Üksikasjad selle kohta, kuidas lepingut rikutakse, on tavaliselt spetsiifilised lepingus algselt sätestatud sätetega. Kuid kinnisvaralepingutel on mõned standardfunktsioonid, mis, kuigi mitte kõigil juhtudel, võimaldavad teil tavaliselt tehtud tehingu lõpetada. Sellise lepingu lõpetamisel peate olema detailide suhtes väga tähelepanelik ja reageeriv. Kinnisvaralepingud on koostatud tugevatena ja sageli on neil ajalised sätted, mis muudavad kokkuleppe muutmise pärast ettemääratud kuupäeva peaaegu võimatuks.
1
Tunnistage erinevust ostjate ja müüjate vahel. Kui kavatsete maja osta, peaks olema lihtne kinnisvaramaakleriga kokkulepet katkestada. Müüjana avastate aga, et teie agent on investeerinud teie kinnisvara reklaamimisse märkimisväärselt raha ja võib-olla ei taha teid lahti lasta. Klienditeeninduse hea taseme säilitamiseks lubab enamik teil suhte lõpetada, kuid teil võib tekkida raskusi.
2
Otsige loobumisklauslit. Need klauslid on levinud suurte riiklike ettevõtete puhul. Need võimaldavad teil ettevõttes ühe agendi teise vastu vahetada. Kui teil on üksikisikuga probleeme, kuid olete ettevõttega rahul, on see suhteliselt valutu viis olukorra parandamiseks. Teised lepingud sisaldavad lõpetamistasu, mis võimaldab teil lepingu umbes 300–500 dollari eest täielikult tühistada.
3
Rääkige agendiga. Enamik müüjaid ei ole oma agendiga rahul suhtluse ebaõnnestumise tõttu. Võimalik, et probleemid saavad vestluse käigus lahenduse. Kui ei, lubab agent teil tõenäoliselt lepingust lahkuda.Arutage, kas soovite agendiga lepingut katkestada, kuna olete otsustanud oma kodu mitte müüa või kuna te ei ole agendi pakutava teenusega rahul. Lepingus ei ole lepingu kehtetuks tunnistamise sätteid, peate sageli pidama läbirääkimisi lõpetamistasu üle. Agent võib paluda teil katta reklaamikulud. Kui peate läbirääkimisi lepingu ennetähtaegse lõpetamise üle, hankige kindlasti kirjalik kokkulepe, et kõik algse lepingu sätted on tühised. Sageli on algses lepingus sätted, mis võimaldavad maakleril saada vahendustasu, kui müüte maja temast sõltumatult.
4
Oodake, kuni leping tühistatakse. Kui agent ei soovi teid teie lepingulistest kohustustest vabastada, võite lihtsalt oodata, kuni leping tühistatakse. Enamik selliseid lepinguid ei kehti kauem kui 6 kuud. Kui teil õnnestub maja müüa lepinguperioodi jooksul ja teil on ainumüügiõigus, võlgneb agent vahendustasu, isegi kui vahendasite vahetust ilma nende aktiivne osalus. Kuid kui tegemist on eksklusiivse agendilepingu või avatud kirjega, ei pruugi te maaklerile komisjonitasu maksta. Komisjonitasu kindlaksmääramiseks vaadake kindlasti noteerimisleping üle. Enamik maakleritest lubab noteerimislepingu ilma kahtluseta tühistada. Kui noteerimisagent on panustanud sellesse märkimisväärseid jõupingutusi ja raha ning müüja soovib tühistada enne noteerimise aegumist, siis võib noteerimisagent püüda saada hüvitist, kuid kui noteerimislepingus pole seda kirjas, siis müüja ei ole kohustatud.
5
Leidke lepingus rikkumisi. Kui agent ei soovi teid vabastada ja te ei soovi lepingu lõppemist oodata, on ainus võimalus lepingu rikkumist tõestada. Kui suudate tõestada, et agent ei täitnud lepingus sätestatud ülesandeid, võib teil olla võimalik seda seaduslikult rikkuda. See peaks olema viimane abinõu, sest lepingu rikkumine tuleb lõpuks kohtus tõendada. On äärmiselt haruldane, et teie agent kaldub teid lepingu pärast kohtusse andma. Väidetav lepingurikkumine võib aga olukorra kiiresti eskaleerida.
6
Teavitage oma agenti viivitamatult, et kavatsete lepingust taganeda. See, kas saate oma lepingu üles öelda ilma märkimisväärse trahvita või mitte, sõltub sageli sellest, kui kiiresti te tegutsete. Ülesütlemise reeglid kehtivad üldiselt teie konkreetse lepingu kohta. Teie agent peaks olema nende sätetega kursis.
7
Tühistage oma äranägemisel enne allkirjastamist. Kuigi olete pakkunud kinnisvara kohta suulist kokkulepet ja pakkumist, ei ole see siduv enne, kui kõik osapooled on lepingule alla kirjutanud. Laske oma agendil või advokaadil kirjutada müüja esindajale ametlik ostulepingu ülesütlemisleping. Kuigi te ei oleks pidanud protsessi selles etapis tagatisraha tasuma, peaks kirjas olema märgitud, et raha tagastatakse. Kui kiri on kätte saanud, loetakse leping tühiseks. Siinkohal märgitakse tühistamises, kellele deponeeritud tõsine raha läheb, olgu selleks ostja või keegi teine. Kui müüja nõustub taganemistingimustega, peaks ostja teenitud raha tagasi saama. Kiri peaks sisaldama vahetust puudutavat põhiteavet, sealhulgas kinnisvara aadressi, lepingu kuupäeva ja poolte nimesid. kaasatud.
8
Vaadake hoolikalt läbi lepingu ja omandiõiguse aruanne. Kui midagi jääb ebaselgeks, esitage küsimusi ametiisikule. Ostja saab tühistada lepingu, mis on seotud omandiõiguse tingimusega peaaegu igat tüüpi müügi puhul, välja arvatud šerifi müük. Ostjad peaksid nende omaduste kohta eelnevalt uurima. Ostjal on tavaliselt 5 päeva aega lepingu tühistamiseks pärast selle kättesaamist, kuid lepingus võib ette näha midagi muud. Näiteks veenduge, et pakkumises oleks kirjas “kui see on kätte saadud”. Kui see väljastatakse ainult agendile ja agendile on 3 päeva linnast väljas, siis on teil nüüd ainult 2 päeva aega üle vaadata. Vaadake leping põhjalikult üle, et teada saada, mille eest ettenägematud asjaolud teid kaitsevad, ja veenduge enne selle müüjale andmist, et tähtajad on sobivad.
9
Otsige lepingust taganemisõigust käsitlevaid sätteid. Enamikus lepingutes on ette nähtud teatud ajavahemik, mille jooksul ostjal on lubatud leping tühistada. Üldjuhul on ostjal pärast teabe saamist lepingu tühistamiseks aega kolm päeva. Muu tühistamised põhinevad lepingu konkreetsetel ettenägematutel asjaoludel.
10
Keelduda läbirääkimistest. Juhtudel, kui varale on tekkinud mõningane kahju või hinnang on jäänud alla ostuhinna, tekivad ettenägematud asjaolud ja ostjal on õigus nõuda lepingu läbivaatamist või lepingust taganemist. Kui mõni neist olukordadest ilmneb, keelduge läbirääkimistest, et seaduslikult lepingust välja astuda. Näiteks võib ostja ülevaatuse korral nõuda remonti või ostuhinna alandamist. Kui müüja ei nõustu, võib ostja lepingust loobuda. Kui olete müüja, kes üritab ostjaga lepingut lõpetada, ärge lubage ostja esitatud taotlusi. Ostja võib läbivaatuse ebaõnnestumise põhjal valida, kas ostate või pakkumise tühistada, kuid ainult ostjal on lubatud tehingust loobuda see punkt ja raha tagastada. Kui müüja ei tee seda, mida ostja soovib, on suur tõenäosus, et ostja ütleb lepingu üles, kuid ta võib siiski jätkata selle ostmist ja loobuda kontrollimise vajadusest. Madala hinnangu korral on ostjal õigus nõuda et müüja langetab ostuhinda. Müüja võib siiski keelduda, sel juhul võib ostja otsustada tühistada või tasuda nõutava sissemakse protsendi tegemiseks vajaliku lisasumma, kui taotlus või tühistamine tehti enne tingimuse aegumist.
11
Kasutage ettenägematuid olukordi. Kuigi need on iga lepingu puhul erinevad, peaks iga kinnisvaraleping sisaldama mõningaid ettenägematuid asjaolusid, mille korral ostja saab lepingu kehtetuks tunnistada. Enamik lepinguid lubavad ostjal kinnisvara ülevaatust läbi viia ja nõuda lepingu muutmist, kui vara on kahjustatud. Samamoodi, kui teil ei ole võimalik pangast rahastust saada või kui hindamine teeb kindlaks, et kinnisvara hind on liiga kõrge, võidakse leping tühistada. Siiski on ostjal õigus raha juurde tuua, kui hindamine oli madal, kuna seni, kuni nad kvalifitseeruvad laenuandja juures kõrgema ostuhinnaga ja neil on rohkem raha maha panna. Ostja peab enne lepingu lõpetamist otsustama lepingust taganeda. Ostjale antakse eeskirjade ülevaatamiseks aega, kui ta on selle oma pakkumises kontrollinud ja müüja nõustus sellega pakkumises. See on üks ettenägematutest asjaoludest, mis on saadaval kõigile ostjatele. Sulgemise ja REO kinnisvara puhul võib ostjale lubada või mitte lubada ettenägematuid tingimusi, kuid tavaliselt võib ostja traditsioonilise müügi korral seda taotleda. Müüja võib pakkumises sisalduvatest asjaoludest keelduda enne, kui leping on vastastikku täidetud. Pidage meeles, et pakkumine oli juba tehtud ja müüja poolt aktsepteeritud. Tagasilükkamiseks ei ole ühtegi pakkumist. Ostja peab seda tingimust kasutama ja lepingust loobuma, kui ta esitab vastuväiteid pärast ühistu reeglite ja muude nõutud dokumentidega tutvumist. Need väljastatakse tavaliselt osana omandiõiguse aruandest, kuid kui tegemist on uusehitisega, esitab need tavaliselt ehitaja või ehitaja agent. Muud ettenägematud asjaolud, mis mõnikord lepingutes esinevad, on järgmised: suutmatus leida piisavat kindlustust selle hinnamääraga, mille on ette näinud. (tavaliselt ½ 1% ostuhinnast) ja vara pandiõiguse avastamine, mida ei saa kustutada, mida nimetatakse “omandiõiguse tingimuseks”.
12
Olge valmis oma sissemakse kaotama. Kui olete lasknud oma ettenägematutel asjaoludel ja taganemisõigusel aeguda enne lepingu rikkumist, võite kaotada tingdeponeerimiskontosse paigutatud rahalise sissemakse. Ostu-müügilepingus on kirjas, milline on õiguskaitsevahend, kui ostja lepingut ei täida. Tavaliselt läheb tõsine raha müüjale, kuid see võib olla müüja enda valik, kui see nii on öeldud. Kuigi tagatisraha kaotamine on valus, kaitseb see teid mõnes mõttes, vabastades teid edasistest kohustustest. Alternatiiv on see, et müüja võib kohtusse kaevata “konkreetse soorituse eest”. Kuigi see on haruldane, sunniks see teid tegema seda, mida lepingus lubasite, mis paneb teid sisuliselt kinnisvara ostma. Kuna kinnisvaralepingud on üldiselt soliidselt kirjutatud, kaotavad need, kes neid rikuvad, kui asi kohtusse jõuab.
13
Tühistamise osas pidage nõu juristiga. Kui olete otsustanud, et saate lepingu vastuvõetavatel tingimustel üles öelda, peaksite viivitamatult konsulteerima advokaadi või oma agendiga. Laske neil tehing lepingus määratletud tingimustel tühistada. Tegutsege kiiresti, et säästa oma võimalust ettenägematute kulude hüvitamiseks.
14
Konsulteerige oma advokaadi ja kinnisvaramaakleriga. Müüjana on teil vähem võimalusi lepingu ülesütlemiseks kui ostjal. Lepingu rikkumise tagajärjed võivad olla ka raskemad. Peaksite viivitamatult otsima professionaalset abi.
15
Vaadake üle lepingust väljavõtmisklausel. Need on suhteliselt haruldased. Mõned lepingud sisaldavad aga sätteid, mis näevad ette, et müüja võib lepingust põgeneda, kui tal õnnestub leida ostja, kes on nõus kinnisvara eest rohkem maksma. Sellised punktid kehtivad ainult lepingus määratud aja jooksul. See punkt võimaldab teil aga ainult ühe ostja teisega asendada. Kui olete kinnisvara müümisel meelt muutnud, ei pruugi see punkt olla pääsetee sa vajad.
16
Olge tähelepanelik ostja ebaõnnestumiste suhtes. Sageli on lepingus ette nähtud, et ostja peab teatud tähtajaks täitma ettenägematuse. Saate seda oma eeliseks kasutada. Näiteks kui ostjal ei õnnestu teatud aja jooksul rahastust hankida, võite seda kasutada lepingu tühistamise põhjendusena. Selle strateegia edukaks rakendamiseks peate nõudma, et ostja tõendaks laenu olemasolu. kohustus paigas. Kui ostja on selle tingimuse täitmata jätnud, saab müüja nõuda lepingu mittetäitmist ja lõpetamist.Kui tingimus on juba möödas, ei saa ostja seda kasutada lepingust taganemiseks ja teenitud raha tagasi saamiseks.Müüja saab nõuda kahepäevast rahastamisest loobumist, kui tingimus on möödas, ja nõuda tühistamist, kui ostja sellest ei loobu. Ostja saab siiski kinnisvara osta, kui ta loobub rahastamisest. Võib-olla annaks keegi neile selle ostmiseks raha. Müüja saab lepingust taganemist nõuda ainult siis, kui ostja ei täida lepingutingimusi.
17
Olge valmis maksma. Kui ükski eelnimetatud strateegiatest pole teile kättesaadav, peate pakkuma rahalist arveldust. Ostjal on täielik seaduslik õigus teid kohtusse kaevata, sundides teid maja müüma ja kahjutasu maksma. Kuid olenevalt tema iseloomust ei pruugi ta olla valmis vajalikusse kohtulahingusse astuma. Peate pakkuma piisavalt ulatuslikku kokkulepet, et veenda teda sellist tegevust järgimast. Sellistel juhtudel on ostjal hea maine, et kaevata kohtusse “konkreetse toimivuse” pärast, mis sunniks teid müüki jätkama. , sellised juhtumid võtavad sageli aastaid ja on äärmiselt kallid. Enamik ostjaid eelistaks väljamakset teha. Peate konkreetse summa üle kokku leppima.