Kodu sulgemine on tõsiste rahaliste ja psühholoogiliste tagajärgedega sündmus kõigile asjaosalistele. Sellegipoolest on miljonid ameeriklased sundraha sulgemise üle elanud ja elanud, et lugu rääkida. Kui jääte oma igakuistest majamaksetest maha, on teile saadaval palju võimalusi. Nende hulka kuuluvad mitte ainult võimalused, mis võimaldavad teil oma kodu säilitada, vaid ka valikuid, mis võimaldavad teil graatsiliselt väljuda.
1
Töötage see välja. “Treening” on laenusektori žargoon laenuandja ja laenuvõtja vahelise kokkuleppe saavutamiseks laenu muutmises, et vältida maksejõuetust. Kui jõuate laenuandjaga treeningkokkuleppele, pöördute otse laenuandja poole ja jõuate kokkuleppele. kahe osapoole leping vajalike laenumuudatuste osas. Eduka lepingu sõlmimise võimaluste suurendamiseks peaksite: Rääkige kohe oma laenuandjaga Mida kaugemale jääte, seda suurem on tõenäosus, et teie laenuandja keeldub leppige kokku. Põhjus on pigem matemaatiline kui õelus: mida kaugemale maha jääte, seda väiksem on tõenäosus, et jõuate järele. Selgitage, milline on olukord, kas see on tõenäoliselt ajutine, maksete sooritamata jätmise põhjus ja mida teete selle muutmiseks. Näiteks kui kaotasite töö, on see arusaadav olukord. Tõenäoliselt on see ka ajutine. Kui suudate näidata, et teete kõik endast oleneva jõupingutusi töö leidmiseks (või seda t olete kindlustanud ajutise töökoha), aitab see teie võimalusi jõuda laenuandjaga kokkuleppele.Tule laenuandja juurde konkreetsete muudatusettepanekutega. Näiteks kui teil on 15-aastane hüpoteek, võite soovitada liikuda kolmekümneaastasele hüpoteeklaenule. Kui teie intressimäär on hiljuti tõusnud, võite paluda neil minna tagasi vanemale intressimäärale.
2
Tehke kindlaks, kas olete HAMP-i nõuetele vastav. Kodu taskukohase muutmise programm on föderaalne programm, mille eesmärk on vähendada abikõlblike laenuvõtjate igakuisi makseid. Kuigi enam kui miljon majaomanikku on HAMP-i raames oma laene muutnud, ei ole kõik abikõlblikud. Täielikke tingimusi saab vaadata aadressil http://www.hsh.com/finance/government/home-affordable-modification-program.html, kuid abikõlblikkuse põhitingimused on järgmised: teie hüpoteek peab kehtima enne 1. jaanuari 2009. ei saa olla võlgu rohkem kui 729 750 dollarit. Kinnisvara peab olema teie peamine elukoht. Teie kogukulud eluasemele (hüpoteegimaksed, kindlustus, maksud, HOA tasud) peavad olema suuremad kui 31% teie brutotulust. hardship.Kui vastate tingimustele, minge taotlusprotsessi alustamiseks aadressile http://www.hsh.com/finance/government/home-affordable-modification-program.html.
3
Vaadake, millised on teie alternatiivid HAFA raames. Kodu taskukohase sulgemise alternatiivide (HAFA) programm on veel üks föderaalne programm, mille eesmärk on aidata laenuvõtjaid, keda ähvardab otsene sulgemisoht. Kuigi tingimused ei ole nii atraktiivsed kui HAMP-i tingimused, võivad need olla parem valik kui üksinda. Abikõlblikkuse tingimused on põhimõtteliselt samad, mis HAMP-i tingimused. HAFA alusel nõustub laenuandja kinnisvara lühikeseks müügiga (müüb selle hüpoteegi väärtusest madalama hinnaga) või alternatiivina asenduslepinguga. – sulgemine. Selguse huvides võib öelda, et iga laenuvõtja, kes on oma hüpoteegist maha jäänud, võib otse küsida laenuandjalt lühikeseks müüki või sundmüügilepingu üle andmist. Kuid HAFA alusel saab laenuvõtja 10 000 dollarit ümberpaigutamisabi ja vabastuse tasumisest lühikeseks müügihinna ja ülejäänud hüpoteegi vahe vahel. Kõik laenuandjad ei osale HAFA-s. Et näha, kas seda teeb, ja alustada taotlusprotsessi.
4
Küsi lühimüüki. Kui teie laenuandja ei osale HAFA-s või te ei vasta sellele, võite siiski paluda oma laenuandjal lubada teil oma maja lühikeseks müüa. Nad ei pea nõustuma, kuid mõnikord nad seda teevad. Oma juhtumi tugevdamiseks selgitage järgmist: millised on teie raskused. Kui te ei suuda laenuandjale näidata, miks te ei saa oma makseid teha, on palju vähem tõenäoline, et nad nõustuvad lühikeseks müügiga. Kodu ja hüpoteeklaenu hinnatud väärtuse erinevus. Kuigi see ei ole kohustuslik, on litsentseeritud hindaja hinnang kõige usaldusväärsem viis kodu praeguse väärtuse näitamiseks. Teie sissetulekute kontrollimine. Pank soovib enamat kui lihtsalt teie sõna raskuste kohta. Nad tahavad ka dokumente selle varundamiseks. Koguge dokumente, nagu palgatõendid, W-2-d, kinnisvaramaksuarved ning oma varade ja kohustuste väljavõte. Lühikeseks müügiprotsessi üksikasjalikuma kirjelduse saamiseks vaadake jaotist Lühikeseks müügi taotlemine.
5
Kaaluge pankrotti. Kui te ei saa laenu muudatust või lühikeseks müüki teha, on teie kodu säilitamiseks tõenäoliselt pankrotiavalduse esitamine. Majaomanikele on saadaval kahte tüüpi pankrotikaitse, peatükk 7 ja peatükk 13. Mõlemad tüübid võimaldavad pankrotiavalduse esitajal oma kodu säilitada. Kuigi pankrotiseaduse üksikasjad on siin käsitlemiseks liiga ulatuslikud, on need põhilised erinevused 7. peatüki ja 13. peatüki pankroti vahel: 7. peatüki pankroti suhtes kohaldatakse vahendite testi. Tavaliselt on see reserveeritud võlgnikele, kellel on väike sissetulek ja vara. Tagatiseta võlad (võlad, mis ei ole tagatud tagatisega, nagu maja või auto) vabastatakse 7. peatüki alusel. 7. peatüki pankrot jääb teie krediidiaruandesse kümneks aastaks. 13. peatüki pankrot on tavaliselt ette nähtud suurema sissetuleku ja suurema varaga võlgnikele. 13. peatüki alusel koondatakse võlgniku tagatiseta võlad. Laenuandjad ja võlgnik koostavad makseplaani, mis kestab kolm kuni viis aastat ja mis makstakse haldurile, kes jagab ja kannab maksed teie võlausaldajatele. 13. peatüki pankrot jääb teie krediidiajaloole seitsmeks aastaks. Pankrot ei takista tagatisega laenuandjat panditud vara tagasi saamast, vaid lisab protsessile rohkem aega. See võimaldab teil paremini ajastada oma rahaasju ja leida lahendus koos laenuandjaga.Pankrot võib eemaldada defitsiidi tasumise kohustuse, kuid ei garanteeri, et saate maja endale jätta. Ainus viis maja hoida on töötage välja viis, kuidas hoida end kursis oma maksetega pangale. Pankrot ja muude võlgade kaotamine võib aga võimaldada teil hüpoteeklaenu ennistada.
6
Andke akt üle. Kui te ei saa nõustuda lühikeseks müügiga, treeninguga ja teil ei ole õigust HAMP-i või HAFA-sse saada, võite pöörduda oma laenuandja poole, et nõuda aresti sulgemise asemel tehingu kodule üleandmist. See kõlab täpselt nii, et loobute kodust ja pank nõustub mitte sulgema. Siiski peaksite seda pidama üheks oma viimaseks abinõuks. Laenuandja võib siiski pidada teid vastutavaks puuduse eest, mis on erinevus selle vahel, mille eest laenuandja suutis kinnisvara müüa, ja teie hüpoteegi ülejäänud väärtuse vahel.
7
Ära paanitse; sul on aega leida teine elukoht. Kuigi sundtõkestamine on tõsine sündmus, millel on püsivad rahalised ja psühholoogilised tagajärjed, ei ole see maailmalõpp, isegi kui see nii tundub. Isegi kui sulgemine on vältimatu, on teil siiski aega uue elukorralduse tegemiseks. Laenuandja peab esitama teile sulgemise teate vähemalt kolmkümmend päeva enne oksjonit ja isegi kui nad müüvad kodu oksjonil, peavad nad siiski läbima ametliku väljatõstmisprotsessi, et teid kodust eemaldada. Kõige kiiremini kulub väljatõstmiseks tavaliselt veel kolmkümmend päeva, mis tähendab, et laenuandja poolt kolmkümmend päeva ette teatatud sundmüügist on teil uue eluaseme leidmiseks aega kaks kuud.
8
Rääkige krediidinõustajaga. Krediidinõustajad aitavad võlgniku võlausaldajatega tingimuste ja makseplaanide üle läbi rääkida. Kuigi (mainega) krediidinõustamisorganisatsioonid on mittetulundusühingud ja võlausaldajatel ei ole kohustust nendega tegeleda, teeb enamik seda tavaliselt. Krediidinõustamisorganisatsioonid ei ole siiski esimene koht, kuhu pöörduda, kui teid ähvardab eelseisev arestimine, sest tavaliselt ei pea nad läbirääkimisi tagatud võlgade (nt hüpoteeklaen või autolaen) vähendamiseks. Mõelge krediidinõustamisorganisatsioonile nagu mitteametlik 13. peatükk. pankrotimenetlus (see ei kahjusta teie krediiti). Krediidinõustaja saab teie võlausaldajate nimekirja, võtab nendega ühendust ja töötab seejärel teie nimel makseplaani üle läbirääkimiste nimel. Tavaliselt koguvad nad makseid ja maksavad need välja teie võlausaldajatele.
9
Pidage meeles, et olete rohkem kui teie kodu. Maja omamist peetakse Ameerika unistuse lahutamatuks osaks ning kodu kaotamise psühholoogilised tagajärjed võivad panna inimese tundma end läbikukkununa. Tõde on see, et see on sama numbrimäng kui miski muu. Igas majanduses langeb teatud arv inimesi suuremate majandussuundumuste ohvriks, olgu selleks hüpoteeklaenuandjate seas lokkav pettus, absurdselt suured raviarved või midagi muud. Maja koosneb vaid neljast seinast ja katusest. See pole teie identiteet.
10
Säilitage sidemeid teiste oma elu konstantidega. Isegi kui peate lahkuma kodust, kus olete aastaid elanud, saate siiski säilitada ja tugevdada sidemeid kogukonnaga, millesse asusite majaomanikuks saades. Näiteks pole põhjust kirikuid kolida või oma kodust lahkuda. keegliliiga lihtsalt sellepärast, et olete sunnitud sulgema. Nendest kogukondadest isoleerimine ainult süvendab väljatõrjumise valu, sest tundub, et kaotate oma elu, mitte ainult kodu. Isegi kui teil on raske oma kogukonnas aktiivsena püsida, pingutage. Kui teil on lapsi, läheb see kahekordseks. Lapsed ei ole valmis mõistma ja töötlema muutusi samal määral kui täiskasvanud, seega võivad sellised sündmused nagu sundraha sulgemine olla nende jaoks veelgi traumeerivamad.
11
Saage aru, et te pole üksi. Enam kui 2 miljonit ameeriklast on turult sulgemise protsessi läbinud, seega pole te kaugeltki esimene inimene, kes olukorrast läbi läheb. Mõistmist ja nõuandeid leiate Interneti-foorumitest, kohalikest turult sulgemise tugirühmadest ja isegi oma kohalikust kirikust. Miljonid on olnud teie olukorras ja miljonid on tagasi tulnud. Sina ka.