Kinnisasi on paigalseisev ja tavaliselt kindlalt maapinnale asetatud kuuluvus. Kinnistut võib lugeda kinnisasjaks, kui selle transportimine põhjustaks mõningast kahju või soovimatut ümberehitust. Ameerikas tuntakse seda terminit rohkem kui “kinnisvara”. Samaväärne termin on “kinnisvara”, enamiku riikide õigussüsteemides kasutatav ametlik termin.
Kinnisasja püsivuse määravad teatud tunnused, nagu määratud aadress ja piir. Üks selle kinnisvara tüüpiline näide on maa. Kinnisvarana käsitletakse ka kõike, mis sellele kinnitatud, nagu hoone, maja ja muud ehitised. Muid objekte, nagu puit, põllukultuurid ja muud konstruktsiooni sees olevad esemed, aga ei hõlma. Näiteks talus on maja, ait ja inventar kinnisvara, kuid mööbel, veised ja puud ei ole kinnisvara.
Kinnisasja omamine annab omanikule teatud õigused. Üks on maa hõivamise õigus. Kaasatud on ka kinnisvara renoveerimise ja remondi õigus, tingimusel et omanik järgib seadusi ja hankib vajalikud load. Ärikinnisvara puhul jätavad omanikud endale õiguse koguda üüritasusid või lubada teistel elanikel elamist; nad võivad ka oma soovi järgi õigusi kinnisvarale võõrandada või müüa. Omanikul on ka õigus nõustuda või sõlmida lepingutingimusi enne, kui saab teha mistahes ümberehitusi, lammutamist või omandamist teise osapoole poolt. Lammutamisele kuuluv vara muudab oma varatüübi kinnisasjast hävimiskõlblikuks.
Peale õiguste saamise tekib omanikul ka vastutus kinnisasja ees. Omanik peaks maksma valitsuse kehtestatud maksu. Mõnel juhul on eraldi maksud, mida saab maksma, kui ühele maale püstitatakse kaks või enam ehitist. Vajalikud dokumendid tuleks uuendada ka siis, kui omanik soovib muuta kinnistu elamust äriliseks.
Teatud kinnisvara, näiteks valitsuse omanduses oleva kinnisvara võib siiski maksudest vabastada. Linnahallid, postkontorid, osariigi ülikoolid ja valitsusele kuuluvad haiglad võivad saada maksuvabastuse. Kinnisasi eristub vallasvarast või isiklikust varast. Lisaks mööblile ja veistele kuuluvad isikliku vara hulka ka autod, raha, ehted ja muud väärtuslikud esemed, mida saab teisaldada või kaasas kanda.