6
Maksa oma võlad ära. Te ei saa pandiõigust vabastada ilma pandiomaniku loata, seega peate võlgnevuse osas kokkuleppele jõudma. Kui teil on raha võla tasumiseks, peaksite seda tegema. Mõned pandiõigused ei kesta lõputult. Näiteks aeguvad mehaaniku pandiõigused tavaliselt aasta pärast, välja arvatud juhul, kui töövõtja algatab kohtuasja. Pealkirjaaruanne peaks teile näitama, kui kaua pandiõigus kehtib.
7
Veenduge, et oleks esitatud “rahulolu” või “vabastus”. Pandiõiguse vabastamiseks peab pandiomanik esitama “rahuldamise” või “vabastamise”. Kui ta unustab, jääb pandiõigus omandiõigusele ka siis, kui olete võla tasunud. Ideaalis saab hankida paberid rahuldamis- või vabastamisavalduse esitamiseks ja anda need pandiomanikule samal ajal, kui maksate kinni. Üldjuhul saate vastava vormi Tegude registribüroost. Kui aga kinnipidamisõigus on “kohtuotsuse pandiõigus”, peaksite saama kohtusekretärilt “rahuldusavalduse”.
8
Teatud võlgade tasumiseks oodake kuni deponeerimiskontoni. Teatud kinnipidamisõiguse tasumiseks on teil võimalus oodata sulgemiseni. Näiteks võib tingdeponeerimise agent maksta kinni IRS-i pandiõiguse sulgemiskuupäeval, kasutades võla tasumiseks müügist saadavat tulu. Sellegipoolest ei pruugi te soovida, et teie kodu ostjad teaksid, et teil on kinnisvara pandiõigus. Sellises olukorras peaksite eelnevalt ühendust võtma IRS-iga, et arutada oma võla tasumist ja pandiõiguse tühistamist.
9
Laske läbi viia uuring. Kui tuvastate piirivaidluse või arvate, et tegemist võib olla piirivaidlusega, peaksite laskma läbi viia uuringu. Maamõõtjaid saate leida järgmisel viisil: Kontrollige oma telefoniraamatut. Vaadake jaotist “Maamõõtmine” või “Mõõdistaja”. Saate suunamiseks võtke ühendust geodeetide ühinguga. Näiteks California maamõõtjate ühing haldab veebisaiti, mida saate kasutada geodeetide leidmiseks. Internetist leiate ka teisi riiklikke või riiklikke ühendusi.
10
Arutage oma naabriga erinevaid võimalusi. Kui küsitluses ilmnevad probleemid, peate need oma naabriga lahendama. Näiteks võite kasutada osa oma naabri maast või nemad osa teie maast. Teise võimalusena ei pruugi küsitlus kindlaks määrata, kus peaks asuma kinnisvarapiir. Üks võimalus võiks olla naabriga piiri välja mõtlemine. Näiteks võite ehitada aia ja leppida kokku, et tara tähistab teie uut piirijoont. Seejärel loovutate loobumisaktiga teisel pool tara asuva maa oma naabrile. Mõnikord peate võib-olla esitama “vaikliku omandiõiguse” hagi, kui te ei saa piirijoont määrata või kui teie naaber kasutab teie kinnistut ilma teie luba.
11
Maa võõrandamine loobumisaktiga. Kui otsustate piirivaidluse lahendada nõudeavaldusest loobumise aktiga, peaksite koostama akti. Paljud osariigi advokatuurid avaldavad tühjad lõpetamisavaldused, mida võite kasutada. Peaksite veebis kontrollima, otsides “teie osariik” ja “blankett loobumisnõude akt”. Teie aktis tuleks tuvastada, kes vara võõrandab kui “andja” ja kes saab vara “toetusesaajana”. Peate lisama avalduse selle kohta, et toetuse andja loobub oma nõudest kinnisvarale ja annab teatud rahasumma eest omandiõiguse toetusesaajale üle: “Adam Smith (“Grantor”), Granti maakonna täiskasvanud elanik, vabastab käesolevaga loobub oma nõuetest Granti maakonna täiskasvanud elanikule Jane Jonesile (“Grantee”) 100 dollari eest. Kaasake võõrandatava maatüki kirjeldus. Teie uuring peaks tuvastama maa, mis asub vaidlus.Kui annate oma naabrile kinnisvara, peaksite selle allkirjastama notari ees. Lisateabe saamiseks vaadake jaotist Loobumisnõude hankimine.
12
Otsustage, kas esitada vaikne pealkiri. Peaksite esitama hagi vaikse omandiõiguse muutmiseks, kui omandiõiguse ahelas on tühimik, mille omanikuks kinnisvara mingil hetkel on keegi tundmatu. Sellised lüngad võivad olla probleemiks, kuna te ei tea, kas vara anti seaduslikult üle. Samuti peaksite esitama hagi vaikse omandiõiguse hüvitamiseks, kui keegi üritab taotleda “retseptiga servituuti”. See juhtub siis, kui keegi lihtsalt hakkab teie vara ilma loata kasutama. Näiteks võivad nad hakata kasutama teie sissesõiduteed oma koju jõudmiseks. Kui nad kasutavad teie kinnisvara piisavalt kaua, võivad nad saada selle kasutamise jätkamiseks seaduslikud õigused. Vaikne omandiõigus võib igasuguse servituudi ära lõigata.
13
Rääkige advokaadiga. Teil oleks kasulik rääkida kvalifitseeritud advokaadiga, kes annab teile nõu, kas esitada vaikne omandiõigus. Advokaat võib teie eest esitada ka vaikse omandiõiguse hagi, kui teil pole aega seda ise esitada. Kvalifitseeritud advokaadi leidmiseks võtke ühendust kohaliku või osariigi advokatuuriga ja küsige saatekirja. Kui teil on advokaadi poole, helistage talle ja paluge konsultatsioonile kokku leppida. Samuti kontrollige, kui palju advokaat maksab.
14
Hankige vaikne pealkirjavorm. Teie kohus võib olla loonud prinditud, “täitke tühjad vormid, mida saate kasutada vaikse omandiõiguse taotlemiseks. Küsige seda kohtusekretärilt. Minge maakohtusse, kus kinnistu asub. Kui kinnistu asub kahes erinevas maakondades, siis võite minna ükskõik kummasse kohtumajja.
15
Koostage oma petitsioon. Teie kohtumajal ei pruugi olla vormi, mida kasutada. Sellises olukorras peate koostama oma avalduse, mis pole liiga keeruline. Alustage tühja tekstitöötlusdokumendi avamisega ja määrake fontiks Times New Roman või Arial 14 punkti. Sisestage lehe ülaossa kohtu nimi: nt “Philadelphia maakonna kohus”. Sisestage kohtu nimi paksus kirjas, kõik suurtähed. Keskel vasaku ja parempoolse veerise vahel. Sisestage kohtu nime alla poolte nimed. Olete “hageja” ja kes iganes võib nõuda huvi teie vara vastu, on “kostja”. †Kui teie tiitliahelas on lünk, siis nimetage süüdistatavateks “John teeb 1-100”. Seda tehes liitute kohtuasja kostjateks tundmatutega. Tippige “Casi number” ja jätke seejärel tühi rida, et kirjutada kohtuasja number, mille saate, kui esitate oma vaikse pealkirja avalduse. Pange kohtuasja number Teie nimest paremal. Sisestage osapoolte nimede alla pealkiri: “Vaikse pealkirja tegevus” või midagi sarnast. Lisateavet selle kohta, mis teie petitsioonis peaks olema, vaadake jaotisest Vaikse pealkirja esitamine.
16
Esitage petitsioon. Kui olete petitsiooni täitnud, peaksite tegema mitu koopiat. Peate esitama originaali kohtusekretärile. Sõltuvalt teie kohtust peate võib-olla esitama ka kohtule koopiad. Tõenäoliselt peate maksma esitamistasu. Küsige ametnikult enne tähtaega summat ja vastuvõetavaid makseviise. Ärge eeldage, et kohus aktsepteerib sularaha, tšekke jne. Iga kohus on erinev. Kui te ei saa esitada esitamistasu, küsige tasust loobumise vormi.
17
Esitage teade. Peate igale nimetatud kostjale teatama, et olete esitanud vaikse omandiõiguse hagi, et nad saaksid kohtusse pöörduda ja selle vaidlustada. Peaksite teatise edastama igale nimetatud kostjale. Üldjuhul saate teate, kui keegi edastab igale kostjale avalduse koopia. Isik peab olema 18-aastane või vanem ega kuulu hagisse. Tavaliselt saate palgata privaatse protsessiserveri või maksta šerifile kohaletoimetamise eest. Pöörduge ametniku poole. Võimalik, et peate avaldama teate ka ajalehes, kuna proovite lahendada õigusi, mis võivad tundmatutel kostjatel vara suhtes olla. Ametnik peaks teile ütlema, kas see on nõue.
18
Minge kohtuprotsessile. Kui keegi ei vaidle vastu, võite küsida kohtunikult vaikse tiitli dekreeti. Kui aga keegi on vastu, peaks ta koostama ja esitama vastuse teie petitsioonile. Teile saadetakse koopia. Kohtunik kuulab ära teie ja süüdistatavate ütlused ning te peaksite leidma abistavad dokumendid, mida kohtunikule näidata:Teie koopia aktist.Fotod, mis näitavad, kuidas maad praegu kasutatakse.Teie ja naabri vaheline suhtlus. Eelkõige otsige üles suhtlust (nt meilid), kus protesteerite oma maa loata kasutamise vastu.