Kui eraisikul või investorite rühmal (erinevalt pangast või finantsettevõttest) on hüpoteeklaenu võlakiri (tal on õigus saada koduostja tehtud maksed), müüvad nad hüpoteegi sageli teisele üksikisikule või rühmale. investoritest. Seda seetõttu, et nad eelistavad ühekordset summat, mitte 20 või 30 aasta makseid. Selle tulemusena müüvad nad hüpoteegid vähemaga kui märkel näidatud summa. Väike uurimistöö ja hoolsuskohustus võivad potentsiaalsetele investoritele näidata, kuidas hüpoteeklaenu osta ja kust leida hüpoteeklaene.
1
Mõistke hüpoteeklaenukirja mõistet. Kui koduostja võtab eluaseme ostmiseks hüpoteeklaenu kas finantsasutuselt või muult eraisikult, nõustub koduostja teatud aja jooksul teatud intressimääraga makseid tegema. Õigus saada neid makseid ehk hüpoteeklaenu omab asutus või üksikisik, kes investeeris kodu ostmiseks algkapitali. Seejärel saab pangatähtede omanik selle soovi korral ühekordse summa eest müüa. See annab neile laenu kohese väljamakse, selle asemel et oodata, kuni kõik hüpoteeklaenu maksed laekuvad (mis võib võtta 15–30 aastat). Hüpoteeklaenukirja ostmise eeliseks on see, et see annab võlakirja omanikule püsiv passiivne sissetulekuvoog kogu laenu kehtivusaja jooksul. See võib olla oluline näiteks investoritele, kes soovivad planeerida pensionile jäämist.
2
Mõistke hüpoteeklaenupaberitesse investeerimise riske. Iga hüpoteeklaenu investeeringu puhul võtab võlakirja omanik maksejõuetuse riski. Maksehäire tekib siis, kui laenuvõtja ei suuda tasuda kinnisvara hüpoteeklaenu. See tähendab, et vara on nüüd võlgu ja võlakirja omanik ei saa enam hüpoteeklaenu makseid (see tähendab, et tema investeeringult ei tasu). Piisava aja möödudes saab võlakirja omanik vara sulgeda ja selle laenuvõtjalt tagasi võtta. Tagasivõtu korral peab võlakirja omanik lootma, et kodu müügihind katab hüpoteeklaenukirja ostmiseks kulutatud summa. Vastasel juhul kaotavad nad investeeringu pealt raha. Vaikimisi risk on kõrgem teatud ärikinnisvara ja halva krediidivõimega laenuvõtjate kodude puhul. Kuid mis tahes vara on teoreetiliselt vastuvõtlik vaikimisi.
3
Tea, kust saab hüpoteeklaenu tähiseid osta. Hüpoteeklaenutähtedega kaubeldakse võlakirjade omanike (pangad või eraisikud) ja ostjate vahel järelturul. Alustuseks otsige kinnisvarainvesteerimisteenuseid või investeerimisvahendajaid, mis pakuvad juurdepääsu hüpoteeklaenu märkidele. Lisaks on hüpoteeklaenu tähtedega kauplemiseks ka spetsiaalsed veebisaidid. Otsige neid võimalusi veebist ja kaaluge oma võimalusi hoolikalt. Enne raha investeerimist uurige põhjalikult valitud maakleri või veebisaidi legitiimsust. Otsige varasemate osalejate ametlikke litsentse ja ülevaateid. Olge alati väga ettevaatlik, kui paned oma raha investeeringusse.
4
Tea, millist tüüpi kinnisvara hüpoteeke saab hoida. Investorid saavad osta hüpoteeke maale, ühepereelamutele, korterelamutele, ärikinnisvarale või üürikinnisvarale. Milline hüpoteeklaenukirja kinnisvaratüüp teile sobib, sõltub teie eelarvest ja riskitaluvusest. Näiteks on kõige soodsamad hüpoteegid tavaliselt ühepereelamutel. Äri- ja maahüpoteegid on keskmise investori jaoks tõenäoliselt liiga kallid. Risk sõltub konkreetsest kinnisvarast, kuid üldiselt on ärikinnisvara riskantsem investeering kui koduhüpoteegid (eeldusel, et laenuvõtjal on hea krediit). Enne investeerimist hinnake iga kinnisvara individuaalset riski.
5
Lugege erinevate hüpoteeklaenude rahastamise tüüpide kohta. Lisaks pankade ja muude finantsasutuste poolt finantseeritavatele hüpoteekidele on olemas ka eraisikute rahastatavad hüpoteegid. Neid nimetatakse erahüpoteekideks ja need hõlmavad müüja rahastatud kinnisvara, kus müüja laenab ostjale ostuhinna, ja eralaenuandja hüpoteeke. Koduostjad valivad tavaliselt need valikud, kui nad ei suuda oma maksejõuetuse riski tõttu (risk, et nad ei maksa laene tagasi) kvaliteetseid institutsionaalseid hüpoteeke pakkuda. Nendel hüpoteekidel on sageli turust kõrgemad intressimäärad, mis tagavad võlakirja omanikule suurema tulu; seda tasakaalustab aga seda tüüpi märkme omamise risk. Kui ostja ei ole võimeline makseid tegema, peab võlakirja omanik vara tagasi võtma ja lootma, et müügiväärtus katab tema investeeringu. Mõned müüja rahastatud kinnisvarad sõltuvad ka finantseerimisest, mis sisaldab õhupalli makset (suur ühekordne makse laenutähtaja lõpus). Need maksed võivad olla suured ja laenuvõtjal raske tagasi maksta, mistõttu nad refinantseerivad laenu tavaliselt millalgi enne balloonimakse tähtaega. Kui nad seda makset siiski ei täida, jääb pangatähtede omanikule rikkumata omadus ja väike või võib-olla negatiivne tootlus.
6
Määrake oma riskitase. Mõelge välja, kui palju riske olete nõus võtma, et teenida suurt tulu. See võib aidata valida, millist tüüpi hüpoteeklaenu investeeringut soovite teha. Hüpoteeklaenudelt võite teenida märkimisväärset tulu, kuid see tähendab, et võtate teatud riski. Näiteks hüpoteegid, mida müüakse kõrge laenu- ja väärtuse suhtega, võivad reklaamida atraktiivset tulu, kuid kui laenuvõtja ei täida oma kohustusi, ei pruugi te kogu oma raha tagasi saada isegi siis, kui kinnisvara sulgete.
7
Otsustage, millist tüüpi hüpoteeklaenu osta. Hüpoteeklaenudesse investeerimine on täpselt nagu investeerimine muusse. Võimalusi on palju ja soovite leida sellist tüüpi investeeringut, mis teie arvates pakub teile tervislikku tulu. Kaaluge ülaltoodud erinevaid võimalusi ja otsustage, milline on teie jaoks kõige mõistlikum.
8
Otsige hüpoteeke. Kui olete teatud tüüpi investeeringuga leppinud, on aeg leida võimalus. Otsige investeerimismaaklerite ja hüpoteegivõlakirjade kauplemise veebisaitidelt, et leida mitu kinnisvarainvesteeringut, mida edasi uurida. Võimalikud investorid võivad ka kohalikes ajalehtedes või Craigslistissa kuulutada, et ostavad hüpoteeke sularaha eest. Investorid saavad hüpoteegiomanike leidmiseks otsida ka avalikest registritest. Sõbrake kellegagi maakonna vastavas osakonnas. Vastav osakond on maakonnati erinev; alusta kinnisvara hindaja büroost ja küsi, milline osakond hüpoteeke registreerib. Seal peaksid investorid alustama oma avalike registrite otsingut. Hüpoteeklaenude leidmiseks järelturult on mitu konkreetset veebipõhist võimalust. Nagu peaaegu kõigi muude otsingutüüpide puhul, on tavaliselt kõige parem alustada veebist.
9
Võtke arvesse märkmeid, mis on ainult esimesel positsioonil. Veenduge, et ostate märkmeid, mis on esimesel, mitte teisel (või kolmandal) positsioonil. Nagu nimigi viitab, on esimese positsiooni hüpoteegi omanikel esmalt õigus varale juhul, kui laenuvõtja ei täida oma kohustusi. Kui ostate hüpoteegi teisele positsioonile ja laenuandja jätab oma kohustused täitmata, on tõenäoline, et kinnisvara müüakse järsu allahindlusega ja ülejääv omakapital läheb kõik esimesel positsioonil olevale hüpoteegi omanikule.
10
Määrake vara väärtus. Kui ostate võlakirja 200 000 dollari eest ja teile öeldakse, et kinnisvara väärtus on 300 000 dollarit, siis soovite kontrollida, kas kinnisvara väärtus on tegelikult 300 000 dollarit. Võite kinnisvara ise otsida, kasutades veebipõhist teenust nagu Zillow.com, et määrata väärtust või lasta kodu professionaalselt hinnata. See tagab, et teie investeering on tegelikult sama väärtuslik, kui müüja väidab. Meelerahu huvides saate vara ise nii palju vaadata ja hinnata ning teha kindlaks, kas see on teie arvates reklaamitud väärtust väärt. Pidage meeles, et kinnisvara väärtused võivad muutuda, kohati väga kiiresti. Iga hinnatud väärtus võib muutuda, kui kinnisvara ja selle ümbruse tingimused muutuvad.
11
Veenduge, et hüpoteek on kooskõlas teie riskiprofiiliga. Olenemata sellest, kas soovite osta vaikimisi kehtivat võlakirja, et saaksite suuremat tulu või soovite midagi vähem riskantset (nt hüpoteek, mida makstakse usaldusväärselt), mis tagab tagasihoidliku tootluse, veenduge, et hinnatav võlakiri on kooskõlas teie rahaliste eesmärkidega. Laenuvõlgnevus võib raskendada hüpoteeklaenu sissenõudmist, kuna see tähendab, et laenuvõtja ei ole enam võimeline kokkulepitud makseid tegema. Vaikimisi võib kaasneda ka täiendavaid tüsistusi, nagu hoolduskulude edasilükkamine ja sulgemine.
12
Käivitage laenuvõtja krediidikontroll. Kui laenuvõtjat ähvardab pankrot, võib teil olla keeruline võlakirjale sisse nõuda. Laenuvõtja peab andma teile krediidikontrolli läbiviimiseks loa, kuid parem on karta kui kahetseda.
13
Hankige kõik laenuga seotud juriidilised dokumendid. Siin peate veenduma, et kõik juriidilised ja rahalised nõuded on korras. Võimalik, et peate oma lemmikarvutustabelis käivitama oma amortisatsioonigraafiku, et teha kindlaks, kas märkele jäetud summa on kooskõlas müüja öelduga. Samuti peaksid juriidilised dokumendid sisaldama teavet hinnangu, laenu esialgse väärtuse ja intressimäära kohta.
14
Lõpetage tehing. Kui olete veendunud, et kõik on reklaamitud ja hüpoteek on teie finantseesmärkidega kooskõlas, tehke pakkumine. Nagu ka teistel turgudel, on ka hüpoteeklaenuturul tavaliselt ruumi läbirääkimisteks. Pakkuge vähem, kui müüja küsib, et maksimeerida teie tulu. Kõige parem oleks kaasata advokaat, vähemalt esimese hüpoteegi ostmise puhul. Te ei taha sattuda rahalistesse raskustesse, sest mõni õiguslik tehniline asjaolu jäi tähelepanuta.