Kui te ei saa endale lubada oma kodu ostmist, võib olla kasulik osta kinnisvara oma sõprade abiga. Seejuures saate jagada kodulaenu saamise ja tasumise, kodu elamiskõlblikuna hoidmise ja kinnisvaramaksude tasumisega seotud kulusid. Kuid ka sõpradega kodu ostmine võib olla keeruline. Võimalike tekkivate probleemide vähendamiseks tuleks alati enne laenu saamist ja kodu ostmist sõlmida partnerlusleping.
1
Tehke kindlaks, mida leping hõlmab. Seltsinguleping on juriidiline leping, mis sõlmitakse isikute rühma ühinemisel ühisettevõttega. Sellises olukorras ostab ühisettevõte kodu. Partnerlusleping määrab, kuidas teie ja teie sõbrad peavad ostmisel ja kodus elamisel suhtlema. Kuigi teie ja teie sõbrad võite kokku leppida peaaegu kõigega, kui teil ei õnnestu teatud probleeme lahendada, täidavad teie eest lüngad osariigi seadused (mida tavaliselt nimetatakse ühtseteks partnerlusseadusteks). Konfliktide vältimiseks käsitlege nii palju hüpoteetilisi stsenaariume, mida teie ja teie sõbrad saate mõtlema. Ükski probleem pole liiga väike ega liiga suur.
2
Analüüsige, kuidas koduotsing areneb. Üks esimesi asju, mida teie leping peaks käsitlema, on see, kuidas teie ja teie sõbrad otsustate kodu ostmiseks. See võib hõlmata sätteid selle kohta, mida te kodust otsite ja mis on tehingu katkestaja. Lisaks mõelge, kuidas teie ja teie sõbrad hüpoteeklaenu osas kokku leppite. Need probleemid tuleb enne tähtaega lahendada, et vältida vaidlusi. Näiteks tehke selgeks, kas igaüks soovib basseini, tagahoovi, veranda või suurt kööki. Lisaks tehke selgeks, kas on asju, mida te ei soovi (nt midagi vähemat kui nelja magamistoaga kodu). Hüpoteeklaenude puhul otsustage, kas kõik soovivad fikseeritud või muutuva intressimääraga laenu. Arutage, kui palju olete nõus laenu võtma ja mis on liiga palju.
3
Määrake, kuidas tiitlit hoitakse. Tavaliselt, kui keegi ostab kodu, võtab ta omandiõiguse lihtmaksuna või kogu üürnikuna. Abielupaaride puhul on kogu üürileping ühine üürileping, mille puhul üks abikaasa võtab selle abikaasa surma korral omandiõiguse teise abikaasa osa üle. Siiski peaksite kaaluma teie ja teie sõprade omandiõigust ühiste üürnikena. Ühiste üürnikena on igal partneril võrdne õigus kogu kinnisvara omada ja kasutada, säilitades samal ajal võimaluse oma huvid üle anda kellelegi, keda nad soovivad.
4
Otsustage, kuidas tulevasi ülekandeid käsitletakse. Kui teie ja teie sõbrad võtate omandiõiguse ühiselt üürnikena, peate kokku leppima, kuidas üleandmised toimuvad. Kui te seda ei tee, võite teie või mõni teie sõber oma osa kinnisvarast üle anda kellelegi, olenemata sellest, kas te teate või teile meeldib. Kui omanik soovib müüa, kaaluge kõigile teistele omanikele ostueesõiguse andmist. Kui nõustute ostueesõigusega, annate teistele omanikele õiguse osta müüja huvi enne, kui keegi teine seda teha saab. Nii saate teie ja teie sõprade soovi korral hoida kinnisvara oma suhtlusringis, selle asemel, et kedagi teist sisse lasta.
5
Leppige kokku, kuidas omaniku osalus surma korral üle läheb. Lisaks sellele, kuidas üks omanik saab oma osalust müüa, peaksite otsustama ka selle, kuidas omaniku osalus surma korral üle läheb. Ühise üürilepingu korral lähevad omaniku huvid nende surma korral pärijatele või kasusaajatele. Kui soovite seda vältida, võite kokku leppida, et lubate teistel omanikel kinnisvara pärijal välja osta.
6
Täpsustage iga omaniku rahalised kohustused. Kui teie ja teie sõbrad sõlmite hüpoteeklaenu, vastutavad mõlemad võla eest solidaarselt. See tähendab, et kui üks sõber ei suuda makset sooritada, vastutate sina ja teised sõbrad selle eest. Kui teie ja teie sõbrad ei suuda õigeaegselt makseid teha, võib laenuandja (st pank) pöörduda teie poole, et hüvitada oma kahju. Sel põhjusel kaaluge tingimust, et kui üks omanik ei tee teatud arvu makseid, see omanik on kohustatud müüma oma osa kinnisvarast kõigile teistele omanikele. Kui teete seda, peaksite nõustuma, et hindaja määrab selle isiku osa väärtuse.
7
Leppige kokku, kes vastutab hoolduse eest. Probleemide ja vaidluste vältimiseks pöörduge kindlasti selle poole, kes vastutab kodu korrashoiu eest. See leping peaks sisaldama võimalikult palju kohustusi. Näiteks pange selgesõnaliselt paika, kes niidab muru, viib prügi välja, maksab kommunaalmakseid, parandab katkised aknad ja mis tahes muu pealtnäha igapäevane vastutus, mis teile ette tuleb. Mida rohkem kohustusi on käsitletud, seda sujuvamalt läheb asi, kui omate kodu koos oma sõpradega.
8
Otsustage, kas raha hoitakse remondifondis. Kui teil ja teie sõpradel on kodu, lähevad asjad paratamatult katki ja remonti tuleb teha. Seda silmas pidades otsustage, kuidas kogutakse nende remonditööde eest rahalisi vahendeid. Kuigi arvete laekumisel võite kõigilt raha koguda võrdses summas, võiksite kaaluda remondiks raha kõrvale panemist. Seda tehes maksate teie ja iga teine omanik igakuiselt kontole teatud summa. Seejärel pääseb kontole juurde, kui on vaja remonti teha. Kui kasutate remondi tegemiseks ühiskontot, siis tagate, et raha on saadaval siis, kui seda vajate. Lisaks võite selle panna intressikandvale kontole, kus teie raha võib kasvada seni, kuni seda pole vaja.
9
Tehke kindlaks, kuidas vara kasutust jaotada. Üks vaidlusaluseid küsimusi on tõenäoliselt see, kes millal saab kinnisvara kasutada. Teie ja teie sõbrad soovite seda kasutada erinevatel aegadel ja soovite proovida kõiki võimalikult hästi majutada. Sel põhjusel peate teie ja teie sõbrad kokku leppima, kuidas kasutus jaotatakse. Üks võimalus on lubada avatud juurdepääs mis tahes omanikule igal ajal. See võib olla loogiline, kui on vähe omanikke, kes ei viitsi vara jagada, isegi kui nad on seal samal ajal. Teine võimalus on koostada aastane kasutusgraafik. Seda meetodit kasutades saate sina ja su sõbrad kord aastas kokku ja lepivad kokku, millal iga omanik kinnistut kasutama saab. Näiteks võite selle kuude kaupa jagada. Samuti saate määrata, kas on olemas erilised kuupäevad, millal üks omanik võib kinnisvara soovida (nt pühad, sünnipäevad või tähtpäevad). Olenemata sellest, kuidas te selle pooleks jagate, nõustuge meetodiga enne tähtaega.
10
Valige, kellel on juurdepääs kinnisvarale. Aadress, kes peale teie ja teiste omanike kinnisvarale juurde pääsevad. Sageli võib mõni teie sõber soovida lubada oma sõbral või pereliikmel maja kasutada, kuigi teine omanik ei pruugi kohal olla. Teie ja teised peate otsustama, kuidas te neid taotlusi käsitlete. Üks võimalus on lubada avatud juurdepääs kodule seni, kuni üks omanikest tunneb kodu kasutavat inimest. See võib olla hea valik, kui usaldate oma sõpru ja ettevõtet, mida nad hoiavad. Teine võimalus võib olla juurdepääsu lubamine ainult omanikele ja nende peredele. See on hea valik, kui soovite juurdepääsu mingil põhjusel piirata.
11
Pange paika kodureeglid. Enne sõpradega kodu ostmist tuleb kokku leppida, kuidas maja kasutatakse. Veenduge, et hõlmate nii palju stsenaariume, kui suudate mõelda. Ärge jätke ühtegi detaili välja. Näiteks, kas lubate omanikel või nende külalistel kaasa võtta lemmikloomi, kas lubate suitsetada kodus või selle ümbruses ja kas lubate pidusid?
12
Leppige kokku, kuidas otsuseid tehakse. Partnerluslepingu lõppedes peaksite paika panema, kuidas teie ja teie sõprade vahel otsuseid tehakse. Kui ilmneb midagi, mida teie leping ei hõlma, kuidas te otsustate, kuidas seda käsitleda? Üks võimalus oleks nõuda ühehäälset häält. See võib olla elujõuline, kui kuulute väikesesse omanikeringi ja nõustute kõik suhteliselt kergesti. Siiski võib see olla keeruline, kui kuulute suurde gruppi. Kui kuulute suuremasse omanikeringi, võite vajada häälteenamust. Selle stsenaariumi korral rakendatakse seda, kumb variant saab kõige rohkem hääli.
13
Saate aru, kuidas hüpoteek toimib. Kui hüpoteeklaenulepingu allkirjastavad mitu isikut, vastutab igaüks teist solidaarselt. Kui sina või keegi teine jätab maksmata, peavad teised raha üles võtma ja kogu makse tasuma. Teie ja teised potentsiaalsed kaasomanikud peate tõsiselt rääkima kõigi rahalisest olukorrast. Veenduge, et kõik mõistaksid koos hüpoteegi allkirjastamisega kaasnevat vastutust.
14
Kontrollige kõigi krediiti. Kui laenuandja uurib teie kvalifikatsiooni laenu saamiseks, kasutab laenuandja kõigi krediidireitinguid. Kui teie grupis on isegi ühel inimesel halb krediit, võib teie intressimäär tõusta ja summa, millele kvalifitseerute, võib langeda. Veenduge, et kõigil teie rühma liikmetel oleks vastuvõetav krediidireiting, mis ei ohusta teie võimalust saada mõistlikku hüpoteeklaenu. Väike intressimäära tõus (näiteks 4,5% vs. 4%) võib teie igakuiste maksete ja maksete suurust oluliselt muuta. intressi, mida maksate laenu kehtivusaja jooksul.
15
Ostke laenuandjatele. Kui teil on hea grupp inimesi, kellega koos elamisse investeerides tunnete end kindlalt, alustage laenuandjate ostmist. Erinevad laenuandjad pakuvad erinevaid intressimäärasid, erinevaid laenusummasid ja erinevaid tasusid. Parima võimaliku pakkumise saamiseks ostke ringi vastavalt partnerluslepingule. Lisaks võite alati pidada läbirääkimisi laenuandjatega, et aidata saada paremat pakkumist. Laenud on tavaliselt fikseeritud või muutuva intressimääraga. Fikseeritud intressimääraga laenul on intressimäär, mis püsib muutumatuna kogu laenu eluea jooksul. Kui arvate, et intressimäärad on madalad ja võivad tulevikus tõusta, võiksite kaaluda fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu võtmist. Teisest küljest on muutuva intressimääraga (või ARM-i) hüpoteegi intressimäär aja jooksul kõikuv. Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenud aitavad teil endale lubada kodu, mida te ei pruugi fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenuga osta, kuid peate olema valmis kuumakse järsuks suurenemiseks. Iga laenuga kaasnevad teatud tasud. Näiteks peate tavaliselt maksma “punkte”, mis on laenuandjale makstavad tasud sõltuvalt teie intressimäärast. Tavaliselt, mida madalam on intressimäär, seda rohkem punkte maksate. Muud tasud hõlmavad algatamis-, kindlustus-, maakleri- ja sulgemistasusid. Ostke kindlasti ringi ja leidke parim pakkumine.
16
Hankige hüpoteegi eelkinnitus. Kui leiate laenuandja ja hüpoteeklaenu tüübi, millega kõik nõustuvad, soovite saada laenu eelkinnituse. Kui saate eelnevalt heakskiidu, kontrollib laenuandja teie võimet teatud summa ulatuses laenu võtta. Eelkinnitus kestab tavaliselt teatud aja (tavaliselt 90 päeva). Teie eelkinnituskirja saab kasutada selleks, et näidata müüjatele, et kavatsete kodu ostmist tõsiselt võtta. Samuti annab see müüjatele meelerahu, et saate teha tõsise pakkumise.
17
Palgake professionaal. Kui kõik teie pardid on reas, võite teie ja teie sõbrad hakata kodu otsima. Kui kõik on hõivatud, võiksite palgata professionaali, kes teid otsib. Kinnisvaramaaklereid on suhteliselt lihtne leida. Siiski ei ole kõik loodud võrdseks ja mõned on paremad kui teised. Kui räägite potentsiaalsete agentidega, küsige, kas nad esindavad ostjaid või müüjaid, milliseid piirkondi nad tunnevad, kui paljude klientidega nad praegu töötavad ja kas nende litsents on endiselt kehtiv ja heas kirjas.
18
Otsige saadaolevaid omadusi. Kui palkate professionaali, räägivad nad teie ja teie sõpradega sellest, mida otsite. Kui agendil on hea ettekujutus sellest, mida kõik tahavad, läheb agent välja ja otsib teie jaoks kinnisvara. Kui otsite rühmana, vaadake kõigepealt teie vajadustele ja eelarvele vastavaid linnaosasid. Kuigi saate isiklikult välja minna ja otsida, peaksite kaaluma Interneti kasutamist.
19
Kontrollige elukohapiiranguid. Olge teadlik mõnes naabruskonnas kehtivatest piirangutest, mis puudutavad inimeste arvu, kes võivad kodus elada, ja muid tsoneerimispiiranguid. Näiteks kehtivad igas maakonnas tsoneerimise seadused, mis määravad, mis tüüpi kodusid ja ettevõtteid võib teatud kohtades asuda. Mõned tsoneerimiseeskirjad piiravad, kui palju inimesi võib üheelamus elada ja mitu parkimiskohta kodus võib olla. Enne kodu pakkumise tegemist veenduge, et teie kodu kasutamist ei piirata põhjendamatult.
20
Vaadake piirkonna võrreldavaid kodusid. Enne kodu pakkumise tegemist määrake kindlaks, kui palju olete teie ja teie sõbrad nõus maksma. Parim viis seda teha on vaadata samas naabruses asuvaid võrreldavaid kodusid. Avalikest registritest otsides saate kindlaks teha, mille eest kodusid varem müüdi. Seda teavet kasutades saate kindlaks teha, milline on teie unistuste kodu väärtus. Avalikest registritest otsimiseks minge maakonna registribüroosse, kus kinnisvara asub. Sealt paluge otsida avalikke kinnistusraamatuid, mis sisaldavad kinnistute kohta käivaid dokumente ja muud teavet.
21
Tehke kindlaks, kui palju sissemakset vajate. Enamik müüjaid (ja laenuandjaid) nõuavad teilt sissemakset, ülejäänud ostuhinnast võib laenu saada. Rusikareeglina on enamik sissemakseid vahemikus 10% kuni 20% kogu ostuhinnast. Näiteks kui kodu, mida vaatate, maksab 200 000 dollarit, peate tõenäoliselt tegema sissemakse vahemikus 20 000 kuni 40 000 dollarit. Kui teate, milline on teie sissemakse, peate teie ja teie sõbrad raha koguma. Teie partnerluslepingus tuleks arutada, kuidas seda tehakse.
22
Tehke pakkumine. Kui leiate oma unistuste kodu, tehke kiireid liigutusi ja tehke pakkumine. Teie esialgne pakkumine peaks kajastama teie kodu väärtust ja seda, kui palju saate endale lubada. Kui sa tõesti tahad oma kodu, siis ära loobi. Mõelge loomingulistele viisidele tehingu läbirääkimiseks. Näiteks küsige, kas müüja jätab köögitehnika koju, kui vastate tema ostuhinnale. Samuti võite paluda müüjal mööbli ära viia ja pakkuda madalamat hinda.
23
Lõpetage tehing. Kui kokkulepe on sõlmitud, töötate selle nimel, et tehing sõlmida ja oma uus kodu enda valdusesse saada. Enne sulgemisperioodi ja selle ajal peate oma hüpoteeklaenu vormistama ja paika panema. Kuna olete eelnevalt heaks kiidetud, on see protsess sama lihtne kui laenuandjale helistamine. Osturaha kantakse kontole ja kantakse sulgemisel müüjale. Kui ostuhind on tasutud, võtate teie ja teie sõbrad teie uue kodu enda valdusesse.