Omaniku rahastamistehingul on kodu ostmisel palju eeliseid. Nii ostja kui müüja saavad tehingut ära kasutada. Kuid omaniku rahastamisel on konkreetne protsess koos oluliste teguritega, mida tuleb arvestada. Alustuseks peaksite palkama inimesi, kes saavad teid aidata, näiteks hindaja, eluaseme hüpoteeklaenu algataja ja advokaat.
1
Palgata hindaja. Nii ostja kui müüja peaksid maja väärtuse määramiseks palkama oma hindaja. Müüja saab hinnangu, et valida kodu hind, ja ostja saab hinnangu, mis kinnitab, et müügihind on õiglane. Hindaja leiate järgmistel viisidel: otsige Yellow Pagesaskist hüpoteeklaenufirma, panga või kinnisvaramaakleri soovitust, võtke ühendust oma osariigi litsentsiasutusega
2
Palgake kinnisvaraadvokaat. Mõlemad pooled peaksid tegema tihedat koostööd kinnisvaraadvokaadiga. Kinnisvaraadvokaat saab koostada kõik vajalikud paberitööd. Advokaat saab ka teie huve kaitsta. Näiteks võib ostja lisada kaitseklausli juhuks, kui kinnisvara tuleb elumuutva sündmuse, töökoha ümberpaigutamise või kaotuse, lahutuse või surma tõttu maha müüa. Kinnisvaraadvokaadile saate suunamise, kui võtate ühendust kohaliku omavalitsusega. või osariigi advokatuur. Advokatuurid on advokaatidest koosnevad organisatsioonid ja nad pakuvad sageli oma liikmetele soovitusi või aitavad teil advokaati leida.
3
Hankige nõu eluaseme hüpoteeklaenu algatajalt (RMLO). Elamispinna hüpoteeklaenu algataja võib anda teile nõu, kuidas hallata omaniku finantseerimist läbipaistval ja eeskirjadele vastaval viisil. Kui rahastate kodu, annate ostjale sisuliselt laenu, kuni ta on oma kodu eest tasunud. Kuna soovite, et teie leping oleks selge ja siduv, on hea teha koostööd hüpoteeklaenu professionaaliga. Teie RMLO aitab tagada, et teie omaniku finantseerimisdokumendid vastavad Safe Actile ja Dodd Franki seadusele. Veenduge, et teie RMLO on teie poolt nõuetekohaselt litsentsitud. olek. Kontrollimiseks võtke ühendust oma osariigi ärijärelevalve osakonnaga või samaväärse riigiasutusega.
4
Hankige heakskiit, kui teil on veel hüpoteek. Omaniku rahastatud müük toimib kõige paremini siis, kui omanikul on omandiõigus vaba ja selge või kui omanik saab hüpoteegi tasuda ostja sissemaksega. Kui aga müüjal on endiselt suur hüpoteek, peab ta saama laenuandja nõusoleku. Kontrollige, kas saate hüpoteegi tasuda ostja sissemaksega. Kui ei, siis võtke ühendust oma hüpoteeklaenufirmaga ja arutage, et soovite maja maha müüa.
5
Kaaluge riski kontrollimiseks taustakontrolli. Nii müüja kui ostja peaksid teineteise tausta kontrollima. Paljud omaniku rahastatud müügid on lühiajalised, umbes viis aastat. Tähtaja lõpus eeldatakse, et ostja refinantseerib ja teeb seejärel “õhupallimakse”, millega tasub laenujäägi. Müüjana soovite kindlust, et ostja saab tavapärase laenu lepinguperioodi lõpp, mis tähendab, et soovite kindlasti kontrollida oma krediidiajalugu ja töökohta. Tegelikult peaksid müüjad kaaluma ostjate laenutaotluse täitmist. Saate kontrollida viiteid, tööajalugu ja muud finantsteavet.Ostjad saavad kasu ka taustast tšekid. Näiteks võivad nad avastada, et müüja on olnud rahaliselt vastutustundetu. Kui müüjal on endiselt kodule hüpoteek, on maksejõuetuse oht.
6
Määrake laenu üksikasjad. Üks omaniku rahastatud müügi eelis on see, et müüja kontrollib rahastamise üksikasju. Kuna müüja võtab endale palju riske, peaks ta välja pakkuma tingimused, mis neid kaitsevad. Rääkige oma advokaadiga, millised peaksid olema laenutingimused. Võtke arvesse järgmist: märkimisväärne sissemakse (tavaliselt 10% või rohkem) intressimäär, mis on tavapärasest kõrgem (kuigi väiksem kui teie osariigi maksimaalne lubatud intressimäär) laenutähtaeg, millega olete rahul.
7
Küsige oma advokaadilt ostu-müügilepingu koostamist. Soovite end seaduslikult kaitsta, veendudes, et teil on kõik vajalikud juriidilised dokumendid ette valmistatud. Teie kinnisvaraadvokaat saab koostada ostu-müügilepingu, mille allkirjastavad nii müüja kui ka ostja. See dokument sisaldab teavet järgmise kohta: sulgemiskuupäeva nimi kindlustusfirma lõppmüügihind; üksikasjad sissemakse kohta, kui müügi jätkamiseks tuleb täita ettenägematuid asjaolusid, näiteks vastuvõetav ülevaatus ja selge omandiõiguse aruanne
8
Koostage võlakiri. Samuti nõuab müüja, et ostja allkirjastaks veksli või muu finantsinstrumendi. Teie advokaat võib selle dokumendi teie eest koostada. See peaks sisaldama järgmist teavet: laenuvõtja nimi kinnisvara aadress laenuintressi tagasimaksegraafiku summa hilinenud või tegemata maksete korral maksejõuetuse tagajärjed
9
Laske oma advokaadil koostada hüpoteeklaen. Hüpoteek annab laenu tagatiseks. Teie advokaat peaks koostama selle dokumendi ka teie jaoks. Hüpoteek võimaldab teil maja tagasi võtta, kui ostja jätab laenu maksmata.
10
Leppige ostjaga kokku intressimäär ja tähtaeg. Teie RMLO partner arvutab kokkulepitud summa konkreetse ajaperioodi alusel ja kui olete kokku leppinud õhupallimakse. Pidage meeles, et mitte kõik osariigid ei luba õhupallimakseid. Näiteks võite igakuise makse summa aluseks võtta hüpoteetilise 30-aastase hüpoteegi, kuid ülejäänud summa makse ajastada 5 aasta pärast (balloon). RMLO loob ka müüja/laenuandja jaoks nõutud avalikustamise.
11
Sulgege müük. Nii ostjal kui ka müüjal peaksid olema sõltumatud advokaadid, kes saavad kõik paberitööd üle vaadata, et veenduda, et see on täielik. Peaksite planeerima sulgemise, et kõike allkirjastada ja koopiaid teha.
12
Palkage maksete haldamiseks laenuteenindaja. Müüja peaks rääkima oma advokaadiga, kas ta soovib palgata laenuteenindajat. Kui nad seda teevad, võib nende advokaat kedagi soovitada. Laenuteenindaja osutab palju olulisi teenuseid: kogub hüpoteeklaenu maksed koostab deponeerimiskonto maksuteateid ja makseid teeb kindlustusmakseid töötleb maksete muudatusi teostab vajadusel inkassoteenuseid
13
Registreerige oma hüpoteek või usaldusleping. Saate selle fikseerida maakonna kinnistusametis. See võimaldab ostjal ja müüjal maksusoodustusi ära kasutada. Müügi toimumist tõendab ka sellise tehingu ametlikuks tegemine.
14
Analüüsige oma olukorda müüjana. Omaniku rahastatud müük on haruldane ja te ei tohiks sellesse hüpata enne, kui olete oma olukorda põhjalikult kaalunud. Mõelge järgmisele: tavaliselt peab teil olema maja vaba ja hüpoteegivaba. Vastasel juhul peate oma laenuandjalt teile müügiloa andma. Maksud võivad olla keerulised ja te soovite palgata maksuspetsialisti, kes teid aitaks. Kui ostja lõpetab maksete tegemise, peate võib-olla läbima sulgemisprotsessi. See võib olla kulukas ja aeganõudev. Siiski võite omaniku rahastatud müügiga teenida palju rohkem raha kui traditsioonilisel viisil müües.
15
Tehke kindlaks, kas omaniku rahastatud müük on ostjaks ideaalne. Ostjatele meeldib tavaliselt omaniku rahastatud müük, kuna müüja võib olla vähem valiv kui pank või hüpoteeklaenuandja. Siiski peaksite kaaluma järgmist. Võimalik, et peate tegema tavapärasest suurema sissemakse. Omanik-müüja võtab teie müüki rahastades riski ja vastutasuks võivad nad soovida suuremat sissemakset või kõrgemat intressi. Omaniku rahastatud müük lõpeb sageli kiiremini kui muu müük. Peate olema kindel, et saate õhupallimakse teha, kui on lepingusse sisse kirjutatud. Kui rikute lepingut, võite kaotada maja ja kõik maksed, mille olete selle hetkeni teinud.
16
Kui teil on küsimusi, rääkige spetsialistidega. Lisaks kinnisvarajuristiga töötamisele võiksite kohtuda maksuprofessionaaliga, näiteks vandeadvokaadiga. Küsige omaniku rahastatud müügiga kaasnevate maksusoodustuste kohta võrreldes otsemüügiga. Kui olete ostja, peaksite rääkima, kuidas oma krediidiskoori tõsta, et saaksite õhupalli maksetähtajal saada traditsioonilise hüpoteegi.
17
Veenduge, et teie ostja saaks õhupallimakse katta. Omaniku finantseerimist kasutatakse kõige sagedamini siis, kui ostja või kinnisvara ei vasta tavapärasele laenule. See tähendab, et ostjal ei pruugi teie tähtaja lõpus olla ressursse õhupallimakse katmiseks. Arutage oma ostja võimalusi enne temaga lepingu sõlmimist. Kui olete ostja, veenduge, et teil oleks õhupallimakse maksmise võimalused enne müüja tingimustega nõustumist valmis.
18
Kaaluge omale rentimise võimalust. See valik on sageli ostjale soodsam ja müüja jaoks vähem keeruline. Teie ja teie kodu huviline lukustate kodu potentsiaalse müügihinna ning üürilepingu pikkusega 2-5 aastat. Selle aja jooksul maksab isik teile kodu üüri, osa sellest üürist läheb maja sissemakseks. Pärast liisingulepingu lõppemist saab isik jätkata müüki nii, nagu on kokku lepitud, või lahkuda. Kui ta lahkub, ei saa ta sissemakseks makstud lisaraha tagasi. kui kõndige minema, peate oma kodu ümber nimetama.