Vanemate majade ostmine, nende parandamine ja seejärel kasumiga edasimüümine on üldiselt tuntud kui maja ümberpööramine. Edukas ümberpööramine sõltub kinnisvara leidmisest, mille hind on piisavalt madal, et võimaldada kasumit, kui esialgne investeering ja remondikulud lahutatakse lõplikust müügihinnast. Kodude leidmiseks on erinevaid viise. Esiteks koostage kodude loend, kasutades veebiressursse, teavet maakonna sekretäri kontorist ja konsulteerides kinnisvaramaakleriga. Hinnake kõiki kodusid põhjalikult. Enne lõpliku ostu sooritamist konsulteerige spetsialistidega ja pidage müüjaga läbirääkimisi. See aitab teil leida parima hinna, et maja ümber pöörates kasumit teenida.
1
Lugege oma turu keskmiste hindade kohta. Esimene samm ümberpööratavate majade leidmisel on oma turu tundmine. Soovite veenduda, et saate aru, milline on keskmine hind selles piirkonnas, mida otsite, et saaksite kõige paremini tuvastada alahinnatud kodusid. Keskmise hinna aimu saamiseks vaadake erinevaid praegu turul olevaid kodusid. See mitte ainult ei anna teile ettekujutust sellest, millised kodud on alahinnatud, vaid ka selle, kui palju peaksite remonditud kodu müüma. Samuti peaksite uurima tegureid, mis mõjutavad kodu väärtust. Kas kodu on turvalises piirkonnas? Kas see on kooli või äripiirkonna lähedal? Kas sellel on tegureid, mis muudavad selle tavaostja jaoks ihaldusväärseks? Soovite nendes piirkondades sihtida alahinnatud kodusid, kuna müüte need hiljem suurema tõenäosusega kasumi teenimiseks.
2
Otsige veebitööriistade abil alahinnatud kodusid. Üks parimaid viise ümberpööratavate majade otsimiseks on veebitööriistade kasutamine. Interneti-otsingumootorid võimaldavad teil anda hinnavahemiku ja otsida kodusid konkreetsetes piirkondades. Alustage oma loendit, leides veebist mitmesuguseid kodusid. Kodusid saate otsida selliste saitide kaudu nagu Zillow, Realtor.com või Trulia. Kohandage otsingumootorit nii, et kõige madalamad hinnad oleksid esimesena loetletud. Vaadake erinevaid kodusid ja salvestage oma arvutisse huvipakkuvad loendid. See annab teile ülevaate, kus naabruses asuvad odavamad kodud. See võib aidata teie otsingut kitsendada, kui otsite kodu kinnisvaramaakleri või muude müügikohtade kaudu. Pidage meeles, et alahinnatud kodud ei ole alati kõige odavamad. Soovite kodu, mida müüakse turuväärtusest madalamalt, kuid mida saab remontida ja edasi müüa. Piirkonna odavaimal kodul võib olla tõsiseid probleeme ja see ei ole investeeringut väärt. Maakonna teatud piirkondades on mõned uued veebisaidid, mis võivad olla hea koht alustamiseks ja mis teevad teie eest kontrolli. BMV teeb suurepärast tööd automaatsete koostamiste käitamisel ja hinnakirjahinnaga võrdlemisel, nii et turuväärtusest madalamad (või alahinnatud) tehingud filtreeritakse juba teie jaoks välja. Kuigi iga tehing ei pruugi olla kuigi suur, võib see anda teile suurepärase koha potentsiaalse kinnisvara uurimise alustamiseks. See sait pakub ka mõnda muud kasulikku statistikat, nagu REO müük ja piirkonna keskmised päevad turul. Sellised numbrid võivad anda ülevaate sihtnaabri juures toimuvast.
3
Külastage oma maakonna sekretäri kontorit, et leida kodu sulgemise protsessis. Kodud, mis läbivad sulgemisprotsessi, on üldiselt odavamad. Kinnitatud kodusid on lihtne ümber pöörata ja need ei pruugi vajada põhjalikku remonti. Võimalik, et saate teha pakkumise otse omanikule, mis võib olla odavam kui kinnisvaramaakleri kaudu. Kinnitatud kodude loendite leidmiseks võite külastada oma kohalikku maakonnasekretäri kontorit või maakonna sekretäri kontorit piirkonnas, mida soovite osta.
4
Rääkige kontoris töötava töötajaga, kuidas leida suletud kodusid. Tavaliselt otsite müügiteadet, Lis Pendensit või vaiketeadet. Saate vaadata ka kohalikku ajalehte. Tavaliselt on olemas avalik teadete jaotis, mis hoiatab teid suletud kodude eest.
5
Otsige kodusid väljaspool suurlinnu. Ärge piirake otsingut suuremate linnadega. Kuigi linnade kodud kipuvad müüma kallimalt, saate siiski kasumit teenida majade ümberlükkamisel väljaspool linna. Tavaliselt leiate madala hinnaga maju 2–3 tundi väljaspool linnapiire. Ärge minge liiga maale. Tõenäoliselt ei müüda isoleeritud piirkonnas asuvat talu suure kasumiga. Pidage kinni väikelinnadest linnade või äärelinnade lähedal. Kui võimalik, vaadake kodusid rannikust eemal. Kesk-Lääne ja Lõuna linnades asuvatel kodudel on palju odavamad hinnad kui ida- või lääneranniku kodudel.
6
Seadistage automaatne hoiatussüsteem. Kui leiate hea hinnaga kodu, soovite olla esimene, kes pakkumise teeb. See võib anda teile konkurentsieelise. Hea mõte on seadistada automaatne hoiatussüsteem. Rääkige oma kinnisvaramaakleriga automaatse hoiatussüsteemi kohta. Kui te ei tööta agendiga, võimaldavad sellised saidid nagu Zillow üldiselt seadistada automaatseid hoiatusi teatud piirkonnas asuvate kindla hinnaga kodude kohta.
7
Otsige omaniku poolt müüdavaid kodusid. Kui omanikul on vaja kodu kiiresti müüa, võib ta kinnisvaramaakleriga rääkimisest loobuda. Omaniku poolt müüki pandud kodud võivad müüa odavamalt. Majaomanikud ei pruugi teada oma kinnisvara tegelikku väärtust ja lasta sellel minna turuväärtusest tunduvalt madalama hinnaga. Hea mõte on sõita läbi mõnest naabruskonnast, kus plaanite oma kodu soetada. Jälgige silte “Omanik müüb”.
8
Konsulteerige kinnisvaramaakleriga. Alati on hea, kui teie poolel on professionaal. Kui olete kinnisvaraturul uustulnuk, rääkige kinnisvaramaakleriga, kuidas leida kodu, mida ümber pöörata. Kvalifitseeritud agent võib aidata suunata teid kvaliteetsete madala hinnaga kodude poole, mis vastavad teie vajadustele. Kinnisvaramaakleri leiate Internetist või kollaseid lehti sirvides. Saate lugeda agentide arvustusi veebisaidil (nt Yelp), et veenduda, et neil on kindel maine. Samuti peaksite küsima teistelt inimestelt, kes on kodu vahetanud, soovitust agendi kohta. Samuti peaks kinnisvaramaakler olema valmis andma teile varasemate klientide kontaktteavet. Rääkige varasemate klientidega ja küsige erinevaid küsimusi, et olla kindel, et potentsiaalne kinnisvaramaakler on kindel.
9
Külastage erinevaid kodusid. Ärge piirake oma otsingut, kui otsite kodusid, mida ümber pöörata. Külastage mitmesuguseid kodusid erinevates piirkondades. Kaaluge iga külastatava kodu plusse ja miinuseid, et saaksite otsustada, millised kodud on teie investeeringut väärt. Osalege paljudel avatud uste päevadel teie valitud piirkonnas. Samuti peaksite rääkima oma kinnisvaramaakleriga ja paluma ühe päeva jooksul mitut kodu ringi vaadata. Saate aimu, miks kodud võivad olla odavad. Mõned odavad kodud võivad vajada põhjalikku remonti või asuda halvas kohas. Teised kodud võivad vajada vaid väikest remonti ja nende hind võib olla muude tegurite tõttu madalam, näiteks omanikel, kes peavad kiiresti müüma.
10
Ärge hoiduge majadest, mis vajavad remonti. Mõned majad võivad olla madalama hinnaga, kuna need vajavad remonti. Enamik kodusid, mille leiate majade ümberpööramisel, on mingil määral fikseeritud, nii et ärge jätke remonditööd tegemata. Kui remont saab tehtud kiiresti ja soodsama hinnaga, võib kodu olla investeeringut väärt. Tihti vajab kodu vaid kosmeetilist remonti. Halb värvimistöö, halb vaipkate või tugev lõhn võivad kodu pikaks ajaks turule jätta. Selle tulemusena langeb maja hind. Selliseid probleeme on aga üsna lihtne parandada. Uurige ise. Helistage erinevatele töövõtjatele ja küsige neilt, kui palju teatud remont üldiselt maksab. Samuti peaksite küsima majaomanikelt või kinnisvaramaakleritelt, kas kodus on vaja teha kapitaalremonti.
11
Tehke palju pakkumisi. Kodu otsimisel on hea teha palju pakkumisi. Tõenäoliselt on turg mõnevõrra konkurentsitihe ja te ei saa osta iga maja, mille kohta pakkumist teete. Spetsialistid soovitavad teil kasutada reeglit 100-10-1. See tähendab, et peaksite vaatama umbes 100 maja, tegema pakkumise umbes 10 kodu kohta ja lõpuks ostma 1 maja 10-st. Ärge kartke teha pakkumisi kodude kohta, mis pole teie esimene valik. Enamik teie pakkumisi kukub niikuinii läbi. Kui leiate kodu, mis ei olnud teie esimene valik, saate siiski ostust maksimumi võtta. Ärge tehke pakkumisi kodudele, mida teate, et te ei soovi. Näiteks väga halvas naabruskonnas asuv maja ei ole ilmselt väärt investeering. Tehke pakkumisi ainult majadele, mille ümberpööramisega tunnete, et saate elada.
12
Laske kinnisvara üle vaadata, mida kavatsete osta. Ärge kunagi ostke kinnisvara ilma enne tähtaega kontrollimata. Palgake kvalifitseeritud koduinspektor, kes hindab kodu enne pakkumise tegemist. Koduinspektor on neutraalne kolmas osapool, kes ei ole huvitatud müügi tegemisel tekkivate kahjude minimeerimisest. Ta annab teile teada, kui palju kodus tööd on vaja. Väikest remonti vajav maja on suurepärane investeering, kui soovite kodu ümber pöörata. Maja, mis vajab põhjalikku renoveerimist, ei pruugi aga olla teie aega ja raha väärt.
13
Rääkige advokaadiga. Kui teil pole endal õigusteadust, ei tohiks te kunagi osta kodu ilma kinnisvaraadvokaadiga rääkimata. Kodu ostmisega kaasneb palju paberimajandust ja lepinguid. Kvalifitseeritud kinnisvaraadvokaat annab teile hoolikalt nõu ja hoiab ära halbade ostuotsuste tegemise. Kinnisvaraadvokaadi leiate veebist või kohalikelt kollastelt lehtedelt. Samuti peaksite rääkima sõprade või kolleegidega, kes maja ümber pööravad, ja paluma suunamist. Enne advokaadi palkamist lugege alati arvustusi, et olla kindel, et valite kellegi, kellel on kindel maine.
14
Saate erinevatelt spetsialistidelt hinnanguid remondikulude kohta. Soovite olla kindel, et remondikulud ei kaalu üles kodu lõplikku kasumit. Helistage oma piirkonnas erinevatele litsentsitud töövõtjatele. Öelge neile, milliseid remonditöid vajate, ja küsige neilt hinnanguid. Arvutage umbkaudu, kui suur on remondi kogumaksumus. Mõned töövõtjad ei anna tasuta hinnangut, kui teil ei ole kinnisvara, välja arvatud juhul, kui teil on nendega juba töösuhe. Mõnel juhul võidakse teilt nõuda väikest tasu, et saada kalkulatsioon remonditööde kohta kinnisvaras, mis teile ei kuulu. Helistage erinevatesse kohtadesse ja otsige madalaimaid hindu. Siiski peaksite lugema arvustusi ka veebis ja rääkima teiste klientidega enne töövõtja poole pöördumist. Kui teil on väiksemaid remonditöid, näiteks halb värvimistöö, tehke need ise. See võib maja ümberpööramisel raha säästa.
15
Koputage mõned numbrid, et aru saada, kui palju kodu eest pakkuda. Soovite veenduda, et iga ostetud maja teenib kasumit. Et aru saada, kui palju peaksite pakkuma, peate tegema lihtsa matemaatika. Teie kinnisvaramaakler ja advokaat peaksid aitama teil hinnata teatud kulusid, aga ka teie kinnisvara võimalikku müügihinda. Teil on vaja nn pärast remondiväärtust (ARV). See on hind, mille eest kinnisvara lõpuks müüakse ja teie agent saab selle hinna teie eest välja selgitada, uurides hiljutisi müüke naabruses. Soovite, et ARV moodustaks umbes 70% sellest, mida maksaksite kodu eest. Korrutage ARV 0,7-ga, et välja selgitada, kui palju peaksite maja eest maksma. Näiteks maja, mille ARV on 200 000 dollarit, ei tohiks osta rohkem kui 140 000 dollari eest, kui see ei vaja remonti. Siiski peaksite remondikulud maha arvama. Kui teie kodu vajab remonti 40 000 dollari väärtuses, ärge ostke seda rohkem kui 100 000 dollari eest.
16
Pidage müüjaga läbirääkimisi. Enne lõpliku hinna kokkuleppimist peaksite alati läbi rääkima. Kui peate müüjaga läbirääkimisi, võite isegi saada madalama hinna, kui alguses soovisite. Ärge nõustuge esimese hinnaga, mida müüja küsib, eriti kui see on kõrgem kui teie arvutatud maksimumhind. Siin on kasulik teha palju pakkumisi. Kui näite olevat valmis müügist loobuma, võib müüja teie pakkumisele tõenäolisemalt järele anda.