Kinnisvaratuletisinstrument on teatud tüüpi finantsinstrument, mille puhul tuletisinstrumendi väärtus kõigub sõltuvalt kinnisvaravara muutustest. Selliseid tuletisinstrumente hõlmavad lepingud koostatakse tavaliselt kinnisvaraindeksite alusel; hästi koostatud laiapõhjalised indeksid on seda tüüpi finantstehingute jaoks üliolulised. Need tehingud on üsna keerulised, nii et tavaliselt kasutavad tuletisinstrumente ettevõtted või kogenud investorid. Kinnisvaratuletisinstrumentide näideteks on forvardlepingud, kogutulu vahetuslepingud või võlakirjad, mille tuletisinstrument on võlakirjastruktuuris.
Forvard- ja futuurilepingud on kõige levinumad kinnisvaratuletisinstrumendid. Tüüpilise tulevikulepingu puhul sõlmib investor kokkuleppe maksta teatud summa kindlal tulevasel ajal. Teine investor maksab seejärel kokkulepitud kinnisvaraindeksi kordse. See kordne on fikseeritud. Lihtsustatud viis on see, et kumbki osapool panustab erinevale tulevasele finantstulemusele.
Mõned kommertskinnisvarainvestorid kasutavad selliseid strateegiaid nagu vahetustehingud. Need teevad makseid intressimäära indeksi alusel. Kinnisvaratuletisinstrumendid võimaldavad investoritel olla kinnisvaraturul, ilma et nad peaksid tegelikult hooneid ostma ja müüma. Sel põhjusel on kinnisvara tuletisinstrumentidega kauplemise teine termin sünteetiline kinnisvara.
Kui investoril on üürikinnisvara ja laen, mille maksed on fikseeritud, võivad tema poolt küsitava üürisumma kõikumised tähendada, et ta ei pruugi olla võimeline katma neid makseid kinnisvarast saadava tulu summaga. Tuletisinstrumentide kasutamine võib aidata selle võimalusega toime tulla; investor saab hoone väärtuse kõikumist ära kasutada ilma, et peaks seda maha müüma. Üürimäärad tõusevad ja langevad sageli koos kinnisvara väärtusega, nii et tuletisväärtpaberid võivad madala üürihinnaga ajal pakkuda lisatulu. Sellega seoses on raske otsustada, millist tuletist on kõige parem kasutada.
Põhimõtteliselt on kinnisvaratuletisinstrumentidega tehtavatel finantstehingutel kaks vastaspoolt, kes vahetavad raha kokkulepitud indeksi väärtuse alusel. Kinnisvarainvestoritel on soovitatav kasutada ainult lihtsaid tuletisinstrumente ja neid, mis on täpselt seotud asjaomaste füüsiliste omadustega, kuna keerulistesse tuletisinstrumentidesse investeerivad investorid ähvardavad pankrotiohtu. Ettevaatlikul kasutamisel võivad kinnisvara tuletisinstrumentid siiski aidata stabiliseerida kommertskinnisvara ja kaitsta sundmüügi eest.
Ühendkuningriik on olnud kinnisvara tuletisinstrumentide kasutamises maailmas liider. Kõige levinum indeks, mida Ühendkuningriigis ärikinnisvara kohta kasutatakse, on Invest Property Databank. Seda indeksit kasutatakse ka mitmes teises riigis, sealhulgas Austraalias, Saksamaal, Šveitsis, Prantsusmaal, Itaalias ja Šveitsis. Oluline on, et tuletisinstrumentide tehingutes kasutatavad indeksid oleksid usaldusväärsed. Ameerika Ühendriikides on kaks levinumat indeksit National Council of Real Estate Investment Fiduciary Index ja Standard and Poor’s Index.