Tavaliselt, kui müüte investeeringute või ärilistel eesmärkidel hoitavat kinnisvara suurema väärtuse eest, kui selle eest algselt maksite, kohaldatakse müügist saadavat tulu kapitalikasumi maksuga. Paragrahvi 1031 vahetus, mida nimetatakse ka maksude edasilükatud vahetuseks, võimaldab teil aga müüa kinnisvara ja omandada asenduskinnisvara vahetusmeetodi kaudu, võimaldades teil edasi lükata esialgsest müügist tulenevate kapitalikasumi maksude tasumist. See võimaldab teil tegelikult müügitulu reinvesteerida ilma täiendavaid makse maksmata ja võib seetõttu olla õige kasutamise korral võimas raha säästmise tööriist. Näiteks kui teil on üürikinnisvara (näiteks korter), mida soovite müüa, kuna soovite osta sarnast kinnisvara teises asukohas (näiteks kuna kolite või soovite seda võtta soodsa eluaseturu eeliseks), võib 1031 vahetus aidata teil seda teha, lükates samal ajal edasi kapitalikasumi maksu.
1
Kaaluge professionaalide palkamist, et teid aidata. 1031 vahetuse läbiviimiseks ja Internal Revenue Code’i asjakohaste sätete keerukuses ohutuks navigeerimiseks peaksite kas (1) omama põhjalikud arusaamad Ameerika Ühendriikide seadustiku osadest, mis reguleerivad maksude edasilükkamist 1031, või (2) leidma kvalifitseeritud töötaja. professionaal teid abistama. Kuna maksuseadused muutuvad ja uued maksueeskirjad antakse välja perioodiliselt, on 1031 edukaks vahetuseks kõige parem kasutada professionaali abi. Advokaat, maksuspetsialist või raamatupidaja ei aita teil mitte ainult täpselt aru saada, mida teil on vaja kehtiva 1031 vahetuse läbiviimiseks, kuid võib ka tagada, et te ei tee protsessi käigus vigu. Kinnisvaramaakler on samuti abiks, eriti kui ta on varem 1031 vahetuses osalenud ja peaks teadma, mis keelt sisestada asjakohased lepingud, et vahetus kulgeks võimalikult sujuvalt. Niipea, kui otsustate teha 1031 vahetuse, rääkige sellest kindlasti kõigile spetsialistidele, kellega vahetuse ajal koostööd teete (st advokaadile, kinnisvaramaaklerile jne). ) teie kavatsusest, et nad saaksid teid tehingu tegemisel nõuetekohaselt aidata.
2
Leidke müüdavale kinnisvarale ostja. Seda vara, mida tavaliselt nimetatakse “loobunud varaks”, kuna see on vara, millest loobute vastutasuks teise vastu, on vara, mille vahetate selle tehingu käigus teise vastu, et lükata edasi kapitalikasumi maksud. Teie järgmine samm on siis leida keegi, kes on nõus teie kinnisvara ostma summaga, millega soovite seda müüa. Kui olete leidnud kellegi, kes soovib teie kinnisvarast loobuda, sõlmite ostu-müügilepingu ostja.
3
Sisestage ostu-müügilepingusse spetsiaalne punkt. 1031 vahetamise hõlbustamiseks soovite oma loovutatud vara ostu-müügilepingusse lisada spetsiaalse keele, mis viitab 1031 vahetusele. Saate seda ise teha, kui otsustate lepingu ise koostada. Kui olete tehingu lõpuleviimiseks ja lepingu koostamiseks palganud advokaadi teenused, andke talle korraldus lisada keel 1031. See lepingu punkt peaks olema umbes selline: “Ostja mõistab, et müüja kavatseb seda tehingut kasutada osana. 1031 vahetust ja nõustub käesolevaga sama saavutamiseks müüjaga koostööd tegema.” See on oluline, sest ostja peab allkirjastama teatud vahetusdokumendid, et saaksite oma 1031 vahetuse edukalt lõpule viia.
4
Valige kvalifitseeritud vahendaja. 1031 vahetuse peamine aspekt on see, et te ei müü lihtsalt ühte kinnisvara ja seejärel kasutate sellest müügist saadud tulu teise ostmiseks. Pigem toimub loovutatud vara müük ja asendusvara ostmine ühe tehinguna. Selle saavutamiseks kasutate tavaliselt nn kvalifitseeritud vahendajat, kolmandat osapoolt, kes tegeleb tehingu läbiviimiseks raha kogu vahetuse ajal. Üldjuhul kasutate kvalifitseeritud vahendajana kas panka või advokaadibürood.
5
Sõlmige Kvalifitseeritud Vahendajaga Vahetusleping. Kui olete tuvastanud kvalifitseeritud vahendaja, keda soovite kasutada, sõlmite kvalifitseeritud vahendajaga vahetuslepingu. See leping võimaldab vahendajal saada teie loobutud vara müügist saadud raha, hoida neid vahendeid ja seejärel kasutada neid teie asendusvara ostmiseks. Selle põhjuseks on asjaolu, et 1031 börsi maksude edasilükkamise eeliste saamiseks ei tohi teil olla otsest kontrolli oma loobutud vara müügist saadud raha üle, vastasel juhul käsitleb IRS seda müügi ja hilisema ostuna, mitte 1031-na. vahetus.See leping peaks sätestama, et loovutate müüja õigused loovutatud varale ja ostja õigused asendusvarale oma vahendajale, et ta saaks teie nimel tegutseda, ilma et te kunagi vahetusega seotud rahalisi vahendeid otseselt kontrolliksite.Peate sisestama käesolevasse lepingusse kvalifitseeritud vahendajaga enne loovutatud vara müügi lõppkuupäeva.
6
Määrake kinnisvara või kinnisvara, mida soovite osta. Seda vara nimetatakse tavaliselt “asendusvaraks”, kuna see on vara, mis asendab teie loobutud vara, on vara, mille omandate oma loovutatud vara müügist saadava tuluga, et lükata edasi kapitalikasumi maksud. Peate asendusvara/varad kirjalikult identifitseerima, allkirjastama dokumendi ja edastama selle oma kvalifitseeritud vahendajale 45-päevase aja jooksul. Saate tuvastada kuni kolm potentsiaalset asenduskinnisvara, olenemata nende väärtusest. Kui soovite omandada rohkem kui kolm asenduskinnisvara, võite tuvastada rohkem kui kolm potentsiaalset asenduskinnisvara seni, kuni teie tuvastatud kinnisvara õiglane turuväärtus kokku ei ületa 200% teie loovutatud kinnisvara müügihinnast. See asenduskinnisvara/ kinnisvara õiglane turuväärtus peaks olema suurem või võrdne teie loovutatud kinnisvaraga, et vahetus oleks täielikult maksudega edasi lükatud. Kui asenduskinnisvara on kinnisvara, peate oma kirjalikul isikutunnistusel esitama kinnisvara tänava aadressi ja nime .Teil on 45 päeva pärast loobutud vara müügist aega asenduskinnisvara valimiseks ja tuvastamiseks.
7
Suunake oma kvalifitseeritud vahendaja teie asenduskinnisvara müüjaga ostu-müügilepingut sõlmima. Järgmine samm on lasta oma vahendajal sõlmida teie asenduskinnisvara müüjaga müügileping. Teie vahendaja kasutab teie vahetuslepingu kohaselt teie loovutatud vara müügist saadud raha asendusvara ostmiseks. Müüja vormistab teile vara, saab vahendajalt makse ja seejärel saate oma asendusvara. See ostu-müügileping peaks sisaldama konkreetset 1031 keelt, mis sarnaneb teie loobutava vara ostu-müügilepinguga. Peate täitma vahetada ja saada omandiõigus oma asendusvarale 180 päeva jooksul pärast teie loobutud vara müüki või vara müügiaasta tuludeklaratsiooni tähtpäeva, olenevalt sellest, kumb kuupäev on varasem.
8
Esitage IRS-i vorm 8824. Pärast vahetuse lõpetamist peate vahetusest tuleneva maksu edasilükkamise soodustuse saamiseks täitma ja esitama IRS-i vormi 8824Like-Kind Exchange sel maksuaastal, mil vahetus toimus. See vorm on saadaval veebis aadressil maksuameti veebisait.
9
Järgige kehtivaid riikliku aruandluse nõudeid. Section 1031 vahetus on föderaalseaduse toode, mistõttu peate sellisest vahetusest IRS-ile teatama. Teatud osariikides, näiteks Californias, on osariigi aruandlusnõuded ka nende territooriumil toimuva 1031 vahetuse kohta. Peate täitma ja esitama täiendava vormi, et teie 1031 börs vastaks teie osariigi seadustele. Maksuseadus on üsna keeruline ja parim viis teada saada, kas teie osariigis on 1031 aruandlusnõue, on konsulteerida kogenud maksuadvokaat. Võite proovida seda teavet otsida ka veebist, kasutades fraasi “<
10
Veenduge, et vahetus toimuks “sarnaste” omaduste vahel. Et teie 1031 vahetus kehtiks, peab vahetus toimuma sama tüüpi või sama tüüpi atribuutide vahel. Kinnisvara kvaliteet või täiustamise tase ei ole tegur. Üldjuhul käsitletakse kogu kinnisvara (st maad ja/või hooneid) samasugusena kui kogu muud kinnisvara. Mõned näited, mis vastavad seda tüüpi “sarnase” vahetusnõudele, on järgmised: kasutamata maa üürikinnisvara vastu.Ühe pere üürikinnisvara vastutasuks mitmeperekonna üürikinnisvara vastu.Kaubanduspind hotelli vastu.Talu. /rantšo vastutasuks golfiväljaku eest.Pange tähele, et Ameerika Ühendriikides asuv kinnisvara ei ole kunagi sarnane väljaspool Ameerika Ühendriike asuva kinnisvaraga.Kui te pole kindel, kas vahetatavad kinnisvarad on sarnased, kui teil on selle või mõne järgmise nõude kohta küsimusi, kaaluge (suhteliselt) väikese rahasumma maksmise eeliseid professionaali nõustamise eest selle asemel, et hiljem teada saada, et teie vahetus oli kehtetu ja mis tahes seotud kasum on täielikult maksustatav.
11
Olge isikliku vara vahetamisel ettevaatlik. Kui kinnisvara puhul on “sarnase laadse” nõue suhteliselt lõtv, siis isikliku vara vahetamise nõuded on palju rangemad. Näiteks autosid ja veoautosid ei peeta IRS-i seisukohalt sarnasteks. Kui kaalute 1031 vahetust, mis hõlmab isiklikku vara, küsige kindlasti nõu kvalifitseeritud maksuadvokaadilt või raamatupidajalt, kas kinnisvara on mida kavatsete vahetada, vastab samalaadsetele nõuetele.
12
Veenduge, et vahetusega seotud omadused vastaksid 1031 kasutusnõuetele. Vara vahetamiseks jaotise 1031 alusel peavad kõik vahetusega seotud kinnisvarad olema kas (1) kaubanduses või äritegevuses kasutamiseks või (2) investeeringuks. Kui kinnisvara kasutatakse peamiselt isiklikel põhjustel, nagu peamine elukoht või puhkemaja, ei saa te seda kasutada 1031 vahetuse lõpetamiseks.
13
Veenduge, et vahetusega seotud omadused ei oleks välistatud. On teatud tüüpi kinnisvara, mis on konkreetselt 1031 vahetustest välja jäetud, ja peaksite veenduma, et teie kavandatud vahetus ei hõlma ühtegi seda tüüpi kinnisvara. Need on: Varud või aktsiad kaubanduses (st peamiselt müügiks hoitav vara).Aktsiad, võlakirjad või võlakirjad.Muud väärtpaberid või võlad.Partnerlushuvid.Usaldussertifikaadid.
14
Pöörake tähelepanu asjakohastele tähtaegadele. 1031 börsil on kaks olulist ajalimiiti, mida peate järgima. Kui te neist tähtaegadest rangelt kinni ei pea, muutub teie 1031 vahetus kehtetuks. On ebatõenäoline, et saate kummalgi neist tähtaegadest pikendust. Pidage meeles, et teil on 45 päeva aega alates loobutud vara müügi lõpetamise kuupäevast, et teha kindlaks võimalikud asendusvarad ja üldjuhul peate vahetuse lõpule viima 180 päevad sellest kuupäevast. Need ajaraamid hõlmavad tööpäevi, pühi ja nädalavahetusi.