Enne kinnisvara ostmist peate veenduma, et kasutusotstarve, millesse soovite seda kinnisvara paigutada, vastab kehtivatele tsoneerimisnõuetele. See võib osutuda väljakutseks, kui kinnisvara, millel olete silma peal hoidnud, on praegu vaba või kui olemasolev omanik kasutab mittenõuetekohaset kasutust. Sellistes olukordades peate võib-olla leidma vanad tsoneerimiskoodid, et teha kindlaks selle kinnisvara tsoneerimise ajalugu ja määrata, kas teie kinnisvara kasutamine on lubatud.
1
Hankige kehtivad kinnisvaradokumendid. Kui soovite tutvuda kinnisvara tsoneerimise ajalooga, peate tavaliselt teadma selle kinnistu maatüki numbrit või juriidilist kirjeldust, mille leiate kinnisvara aktist. Teod registreeritakse maakonna sekretäri büroos. Aktile juurdepääsu saamiseks vajate kinnisvara aadressi.Mõnel maakonna ametnikel või registreerijatel on kinnisvarateabe elektroonilised andmebaasid, millele pääsete juurde veebis. Samuti võib teie maakonna maksuhalduri bürool olla olulist teavet kinnisvara omandiõiguse kohta, mis võib teid tsoneerimise uurimisel aidata. Samuti võib teil olla võimalik neid kirjeid veebist otsida.
2
Viige kinnisvara pealkirjaotsing lõpule. Kui plaanite kinnisvara osta, teete tavaliselt tiitliotsingu igal juhul. Pealkirjaotsing võib teile teada anda, millal ja kuidas praegune omanik kinnisvara ostis, samuti vara varasemaid kasutusviise. Võite palgata tiitliotsingufirma, kes teeb selle töö teie eest ära, kuid paljudel juhtudel saate seda ise teha. säästa veidi raha.Pidage siiski meeles, et kui plaanite pealkirjaotsingut ise läbi viia, võib see nõuda märkimisväärset ajainvesteeringut, kuna peate võib-olla käsitsi sorteerima erinevaid paberdokumente. Pealkirjaotsing võib paljastada mitmeid kinnisvaraga seotud probleeme, millest mõned võivad mõjutada teie kavandatavat kasutust. Näiteks võib kinnistule kehtida naaberkinnistu omaniku servituut.
3
Tõmmake arhiveeritud koodid. Tsoonide määramise määrused on avalikud, nii et vanad tsoneerimiskoodid leiate tavaliselt linna või maakonna tsoneerimisnõukogust või planeerimisametist päringu teel. Samuti võite leida arhiveeritud koode veebist. Enamik linnu või maakondi, kus on arhiveeritud koodid võrgus saadaval, näitavad ainult vanu, mõne aasta taguseid koode. Kui vajate vanemat koodi, peate võib-olla külastama kontorit.Mõnes linnas on ka veebikataloogid, mis võimaldavad teil vaadata konkreetse kinnisvara tsoneerimise dokumente ja ajalugu. Näiteks Philadelphia linnal on veebipõhine tsoneerimine arhiiv, mis võimaldab otsida kinnisvara aadressi järgi. Philadelphia aadressi sisestamine tagastab kõik selle kinnisvaraga seotud tsoneerimisdokumendid, mida saate vaadata ja oma dokumentide jaoks välja printida.
4
Uuring muutis kategooriaid ja määratlusi. Kuigi on olemas põhilised tsoneerimise kategooriad, mis on kõikjal USA-s peaaegu samad, võib teie konkreetne linn või maakond need kategooriad täpsemalt alajaotada. Näiteks võivad tsoneerimismäärused nõuda, et teil oleks teatud hulk väljaspool tänavat. äriklientidele on saadaval parkimine, eriti segakasutusega linnaosades, mis sisaldavad nii elamuid kui ka ärikinnistuid.Muud tsoneerimise eeskirjad, näiteks need, mis reguleerivad kaubanduslike siltide suurust ja paigutust, võivad muutuda, isegi kui kinnistu tsoneering seda ei tee.
5
Rääkige praeguse omanikuga. Üks lihtsamaid viise kinnisvara praeguse tsoneeringu väljaselgitamiseks on rääkida praeguse omanikuga, eriti kui ta praegu kinnisvara hõivab ja kasutab. Sellest ei pruugi aga abi olla, kui kinnistu on vaba. Tavaliselt teeb tühja krundi omanik enne selle müügiloendisse kandmist tööd, et määrata kindlaks kinnistu tsoneerimine, kuid see ei tähenda, et te ei peaks seda kontrollima Kuid paljudes olukordades, eriti kui omanik ei ole kohalik, ei pruugi teil olla vaba kinnisvara kohta palju teavet. Tavaliselt saavad kinnisvara praegu kasutavad omanikud anda rohkem teavet. Näiteks kui nad on taotlenud kõrvalekaldeid või osalenud tsoneerimise kuulamisel, saavad nad teile rääkida, mis juhtus.
6
Hankige praeguse tsoneerimiskaardi koopia. Planeerimiskomisjonil või tsoneerimisnõukogul on tavaliselt koopia selle linna või maakonna tsoneerimiskaardist, kus kinnistu asub. Kinnistu leidmine tsoneerimiskaardilt võib anda teile parema ülevaate sellest, milline kasutus on seal lubatud. Kui olete kinnistu asukoha kindlaks teinud, võite kaaluda ka naabertsoone. Näiteks kui kinnistu on tsoneeritud elamurajooniga, kuid piirneb äritsooniga, võib vajaduse korral olla lihtsam erinevust saada. Tsoonide kaart võib samuti anda teile üldpildi naabruskonnast, kus kinnistu asub, ja kinnisvara tüüpidest. see külgneb.
7
Konsulteerige tsoneerimisasutusega. Keegi linna- või maakonnaplaneerimisametist võib aidata teil tsoneerimiskaarti tõlgendada ja välja selgitada, kas teie vaadeldav vara oli valesti tsoneeritud. Võib juhtuda vigu, eriti tihedates piirkondades, kus on palju kinnistuid, mis on tsoneeritud mitmeks kasutuseks.Linna- või maakonnaplaneerimisameti töötajad on tsoneerimiskaardi lugemise ja tõlgendamise eksperdid, seega peaksid nad suutma vastata kõikidele teie küsimustele.Veenduge, et ei mõista mitte ainult seda, kuidas kinnistu on tsoneeritud, vaid ka mis tahes tingimusi, mis võivad selle konkreetse asukoha suhtes kehtida. Kui kahtlustate, et teie kavandatud kasutus ei vasta praegusele tsoneeringule, kuid olete kinnisvarast siiski huvitatud, võivad planeerimisbüroo töötajad teile anda teave selle kohta, kuidas taotleda kõrvalekaldeid või muid teile saadaolevaid võimalusi.
8
Kontrollige konkreetse kasutuse tingimusi. Isegi kui kinnistule kavandatud kasutusviis sobib üldkategooriasse, võib teie linnal või maakonnal olla teatud kasutusviisidega seotud eritingimusi. See on eriti ohtlik juhul, kui vara on tsoneeritud mitmeks kasutuseks. Olenevalt sellest, kui kaua on praegune omanik kinnisvara omanud, ei pruugi ta isegi teatud kinnisvara tingimustest teadlik olla. See võib kehtida ka siis, kui praegune omanik ostis kinnisvara. vara ja kasutas seda sellisel kujul, nagu see oli ilma igasuguste täienduste ja arendusteta. Muudel juhtudel võivad tingimused olla muutunud alates hetkest, kui praegune omanik kinnisvara ostis, kuid määrus näeb ette, et muudatus ei jõustu enne kinnisvara müümist.
9
Konsulteerige advokaadiga. Kui kinnisvara tsoneerimine on keeruline, aitab teil seda kõike mõista rääkides kohaliku advokaadiga, kellel on kogemusi teie kohalike maakasutusseadustega. Kuigi advokaaditasud võivad olla suured, säästate üldiselt raha, võrreldes tsoneerimismääruse rikkumisega kaasnevate kuludega. Peate leidma advokaadi, kes tunneb hästi teie linna või maakonna tsoneerimismäärust ja kellel on kogemusi planeerimiskomisjoniga. või enne tsoneerimispaneeli.Kui te ei tea ühtegi advokaati, kes sellele profiilile sobiks, võite küsida kinnisvaramaaklerilt või muult kinnisvaraspetsialistilt soovitusi. Veel üks koht, mida kontrollida, on teie osariigi või kohaliku baari veebisait assotsiatsioon. Sealt leiate tavaliselt otsitava kataloogi advokaatide kohta, kellel on teie piirkonnas tegutsemiseks litsents ja mida saate kasutada teie jaoks sobiva inimese leidmiseks. Küsige kindlasti kõigilt intervjueeritavatelt advokaatidelt konkreetseid küsimusi nende tausta kohta tsoneerimisjuhtumitega töötamise kohta. Ideaalis võite leida kellegi, kellel on teiega sarnastes olukordades olnud positiivseid tulemusi.
10
Tehke kindlaks, kas teie kavandatav kasutusviis vastab praegusele tsoneeringule. Olenemata sellest, mida praegused või eelmised omanikud on teinud, ei teki teil probleeme, kui teie kavandatav kinnisvara kasutusotstarve langeb täpselt kinnisvara praeguse tsoneeringu alla. Teil on mineviku uurimise põhjal sellest juba hea üldine ettekujutus. ja esitage kinnistu tsoneerimine.Kui teil on küsimusi selle kohta, kuidas tsoneerimismäärus teie olukorras toimiks, küsige nõu advokaadilt või rääkige kellegagi tsoneerimisbüroost. Pidage meeles, et teie vara kasutamist ei määra tingimata eelmise omaniku kasutus – eriti siis, kui nad taotlesid kõrvalekaldeid või kui nende kasutuse aluseks oli hiljuti jõustunud määrus.
11
Uurige, kas kinnisvara võib olla vanaisa. Praegune omanik võib kasutada kinnisvara viisil, mis ei vasta kehtivale tsoneerimiskoodile. Tavaliselt ei lähe mittevastava kasutuse luba teile üle, kui ostate kinnisvara. Mõnel juhul aga ei -vastane kasutamine võib erandkorras jätkuda tsoneerimiskoodi järgi vanavanemana, isegi kui vara müüakse. Teie advokaat saab teile nende erandite kohta rohkem rääkida ja analüüsida, kas saate jätkata sama mittevastavat kasutamist nagu praegu omanik.Kui vanaaegne kasutamine on võimalik, on see nii sellepärast, et vara iseloom on seotud vara endaga, mitte vara omandiga.Kui aga praegune omanik tegutseb kõrvalekalde all, käib see pigem omanikuga, mitte vara ise. Isegi kui teil on võimalik oma kasutusse anda, ei pruugi te vara või toimingutega mingeid uuendusi teha ning teie kasutamisel võivad kehtida täiendavad piirangud.
12
Rääkige naaberkinnisvara omanikega. Kui tundub, et peate taotlema tsoneerimisnõukogult kõrvalekaldumist või muud tingimuslikku luba, võib naaberkinnisvaraomanike selja taga olemine oluliselt muuta teie võimalusi heakskiidu saamiseks. Näiteks kui kavatsete jätkata sama kasutusotstarve nagu praegusel omanikul, ei tohiks naabritel, keda praeguse omaniku tegevus negatiivselt ei mõjutanud, teie omaga probleeme olla. Samuti võib teil olla lihtsam saada naabri toetust, kui plaanite osta vaba krundi. Niikaua kui teie kasutus ei ole ebatavaliselt häiriv, peab enamik naabreid sellest eelistatavamaks kui tühja krundi jaoks. Kui teie kasutusala erineb praeguse omaniku kasutusest, siis naaberkinnisvaraomanikega rääkides soovite rõhutada, et teie kasutusala põhjustab minimaalselt häireid ja parandab naabruskonna iseloomu.
13
Mõelge, kas saate taotleda kõrvalekaldeid. Erinevuste taotlemiseks peate hankima kohalikult tsoneerimisnõukogult või planeerimiskomisjonilt õiged vormid ja esitama need heakskiitmiseks enne, kui saate kasutama hakata. Ajastus võib siin olla oluline, sest enne selle kasutamist peate kinnisvara omama. saab taotleda tsoneerimise dispersiooni. Siiski ei saa te mittevastavat kasutamist alustada enne, kui hälve on lubatud. Olenevalt protsessi kestusest võib teie maa mitu kuud seista, enne kui saate seda kasutada. Tavaliselt hindab teie taotlust üks tsoneerimise ametnik, kes vaatab üle tsoneerimise määruse ja teie vara ning teeb otsuse. tsoneerimise ametnik ei kiida teie taotlust heaks, tavaliselt on teil võimalus see tsoneerimisnõukogule edasi kaevata. Kui arvate, et peate taotlema erinevust, rääkige sellest kõigepealt oma advokaadiga. Kui tõenäosus, et kõrvalekaldumine antakse, on suhteliselt väike, võib teie huvides olla teistsugune kinnisvara ilma suuremate väljakutseteta.