Abielulahutuse korral on abieluelukoht sageli peamine vara, mille paar peab lahutama. Võimalusi on mitu. Üks on selleks, et üks abikaasa võtaks maja ja teine võtaks suurema osa muust varast. Maja võib müüa ja tulu jagada või üks abikaasa võib osta välja teise abikaasa osa kodu omakapitalist.
1
Analüüsige oma hüpoteeklaenu dokumente. Enne kui otsustate oma lahutuse puhul aktsiakapitali välja osta, peate teadma hüpoteegi täpset väljamaksejääki. Samuti peate teadma makse jaotust ja seda, kui palju läheb põhisumma-intressimaksude-kindlustusele (PITI). Kui teil on kodus vähem kui 20 protsenti omakapitali, võite maksta ka erahüpoteeklaenu kindlustust (PMI). .25 kuni 2 protsenti aastas. Võtke ühendust oma majaomaniku kindlustusandjaga. Võimalik, et saate allahindlusi, kuna ühendate oma koduga mitu sõidukit või maksate trahvi, kuna ühel abikaasal on kaebusi esitanud. Kuna teie kindlustus on osa teie hüpoteegi PITI-st, võib kindlustuse muutmine makset muuta.
2
Koguge teavet sissetulekute ja krediidi kohta. Abikaasa, kes soovib maja hoida, peab olema realistlik. Tõeline aktsiate väljaostmine, makstes oma abikaasale ühekordse summa tema aktsiakapitali osa eest ning eemaldades tema nime hüpoteegi ja akti alusel, tähendab, et peate ise hüpoteegi saamise tingimustele vastama. Hüpoteeklaenuandjad kasutavad tavaliselt võrdlusalusena 28 protsenti laenuvõtja brutotulust. Tänu õiglase krediidiaruandluse seadusele (FCRA) saate oma isikliku krediidiaruande tasuta koopia kolmest peamisest krediidiaruandlusettevõttest. FCRA kaudu esitatud krediidiaruanne ei sisalda teie krediidiskoori. Aruanne on kriitilisem. Enne refinantseerimist saate kontrollida, kas selles pole ebatäpset teavet ja probleeme, mida saate lahendada. Krediidiskoori hindamiseks on mitu veebitööriista. Otsige sellist, mis ei nõua krediitkaarditeabe esitamist või küsitavate krediidiseireteenuste tellimist.
3
Telli majale hindamine. Olenemata sellest, kas eluasemeturg on muutlik või loid, peate teadma maja hetke turuväärtust, olenemata hüpoteegi suurusest. Maja ja kinnistu korda. Kindel hinnang aitab refinantseerimisel.
4
Uurige võrreldavaid omadusi. Teie hindaja vaatab naabruskonnas asuvat võrdlevat turuanalüüsi, CMA-d või “comps”, kuid see ei tee haiget, kui neid ise uurida. Saate vaadata, millised on teie omaga sarnased majad turul, kuid võti ei ole küsitav hind, vaid müügihind. Kinnisvaramaakler võib teie eest aruande koostada või on olemas veebipõhised tööriistad teie piirkonna kulude hindamiseks.
5
Otsust tegema. Aktsiate väljaostmine pakub riske ja hüvesid mõlemale abikaasale. Selle jaoks, kes maja hoiab, tähendab väljaostmine kogu hüpoteegi enda peale võtmist, kuid kasu lõikamist, kui maja väärtus tõuseb. Abikaasa jaoks, kes oma osast loobub, tähendab see hüpoteegi riskist ja koormast vabanemist ning kindla osa saamist, ilma et peaks muretsema selle naabruskonna eluaseturu tuleviku pärast. Omakapital arvutatakse maja hinnangulise väärtusena, millest on lahutatud hüpoteegi jääk. Kui olete maja omanud vähem kui viis aastat, võite olla üllatunud, välja arvatud juhul, kui olete teinud olulist sissemakset või elanud kuumal eluasemeturul. kui vähe omakapitali teil on. Näiteks kui rahastasite 30 aastaks 250 000 dollarit 4,50 protsendiga, siis 5 aasta pärast olete tagasi maksnud vaid 22 000 dollarit ehk 9 protsenti oma laenust. Võrrelge praeguseid hüpoteegi tingimusi enda omadega. Kui intressimäärad on langenud, võib see olla hea aeg refinantseerimisega tegelemiseks. Kui intressimäärad on aga tõusnud, võiksite otsida muid alternatiive peale uue hüpoteegi.
6
Hinnake muid varasid ja võimalusi. Kui iseseisvalt hüpoteeklaenu saamine võib olla keeruline või ebaõiglaselt kulukas, kaaluge abikaasa omakapitali osa tasumiseks muude abieluvarade likvideerimist või kaubitsemist. Näiteks kui omakapitalis on 22 000 dollarit ja see ei ole hea aeg refinantseerimiseks, siis 11 000 dollari suuruse laenu või hoiukontolt väljamakse või abikaasa 401 000 dollari suuruse nõudest loobumise võib asendada omakapitali rahalise maksega. Rahuliku lahutuse korral vaatab kohtunik omandilepingu põhimõttelist õiglust ja nõustub kõige mõistlikumate kokkulepetega. Kaaluge kaasomandilepingut, kus üks abikaasa elab majas ja maksab kogu PITI kohustuse. Kui aga üks ei täida kohustusi, peab teine partner võtma hüpoteegi või kaotama vara omandiõiguse. Kaasomand toimib hästi sõbralike lahutuste korral, mille puhul on seatud lühiajalised eesmärgid, näiteks hoida kodu nii, et teismelised saaksid kooli lõpetada või elukutseline abikaasa lõpetab kooli või tööalase koolituse, et suurendada sissetulekut nii palju, et võtta üksikhüpoteegi.
7
Lubage kohtul määrata väljaostutingimused. Kui teie lahutus vaidlustatakse või side katkeb lahutusprotsessi ajal, võite lasta kohtul väljaostutingimused välja töötada ja sundida oma endist abikaasat täitma dokumentide, aktide ja varade üleandmise nõudeid. Parem on teha kõik endast oleneva, et see oma abikaasaga välja töötada, isegi kui peate kulud jagama ja advokaadiga kokku leppima, et sõlmida aktsiate väljaostuleping. Kohtu otsus ei võta arvesse isiklikke tundeid, turutingimusi ega tulevikuplaane. Tulemuseks võib olla nüri jõukorraldus, mille lõpptulemused ei tööta hästi kummagi osapoole jaoks.
8
Tutvuge ühisomandi seadustega. Kui sularahamaksega refinantseerimine on parim valik, peate uue hüpoteegi õigeaegseks määrama. Kui elate ühisvara osariigis, võib refinantseerimine olla keeruline, välja arvatud juhul, kui ootate, kuni lahutus on lõplik. Kui peate viivitamatult refinantseerima, konsulteerige kinnisvaraadvokaadiga tehingule kehtivate ühisvaraseaduste tagajärgede kohta. Kui seda õigesti ei käsitleta, võib refinantseeritud laenu pidada ühiseks võlaks, mis nurjab omakapitali jagamise eesmärgi.
9
Loo kaasomandileping tähtajaliseks kuni lahutuse lahendamiseni ja lõpliku vormistamiseni. Mõlemad nimed jäävad aktile ja laenule, kuid majas viibiv abikaasa võtab maksed üle ja saab krediiti kaasomandi ajal tekkiva täiendava omakapitali eest.
10
Otsustage parim viis refinantseerimiseks. Eeldades, et teil on refinantseerimiseks vajalik sissetulek ja krediit, on teil kaaluda mitmeid erinevaid laenuvõimalusi. Tavalise intressimäära/tähtajalise refinantseerimisega vahetatakse vana hüpoteegi uue vastu. Vana hüpoteegi jääk muutub uueks laenusummaks. Seda tüüpi laenude probleem seisneb selles, et peate leidma raha, et maksta oma abikaasale tema osa omakapitalist. Raha väljamakse refinantseerimine võimaldab teil rahastada tasumata saldo ja omakapitali kombinatsiooni, saades sularahamakse. Seda tüüpi laen nõuab soodsat laenu ja väärtuse suhet ja kindlat laenu. Seda tüüpi laenude puhul võivad kaasneda lisatasud või kõrgem intressimäär. Kui teie endine abikaasa on rahul, et tema nimi jääb olemasolevale hüpoteeklaenule, võite võtta oma nimele kodukapitalilaenu, et koguda vajalikku sularahamakset. See on hea valik, kui olemasoleva hüpoteegi tingimused on erakordselt head ja selle tasumisest on möödunud vähem kui kolm kuni viis aastat.
11
Andke akt üle. Kui lahutus on lõplik ja omakapitali väljamaksmine on lõpetatud, peab lahkuv abikaasa vormistama lahkumisavalduse maja pidaja kasuks. Tühjad vormid on saadaval enamikus kontoritarvete kauplustes või advokaat saab selle koostada mõistliku tasu eest. Akt tuleks esitada maakonna registriametile esimesel võimalusel. Dokumendi esitamise eest tuleb maksta väikest tasu, tavaliselt alla 20 dollari.