Majaomanikud ja kinnisvarainvestorid kaaluvad mõnikord kasumi teenimise eesmärgil elamukinnisvara jagamist. Selle tegemiseks pole standardset protsessi. Seadused ja määrused on erinevates kohtades erinevad. Lähima planeerimis- ja arendusbürooga ühendust võtmine on parim viis oma piirkonna spetsiifika saamiseks. Järgmine artikkel pakub üldist teavet ja soovitusi.
1
Saage aru, mida tähendab vara jagamine. Vara jagamine tähendab selle jagamist mitmeks osaks. Maaomanikud jagavad oma kinnisvara tavaliselt mitmeks elamuks. See suurendab tavaliselt maa väärtust. Kui maa jagatakse rohkem kui üheks osaks, müüakse iga maatükk ühele või mitmele ostjale. See on tulusam kui hoida kinnistut ühe elamuna. Väiksemaid elamukrunte võib olla lihtsam müüa kui suuremaid maatükke. See tõstab maa üldist väärtust.
2
Hinnake oma vara osadeks jagamise riski. Kinnisvara jagamine on tavaline maaarendajate, ehitajate, kinnisvaramaaklerite ja teiste spetsialistide seas. Kui aga olete protsessis uus, võib see olla riskantne, kui te ei tee oma hoolsuskohustust. Hinnake mitmeid esialgseid elemente, et teha kindlaks, kas teie kinnisvara on isegi kõlblik jaotamiseks. Kui teie kinnisvara ei ole isegi abikõlblik, võite raisata palju aega ja raha alajaotuse kavandamisele ja taotlemisele.
3
Kaaluge oma plaanide suurust ja ulatust. Kinnistu osadeks jagamisega seotud keerukus suureneb, kui kinnisvara suurus suureneb. Väiksema kinnistu (vähem kui aakri suurune) jagamine ainult kaheks krundiks on lihtsam. Suuremad projektid on keerulisemad. Kui hakkate plaanima üle aakri suuruste kinnistute jagamist kolmeks või enamaks krundiks, lähevad asjad palju keerulisemaks. Kinnistu jagamist raskendavad muud tegurid hõlmavad seda, kas krunt asub olemasoleva avaliku tee ees ning kas kavatsete ehitada uusi teid, kommunaalteenuseid ja muud infrastruktuuri. Olenevalt saidi kujundusest ja paigutusest võib alajaotuse projekt kergesti üle minna täismahuliseks kogukonna arendusprojektiks.
4
Kontrollige piiranguid. Veenduge, et puuduvad kohalikud määrused, naabruskonna lepingud või teopiirangud, mis võivad teie plaane blokeerida. Pealkirjaotsing tuvastab kõik need probleemid, samuti täitmata kinnipidamisõiguse või muude nõuete olemasolu maal. Leidke pealkiri ettevõte. Teie kinnisvaramaakler või laenuandja võib soovitada seda, kellega nad tavaliselt koostööd teevad, või saate soovitusi kolleegidelt. Omandifirma teeb tiitliotsingu, et veenduda, kas müüjal on seaduslik õigus vara müüa. Kui omandiõigusettevõte on tiitli kehtivust kontrollinud, avaldab ta pealkirja-arvamuse kirja, milles märgitakse nende järeldused. Pealkirjaettevõte väljastab ka omandikindlustuse. Omandikindlustus kaitseb ostjat juhul, kui eelmised omanikud või võlgnikud teatavad, et neil on varale nõue. Tiitliotsingu käigus uurib omandiõigusettevõte vanu dokumente, et kontrollida, kas müüja on kinnisvara ainus omanik. Pealkirjaotsing paljastab ka kõik kinnisvara tasumata võlad, nagu maksud, pandiõigused või laenud.
5
Hinnake turu mõju teie jagatud kinnisvarale. Veenduge, et teie piirkonnas oleks kruntide jaoks turg. Müüge neid mõistliku hinnaga. Uurige piirkonnas turgu ja muid kinnisvaraobjekte, et määrata kindlaks piirkonnas müüdava partii suurus, paigutus ja hind. Selles küsimuses konsulteerige kohaliku kogemusega usaldusväärse kinnisvaramaakleriga. Hankige teavet teistelt teie piirkonnas töötanud ehitajatelt. Saate aru, et teie kinnisvara asukoht mõjutab selle praegust väärtust ja seda, kuidas see võib seda hinnata. Uurige piirkonnas praegu turul olevate ja lähiminevikus müüdud kinnisvara väärtusi. Näiteks kui plaanite elamute ehitamiseks kinnisvara jaotada, määrake kodu ja krundi suurus, millel on suurim väärtus. väärtust teie asukohas. Kui enamik selles piirkonnas müüdavaid kodusid on väiksemad või asuvad väiksematel kruntidel, ärge otsustage ehitada suuri ja kalleid maju suurtele kruntidele. Neid ei müüda peaaegu nii palju kui kallimates naabruskondades. Hindaja ei saa määrata kodule väärtust, mis on kõrgem selle asukoha kõrgeimast koduhinnast. Seega on mõistlik uurida turgu ja alustada sobiva suuruse ja hinnaga.
6
Mõistke tsoneerimist ja muid nõudeid. Isegi kui puuduvad määrused, lepingud või muud piirangud, mis takistavad teil maad jagamast, võivad kohalikud tsoneerimise, jagamise ja kinnisvara arendamise seadused teie plaane mõjutada. Igal vallal ja maakonnal on oma tsoneeringu eeskirjad, krundi- ja hoonesuuruse piirangud ja nõuded lagendiku kohta. Enne kinnisvara jagamise plaanidesse investeerimist uurige neid seadusi. Võimalik on taotleda tsoneerimise erinevusi, mis võidakse rahuldada, kui teie taotlust peetakse mõistlikuks. Kinnistu tsoneeringu kategooria teadasaamiseks võtke ühendust alevi või valla omavalitsuse planeerimis- ja ehitusosakonnaga. Kui te sealt teavet ei leia, uurige kohalikke seadusi veebisaitidelt, nagu State and Local Government on the Net või Municipal Code Corporation (Municode). Tsoneerimine ja kohalikud eeskirjad võivad mõjutada kinnisvara kasutamist. Naabruskonda võib liigitada ühepereelamuteks, mitmepereelamuteks, ülemineku- või segakasutuseks, näiteks elamu- ja ärihooneks.
7
Veenduge, et kõiki teie partiisid hooldatakse korralikult. Te ei saa kinnisvara müüa, kui neil pole juurdepääsu avalikele teedele ja kommunaalteenustele, nagu vesi, kanalisatsioon ja vool. Veenduge, et need kommunaalteenused on teie kruntidel saadaval ja et need saavad hakkama uute elamute lisavõimsusega, mida kavatsete sinna ehitada. Seda protsessi nimetatakse mõnikord saidi arendamiseks või tehniliseks hoolsuskontrolliks. See on protsess, mille käigus hinnatakse peamiste kommunaalteenuste ja infrastruktuuri (nt elekter, vesi, kanalisatsioon ja side) saadavust ja võimalusi. Kui ostate valmis krundi müügiks, hõlmab teie leping ehitajaga neid teenuseid. Kui ostate vaba või hoonestamata krundi väljaspool naabruskonda või väljakujunenud linnapiiri, peate tegema plaanid elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja sideteenuste hankimiseks kinnistule. Elektri- ja gaasivoolu saab kinnistule tuua elektrifirma. Ärge välistage alternatiivseid või rohelisi energiaallikaid: päike, maagaas, propaan, kütteõli või isegi geotermiline energia. Isegi kui maatükil on kanalisatsioon ja ühisvesi olemas, peate võib-olla tegema korraldusi nende teenuste laiendamiseks. konstruktsioonid, mida kavatsete ehitada. Kaaluge alternatiive, nagu kaevud ning vihmavee piiramise ja filtreerimise süsteemid. Ühiskanalisatsiooniteenus pole alati saadaval. Sellistel juhtudel peate võib-olla paigaldama septikusüsteemi. Planeerige juhtmestik vastavalt installitavatele sidesüsteemidele, nagu kiire Internet, telefon ja kaabeltelevisioon. Saidi arendamise kulud võivad märkimisväärselt suureneda. Need kulud hõlmavad tasusid ja lube ning need sõltuvad asukohast ja pinnasetingimustest, teie arendusplaanidest ning kohalikest lõivudest ja loakuludest. Linn või osariik võib teilt nõuda ka mõjutasusid. Need aitavad kogukondadel maksta koolide, infrastruktuuri ja muude avalike kulude eest, mis on seotud kogukonda uute kodude lisamisega. Mõjutasud võivad olla üsna kõrged.
8
Tehke pealkirjaotsing. Pealkirjaotsingu teostab tiitlifirma. See on avalike dokumentide uurimine, et välja selgitada, kas on varasemaid omanikke, kes võivad kinnisvara vastu huvi nõuda, või kas on tasumata võlgu, nagu maksud või laenud. Kui teil on kinnisvara juba olemas, tehti tõenäoliselt enne arveldamist omandiotsing. Kui aga ostate kinnisvara kavatsusega seda jagada, veenduge, et enne arveldama asumist oleks omandiotsing tehtud.
9
Kontrollige protsessi kohapeal. Võtke ühendust lähima planeerimis-, tsoneerimis- ja/või arendusbürooga. Teie linn või vald võib oma veebisaidile teavet postitada. Kui ei, siis peate neile helistama. Küsige, kas teie kinnisvara kvalifitseerub jaotamiseks. Siit leiate teavet määruste või piirangute kohta, mida peate järgima.
10
Kujundage alajaotus. Palgake kinnisvara projekteerimiseks arendaja või ehitusinsener. Plaanis määratakse kindlaks, kuidas maa jaotatakse, sealhulgas maatükkide arv ja suurus. Kavand peaks illustreerima ka seda, kuidas teed kinnistuteni jõuavad. Palgake firma, kus töötab teie piirkonnas kogemustega ehitusinsenere, maamõõtjaid ja keskkonnakonsultante. Nad alustavad maa topograafia uurimisest ja määravad kindlaks kriitilised ressursipiirkonnad, mida ei saa arendada. Nad kasutavad seda teavet ligikaudsete omaduste ridade koostamiseks. Seejärel vaatavad nad üle kohalikud põhikirjad ja esitavad teile kontseptsiooni visandid, mis näitavad teile saidi arendamise võimalusi.Avatud alajaotised säilitavad avatud ruumi lühemate teede ja vähendatud krundi fassaadiga.Segaotstarbelised arendused hõlmavad elamu-, äri- ja puhkealasid.Taskukohane hind elamuarendused mitte ainult ei aita madala sissetulekuga inimestel kodu osta, vaid võivad muuta ka raskete piirangutega või vähese projekteerimispotentsiaaliga kohad tulusateks kinnisvaraobjektideks. Seeniorelamud ühendavad avatud ruumi ligipääsetava puhke- ja korterelamutega. See võib olla viis piirkonda uute elanike meelitamiseks koole üle koormamata. Kui olete soovitud alajaotuse valinud, teeb projekteerimisfirma teiega koostööd, et uurida maad, piiritleda märgalad, kavandada drenaaži ja kontrollida erosiooni.
11
Uurige kinnistut. Teie linn või linn võib pakkuda mõõdistusteenuseid. Kui ei, siis palgake eramaamõõtja või insener, kes uurib kinnisvara ja loob plaadi. Plaat on mõõtkavas joonistatud kaart, mis näitab maatüki alajaotisi. See identifitseerib piirid, servituudid, üleujutusalad, sõiduteed ja juurdepääsuõigused. See sisaldab vara juriidilist kirjeldust. Platsid on nõutavad iga jagatava maa jaoks.
12
Esitage oma taotlus vastavale riigiasutusele. Teie kohalik planeerimisnõukogu otsustab, kas teie petitsioon heaks kiidetakse või mitte. Lisage oma taotlusele oma plaadikaart, omanditunnistus ja taotlemise tasu. Enamikul juhtudel otsustab planeerimisnõukogu teie juhtumi korralise koosoleku käigus. Muudel juhtudel korraldavad nad avaliku arutelu. Kui olete oma alajaotuse plaanid kokku pannud, minge kohaliku planeerimisnõukogu juurde ja määrake sisseastumiseelne koosolek. Tooge oma omandiõigustunnistus ja oma alajaotuse plaanid.Näidake, kui suur on kinnistu, ja määrake alad avatud aladele, olemasolevatele ja uutele majadele, sissesõiduteedele ja parklates.Linnaplaneerijad vaatavad teie ettepaneku üle, et veenduda, et see vastab kohalikule planeeringule poliitikat ja suuniseid. Ärge imestage, kui nad annavad teile soovitusi oma plaanide kohandamiseks või täpsustamiseks. Vajadusel kohtuge oma arhitektide, maamõõtjate ja arendusplaneerijatega, et plaan ümber töötada, et see vastaks nõukogu soovitustele. Kui olete ülaltoodud nõuded täitnud , on aeg oma taotlus esitada. Alev või vald võtab teie taotluse vastu ja läbib selle heakskiitmise. See protsess võib kesta mõnest nädalast mitme kuuni. Jälgige oma taotlust, suheldes sageli volikoguga, et näha, kas neil on küsimusi või vajate lisateavet.
13
Vajadusel esitage planeerimise või tsoneerimise erinevus või loobumine. Kui teie vara ei kvalifitseeru jagamiseks või kui teie jagamise taotlus lükatakse mingil põhjusel tagasi, on teil õigus pöörduda. Planeerimise või tsoneerimise erinevuse või loobumise esitamine avab juhtumi uuesti. Sageli teevad planeerimisnõukogud pärast uuesti läbivaatamist erandeid, kui nad peavad neid mõistlikuks.
14
Teadke tegureid, mis mõjutavad alajaotuse maksumust. Kulusid mõjutavad paljud muutujad. Need hõlmavad kinnisvara suurust, asukohta ja seda, kuidas kavatsete seda kasutada. Kulusid mõjutab ka alajaotuste arv. Mida rohkem alajaotisi kavatsete teha, seda rohkem see maksma läheb. Ei ole võimalik täpselt hinnata, kui palju teie kinnisvara osadeks jagamine maksma läheb, kuna kogukulu mõjutavad nii paljud tegurid. Nende hulka kuuluvad teie asukoht, omandiseadused, tsoneerimisnõuded, teie kinnisvara suurus ja kuju, kas kinnistul on hooneid või mitte ning juurdepääs kommunaalteenustele ja infrastruktuurile. Maa jagamise kulud võivad hõlmata maamõõtmist, õigustasud, taotlemistasud, objekti puhastamine, kommunaalteenuste osutamine, kontrollitasud ja loakulud. Kui soovite saada kalkulatsiooni konkreetse kinnistu jagamise maksumuse kohta, võtke ühendust oma piirkonna maa-arendusfirmaga, kus on ehitusinsenere, arhitekte ja maamõõtjaid. Neil on teie asukohas teadmised ja kogemused, et saaksite öelda, milliseid kulusid ette näha.
15
Makske kohalik taotlemise tasu. See lisatakse teie taotlusele ja makstakse teie kohalikule omavalitsusele. Võite vastutada ka tasu kuulamise, salvestamise, ülevaatamise ja maksukaardi uuendamise eest. Nende tasude eest võite maksta kuni 10 000 dollarit, olenevalt teie asukohast ja sellest, kui palju alajaotisi te taotlete. Ainult kahe alajaotuse maksumus on palju väiksem.
16
Palka maamõõtjatele. Maamõõtjad võtavad tunnitasu. Mõõdistamise eelarvesse kuluv summa sõltub kinnisvara suurusest. Väiksema kinnisvara puhul võib maamõõtja teilt nõuda 500–2500 dollarit. Suuremate kinnistute mõõdistamise ja plateerimise kulud võivad olla palju kõrgemad.
17
Makske vajalike kinnisvaraparanduste eest. Need nõuded võivad teie kulud hüppeliselt tõusta. Kinnisvara jagamise heakskiitmisega kaasnevad tavaliselt nõuded, mille kohaselt peate kinnisvaras teatud parandusi tegema. Need on tavaliselt seotud juurdepääsuteede, kanalisatsiooni ja kommunaalteenustega. Need täiustused võivad tavaliselt maksta kümneid tuhandeid dollareid.