Olete otsimas uut kodu, kui arvate: “Miks mitte sulgeda?“ Kinnitatud kodud on tavaliselt odavamad kui traditsioonilised kodud ja kui sääste läheb, on neid palju. Siiski peaksite tegutsema ettevaatlikult. enne arestimise ostmist.Soovid teha palju hoolsuskohustust, et oma vara eest liiga palju ei maksaks.
1
Tehke kindlaks, millist sulgemisviisi soovite. Üldiselt on turul müügil kahte tüüpi suletud kodusid. Ostate neid kodusid erinevalt:Oksjonil müüdavad kodud. Tavaliselt müüakse need kodud oksjonil teie maakonna kohtumaja trepil ja võitnud pakkuja maksab kohe kassatšekiga. Samuti on mitmeid veebiallikaid, nagu Hubzu.com ja Xome.com, kus saate teha pakkumisi otse veebisaidil. Pangale kuuluvad turud. Kui pangale kuuluv kodu ei saa oksjonil müüa, hoiab pank sellest kinni ja üritab seda hiljem maha müüa. Neid kodusid nimetatakse REO-deks, mis tähendab “kinnisvara omamist”. Pangad võivad REO-de müümisel pidada läbirääkimisi.
2
Otsige oksjoneid. Pakkuge kodudele ainult seaduslikel oksjonitel. Leiate need järgmistel viisidel: Otsige oma kohalikus ajalehes juriidilisi loendeid. Otsige tulevasi oksjoneid valitsusasutuste veebisaitidelt. Sirvige USA rahandusministeeriumi Fannie Mae ning elamumajanduse ja linnaarengu osakonna (HUD) loendeid. Kinnisvara saate vaadata nende organisatsioonide veebisaitidelt ning leida HUD-i volitatud esindaja, mis on vajalik HUD-i või USDA poolt suletud kodu pakkumise tegemiseks. Vaadake oksjoniveebisaitidel olevaid loendeid. Mõned legitiimsemad oksjonifirmad on Hudson ja Marshall, Williams ja Williams ning Auction.com.
3
Sirvige kirjeid pankade veebisaitidel. Pankade inventar peaks olema nende veebisaitidel loetletud. Otsige panga ja “REO” järgi. Suuremate REO-sid müüvate pankade hulka kuuluvad Wells Fargo, Bank of America, Chase ja U.S. Bank.
4
Otsige veebisaite. Paljud veebisaidid püüavad teilt nende kirjetele juurdepääsu eest raha võtta. Zillow.com loetleb aga suletud kinnisvarad koos traditsioonilise müügiga. Saate otsida sihtnumbri järgi ja kitsendada otsingut ainult suletud varadele. Otsing on tasuta.
5
Palgata kinnisvaramaakler. Maakleril on juurdepääs tuhandetele suletud kinnisvaraobjektidele. Leia keegi, kellel on arestimise kogemus. Nad teavad, kust leida parimaid kuulutusi, ja mõistavad sulgemistehingu ainulaadseid omadusi. Kinnisvaramaakleri leiate oma telefoniraamatust või veebist otsides. Helista neile ja küsi nende kogemuste kohta.
6
Hankige sulgemise tingimused. Turustusvõimalusi on kahte tüüpi. Kinnitatud usaldusleping võimaldab ostjal vara osta, kui see sunnitakse. Kinnitatav hüpoteek annab sundvõetud omanikule lunastamisperioodi. Kui nad suudavad vara ajakohaseks muutmiseks kinnipidamiskulud tasuda, kuuluvad nad uuesti. Sulgemise üksikasjad leiate tiitliotsinguga ja otsustate, kas soovite selle ära oodata. Kui ostate pangast, ei müü nad tavaliselt kinnisvara, millel on lunastusõigus. Selle asemel hoiavad nad selle aja jooksul kodu ja hoolitsevad selle eest. Pärast tähtaja möödumist võivad nad kodu maha müüa. Eelmisel ostjal pole pärast selle osariigi tavapäraste väljakolimise seaduste kõrval mingeid õigusi pärast usalduslepinguga sulgemist. Tavaliselt on see kirjalik etteteatamine 20 päeva, kuid kui seal on üürnikke, lubab föderaalseadus vähemalt 90 päeva kirjalikku etteteatamist, kui föderaalseadusele ülimuslik osariigi seadus ei ole.
7
Olge detektiiv ja esitage küsimusi. Teadmine on jõud; sageli ei jõua te asjade põhjani enne, kui olete hakanud ringi luurama. Kinnitatud kodudes, nagu ka muus elus, on see, mis tundub liiga hea, et tõsi olla. Mõelge välja, kui kaua on kodu müügis olnud. Tõenäoliselt on midagi valesti kodus, mille küsitav hind on madalam ja mis on turul seisnud kaheksa kuud. Rääkige kinnisvara naabritega. Küsige, miks kodu pole juba müüdud. Mõnikord võivad naabrid anda teile teavet, mille avaldamine ei ole panga huvides.
8
Kontrollige enne päästiku vajutamist. Kinnitatavad kodud müüakse “nagu on”, mis tähendab, et ostja võtab enda peale kogu riski, kui kodul on defekte. Kui keldris on suur ehitusviga, ei saa te ümber pöörata ja müüjat kohtusse kaevata. Sel põhjusel proovige et lasta kodu üle vaadata. See maksab paarsada dollarit, kuid see võib säästa tuhandeid. Kui olete huvitatud oksjonilt ostmisest, ei saa te tavaliselt vara enne tähtaega vaadata. Kogenud arestimise agent võib siiski sageli saavad nad hiljutist ülevaatusaruannet, mis on veel üks põhjus, miks sellega koostööd teha.Üks viis ülevaatuse saamiseks on võtta ühendust praeguse omanikuga ja küsida. Nad võivad teid kinnisvarasse lubada, kuid on tõenäoline, et nad on seda juba teinud. liikus edasi.
9
Enne ostmist tutvuge remonditööde kalkulatsiooniga. Teades, kui palju kulutate tõenäoliselt remondile ja täiustustele, aitab teil välja selgitada, kas saate palju raha või saate hämmingut. Võtke ühendust kogenud puusepa või töövõtjaga ja arutage, mida kinnistul teha tuleb. Nad oskavad hinnata kulusid. Hea rusikareegel on jätta remondiks kõrvale 10% müügihinnast. See võib tunduda suur, kuid kui te seda eirate, võite muudatuse tasku panna.
10
Käivitage pealkirjaaruanne. Sunnitud kodudel on sageli mitu kinnipidamisõigust tasumata maksude eest. Kui ostate kinnisvara, tulevad mõnikord ka pandiõigused. Sel põhjusel peaksite omandiaruande koostamiseks palkama omandiõigusega tegeleva ettevõtte. Samuti võite astuda sisse maakonna kinnistusametisse ja vaadata akti. Ka pandiõigused peaksid seal kirjas olema.
11
Palga advokaat. Kindlasti vajate juristi esindamist ka sundraha ostmisel. Nad võivad aidata paberimajandust üle vaadata ja veenduda, et kõik on korras. Hankige saatekirja kinnisvaraadvokaadile, võttes ühendust lähima advokatuuriga.
12
Osalege vaatlejana mõnel oksjonil. Kui te pole kunagi varem oksjonil käinud, võib see protsess teile üle jõu käia. Parim on vaadata mõnda oksjonit ilma pakkumist tegemata. Pöörake tähelepanu sellele, kuidas inimesed pakkumisi teevad, kus nad seisavad, kuidas nad riietuvad jne. Oksjonikuupäevad muutuvad sageli viimasel minutil, nii et enne päevale suundumist veenduge alati, et see on “eesmärk”.
13
Tutvu osalemisnõuetega. Mõned oksjonid nõuavad raha sissemaksmist, et näidata, et olete tõsine pakkuja. Näiteks peate võib-olla kaasa võtma 5000 dollari suuruse tšeki. Kui võidad, siis tšekk rahastatakse. Kui te ei võida, deponeerite oma raha lihtsalt tagasi. Tšeki esitamise asemel peate võib-olla andma oma krediitkaardi numbri. Uurige ka, kas vajate võidu korral kogu summa jaoks kassatšekki. Mõnes osariigis peate maksma ainult teatud protsendi, ülejäänu tuleb tasuda 30 päeva pärast.
14
Hinnake võitnud pakkumist. Ligikaudse hinna leidmiseks võite kasutada Zillowi sulgemishinnangut. Otsige oksjoninimekirjadest ja arvutage kalkulatsioonid teid huvitavate majade kohta. Ärge unustage määrata remondikulud.
15
Organiseerige oksjonipäeva. Printige välja pilt igast kodust, millele soovite pakkumist teha. Kirjutage pildile maksimaalne pakutav summa, et te ei läheks keset pakkumissõda segadusse. Ärge unustage oma hinnangust kinni pidada ja ärge tehke sellest suuremat pakkumist.
16
Varakult saabuma. Oksjonid lõppevad kiiresti mõne viie minuti pärast. Kui jääte hiljaks, jääte kõikidest pakkumistest ilma. Proovige saabuda vähemalt 20 minutit varem. Kui te pole kunagi varem oksjonisaidil käinud, sõitke sellega tutvumiseks eelmisel päeval kohale. Paljud oksjonid toimuvad ka veebis. Pärast pakkumise tegemist hoidke veebipõhistel kinnisvaraobjektidel silm peal, et näha, kas teile on tehtud ülepakkumine ja kas teil on vaja oma pakkumist suurendada. Mõned enampakkumisel müüdavad kinnisvaraobjektid võivad ilmuda ka mitme kirje teenuses (MLS). Võtke ühendust kinnisvaramaakleriga, et saada teavet MLS-is loetletud oksjonite kohta.
17
Vältige pakkumissõda. Pankadel võib kinnisvara jaoks olla madal algpakkumine, et meelitada rohkem pakkujaid. Kuna oksjon läheneb lõpule, võib see kaasa tuua pakkumissõja. Olge ettevaatlik, et neid vältida, kuna need võivad põhjustada kiireid ja ebaratsionaalseid kulutusi. Kui aga millegi hind on konkurentsivõimeline, võite peagi leida end pakkumissõjast teise pakkujaga. Sõda saate vältida, kui keeldute ületamast maksimaalset pakkumist, mille enne oksjonile jõudmist otsustasite.
18
Kui võidad, võta omandus. Kui olete võitnud, peaksite rääkima oksjonipidajaga, et hankida kõik vajalikud paberid, mis näitavad, et olete võitnud. Paljudes osariikides deponeerite teatud protsendi pakutavast summast ja määrate arvelduspäeva toimuma 30 päeva pärast. Arvelduspäeval maksate ülejäänud kodu saldo ja saate oma halduri akti, mille peate seejärel tegema. rekord.Tihti peab kohus oksjonimüügi heaks kiitma enne, kui saate valduse omandada.
19
Hankige hüpoteegi eelkinnitus. Tavaliselt peate oksjonil maksma sularahas. Kuid kui soovite osta REO-d, saate maksta hüpoteegiga. Peaasi on saada eelkinnitus. Külastage panka või hankige veebis eelkinnitus. Peate esitama teatud finantsteavet, nagu oma sissetulekud, varad ja krediidiajalugu. Mõned pangad ei paku traditsioonilisi hüpoteeke arestitud kodudele, eriti kui need on halvas seisukorras või peetakse elamiskõlbmatuks. Sel juhul võite vajada ebatraditsioonilist hüpoteeki, mis võib maksta palju rohkem. Enamikul veebioksjonitel öeldakse otse, kas rahastamine on lubatud või mitte. Kui võimalik, proovige saada vara omava panga eelkinnitus. Nad ei pea rahastamist pikendama, kuid see võib olla kasulik, kui nad seda teevad. Vastasel juhul peate võib-olla töötama teisese hüpoteeklaenuga või otsima võõrutuslaenu, kui kinnisvaral on silmatorkavad probleemid.
20
Pakkumise hinna määramisel otsige võrreldavaid kinnisvaraobjekte. Uurige, kui palju müüakse samas naabruskonnas teisi sundrahaga kodusid. Veenduge, et nendel “kompleksidel” oleksid samad põhispetsifikatsioonid kui teie koduväljakul, magamistubade arv jne. Arvutage pakkumine, mis mahub hinnavahemikku ja mis kõige tähtsam, mahub teie eelarvesse. Kontrollige ka, kui kaua need komplektid on olnud turul. Kas nad on seal istunud üle kuue kuu? Või on kodud palju kiiremini kolinud? Vaadake oma piirkonna teiste kinnisvara õiglast turuväärtust. Kui arvestate vara sulgemise esialgsesse maksumusse remondikulud , ei tohiks see ületada õiglast turuväärtust. Kui see ületab, võite kinnisvara eest enam maksta.Kui teie piirkonnas on vähe eluasemeid, ei pruugi võrrelda teisi suletud kinnisvara.
21
Tule välja sissemaksega. Pangale kuuluva kinnisvara ostmisel peate ikkagi pakkuma sissemaksu. Kui kavatsete kinnisvara rentida, peate võib-olla arvestama 10% kuni 30% ostuhinnast. Pidage meeles, et sissemakse nõuded on erinevad. Kuigi REO pank võib nõuda vaid 10% allahindlust, võib hüpoteeklaenuandja nõuda kuni 25–30% allahindlust, olenevalt sellest, kas kinnisvara on äri- või elamumaa. 5-kordset või suuremat pinda võib pidada ärikinnisvaraks, isegi kui olete üürile anda elukorteriteks.
22
Alustage oma parima pakkumisega. Eluasemeturud on enamikus riigi piirkondades märgatavalt paranenud. Tõenäoliselt konkureerite turult sulgemise nimel paljude inimestega, nii et kui turg on kuum, peaksite kõigepealt alustama parimast pakkumisest. Kui teie pakkumine on madal, peaksite esitama summat põhjendavad tõendavad dokumendid. Näiteks esitage remonditööde või võrreldavate omaduste loend.
23
Oota. Pärast pakkumise tegemist olge valmis ootama. Pangale kuuluva kinnisvara pakkumisprotsess ei ole sama, mis traditsioonilise müügi pakkumisprotsess. Pank vajab lepingute allkirjastamiseks varahaldurit. Pärast esialgse pakkumise tegemist peate võib-olla ootama paar päeva, et saada oma lepingud või vastupakkumine. Sageli võite oodata vastust mõne päeva jooksul. Võitnud pakkumise lepingu sõlmimine võib võtta mitu päeva. Tihtipeale aga ei meeldi müüjatele protsessi edasi lükata, kui see on hädavajalik, mistõttu nad kiirendavad seda nii palju kui võimalik.