Ostu-müügilepinguid kasutatakse kõige sagedamini kinnisvara müümisel. See koostatakse pärast seda, kui ostja teeb pakkumise ja müüja on pakkumise vastu võtnud. Lepingus on sätestatud olulised tingimused, nagu lõppkuupäev, tagatisraha suurus ja eriolukorrad, mis õigustaksid lepingu tühistamist. Dokumendi koostab tavaliselt kas advokaat või tingdeponeerimisagent, kes tegeleb sulgemisprotsessiga. Kui müüte oma kodu, võite lõpuks koostada ostu-müügilepingu. Kindlasti näidake oma mustandit kvalifitseeritud advokaadile.
1
Vormindage dokument. Peaksite sisestama ostu-müügilepingu nii, et see oleks loetav. Te ei soovi, et teine pool väidaks, et peitsite teabe väikeste fontidega, seega määrake font loetavale suurusele ja stiilile. Times New Roman 12 punkti töötab paljude inimeste jaoks. Kui kavatsete oma ostu-müügilepingut kasutada mitu korda, siis seadistage see mallina. Lisage tühjad read teabe jaoks, mis lepingust lepingusse muutub, näiteks ostja nimi ja ostuhind.
2
Sisestage pealkiri. Lehe ülaosas peaksite pealkirja asetama vasaku ja parema veerise vahele. Pealkiri oma dokument nagu “Ostu-müügileping” või “Kinnisvara ostuleping”.
3
Tuvastage müügi osapooled. Lepingu alguses peate tuvastama ostja ja müüja. Võite lisada nende nimede jaoks tühjad read või lisada lühikese lõigu, nagu järgmine: “[Sisestage ostja nimi] (“Ostja”), pakub ja nõustub ostma müüjalt [sisestage müüja nimi] (‘ Müüja”) käesolevas dokumendis sätestatud tingimuste kohaselt vara, mida on juriidiliselt kirjeldatud kui [sisesta õiguslik kirjeldus].â€
4
Lisage vara juriidiline kirjeldus. Peate oma lepingus vara täpselt kirjeldama, seega leidke vara juriidiline kirjeldus, mis on aktil. Akti koopia saate oma maakonna aktide registreerija büroost. Lisateavet leiate jaotisest Kinnisvara juriidilise kirjelduse hankimine.
5
Märkige ostuhind. Võite kirjutada: “Ostuhind on [sisesta hind]. Pärast raha krediteerimist tasub ostja ülejäänud summa sulgemisel.â€
6
Tuvastage mis tahes tõsine hoiustatud raha. Teenitud raha on tagatisraha vorm. Nii näitate müüjale, et suhtute kinnisvara ostmisesse tõsiselt. Ilma tõsist raha deponeerimata võib potentsiaalne ostja väita, et on huvitatud paljudest kodudest, eemaldades need tõhusalt turult. Peaksite lisama klausli, mis kirjeldab deponeeritava rahasumma suurust ja selle deponeerimise tähtaega. Näidiskeel võiks olla järgmine: “Teenimisraha summas [sisesta summa] makstakse tingdeponeerimisagendile, [sisestage agent ja aadress], tšeki või maksekorralduse vormis. Ostja edastab makse tingdeponeerimisagendile hiljemalt kell 17.30, viis (5) kalendripäeva pärast seda, kui müüja on lepinguga nõustunud.“ Samuti peaksite täpsustama et tõsine raha kantakse ostuhinna sisse.
7
Kirjeldage rahastamist. Peate tuvastama ostja rahastamisallika ja küsima tõendit selle kohta, et ta vastab rahastamisele. Üldjuhul on piisavaks tõendiks ostja panga või laenuandja kiri. Näiteks kui ostja kasutab sularaha, lisage järgmine teave: “See on sularahapakkumine. Ostuhinna saldo tasub sulgemisel sertifitseeritud Kontrollige.†Samuti võite paluda ostjal lisada kinnituskirja rahaliste vahendite olemasolu kohta. Kui ostja saab laenu, tuvastage laenu tüüp (nt VA, FHA, tavaline jne). Küsige ka kiri laenuseisu kohta ja anna tähtaeg kirja kättesaamiseks.
8
Loetlege müügis sisalduvad esemed. Kodu võib sisaldada isiklikku vara või “inventari”. Valgustid on kinnisvarale tehtud täiustused, mida ei saa eemaldada, näiteks seinale paigaldatud raamaturiiulid või kamin. Peaksite tuvastama kõik inventar või esemed, millega müüakse koos. kinnisvara, näiteks: seinast seina vaipkattega kinnitatud valgustid ja pirniga kinnitatud peegelsoojendus- ja jahutusseadmed sanitaartehnilised seadmed laeventilaatorid uksed aknad, ekraanid ja tormiaknad sisseehitatud köögiseadmed turvasüsteemid akende töötlemine saagimine piirded
9
Tuvastage kaubad, mis ei sisaldu müügis. Kui müüjal on midagi kaasa võetud, märkige see kindlasti ostu-müügilepingus. Näiteks võiksite oma köögitehnika kaasa võtta. Kui jah, siis loetlege need kindlasti. Tuvastage ka kõik majas olevad liisitud esemed. Ostja peab teadma, et te ei oma neid.
10
Märkige, kas müügi tingimuseks on see, et ostja müüb oma kodu. See on oluline säte. Sageli on ebareaalne eeldada, et keegi ostab kodu, kui ta ei saa oma praegust kodu müüa. Selle sätte lisamisega saab ostja ostust loobuda, kui ta ei saa oma kodu müüa. Teise võimalusena ei pruugi pakkumine sõltuda sellest, kas ostja müüb oma kodu. Mõlemal juhul selgitage olukorda:”See pakkumine sõltub ostja kinnisvara müügist ja sulgemisest, mis asub [sisesta asukoht] päeva jooksul [sisesta number] päeva jooksul.—See pakkumine ei sõltu omandis oleva kinnisvara müügist või sulgemisest Ostja poolt.â€
11
Märkige, millised sulgemiskulud peab müüja tasuma. Üldiselt peab müüja tasuma kõik olemasolevad laenud või pandiõigused. Samuti maksab müüja kinnisvara vahendustasusid, hüvitise saamiseks ostjaga omandikindlustuspoliisi ja varale jäävate liisinguesemete saldot. Müüja kannab sulgemisel ostjale üle ka kõik olemasolevad rendi- või liisingutagatised.
12
Selgitage, millised sulgemiskulud peab ostja tasuma. Ostjal on võimalik tasuda usaldus- ja usaldusakti registreerimise tasud, ühistu võõrandamistasud, võõrandamismaksud, kindlustus (oht ja muu), ostja tasaarveldustasud ja oma laenukulud.
13
Selgitage, kes maksab makse. Maja võidakse müüa maksuaasta keskel. Seetõttu võiksite maksud proportsionaalselt jaotada. Peaksite selgitama, kas maksud proportsionaalselt jaotatakse ja millel see põhineb. Näiteks saate proportsiooni aluseks võtta eelmise aasta maksud, kokkulepitud summa või kõige värskem maakondlik teave.
14
Hoiatage ostjat ülevaatuse saamiseks. Ülevaatus on iga kodu ostmise standardne osa. Peaksite lisama klausli, mille kohaselt ostja kinnitab, et tal on soovitatud lasta kodu üle vaadata. Näidiskeel võiks olla järgmine: “Ostja tunnistab, et ostjal on soovitatud tellida ostja enda kulul professionaalse inspektori teenused. kinnisvara ülevaatamiseks. Seejärel saate lisada ruumi, mille ostja saab initsiaalida.
15
Märkige, kas müük sõltub ülevaatusest. Mõnikord soovib ostja täiendavat kaitset, et saada enne lepingu sõlmimist ülevaatus. Kui jah, siis peaksite märkima, et müük sõltub kinnisvara ülevaatusest. Võite kirjutada: “See pakkumine sõltub sellest, kas ostja saab ostja kulul kinnisvara ülevaatuse ja aruanded. Ülevaatus võib hõlmata konstruktsiooni, mehaanilist, kahjurit, ja varaga seotud füüsilised tingimused. Müüjale või müüja agendile esitatakse kirjalik teade viie tööpäeva jooksul pärast käesoleva lepinguga nõustumist.â€Ostja võib ka ülevaatusest loobuda. Kui jah, siis lisage ostjale rida, et algselt alustada. nende nõusoleku kontrollist loobuda.
16
Kui ülevaatus ei ole rahuldav, tehke kindlaks võimalused. Võite saada tagasi halva kontrolliaruande. Sellises olukorras ei pruugi ostja soovida müüki sellisel kujul läbi viia. Seetõttu peaksite selgitama võimalusi, mida kumbki pool võib kasutada: Ostja võib tingimusega nõustuda.Müüja võib tingimuse parandada ja esitada inspektori kinnituse, et tingimus on parandatud.Ostja ja müüja peavad kokkuleppe üle läbirääkimisi.Müüja ei tee midagi. ja leping muutub kehtetuks teatud arvu päevade jooksul pärast seda, kui müüja on kontrolliaktid kätte saanud.
17
Soovitage ostjal läbi viia küsitlus. Võite lisada sätte, mille kohaselt ostja kinnitab, et tal on soovitatud uuringut läbi viia. Kui ostja otsustab küsitlusest loobuda, võite selle teabe lisada. Paluge ostjal panna oma initsiaalid mis tahes loobumise kõrvale.
18
Loetlege müüja esindused. “Esindus” on faktiväide, mille tõesust müüja lepingu sõlmimise ajal kinnitab. Kui fakt osutub valeks, võib ostja tavaliselt lepingu üles öelda või kohtusse kaevata. Peaksite loetlema müüja kinnitused. järgmised on tüüpilised esitused: puuduvad tsoneeringu, tulekahju või ehitusnormide rikkumised, hoone ei asu üleujutusalas ega üleujutuse eriohupiirkonnas, ei ole vaidlusi piirijoone üle, ei ole rikutud taandusjooni, servituudi või kinnistu piirijooni
19
Kirjeldage edastatud tegu. Üldjuhul annab müüja ostjale üle üldise garantiiakti. Garantiilepinguga lubab müüja põhimõtteliselt, et ta on vara õiguspärane omanik ja tal on õigus omandiõigus üle anda. Samuti tagavad need, et kellelgi pole paremat omandiõigust. Kui need lubadused on valed, võib ostja hüvitise saamiseks kohtusse kaevata. Näidiskeel võiks olla järgmine: “Müüja annab ostjale üle hea ja turustatava omandiõiguse kehtiva üldgarantiiaktiga.â€
20
Kirjeldage, kuidas “kahjurisk” möödub. Hoone võib lepingu sõlmimise kuupäeva ja tegeliku sulgemise kuupäeva vahelisel ajal maha põleda. Kes kannab riski? Kahjuriski eraldise puhul saate selgitada, kes kannab riski õnnetus. Näidisklausel võiks olla järgmine: “Müüja vastutab vara kaotsimineku või kahju eest enne sulgemist.”
21
Lisage vaidluste lahendamise klausel. Kui kahe poole vahel tekib vaidlus, võivad nad kohtusse jõuda. Kuid võite ka enne tähtaega otsustada oma vaidluse lahendamiseks vahenduse abil. Peaksite lisama ostu-müügilepingusse vahendamise lepingu. Näidiskeel võiks olla järgmine: “Kõik sellest lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused esitatakse eravahendusteenusele. Kõik vahenduskulud jagatakse võrdselt Müüja ja ostja.â€
22
Määrake vastuvõtmise ja sulgemise aeg. Müügipakkumine ei kesta lõputult. Selle asemel on tavaliselt vastuvõtmise tähtaeg. Sulgemiseks on ka tähtaeg. Peaksite need kuupäevad oma ostu-müügilepingusse lisama. Näiteks võite kirjutada: “See pakkumine on tühine, kui müüja seda kirjalikult ei aktsepteeri [sisesta kellaaeg ja kuupäev] või enne seda. Müük lõpetatakse [sisesta päevade arv] pärast seda, kui ostja on saanud kokkuvõtte, millel on müüja omandiõigus, või omandikindlustuse köitja, millel on kindlustusõigus müüja juures. See pakkumine on tehtud [asukohas] käesoleval [sisestage kuupäev].â€Sisestage allkirja rida ostja jaoks see väide.
23
Lisage müüja kinnitus. Samuti on vaja sätet, kus müüja kinnitab selgesõnaliselt, et nõustub lepinguga. Kui müüjal on vaja maakleritasu maksta, lisage see teave siia. Näidiskeel võiks olla järgmine: “Eelpool toodud kinnisvara ostupakkumine võetakse vastu vastavalt ülaltoodud tingimustele. Allakirjutanu nõustub tasuma maakleritasu tasu [sisesta tasu summa] [sisesta maakleri nimi] vastavalt olemasolevale noteerimislepingule.†Seejärel sisestage kuupäev ja rida müüja allkirja jaoks.
24
Näidake oma lepingu projekti advokaadile. Selles artiklis kirjeldatakse põhilist ostu-müügilepingut. Teie vajadused võivad erineda. Et aru saada, kui midagi on puudu, peaksite oma eelnõu näitama kvalifitseeritud kinnisvaraadvokaadile. Kinnisvaraadvokaadi leiate, kui võtate ühendust kohaliku või osariigi advokatuuriga ja saate saatekirja. Kui teil on kellegi nimi teada, helistage ja tehke aeg kokku koosolek. Küsige enne tähtaega, kui palju advokaat maksab.