Tänu laenuandjate vahelisele karmile konkurentsile, peadpööritavale hulgale hüpoteeklaenuvõimalustele ja valitsuse poliitikale koduostjate julgustamiseks suutis rohkem inimesi kui kunagi varem osta eluasemeid enne majanduslangust. Kahjuks on koduomanike arvu suurenemisega kaasnenud kõrge sunniraha sulgemise määr, eriti majanduslanguse ajal. Juba paar tasumata hüpoteeklaenu makset võivad käivitada arestimismenetluse ja enne kui arugi saad, võidakse sinu kodu ära võtta. Kui teid ähvardab sulgemine, võite seda stsenaariumi ära hoida, kuid peate tegutsema kiiresti.
1
Muutke oma hüpoteegi maksmine oma peamiseks prioriteediks. Laenuandjad saavad tavaliselt alustada sulgemisprotsessi pärast kolme kuni viie kuu möödumist maksete tegemata jätmisest. See tähendab, et enne tagatiseta võlgade, nagu krediitkaardid, haiglaarved, raviarved, IRS-i võlad ja õppelaenu maksed, tasumist peaksite oma igakuise hüpoteegimakse täielikult tasuma. Kui jääte muudest arvetest maha, võite hakata saama võlgade sissenõudjatelt telefonikõnesid. Nendest võlgadest mahajäämine võib põhjustada tasude kogunemist ja teie krediiti kahjustada, kuid tagajärjed ei ole lihtsalt nii tõsised kui hüpoteegi maksmisest mahajäämine.
2
Kohandage oma elatustaset. Hinnake oma igakuiseid kulutusi ja otsige valdkondi, kus saate kärpida.Vähendage valikoste, nagu väljas söömine, riided, elektroonika, hobid ja meelelahutus.Kaaluge oma igakuise hüpoteeklaenu kompenseerimiseks toakaaslase kaasamist.Kui teie kaaslane on sõidukit või teil on juurdepääs heale ühistranspordile, kaaluge oma auto müüki.
3
Hankige abi oma rahaasjade haldamisel. Võite saada kasu krediidinõustamis- või võlahaldusprogrammist, mis hõlmab eluasemenõustamist. Nõustaja aitab teil paremini mõista saadaolevaid võlaabi võimalusi, aitab teil hallata oma kohustusi ja töötada välja isikupärastatud plaani raskete finantsaegade ületamiseks. Võtke ühendust oma laenuandjaga ja küsige, kas tal on krediidinõustamisprogramm. USA justiitsministeerium haldab osariigiti heakskiidetud krediidinõustajate nimekirja, kellega saate abi saamiseks ühendust võtta. Küsige oma kohalikult eluasemeametilt, krediidiühingult, mittetulundusühingult või laiendusteenistuselt, kas nad pakuvad võlanõustamist.
4
Õppige oma õigusi. Küsige advokaadilt, millised on teie õigused turult sulgemise korral. Turgu sulgemist on kahte tüüpi. Kui teil on usaldusakt, järgib sulgemisprotsess kindlat mustrit, mis juhindub föderaal- ja osariigi seadustest. Kui teil on usalduslepingu asemel hüpoteek, peab arestimine olema kohtulik arestimine. Sel juhul peab laenuandja vara tagasi saamiseks pöörduma kohtusse. Kohtuliku sulgemise korral on teil võla lunastamiseks aega üks aasta. See tähendab, et peate tagasi maksma majalt võlgnetava raha ja lisatasud. Kui see ei ole kohtulik sulgemine, siis teil seda õigust ei ole. Paljud sulgemisseadused võivad osariigiti erineda ja mõned võivad aeguda. Konsulteerige alati advokaadiga, et mõista teie konkreetset olukorda käsitlevaid seadusi.
5
Hankige abi oma hüpoteeklaenu maksmisel. Kontrollige, kas teie riiklik eluaseme finantseerimisagentuur säilitab rahalisi vahendeid Hardest Hit Fundi raames, mis on spetsiaalselt ette nähtud väljatõrjumise ennetamiseks. Kui teie hüpoteek on tagatud valitsusprogrammide, näiteks HUD, FHA või veteranide administratsiooni poolt või rahastatud nende kaudu, võib teil olla kodu päästmiseks muid võimalusi. Näiteks Fannie Mae ja Freddie Mac haldavad Home Affordable Modification Program (HAMP) ja Home Affordable Refinance Program (HARP), et muuta laenud taskukohasemaks. Need ja muud tüüpi laenu muutmise programmid leiate aadressilt https://www.makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
6
Küsige oma laenuandjalt kannatlikkust. Kannatlikult nõustub teie laenuandja ajutiselt teie hüpoteeklaenu makseid vähendama või peatama lühikeseks perioodiks. Suure tõenäosusega saate kannatlikkust, kui suudate näidata, et teie rahalised raskused on ajutised või ootate suurt laenu summa (nt maksutagastus), mis võimaldab teil oma konto peagi ajakohastada. Laenuandjad ei soovi üldjuhul kinnisvara väljavõtmist ja üldiselt on nad nõus teiega koostööd tegema, kui teete heas usus pingutusi. maksete tegemiseks ja kui teie suutmatus seda teha on ajutine. Tõenäoliselt peate laenuandjale esitama pangaväljavõtted ja muud finantsdokumendid, et ta saaks teie finantsolukorra üle vaadata. Nad võivad leppida kokku pikendada teie ajapikendust hilinenud maksete korral või lubada teil 1–2 aasta jooksul 1–6 makset vahele jätta (kannatlikkus). Nad võivad aktsepteerida ka vähendatud makseid kuni 18 kuu eest.
7
Restruktureerige oma laen. Kui teie rahaline olukord on jäädavalt muutunud, ei too ajutised meetmed teile tõenäoliselt suurt kasu. Sel juhul proovige pidada läbirääkimisi hüpoteegi ümberkorraldamiseks. Küsige oma laenuandjalt, kas teil on õigus saada hüpoteegi ümberstruktureerimise programme. Ümberkorraldamine võib toimuda mitmel kujul, kuid üldiselt hõlmab see laenu tähtaja pikendamist, et teil oleks kauem tasuda (ja seega teha väiksemaid kuumakse), mitme aasta pikkuse viivise jagamist ja/või laenu intressimäära langetamist. saate oma lepingu lõppu järgida. Kui te ikka ei saa endale makseid lubada, ei too leping teile midagi head.Fannie Mae haldab kodu taskukohase muutmise programmi (HAMP), mis aitab muuta kodulaene, et muuta need raskustes ostjatele taskukohasemaks. . Selle ja muud tüüpi laenu muutmise programmid leiate aadressilt https://www.makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
8
Hankige kõigi pakkumiste tingimused kirjalikult. Kui teil õnnestub võlausaldajatega telefoni teel kokkuleppe üle läbi rääkida, paluge neil saata teile uus leping ajakohastatud tingimustega. Võimalik, et peate kirjutama neile kirja, milles palutakse kinnitust.
9
Refinantseerige oma hüpoteek. Kui saate oma intressimäära alandada või võtta teist tüüpi hüpoteeklaenu, võib teil olla võimalik langetada oma makseid juhitavale tasemele. Pidage meeles, et refinantseerimine võib olla kulukas. Võimalik, et peate maksma sulgemiskulud, punktid ja muud tasud. Kui te ei saa tasusid endale lubada, ootab teid jälle sundraha, seekord veelgi vähem raha.
10
Kaaluge pankrotti. Pankroti ei tohiks võtta kergelt. Pankrotiavalduse esitamisel kahjustatakse teie krediidiskoori ja see võib jääda teie registrisse kuni kümneks aastaks. Kui aga esitate pankrotiavalduse, ei saa teie laenuandja pankrotti välja kuulutada, kuni teie pankrot on pooleli. See võib osta teile aega, et saada kursis oma hüpoteegimaksetega. Krediidiskoori kahjustatakse ainult siis, kui esitate pankrotiavalduse. Kuigi see võib püsida teie rekordina mitu aastat, paranevad krediidiskoorid tavaliselt pärast pankrotti, kuna võlgnik on võlakoormast vabastatud. Kui teie krediidiskoor on piisavalt tõusnud, võite pärast kaheaastast pankrotti saada kodulaenu. Kui esitate pankrotiavalduse ja soovite oma kodu säilitada, saate laenuandjaga laenu uuesti kinnitada. Kinnitus on hüpoteeklaenuandjaga sõlmitud leping, mis kinnitab, et jätkate oma igakuisi makseid pankroti ajal ja pärast seda. Enne pankroti väljakuulutamist peate hüpoteegi uuesti kinnitama. Kui olete uuesti kinnitanud, eeldatakse, et võtate hüpoteeklaenu sisse, välja arvatud juhul, kui kehtivad muud sätted, näiteks tolerantsus või refinantseerimine või laenu muutmine.
11
Müü oma maja. Enne sulgemise alustamist võtke ühendust kinnisvaramaakleriga, kes on kogenud lühikeseks müügiks. Uurige, kui palju saate oma kodu eest saada. Kinnisvaramaakler võib teid teavitada kõigist teie võimalustest, lähtudes teie praegusest olukorrast. Kui summast, mille eest saate oma maja müüa, ei piisa teie laenujäägi katmiseks, võib laenuandja leppida kokku vähendatud summaga “lühikese tagasimakse” või “tagatise sulgemise eelmüügi korral”. Lühikeseks müük võimaldab võlgade täielikku vabastamist ja mõjutab teie krediiti kahe aasta jooksul. Samuti võite saada osa rahast, et aidata katta kolimiskulusid või tasuda teisi pandiomanikke. Kui teil on maksetega juba raskusi ja sulgemine on juba alanud, ei pruugi siiski olla liiga hilja midagi ette võtta. Teie laenuandja võib oksjoniga lühikeseks ajaks edasi lükata, et näha, kas saate maja müüa. Ostjal võib olla võimalik teie laenu enda peale võtta (teie maksed üle võtta), et teie maja osta. See võib olla valik isegi siis, kui teie hüpoteeklaenulepingus on öeldud, et seda ei saa võtta. Võtke ühendust eluasemenõustaja, kinnisvaramaakleri või advokaadiga, et näha, kas see olukord võib teie jaoks sobida. Kui teil on kodule teine hüpoteek, võite jäägilt siiski raha võlgu jääda, välja arvatud juhul, kui saate selle pandiõiguse alusel laenu andestust. Kui teil on kodus palju omakapitali, võite tehingust välja tulla mõne rahaga. Pärast oma kodu müüki saate osta või rentida teistsuguse kodu, mis on teie eelarve piires.
12
Andke laenuandjale kodu. Kui muud abinõud pole saadaval, kaaluge laenuandjale “sulgumise asemel akti” pakkumist. Põhimõtteliselt allkirjastate lihtsalt kodu laenuandjale. Kuigi te kaotate oma kodu, ei kahjusta see teie krediiti nii palju kui turu sulgemine. Enamikul juhtudel ei saa müüja lühikeseks müügist raha. Kui aga annate akti laenuandjale, saate temaga kolimiskulude osas kokku leppida, et aidata teil välja kolida.