Tulu kapitaliseerimine on meetod, mida investorid või potentsiaalsed investorid kasutavad investeeringu hinnangulise väärtuse prognoosimiseks, arvutades jooksva rahavoo koos eeldatavate riskidega. Ettevõtte rahavoog viitab sellest ettevõttest saadavale igapäevasele tulule, samas kui kapitaliseerimine on investeeringutasuvus kasumi näol. Kasumi kapitaliseerimise meetod võimaldab investoritel mõõta paljude potentsiaalsete investeeringute hinnangulist tootlust riskide suhtes, et teha kindlaks parim tehing.
Tulu kapitaliseerimise lihtsat näidet saab näidata investori näitel, kellel on investeerimiseks veidi raha. Oletame, et investoril on võimalus investeerida ühte kolmest A, B ja C korterikompleksist. Korter A asub heas naabruses ja iga üksust renditakse välja hinnaga 1,500 USA dollarit (USD) kuus. Korter B asub veidi vähem turvalises piirkonnas, kuid iga üksus maksab ka 1,500 USA dollarit (USD). Seejärel asub korter C mõnevõrra ebaturvalises piirkonnas ja iga korter maksab 1,000 USA dollarit (USD) kuus. Korteris C on 150 üürikorterit, korterites A ja B kummaski 70 korterit. Iga komplekshoone maksis sama palju.
Potentsiaalne investor rakendab selles olukorras tulu kapitaliseerimist, võttes arvesse kapitalisatsiooni ja riski. Korter C võib tunduda hea tehing, kuid asjaolu, et naabruskond on ebaturvaline, on risk, mis mõjutab investeeringut, hoides potentsiaalsed üürnikud eemal, jättes mõned korterid tühjaks. Samuti ei ole korter B hea investeering, kui korter A on saadaval sama hinnaga ja asub paremas piirkonnas.
Korter A annab aja jooksul parimat tulu, sest see asub heas naabruses ja nõudlus üüripindade järele selles linnaosas on suur. Selline investeering võib tulevikus isegi hinnata, kuna nõudluse ja piiratud pakkumise jõud toovad selles naabruskonnas korterite üürihinda ülespoole. Sellisena on korteri A prognoositud tulude kapitaliseerimine saadaolevatest valikutest parim.
Tulu kapitaliseerimist saab peale kinnisvara rakendada ka muudele investeerimisvalikutele. Selle investeeringute potentsiaalse tulu hindamise meetodi ainus puudus on see, et investeeringul peab olema prognoositav rahavoog. Näiteks saab üüriosakutele rakendada tulu kapitaliseerimist, kuna osakutelt saadavat oodatavat tulu saab määrata kuni määratud tähtajani. Seda tulu saab seejärel võrrelda riskidega, et teha kindlaks, kas investeering on küsitud hinda väärt.